Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации

Полезная информация в статье: "Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты

Договор аренды достаточно распространён и заключается по всей стране ежедневно. И если в правоотношениях между физ. лицами такая сделка встречается не так часто, то при активной предпринимательской деятельности аренда нежилых помещений требует надлежащего оформления. Какие же момента следует проработать в первую очередь при заключении сделки?

Форма договора и основные условия

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не устанавливает обязательной письменной или нотариально заверенной формы заключения договора аренды. Однако согласно ст.609 устанавливает два обязательных случая заключения сделки в письменной форме:

  • подписание договора со сроком действия более года;
  • подписание договора между юр. лицами (или если хотя бы одной стороной договора является юр. лицо или предприниматель).

Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме. Порядок заключения договора аренды нежилого помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости.

Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».

Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам. Что касается, момента, с которого начинает действовать договор, то здесь нужно руководствоваться общим правилом, установленным для договоров – правилом действительности с момента его заключения, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента гос. регистрации. Этот момент может стать важным на практике. Например, если стороны заключили договор, однако имущество было передано в аренду по факту только через год после подписания договора. Должен ли, в таком случае арендатор внести плату за этот год, ведь, по сути, имуществом он не пользовался? Безусловно, должен.

Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды. Безусловно, в случае если стороны сделки не указали в документе срок, на который она заключена, в судебном порядке можно доказывать намерение сторон заключить сделки на неопределённый срок (в соответствии с положениями ст.610 ГК РФ). Однако юристы рекомендуют избегать такого условного дефекта, так как он может повлечь за собой дальнейшую неправильную трактовку договора заинтересованной стороной.

[3]

Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Документы для заключения договора

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако согласно практике правоприменения для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности
  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Кроме того, при аренде недвижимости арендодателем может выступать только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное доверенностью. При необходимости нотариальной заверки договора документы для заключения договора аренды нежилого помещения или другого имущества предоставляются нотариусу. Последний проводит проверку на их правомочность и заверяет подписанный сторонами в его присутствии договор.

Исполнение и расторжение договора

ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).

Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом расторгнуть договор аренды можно тремя способами:

  • путём направления контрагенту письменного предложения расторгнуть договор по согласию сторон;
  • путём одностороннего отказа без дополнительного уведомления;
  • через обращение в суд.

Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.

Читайте так же:  Чем занимается управляющая компания и что входит в графу содержания жилья по жкх

Практические нюансы при подписании договора

Первое, что стоит сделать, заключая договор аренды – проверить своего контрагента. Если это юридическое лицо, необходимо убедиться в отсутствие двух негативных его характеристик:

  • наличие судебных процессов с участием контрагента в качестве должника;
  • пребывание контрагента на стадии банкротства;

Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо проверить правомочность контрагента по отношению к имуществу (право собственности, владения или распоряжения имуществом). Также необходимо понимать, какой именно договор заключается – аренды или субаренды. Недобросовестные арендодатели могут сдавать имущество, ранее полученное в аренду. Загвоздка состоит в том, что в случае признания недействительным или незаключённым, в силу разных обстоятельств, договора аренды, субаренда признаётся такой же. Также она подлежит прекращению в ситуации, когда первичный арендатор не выполняет условия сделки.

Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Законодательством также предусмотрена возможность заключения такого подвида договора аренды, как договор аренды будущей недвижимости. Он может заключаться относительно недвижимости, находящейся в процессе строительства. После завершения строительства недвижимого имущества арендатор приобретает право на получение недвижимости в своё пользование. После этого также может быть перезаключён договор аренды обычный. Однако достаточно частой является ситуация, при которой арендодатель отказывается подписывать обычный договор аренды. При заключении сделки аренды будущей недвижимости следует обратить особое внимание на максимально детальное описание объекта аренды. Именно это позволит избежать в будущем отказа арендатора.

Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора.

Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

В целом следует отметить, что договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения? Например, Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин , цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую .

Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли — продажи , аренды помещений .

Если у вас есть возможность купить – вперед , если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле , то ваш вариант – аренда помещения .

Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:

  • нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
  • в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться

В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет , поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса , а именно главой 34 .

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско — правового договора , опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение , принадлежащие ему за установленную плату ( статья 606 ГК РФ ).

Разложим на атомы, ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно . Если вы не станете соблюдать эту аксиому , то договор будет считаться недействительным .

Нотариальное заверение документа необязательно , поскольку нет прямой нормы права , которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса . Это зависит от вашего желания и возможностей .

Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора , а именно :

  • наявность сторон , заключающих сделку
  • предмет договора
  • платеж за аренду .

Стороны желающие заключить договор :

Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника ( ГК РФ ст . 608 ).

Детально описываем предмет сделки для того , чтобы четко установить недвижимость , которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды :

  • точный размер площади
  • наименование ( помещение или его часть )
  • инвентарный номер
  • юридический адрес , этажность
  • назначение ( цех , склад , офис , магазин и т . п .).

Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади . Четко разделите , какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона .

Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Арендная плата — это обязательный пункт договора

Ссылаясь на Гражданский кодекс ( статью 654 ), договор будет не заключенным , если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы .

Дополнительным пунктом есть срок , на который заключается сделка . Он определяется сторонами .

Договор бывает срочным ( подписывается на фиксированный срок – дни , недели , месяца , год , 10 лет ) и бессрочным ( в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды ).

Если после окончания срока сделки , ни одна сторона не заявила про отказ от договора , то он пролонгируется на неустановленный срок .

Заключая срочный договор , можно прописать , что по истечению заявленного срока , сделка автоматически продлевается на тот же срок .

Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. И х не надо регистрировать в Росреестре .

Например , в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня . Этого достаточно , чтобы не регистрировать ваш договор .

Читайте так же:  Детально о разделе имущества при расторжении брака

Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость , то пропишите во второстепенных условиях – « автоматическое продление договора на тот же срок ». И вы вновь не регистрируете сделку .

Если вы подписываете другой вид договора , то нужна государственная фиксация .

Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов

Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Документы необходимые для регистрации договоров аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды — это процесс внесения информации об обременении нежилого помещения в Единый государственный реестр прав, в котором находятся сведения обо всех объектах недвижимости.
Нужно более тщательно подойти к подготовке пакета документов, это спасет вам от повторного посещения знаменитых очередей государственных учреждений.
Вот примерный список документов необходимых для регистрации договора аренды:
  1. Сам договор аренды, составленный в трех экземплярах, прошитый и заверенный подписями и печатями сторон.
  2. Акт приема – передачи помещения.
  3. Заявление о регистрации договора аренды нежилого помещения от арендодателя и арендатора.
  4. Платежка по уплате госпошлины в размере примерно 7500 рублей.
  5. Учредительные документы:
    • Устав, учредительный договор;
    • Свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ;
    • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
    • Свежая выписка из ЕРГЮЛ;
    • Информационное письмо с кодами статистики.
  6. Свидетельство о праве на собственность нотариально заверенное.
  7. Кадастровый паспорт на целое помещение или части помещения с указанием площади.
  8. Доверенность на право подписи договора аренды нежилого помещения, если договор подписывается не руководителем.

В итоге если вам благополучно удалось сдать документы для регистрации, не стоит сильно расслабляется. Могут возникнуть вопросы после приемки вышеуказанных документов, так что через десять дней после подачи нужно позвонить в государственное учреждение и повторно узнать, нет ли каких либо претензий по документации. И только после этого можно спокойно ждать заветной даты для получения зарегистрированных договоров.

Заключение и регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения: правила и нюансы

Хотите арендовать нежилое помещение? Или, наоборот, предоставить в аренду? Как правило, обе стороны хотят вступить в арендные отношения на длительный срок. А что законодатель подразумевает под долгосрочной арендой помещений? И в чем особенности такой аренды? Давайте разберемся поподробнее.

Из этой статьи вы узнаете о том, что такое долгосрочная аренда и возможна ли она для нежилого помещения, а также нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.

Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.

Как составить?

Договор должен быть заключен в письменной форме и в виде единого текста (согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ). Если стороны вступают в арендные отношения путем обмена различными документами, но единого текста договора у них нет, то нельзя считать что они заключили договор аренды.

Кроме соблюдения формы, в тексте необходимо закрепить существенные условия, без них договор считается незаключенным. В случае аренды существенными являются предмет и цена договора.

Предметом договора аренды выступает помещение. Важно подробно прописать какое помещение предоставляется во временное пользование, его площадь, адрес. Если помещение находится в большом здании, то желательно приложить схему.

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв.м., расположенное по адресу _______».

Цена — это размер платы за пользование нежилым помещением. Как правило, цена устанавливается за квадратный метр, либо в виде фиксированной суммы в месяц.

«Арендная плата составляет __ рублей за квадратный метр, что составляет ____ рублей в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца» или «Арендная плата составляет ___ рублей в месяц, оплачивается ежемесячно не позднее ___ числа».

