Содержание
- 1 Кто является владельцем собственности ЖСК? Что означает это сообщество и как приватизировать жилплощадь?
- 2 Как оформляется договор ТЖС с собственниками жилья?
- 3 Различия в правах члена ТСЖ и не члена ТСЖ
- 4 Помощь судебного адвоката по семейным спорам
- 5 Каковы особенности жилищно-строительного кооператива? Расскажем все о ЖСК
- 6 Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает? Рассмотрим все плюсы и минусы участия
Кто является владельцем собственности ЖСК? Что означает это сообщество и как приватизировать жилплощадь?
Жилищно-строительные кооперативы стали набирать свою популярность с 2000 годов. По сравнению с другими способами приобретения квартиры в новостройке, такими как ипотека или долевое участие, ЖСК на сегодняшний день позволяет купить квартиру по боле низкой стоимости.
Однако, приобретая жилье с помощью участия в жилищно-строительном кооперативе, не все до конца понимают всех особенностей и нюансов данного объединения. Особенно это касается вопросов собственности. В статье подробно рассмотрим, что такое собственность жилищно-строительного кооператива, что дает такое приобретение жилья и нюансы приватизации имущества.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Общие понятия
- земельный участок;
- многоквартирный дом;
- дополнительные строительные сооружения, созданные на средства кооператива;
- паевой фонд.
Кто является владельцем кооператива?
Собственником жилищно-строительного кооператива можно считать лицо, которое:
- Является членом кооператива.
- В его пользовании находится квартира, выделенная кооперативом.
- Полностью выплатило паевой взнос.
- Если гражданин произвел выплату взноса до вступления в брак, то квартира будет считаться полностью его собственностью.
- Если гражданин выплатил часть паевого взноса, затем вступил в брак, и после этого была произведена выплата оставшейся части, то и супруг в случае развода и раздела имущества будет претендовать на долю. При этом, разделу будет подлежать та доля, которая была выплачена в браке.
- Если участник ЖСК выплатил паевой взнос, находясь в браке, то собственниками будут оба супруга, даже если один из супругов не является членом кооператива.
Регистрация прав на квартиру
Для регистрации собственности необходимо будет собрать пакет документов, включающий в себя:
- Договор членства в жилищно-строительном кооперативе.
- Договор пая.
- Справка о выплате всей суммы паевого взноса.
- Акт приема-передачи объекта недвижимости и техническая документация на него.
- Все платежные документы, подтверждающие выплату пая.
- Выписку из протокола собрания ЖСК о передачи квартиры в собственность члену кооператива.
- Документ, удостоверяющий личность владельца квартиры или всех владельцев.
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
- Выписка из ЕГРЮЛа.
- Свидетельство о регистрации брака, если заявитель на момент полной выплаты пая состоял в браке и письменное согласие супруга.
- Скачать бланк договора ЖСК с собственником
- Скачать образец договора ЖСК с собственником
Далее необходимо будет обратиться в Росреестр, написать заявление установленной формы и оплатить госпошлину. Регистрация будет произведена в течение 30 дней со дня подачи заявления.
Права и обязанности члена кооператива
Вступая в кооператив и становясь собственником, у члена кооператива возникает вопрос о своих правах и обязанностях. В не зависимости от размера паевого взноса, выплаченного ЖСК, участник обладает следующими правами:
Пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
- Содержать жилое помещение в надлежащем порядке.
- На свободный доступ к своей собственности.
- На участие в управлении домом.
- Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них.
- Утверждать годовые отчеты, участвовать в принятии сметы доходов и расходов, утверждении заработной платы руководству и в составлении штатного расписания.
- Принимать участие с сдачи нежилых помещений кооператива в аренду.
- Вносить предложения по совершенствованию ЖСК.
В свою очередь, собственник жилищно-строительного кооператива обязан:
- Выполнять внутренние положения кооператива.
- Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания жилого помещения.
- Выплачивать взносы, направленные на ремонт.
- Использовать объекты общей собственности только по их прямому назначению.
- Устранять за свой счет ущерб, нанесённый другим собственникам квартир либо общему имуществу.
- Оплачивать налог и коммунальные услуги.
