Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

Полезная информация в статье: "Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2019 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

  • зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
  • приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
  • банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
  • одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  • Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  • Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  • Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  • Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  • Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  • Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  • Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.
  • Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

    Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

    Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

    Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

    И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

    Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

    Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

    Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

    Переход права собственности при ипотеке

    Когда возникает обременение «ипотека в силу закона»

    Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС? Е.Н. Лобанов, директор ООО «В-строй», Воскресенск Московской обл.

    Налоговики правы В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно. Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст.

    374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим

    Когда возникает право собственности при ипотеке?

    то есть по сути вы собственник, но продавать и иным образм распоряжаться имществом не можете без согласия залогодержателя-банка.с уважением, Максим Султанов! 25 Марта 2019, 19:57 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0 Свернуть 452 юриста готовы ответитьОтвет на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

    1. 604отзыва
    2. Хайдрих РайнхардЮрист, г. Новокузнецк
      • 1717ответов
      • 604отзыва

    Право собственности на недвигу регистрируется в государственном органе и приобретается соответственно с момента правоподтверждающего документа, в нем выдаваемом.С уважением, Райнхард. + 1 — 0 Свернуть

  • 1717ответов
  • Гришина Вера Викторовна, Юрист, г.
  • Право собственности при ипотеке

    Как уже упоминалось выше, право собственности на жилье при ипотеке принадлежит заемщику, но оно до момента полного погашения кредита в определенной степени ограничено соответствующими условиями договора залога данного жилого помещения.

    Читайте так же:  Как составить договор аренды квартиры с мебелью между физическими лицами по образцу

    1. обмена жилья;
    2. регистрации по месту жительства или по месту пребывания в ипотечную квартиру любых третьих лиц, кроме собственника;
    3. продажи жилья (об особенностях процедуры продажи ипотечной квартиры мы рассказывали );
    4. сдачи в аренду жилого помещения;
    5. перепланировки квартиры и т.д.

    В соответствии с законодательством РФ об ипотеке квартира, дом или иное жилое помещение сразу же подлежат оформлению в собственность залогодателю. Государственной регистрации подлежат:

    1. договор о залоге жилого помещения, приобретаемого в ипотеку.
    2. договор ипотеки жилых помещений;
    3. договор купли-продажи предмета ипотеки;

    Какой документ указывает право собственности если квартира куплена по ипотеке

    Если покупатель жилья в новостройке решил заняться оформлением своего права самостоятельно, то ему потребуется получить у застройщика следующие документы:

    1. документ о присвоении дому почтового адреса и индекса.
    2. технический паспорт на дом, оформленный в БТИ;
    3. разрешение от муниципалитета на ввод дома в эксплуатацию;
    4. кадастровый паспорт дома;
    5. подписанный передаточный акт из государственной архитектурно-строительной организации;
    6. протокол о распределении жилого пространства и коммерческой зоны на территории постройки;

    При обращении в Росреестр предъявляются документы, полученные от застройщика и заключенный договор долевого участия (инвестирования, соинвестирования и т.д.).

    yurburo61.ru

    Банк решает о допустимости сдачи жилья в аренду, проведения перепланировки и ремонта и прочих действий.

    Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.

    Рассматривая ипотеку с точки зрения права собственности, надлежит понимать сам механизм сделки. Оформляя ипотечный займ на квартиру, заемщик получает необходимые средства для покупки. Государственной регистрации подлежат: договор ипотеки жилых помещений; договор купли-продажи предмета ипотеки; договор о залоге жилого помещения, приобретаемого в ипотеку.

    Собственность на квартиру с ипотекой

    Например, средства на покупку квартиры предоставляются лицу из двух разных источников. Так бывает при предоставлении военной ипотеки банком и одновременном предоставлении средств целевого жилищного займа Росвоенипотекой.

    Многие ошибочно полагают, что при жилищном кредитовании недвижимость принадлежит банку и есть некий момент, когда квартира переходит в собственность при ипотеке физическому лицу. На самом деле собственником жилья изначально является покупатель.

    Все полномочия владения и пользования жильем есть только у владельца. И только в случае, если многократно нарушены сроки внесения платежей по кредиту, на квартиру может быть обращено взыскание.

    Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2019 году

    На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты. Их схемы предусматривают, что заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре. Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.

    До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное .

    Квартира выступает залогом по ипотеке. Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.

    Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами. Банк решает о допустимости сдачи жилья в , проведения и ремонта и прочих действий.

    Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме. В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства.

    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

    Вы можете без комментирования.Оставить комментарий Новое в разделе

    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

    Смотрите видео по теме статьи

    Как оформить новостройку в собственность

    Оформление собственности при ипотеке — Порядок оформления со.

    Государственная регистрация ипотечных сделок

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Подводные камни и риски ипотеки

    Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

    Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

    Дополнительные расходы

    На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

    Комиссия банка

    Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:
    • за рассмотрение заявки;
    • за выдачу кредита;
    • за обмен валюты;
    • за перевод денег со счета на счет;
    • за выпуск банковской карты.

    Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

    Оплата услуг оценщика

    Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

    Страхование

    Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
    • жизни и здоровья заемщика;
    • права собственности на недвижимость;
    • риска нарушения условий кредитного договора.
    Читайте так же:  Порядок присвоения почтового адреса дому

    Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

    Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

    Ограничение прав заемщика

    В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

    Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

    Валютные риски

    Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:
    • увеличение суммы ежемесячных выплат;
    • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

    Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

    Риски, связанные с залоговым имуществом

    Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

    Утрата имущества

    Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

    Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

    Иски третьих лиц

    Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

    Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

    Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

    Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

    Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

    При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

    Видео: Подводные камни ипотечного договора

    Подведем итог

    Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Читайте так же:  Как проверить юридическую чистоту квартиры — узнать в залоге или нет

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

    После получения ипотечного кредита клиент обязан в определенный (указанный в договоре залога) срок переоформить недвижимость на себя и предоставить банку соответствующие документы, подтверждающие данный факт. Это необходимо для того, чтобы финансовая организация могла наложить обременение на недвижимость. Процедура стандартная, но не всегда понятная. Рассмотрим ее подробнее.

    Особенности покупки квартир в строящихся домах

    Если приобретается жилье на вторичном рынке, то регистрация права собственности обычно проходит без особых проблем. На это клиенту дается определенный срок и, главное, его не пропустить.

    Со строящимися домами, которые еще не введены в эксплуатацию, все несколько сложнее. Как правило, ипотека на такую недвижимость оформляется задолго до того, как жилье будет готово к заселению. Таким образом, оформить право собственности клиент не может.

    Банк прекрасно понимает этот момент и еще на этапе обсуждения кредита устанавливает определенные правила. Самый простой вариант – узнать, когда дом планируется сдать в эксплуатацию. С этого момента клиенту опять-таки дается несколько дней/недель/месяцев (обычно 1 месяц), в течение которого он обязан оформить право собственности по обычным правилам.

    Обе ситуации отличаются лишь тем, что при покупке квартиры на вторичном рынке заниматься оформлением собственности нужно начинать сразу, а в случае с покупкой квартиры в строящемся доме нужно лишь отслеживать этапы его готовности. И только тогда, когда все будет готово – заниматься оформлением нужных документов.

    Переоформление права собственности

    Основной документ, который подтверждает право собственности – это выписка из ЕГРН. Формально, человек не обязан ее заказывать и получать. Достаточно просто внести изменения в реестр. Но так как эта бумага нужна банку, да и человеку будет комфортнее иметь на руках подтверждение, что жилье действительно его, при подаче заявления в Росреестр нужно обязательно требовать такую выписку.

    Порядок действий

    1. Найти подходящее жилье.
    2. Провести переговоры с продавцом о потенциальной покупке квартиры.
    3. Подобрать банк.
    4. Обратиться в финансовую организацию для получения ипотечного кредита.
    5. Получить решение банка.
    6. Заключить договора залога и ипотеки.
    7. Внести первоначальный взнос (если требуется).
    8. С договором купли-продажи, ипотеки и залога обратиться в Росреестр.
    9. Написать в Росреестре заявление на перерегистрацию права собственности.
    10. Получить выписку из ЕГРН с данными о новом владельце.
    11. Предоставить эту выписку банку.

    Непосредственно оформление квартиры в собственность производится в пунктах 8-10 представленной выше инструкции. Остальное – подготовительный этап и логичное следствие получения кредита. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности в Росреестре нужно подготовить следующие документы:

    • Паспорт получателя кредита.
    • Договор купли-продажи (и предварительный договор купли-продажи, если он заключался).
    • Договор залога.
    • Договор ипотеки.
    • Документы на квартиру (техпаспорт и так далее).
    • Квитанция об оплате госпошлины.
    • Заявление на перерегистрацию права собственности.
    • Справка о зарегистрированных в квартире лицах.
    • Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
    • Разрешение на регистрацию при покупке квартиры от органов опеки (актуально для ситуаций, когда у продавца или покупателя есть несовершеннолетние дети).
    • Согласие супруги на оформление сделки (для продавца).
    • Доверенность и паспорт доверенного лица (если требуется).