Помимо самой суммы аренды важно указать из чего она складывается. Включены ли коммунальные платежи и прочие затраты по эксплуатации помещения. Если нет, то следует предусмотреть как арендатор будет оплачивать их — самостоятельно или путем возмещения арендодателю.

«Коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендодателем самостоятельно по счетам коммунальных служб с обязательным предоставлением арендодателю документов об оплате».

Помимо существенных, имеются и другие условия, которые не обязательны, но их указание поможет избежать недопонимания между сторонами договора. Составляя арендное соглашение, руководствуйтесь следующими пунктами:

    Укажите в каких целях может использоваться помещение (офис, склад, производство).

«Помещение предоставляется для использования под офис. При нарушении Арендатором целевого использования, Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Уточните кто из сторон несет ответственность за проведение капитального и текущего ремонтов.

По общему правилу, закрепленному в статье 616 ГК РФ, капитальный ремонт производит арендодатель, а текущий — арендатор. Однако, в договоре может быть предусмотрен иной порядок.

Читайте так же:  Придомовая территория многоквартирного дома «плюсы» и «минусы»
  • Пропишите права и обязанности сторон. Чем тщательнее вы проработаете этот раздел, тем меньше вопросов возникнет в ходе пользования помещением.
  • Укажите вправе ли арендатор сдавать помещение или его часть в субаренду и на каких условиях.
  • «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду с письменного согласия Арендодателя».
    Определите как и в каких случаях договор может быть расторгнут.

    «Стороны вправе досрочно расторгнуть договор по обоюдному желанию».
    «Любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив вторую сторону за ___ дней до предполагаемой даты расторжения».

  • Установите срок аренды.
    • Скачать бланк договора долгосрочной аренды нежилого помещения
    • Скачать образец договора долгосрочной аренды нежилого помещения

    На что обратить внимание при заключении?

    Вступая в арендные отношения на длительный срок, вы должны предусмотреть, что за время действия договора ситуация может поменяться. Поэтому нужно максимально тщательно проработать каждый пункт — прописывать условия не только на момент подписания, но и подумать как это условие скажется на вас в дальнейшем, какие могут быть последствия при изменении финансового положения или ситуации на рынке и так далее.

    Но главное — серьезно отнестись к выбору арендатора/арендодателя, убедиться в его благонадежности, поскольку вам, так или иначе, придется коммуницировать и контактировать на протяжении действия договора.

    Нужна ли регистрация в Росреестре?

    Ответ на данный вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.2000 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Поскольку Гражданский Кодекс не предусматривает специальных положений для нежилых помещений, соответственно в этом случае действует общее правило (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Если срок договора меньше одного года, регистрировать договор не нужно, если же срок один год и более, то обязательна государственная регистрация. Поэтому, заключая договор на длительный срок, помните о том, что помимо его составления и подписания, необходима государственная регистрация, в противном случае договор считается незаключенным.

    Как зарегистрировать?

    Стороны самостоятельно определяют кто из них оплачивает госпошлину и несет иные расходы по регистрации, а кто готовит и предоставляет документы в регистрирующий орган.

    Помимо самого текста договора, для регистрации требуются следующие документы:

      Договор аренды со всеми приложениями (акт приема-передачи, схема и прочие).

    Количество копий договора должно соответствовать количеству сторон плюс дополнительный экземпляр для регистрирующего органа.

  • Заявление. Образец заявления и особенности его заполнения содержатся в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. В электронном виде образец можно найти на сайтах Росреестра или Госуслуг.
  • Кадастровый паспорт арендуемого помещения.
  • Подтверждение правового статуса заявителей.
    • Для физического лица — это паспорт. Если документы подаёт доверенное лицо, то предоставляется нотариально заверенная доверенность.
    • Для юридического лица — это правоустанавливающие документы и доверенность, либо документ, подтверждающий право действовать без доверенности.
  • Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины.
  • Этот документ предоставлять не обязательно, так как регистрирующий орган в любом случае проверяет поступление госпошлины на счет.

  • Если помещение сдается в аренду физическим лицом, то необходимо заверенное нотариусом согласие супруга, либо подтверждение того, что объект недвижимости не является общей собственностью супругов.
  • Если имущество в залоге, то необходимо согласие залогодержателя на передачу помещения в аренду.
  • В случае если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, то необходимо согласие соответствующего органа на передачу имущества в аренду.
  • Для юридического лица также требуется решение о совершении крупной сделки.
  • Как подать документы?

    • В отделении Росреестра.
    • Через МФЦ.

    Заявление можно подать в любое удобное для заявителя отделение Росреестра или МФЦ, без привязки к месту нахождения объекта недвижимости.
    Отправить документы почтой.