Таким образом, собственность жилищно-строительного коопратива включает в себя как сам многоквартирный дом, со всеми его жилыми и нежилыми помещениями, так и земельный участок со всем дополнительными постройками на нем. Участник ЖСК может пользоваться квартирой, выделенной ему кооперативом , до полной выплаты паевого взноса. Стать собственником этой квартиры он сможет только после полной выплаты паевого взноса.
Все эти положения четко прописаны в Уставе ЖСК, поэтому , перед вступлением важно внимательно изучать все документы кооператива. Это позволит избежать неприятностей во время пользования квартирой.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Как оформляется договор ТЖС с собственниками жилья?
Товарищество собственников жилья является управляющим органом, который занимается обслуживанием многоквартирного дома (домов). Для того чтобы урегулировать правовые отношения между правлением ТСЖ и остальными собственниками с каждым из них по отдельности заключается договор.
Так ли необходимо его заключать? Как правильно это сделать? Что будет в нем написано? И какие сложности могут возникнуть? Будем разбираться.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Обязано ли товарищество собственников жилья заключать его с собственниками жилого помещения?
Документальное оформление отношений с ТСЖ выгодно собственникам, потому что они будут знать права и обязанности, и смогут в случае чего спросить с правления (например, написать заявление в ТСЖ о возникшей проблеме или пожаловаться на правление за неудовлетворительное содержание дома). Договор необходим и самим работникам организации, чтобы осуществлять свою деятельность.
ТСЖ обязано предложить оформление такого договора собственникам в связи со статьей 445 ГК. Для владельца квартиры нет законных требований о принятии такого предложения. Даже если договор был отправлен гражданину, но его заключения не последовало, считается, что товарищество выполнило свою законную обязанность.
Что говорит закон?
Вполне логично, что в основном регулирует данную деятельность жилищный кодекс РФ:
- Статья 135 говорит о цели создания данной организации – управление многоквартирной постройкой.
- Статья 137 говорит о том, что ТСЖ может заключать договора с собственниками квартир на ремонт и содержание дома.
- Пункт 1 статьи 138 содержит обязательство заключать такие документы в письменной форме, а также соблюдать все, что в них прописано.
- Статья 155 закрепляет за собственником обязанность по уплате расходов деятельности правления товарищества по содержанию и благоустройству дома.
Нормы составления документа
По закону договор может быть составлен в простой письменной форме. Однако современные технологии требуют использования печатного текста. Так проще и быстрее, к тому же текст можно сохранить в электронном виде. Еще одним плюсом является то, что такой текст всегда будет разборчивым и понятным, снижается вероятность ошибок.
По всем этим причинам договора подписывают на печатном бланке.
Содержание
Договор может содержать большое количество информации, но есть основные моменты, которые являются обязательными:
Как и в любом соглашении, должна присутствовать информация о его участниках. Наименование организации, полное имя руководителя, реквизиты. ФИО собственника, паспортные данные, объект собственности, реквизиты правоустанавливающих документов на жилье.
- Предмет договора, то есть предоставление услуг данной организации собственнику. Нужно подробно описать все действия, которые должны осуществляться сторонами в соответствии с этим документом.
- Права и обязанности участников. Каждая сторона определяет, что она должна делать, и на что может рассчитывать в итоге. Говоря просто, собственник платит, ТСЖ обслуживает дом. Но пунктов может быть много, для того чтобы избежать спорных ситуаций в последствии.
- Ответственность за неисполнение пунктов соглашения.
- Договоренность по условиям расторжения, а также внесения изменений в настоящий договор. И то, и другое возможно только по согласию обоих участников.
- Дополнения и другие особые условия.
Стандартный набор услуг, предоставление которых обеспечивает ТСЖ, должен быть прописан в договоре, как обязанность организации:
- Своевременное проведение ремонта помещений общего пользования.
- Исправление возникающих неполадок в системах обеспечения дома.
- Поддержание порядка на придомовой территории, в том числе ее улучшение.
- Создание комфортных условий.
Как правильно оформить?
Такой документ играет большую роль в том, насколько комфортно будет жить собственнику, поэтому необходимо знать, как верно оформить отношения с правлением товарищества.