    Если рассматривать именно момент с оформлением права собственности, то единственным обязательным видом затрат будет госпошлина: 2000 рублей с 1 человека.

    Срок оформления права собственности может варьироваться в пределах от 3 и до 14 дней, в зависимости от загрузки отделения Росреестра. На практике, чаще всего выписка бывает готова примерно через 5-7 дней. При этом нужно учитывать конечный срок подачи всех необходимых документов в банк. Лучше начать заниматься регистрацией сразу после подписания договоров.

    Снятие обременения

    На этапе регистрации права собственности проблема не заканчивается. Банк накладывает обременение на жилье, что не позволяет владельцу продавать его или совершать любые другие операции. Фактически, он имеет право только жить в квартире, пока не выплатит кредит в полном объеме. В некоторых банках нужно даже согласовывать факт проведения ремонта и перепланировки. Снять обременение можно будет только тогда, когда клиент погасит долг в полном объеме.

    Порядок действий

    1. Погасить задолженность.
    2. Получить от банка справку о полном возврате выданных в кредит средств.
    3. Обратиться в регистрирующую организацию с документами (см.ниже).
    4. Забрать документ, подтверждающий факт снятия обременения.

    После этого можно запросить еще одну выписку в ЕГРН, в которой уже не будет стоять отметки об обременении.

    Необходимые документы

    Для снятия обременения нужны такие бумаги:

    • Паспорт владельца/владельцев квартиры.
    • Справка из банка о том, что задолженность погашена.
    • Договора кредита и залога.
    • Документы на квартиру.
    • Заявление на снятие обременения. Как и заявление на регистрацию права собственности, оно составляется на месте.

    Расходы и сроки

    Данная процедура абсолютно бесплатная. После подачи заявления выдается справка о том, что обременения больше нет. Иногда это происходит практически сразу, но чаще всего этот документ выдается в срок до трех рабочих дней.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Переход права собственности при ипотеке

    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку

    Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы.

    Читайте так же:  Как выписать из приватизированной квартиры нюансы, заблуждения и основные моменты

    Не так просто приобрести собственное жилье, особенно молодым семьям, поэтому для многих именно ипотека является единственной возможностью обзавестись собственной квартирой. Популярность ее еще объясняется вполне доступными для многих условиями получения. Конечно, нужно все тщательно оформлять, собирать множество справок, но в итоге ведь появляется своя жилплощадь.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 504-88-91 (Москва)+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно!

    Когда наступает право собственности на квартиру при ипотеке

    При оформлении ипотечного кредита на приобретение недвижимости перед заемщиком встает вопрос о том, как при этом определяется право собственности на жилье.

    В этом вопросе ответ, однозначно, один – при оформлении ипотеки квартира переходит в собственность заемщика. Все документы, подтверждающие данный факт составляются при заключении сделки и прохождении регистрации.

    В этом случае ипотека предусматривает переход квартиры в собственность заемщика только в момент окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию.

    Переход права собственности на недвижимость при ипотеке

    В крупных городах используется электронная очередь, и записываться предварительно не нужно В назначенное время нужно посетить регистрационный орган и сдать документы При принятии бумаг ответственный сотрудник сообщит дату, когда регистрация будет завершена Если на указанный адрес придет уведомление J необходимости предоставления дополнительных документов, нужно предоставить требуемые бумаги и возобновить процесс регистрации Завершающим этапом становится внесение надлежащей записи в ЕГРН По своему желанию собственник может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности Новостройка Оформление права собственности на ипотечную квартиру в новостройке отличается тем, что вместо договора купли-продажи заключается договор участия в долевом строительстве. Поэтому право собственности можно оформить только после завершения строительства.

    Внимание Потребуйте предоставление Вам письменного отказа в офрмлении выплат.

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
    1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
    Читайте так же:  Как получить подменный автомобиль на время гарантийного ремонта

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    [2]

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

    Источники


    1. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

    2. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.

    3. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.
    Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here