    Документы отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью, обязательно с описью вложения и уведомлением о вручении.
    Отправить документы в электронном виде через портал Госуслуг.

    В этом случае электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей — для юридических.

    Плюсы и минусы

    Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.

    К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.

    Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.

    Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читайте так же:  Понятие и отличия серой, черной и белой зарплаты

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Пример договора аренды нежилого помещения, требования к документу

    Пример договора аренды нежилого помещения это востребованная информация. Ведь одними из самых встречающихся в деятельности частных предпринимателей, организаций, учреждений являются арендные отношения.

    Хозяйствующим субъектам приходится часто заключать договоры долгосрочной (краткосрочной) аренды помещения. От правильного их составления во многом зависит успешная коммерческая деятельность организации или предпринимателя.

    Как составить документ правильно подобно расскажем в данной статье, с приведением примера стандартного договора аренды нежилого помещения.

    Объектно-субъектный состав аренды нежилого помещения

    Объектом заключения договора аренды нежилого помещения могут быть площади, предназначенные для организации коммерческой деятельности

    Все известные гражданско-правовые договоры имеют определенную структуру.

    Аренда не является исключением, но имеет некоторые особенности.

    Документ содержит пункты об объекте, субъектах, сроках и других условиях сделки.

    Объектом аренды, как правило, выступают нежилые обособленные помещения. Сдаваться в аренду могут здание, сооружение, комната, иные самостоятельные помещения, имеющие границы.

    При оформлении сделок по передаче имущества следует подробно описывать объект, отображать технические характеристики, иные индивидуализирующие его признаки (адрес нахождения, площадь и др.).

    Стороны арендных отношений принято именовать арендатором (тот, кто получает в пользование некое помещение) и арендодателем (передает помещение для использования иным лицам).

    Ими могут быть как граждане, так и организации.

    Арендовать нежилые помещения могут частные лица или организации

    Арендодателем по договору может выступать сам собственник помещения или иное уполномоченное им лицо.

    Только правообладатель может передавать свое право пользования помещением другим лицам.

    Арендатором выступают различные организации либо физические дееспособные лица.

    Аренда нежилого объекта подразумевает его применение для целей, не связанных с постоянным проживанием.

    Как правило, это коммерческая или общественная деятельность. Помещение может использоваться под офис, склад, ресторан, рабочий цех, торговый зал.

    Таким образом, суть арендных отношений заключается в том, что собственник (правообладатель) позволяет использовать принадлежащий ему объект недвижимости иному лицу не для проживания.

    Как оформляется сделка?

    Процесс оформления сделки

    Как оформить договор аренды? Она может быть заключена в письменной или устной форме. При аренде законодателем устная форма допускается. Однако, письменная позволит отразить все важные условия сделки.

    И при возникновении споров будет на что сослаться. Может иметь место и обмен документами, но этот вариант менее предпочтителен.

    Для некоторых ситуаций письменная форма является не просто предпочтительной, а обязательной в силу требования закона.

    К таким случаям относятся:

    • заключение сделки сроком больше, чем на год
    • заключение сделки с юридическим лицом на любой срок

    Кроме того, сделки с недвижимыми объектами, заключаемые ровно на год или на больший срок, нуждаются в прохождении государственной обязательной регистрации.

    По желанию контрагентов сделка может быть удостоверена нотариусом. Обязательного предписания на этот счет закон не содержит.

    Если сторонами сделки не соблюдены правила оформления, это влечет за собой ее недействительность.

    Форма данного договора может быть как письменной, так и устной. А письменная, в свою очередь, может подлежать регистрации или не нуждаться в таковой.

    Нужен ли предварительный договор?

    Возможность заключения предварительных договоров предусмотрена законодательством, но на практике их используют нечасто.

    По сути, они являются обязательством сторон заключить основной договор в будущем. Обещание это непременно делается в форме, определенной для главного обязательства и должно содержать все существенные условия.

    Оформляется предварительное соглашение только письменно, но нотариального заверения или регистрации не требует.

    Предварительные договоренности, как правило, нужны тогда, когда объект еще строится или ремонтируется (реконструируется).

    Составление предварительного договора аренды на практике производят не часто, хотя такая возможность предусматривается законодательно

    В таком состоянии он не может быть передан в аренду сразу.

    Документ должен содержать все основные условия обязательства, а также указание на срок его заключения. Если сторонами он не определяется, то закон устанавливает его равным году.

    Предварительный договор аренды не всегда влечет стопроцентное заключение основного.