- С чего начать? Нужно определиться с тем, управляет ли уже кто-то вашим домом. Если нет, то необходимо инициировать собрание, где будет решено, либо создать собственное ТСЖ, либо доверить управление существующей организации из соседнего дома. Если большинство жильцов дома уже подписали договоры с неким ТСЖ, тогда и остальным дорога туда же.
- Где оформить? Оформить, то есть подготовить документ собственник может и самостоятельно. Однако лучше прийти в офис ТСЖ, где вам предоставят бланк для заполнения.
Какие документы нужно предоставить? Для того чтобы подтвердить свою личность, а также право собственность на помещение в этом доме необходимо взять с собой нужные документы:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- кадастровые документы;
- справку из БТИ, в которой будет указано количество прописанных в квартире граждан, а также отсутствие задолженности за собственником.
Это документы, которыми владеет гражданин, а для передачи в ТСЖ потребуются еще и их копии.
В свою очередь ТСЖ тоже представляет для ознакомления свою документацию:
- Устав организации.
- Документы о регистрации из налоговой службы.
Когда могут отказать?
Собственнику могут отказать в регистрации договора по следующим основаниям:
Неполный пакет документов. Нужно узнать чего именно не хватает.
- Неправильно составлено заявление на создание юрлица товарищества.
- Устав ТСЖ противоречит требованиям закона.
- Если большинство жителей дома не поддержало сотрудничество с данным ТСЖ.
- Не оплачена пошлина на создание юридического лица данного ТСЖ.
Особенности
В правовых отношениях с товариществом есть свои нюансы:
- Само товарищество и его правление не являются поставщиками коммунальных услуг, но лишь посредниками, поэтому прежде чем договариваться об их предоставлении через ТСЖ, следует сравнить их условия с тарифами самого поставщика. Как по стоимости, так и по качеству и количеству предоставляемой услуги.
- Собственник жилья в многоквартирном доме может заключать любые договора с товариществом собственников жилья, не вступая в него т.е не являясь его членом. Такая возможность указана в 138 статье ЖК РФ.
- Если большинство собственников многоквартирного дома не устраивают условия одного ТСЖ, они могут присоединиться к любому другому, подав заявление о вступлении, либо создать свое, или вообще обратиться к управляющей компании, которая существует поблизости.
- Договора содержат большое количество информации, поэтому лучше тщательно разобраться в каждом пункте до подписания, и обсудить с другими собственниками.
- Подобное соглашение можно расторгнуть по взаимному согласию сторон, либо если доказаны серьезные нарушения одной из сторон.
- Если данная организация осуществила свою деятельность, отразив ее в счетах, а владелец квартиры эти счета оплатил, то по закону гражданин принял условия договора (п. 3 ст. 434, п.3 ст. 438 ГК).
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
- Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
- Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Заключение
Товарищество собственников жилья имеет много плюсов для собственников в деле управления многоквартирного дома. Но не всегда эти «люди из народа» готовы отстаивать общие интересы. Поэтому прежде чем выбрать управленцев для своего дома и подписать с ними контракт, нужно подумать очень тщательно. От выбора большинства жильцов будет зависеть качество жизни в этом доме, расходы на его содержание и организация других важных процессов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Различия в правах члена ТСЖ и не члена ТСЖ
Не редко у собственников жилых помещений вступившие в члены ТСЖ и у собственников жилых помещений не вступившие в члены ТСЖ возникает вопрос о их правах, обязанностях и о различиях в их правовом положении. Существуют ли различие прав на собственность? Нет, таких различий нет. Все они в равной степени равны. Различны их обязанности по уплате взносов и платежах. Различны и в правах при управлении домом.
Итак, кто такие собственники в многоквартирных домах? Собственниками в многоквартирных домах могут быть граждане РФ или не являющимися таковыми, которые приобрели в собственность жилое помещение путём договора купли-продажи, дарения, мены, наследования или по договору ренты. Все собственники равны в своих правах и возможностях, как на жилые помещения, так и на места и помещения общего назначения, таких как лестничные клетки, межэтажные переходы, лестничные марши, коридоры и холлы, подсобные помещения, чердаки и подвалы, а так же нежилые помещений, свободные от обязательств третьих лиц (арендаторы, собственники нежилых помещений). Так в чём же различия?
До создания одной из форм управления многоквартирным домом у всех собственников права одинаковы. Различия начинают проявляться, как только будет выбрана форма управления многоквартирного дома. Форма управления многоквартирными домами может быть разная, это и ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив). Право на выбор формы управления остаётся за собственниками помещений, иные проживающие граждане, хотя и проживающие в квартирах, но являющиеся собственниками квартир, такого права не имеют. Выбрав на своём общем собрании одну из форм управления домом, многие задаются вопросом о праве выбора — вступать в члены товарищества (кооператива) или нет. Если вступать, то что измениться, а если не вступать, то на что у меня имеется права. Это право выбора каждого собственника.
В чём же различие в правах?
В правах на собственность различий нет и быть не может, в силу того, что никто не может быть ограничен в правах или свободах собственника таких как:
— Право на пользование своей собственностью;
— Право и обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем порядке;
— Право на свободный доступ к собственности;
К сожалению, в жизни не редки случаи, когда права собственников нарушаются теми же председателями, членами правлений и управляющими компаниями. Они, порой, ограничивают права собственников на выдачу ключей от их жилых помещения и вход в них, производство ремонтных работ, запрещают отчуждать квартиры под предлогом наличия у них задолженности по членским взносам и коммунальным платежам. Всё это прямое и грубейшее нарушение действующего законодательства с проявлениями признаков самоуправства, а порой и присвоения чужих полномочий.
Что касается других прав, таких как:
— Право на участие в управлении домом;
— Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них;
— Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования;
— Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления;
— Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание;
— Утверждать финансовые годовые отчёты;
— Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.
Все эти и иные права предоставлены только членам товариществ.
Что же касается не членов, то они вправе:
— Присутствовать на общих собраниях, участвовать в обсуждениях без права голоса;
— Быть избранными в ревизионную комиссию;
— Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений;
— Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей;
— Требовать разъяснения о начислении платежей;
— Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав;
— Отказаться от уплаты членских взносов на оплату руководству, за стоянку автотранспорта и пользования гаражом (оплата в правление).
Члены товарищества или кооператива могут осуществлять свои полномочия на заседаниях правления или на общем собрании, посредством своего представителя по доверенности, выданной председателем или заверенной нотариально. Такое же право имеют и собственники, не являющиеся членами формы управления.
Возможно будет полезно прочесть:
Информация актуальна на: 10.10.2013 г. |
Помощь судебного адвоката по семейным спорам
Нужно? Звоните +7(925)507-66-17 с 09.00 до 20.00.
Каковы особенности жилищно-строительного кооператива? Расскажем все о ЖСК
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Расшифровка и определение понятия
Строительство недвижимости осуществляется на средства, вносимые членами организации, они же контролируют процесс на всех этапах вплоть до приемки дома комиссией. После полной уплаты взносов в ЖСК граждане имеют право оформить квартиру в собственность (ст.218 ГК РФ).
К рассматриваемым вопросам относятся:
- причины создания и планируемые виды деятельности;
- порядок регистрации, созыва общего собрания членов, выбора правления и председателя;
- требования к руководству и членам ЖСК и прочие.
Организация и деятельность
К сфере компетенции ЖСК относится:
Правила образования
![]() |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Образованный будущими соседями по дому кооператив позволяет собственникам контролировать процесс строительства на всех этапах, оперативно решать возникающие вопросы, выступает посредником при заключении договоров со специализированными фирмами, чьи услуги могут потребоваться в процессе постройки.
В дальнейшем ЖСК вправе выполнять функции управляющей организации, в случае выбора жильцами дома такого способа ведения дел (ст.161 ЖК РФ).
Гражданам, решившим создать кооператив, следует придерживаться последовательности действий, чтобы юридически грамотно провести процедуру, и оформить необходимую документацию.
После проведения собрания:
- Разрабатывается и утверждается при помощи голосования Устав кооператива, выбираются члены правления.
- Все документы собрания подаются в администрацию для регистрации ЖСК в качестве юридического лица, а также в налоговую и жилищную инспекции.
- Открывается банковский счёт для перечисления денежных взносов пайщиками и оплаты расходов по возведению объекта недвижимости.
- Созданная организация может приступать к процессу строительства дома.
Образование кооператива документально подтверждается учредительным договором, который заключается с целью подтверждения решения о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.
Правовая форма
Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ, а также ГК РФ и Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками, правлением и сторонними организациями споров, возникновение которых возможно в процессе деятельности жилищно-строительного кооператива.
Обязательная для отражения в нем информация:
- наименование организации и место территориального расположения;
- цели создания и выполняемые задачи;
- правила получения членства и выхода из ЖСК;
- размер и периодичность внесения паевых взносов;
- порядок избрания руководства кооператива и выполняемые им функции;
- проведение собраний участников, голосование для принятия решений и контроль за их исполнением;
- действия участников в случае реорганизации и ликвидации ЖСК.
- Скачать форму устава для ЖСК
- Скачать образец устава для ЖСК
Права и обязанности
Права и обязанности ЖСК должны быть подробно описаны в главном учредительном документе (Постановление N 558, утверждающее типовой Устав ЖСК).
ЖСК имеет право:
Создавать домовое управление с возможностью использования финансов кооператива для обслуживания имущества многоквартирного дома.
- Выбирать организации и частных лиц для выполнения различного вида работ и подписывать с ними договора в рамках действующего законодательства РФ.
- Планировать годовой бюджет ЖСК с учётом необходимых затрат на ремонт.
- Определять размер ежемесячных выплат для каждого собственника жилого помещения в соответствии с его долей и предъявлять иски за несвоевременное внесение денежных средств жильцами.
- Страховать имеющееся в распоряжении кооператива имущество от различных рисков.
В права ЖСК входит сбор коммунальных платежей, а в сферу деятельности — содержание имущества многоквартирного дома в надлежащем порядке и соответствии санитарным, пожарным и прочим нормам, предусмотренным законодательством.
Средства для осуществления данных функций формируются из суммы вносимой собственниками квартир коммунальной платы.
Выставление хозяевам собственности счетов за коммунальные услуги производится с помощью квитанций.
В квитанциях указывается:
- перечень подлежащих оплате показателей;
- сумма;
- наименование получателя платежа;
- его адрес и реквизиты.
В обязанности кооператива входит:
Надзор за соблюдением своих обязательств пайщиками, руководством кооператива и подрядными организациями, занятыми на строительстве и благоустройстве дома.
- Поддержание общедомового имущества в соответствующем нормативам состоянии, пресечение любого рода противоправных действий в отношении жильцов и принадлежащей им собственности.
- Проверка правильности внесения оплаты владельцами квартир и сторонними организациями, арендующими помещения в доме.
- Проведение ревизии имущества ЖСК с периодичностью, указанной в уставе, с отчётом о ее результатах на общем собрании.
- Контроль работы руководства кооператива и исполнения решений, принятых на собрании членов кооператива.
Кооператив имеет право сдавать в наём жилые помещения, принадлежащие ему, сторонним организациям. Средства, полученные таким способом, делятся между пайщиками.
После получения соответствующего разрешения в градостроительном комитете, ЖСК приобретает право выступать в качестве застройщика (ст.4 закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ).
Списки членов
Исключение из участия в кооперативе, возможность повторного вступления в него, порядок приема новых пайщиков при наличии освободившихся мест определены в главе IV Постановления Правительства РФ N 558 от 6 июня 2012 года. Желание получить членство в кооперативе оформляется заявлением в адрес правления ЖСК, порядок его рассмотрения и принятия решения происходит в указанном в Постановлении порядке.
В кооператив допускаются горожане старше 16 лет и юридических лиц общей численностью от пяти и максимально равняющейся количеству квартир в строящемся доме.
Возникающие в процессе возведения дома убытки должны быть покрыты в течение трёх месяцев путем внесения добавочных взносов, в противном случае кооператив ликвидируется по решению суда.
Управление
Органами управления кооператива является собрание его членов, правление ЖСК во главе с председателем, а также конференция – при количестве участников собрания больше пятидесяти, если это предусмотрено Уставом (ст.115 ЖК РФ).
Органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Порядок созыва управляющих органов ЖСК и сфера их компетенции определяются учредительным документом кооператива.
Ответственность
Согласно законодательным поправкам от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ, по требованию участников ЖСК обязан предоставлять:
Информацию о численности членов кооператива, расположении строящегося дома, запланированном количестве жилых помещений, элементах благоустройства и предполагаемых сроках сдачи в эксплуатацию.
- Устав, права на земельный участок, проектную документацию, заключение экспертизы.
- Протоколы общих собраний, бюллетени голосований и документы об их итогах.
Во главе этого органа становится председатель (ревизор). Порядок работы и права такого контролирующего органа определяются на основании Устава и ЖК РФ.
Членство в ЖСК имеет ряд преимуществ для горожан, желающих участвовать в покупке жилья, начиная со стадии строительства. До подписания документов следует изучить нюансы создания и функционирования ЖСК, поскольку даже юридически грамотное заключение договора не является гарантией защиты от мошенников.
Полезное видео
Посмотрите видео о том, что такое ЖСК:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает? Рассмотрим все плюсы и минусы участия
ЖСК – объединение людей на добровольной основе для строительства многоквартирных домов.
Для того, чтобы не возникало спорных вопросов, необходимо заключить договор между кооперативом и пайщиком.
О том, что такое договор ЖСК вы узнаете далее в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !
Договор ЖСК: что это такое?
Документ должен подписываться с членом кооператива.
Чтобы стать таковым, нужно подать заявление в правление ЖСК, внести вступительный взнос и, главное, надо, чтобы заявление было утверждено на Общем собрании.
Договор жилищно строительного кооператива прописывает права, обязанности сторон, а также условия, когда пайщик вносит деньги на строительство, описание предоставляемого жилья, требования при расторжении договора и сумма возврата при выходе из кооператива.
Договор ЖСК — это договор инвестирования. Единого образца не существует. Каждый кооператив может самостоятельно составлять договор по своему усмотрению. Документ регулирует отношения между кооперативом и пайщиком. При его подписании пайщик полностью соглашается со всеми условиями, зафиксированными в нем. Документ формируется в интересах застройщика. При любых спорах в выигрыше будет застройщик.
Договор об участии
Договор об участии в ЖСК фиксирует отношения между гражданином и организацией для долевого строительства жилья. На основании этого документа устанавливаются права собственности на долю в строительстве. Договор защищает интересы и имущество граждан в соответствии с Федеральным законом РФ.
Предмет договора
В договор включаются основные пункты:
- точный адрес строительства;
- инвестор;
- застройщик;
- проектная площадь квартиры, количество балконов или лоджий;
- отделочные работы.
Здесь же фиксируются сроки завершения строительства с точностью до квартала сдачи дома, но имеются оговорки о возможном перенесении срока.
Также в данном разделе уточняется, когда возникает право собственности на недвижимость и когда наступает момент принятия в кооператив.
Условия и обязанности участников договора
При подписании документа необходимо тщательно изучить условия, прописанные в нем:
- какая земля отведена под строительство;
- какой дом будет построен, его характеристики: кирпичный, панельный, монолитный;
- какая квартира будет предоставлена: площадь, количество комнат, с отделкой или нет;
- порядок выплаты пая;
- порядок выплаты членских взносов;
- возможные перенесения сроков окончания строительства;
- оплата коммунальных расходов еще не сданного жилья;
- сумма штрафов, которыми облагается пайщик за несвоевременные денежные выплаты;
- порядок предоставления жилья;
- при каких условиях осуществляется выход из кооператива.
Права и обязанности включаются в пункты документа. Рассматриваются отдельно обязанности пайщика и кооператива.
К обязанностям членов ЖСК относятся:
- соблюдение Устава и выполнение решений Общего собрания;
- внесение по определенному графику суммы пая;
- внесение дополнительных взносов по решению органов ЖСК.
К обязанностям кооператива относятся:
- целевое направление средств пайщиков;
- выдача справки о выплатах пая;
- обеспечение передачи Акта приемки по окончанию строительства.
Права пайщиков
- право голоса на Общем собрании;
- право избрания в Правление кооператива;
- право на пай;
- право на получение дохода от деятельности, осуществляемой объединением пайщиков;
- право на предоставление жилой площади.
Размер взносов и порядок их внесения
Оговариваются отдельно сумма вступительного взноса и стоимость одного квадратного метра жилья.
Обязательным является пункт о возможном изменении площади предоставляемой квартиры. В случае увеличения пайщик должен в определенный срок внести дополнительную плату.
В случае уменьшения – никаких возвратов сумм, как правило, не оговаривается. Необходимо внимательно читать все условия договора.
Срок действия
Договор начинает действовать с момента подписания и прекращает действие при полном выполнении взаимных обязательств. В документе должен быть подпункт о досрочном расторжении.
В договоре могут оговариваться отдельным пунктом форс-мажорные обстоятельства. Самым последним пунктом документа являются реквизиты и подписи сторон.
Возможные риски
Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.
Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:
- разрешение на строительство;
- свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
- Устав ЖСК.
Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:
- инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
- инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.
Срок сдачи жилья
Подать в суд на несвоевременно сданное жилье, в этом случае гражданин не сможет.
Разрыв договора
Возможны три варианта:
- Общим собранием пайщика исключают из кооператива за несоблюдение обязательств – просрочка выплаты очередного взноса.
- По соглашению сторон. Прекращение договора с кооперативом в результате изменения жизненной ситуации.
- Недовольство застройщиком. Происходит разрыв договора с застройщиком по предложению инвестора из-за задержки сроков строительства.
Договор ЖСК: плюсы и минусы
Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки договора жилищно-строительного кооператива.
При всех рассмотренных рисках возникает вопрос: ради чего стоит вступать в ЖСК? Положительным в договоре ЖСК является:
- Быстрое оформление, не нужна регистрация в Росреестре.
- Возможность контроля за ходом строительства.
- Выбор руководства ЖСК, доступность документации.
- Более низкая стоимость жилья, в нее при кооперативном строительстве не включается НДС.
- Длительная рассрочка платежей, которая не ограничивается готовностью квартиры. Может продолжаться выплата, и проживая в ней.
- Управление домом переходит к ЖСК после окончания строительства. Возможность сокращения коммунальных расходов за счет полученной ЖСК прибыли.
- В случае разорения застройщика кооператив может нанять нового подрядчика на строительство.
Нюансы договора ЖСК
В данной ситуации претензии могут быть предъявлены только правлению кооператива, а не застройщику, так как ЖСК — добровольное объединение.
Решение о заселении в квартиру принимается общим собранием. Могут возникнуть споры между пайщиками по поводу распределения.
Важным вопросом является вопрос вхождения в состав ЖСК – присвоения статуса члена кооператива. Гражданин пишет заявление, правление его рассматривает и обязывает гражданина внести все необходимые взносы, но само распоряжение не выносится на Общее собрание.
В данной ситуации гражданин не приобретает статус члена кооператива, а оплаченные им средства не считаются паем.
Иногда подписание договора также выдается за вступление в кооператив. На самом деле гражданин вступает в правоотношения, но не является при этом членом ЖСК.
Вне зависимости от мотива разрыва договора полностью вернуть затраченные средства пайщик не сможет. Чаще всего возвращается только паевый взнос, реже – целевой. Вступительный взнос, а также членские и дополнительные взносы никогда не возвращаются. Неустойка за несвоевременную сдачу объекта не начисляется. Некоторые кооперативы могут взыскивать процент от паевого взноса в случае разрыва договора.
При выборе покупки жилья от ЖСК необходимо основательно изучить Устав этого кооператива. Обратить внимание, кто является застройщиком, насколько он надежен. Важно узнать о порядке вступления и выхода из кооператива. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре ЖСК. Только оценив все «за» и «против», вкладывать свои средства в строящуюся недвижимость.
![]() |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Источники
Кондрашков, Н.Н. Тунеядство: против закона и совести; М.: Юридическая литература, 2012. — 160 c.
Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.
Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
Работаю юристом в частной IT компании в Москве. Мой стаж составляет 7 лет.
Для данного ресурса была собрана большая и подробная база статей с целью личных заметок и помощи посетителям в решении их юридических вопросов.