    Если установленное время прошло, и никто не настаивает на его оформлении, ничего и не происходит. Если одна из сторон настаивает на его заключении, то при отказе контрагента она может решить это вопрос через суд.

    Наличие договора, предполагающего оформление основной сделки в будущем, не является обязательным. Однако, для некоторых случаев он выступает определенной гарантией для обеих сторон.

    Как правильно составить договор?

    Все пункты договора должны прописываться четко и ясно, иметь конкретные формулировки

    Как заполнить договор аренды нежилого помещения? О форме договора говорилось выше, теперь остановимся на его содержании. Грамотно составленный документ во многом является гарантией отсутствия проблем во время его исполнения.

    Формулировки должны быть четкими и ясными, описания конкретными, данные полными.

    Из общих положений, присутствующих в любом договоре, необходимо указать:

    • наименование самого договора;
    • дату и место его подписания;
    • наименование и реквизиты сторон;
    • предмет договора.

    Даже в самом простом бланке эти моменты должны быть отображены. Из документа должно явствовать кто, где, когда и о чем заключил договор.

    Кроме этих условий, обычно указывается на срок его действия

    Применительно к аренде, срок является важным моментом, от которого зависит форма сделки. При отсутствии указания на конкретный период (срок), он считается заключенным на неопределенное время.

    [2]

    Важно учитывать, что продолжение использования помещения после истечения указанного срока влечет его продление на тот же период с такими же условиями.

    Но допустимо это лишь при отсутствии явного запрета со стороны собственника (арендодателя).

    Целесообразно в тексте документа уделить внимание правам и обязанностям сторон

    Их детализация позволит четко определить круг возможных полномочий каждой стороны, избежать разногласий и споров в будущем.

    Читайте так же:  Сфера ответственности управляющих компаний

    В арендных отношениях следует особо прописать право (или его отсутствие) на субаренду.

    Кроме того, сторонами решается вопрос об обязанностях по содержанию и ремонту помещения, судьбе произведенных в нем улучшений.

    Еще одним пунктом, содержащимся во многих договорах, является раздел об ответственности сторон

    Невыполнение пунктов договора влечет ответственность сторон

    Обычно, предусматривается ответственность в виде пени (штрафа) за несвоевременную оплату арендных платежей, нарушение правил содержания имущества.

    Также часто прописываются условия (форс-мажор), при которых стороны не несут ответственности за нарушение сделки, произошедшее по объективным причинам, под воздействием непреодолимой непредсказуемой силы, стихии.

    Во всем, что не урегулировано в документе, следует руководствоваться действующими нормами закона.
    Сторонами также могут включаться пункты о расторжении договора, в частности, прекращения обязательства ранее установленного срока.

    Так, при его заключении на неопределенное время арендодатель, также как и арендатор в любой момент может отказаться от продолжения сделки, предупредив другую сторону о своем решении за три месяца

    Порядок разрешения споров чаще всего содержит указание на необходимое предварительное направление письменной претензии.

    Такой порядок предоставит сторонам шанс решить мирно все споры без изматывающих судебных тяжб.

    Стоит отметить, что при составлении любого договора его стороны свободны включать в документ различные условия по своему усмотрению.

    Главное, чтобы они не противоречили положениям закона. Чем более подробно прописаны все условия сделки, тем меньше потом возникнет проблем.

    Обязательные условия договора

    Отдельные виды обязательств нуждаются в отражении каких-либо непременных условий. Без их включения договор имеет шанс оказаться недействительным.

    Аренда, в том числе нежилых объектов, невозможна без указания на предмет договора и оплату.

    Если эти условия не прописаны, то он не будет считаться заключенным, соответственно порождать какие-либо изменения для сторон.

    В пункте о предмете договора нужно очень четко прописать, какой объект передается в аренду. Отражаются технические характеристики (площадь, состояние, кадастровый номер), местоположение и иные данные, позволяющие точно его идентифицировать.

    Желательно прикладывать к договору техническую и иную документацию на помещение.

    Кроме того, для подтверждения факта передачи помещения рекомендуется составлять и подписывать акта приема-передачи. Он содержит сведения о том, какое именно помещение, в каком состоянии фактически было передано арендатору.

    При возвращении его после срока окончания аренды также составляется такой акт. Стоит отметить, что он является не менее важным, чем сам договор.

    Поскольку при аренде помещение предоставляется в пользование за определенную плату, она также относится к существенным обязательным условиям.

    Возмездность договора предполагает указание в нем размера и порядка внесения оплаты. Законом не приводится конкретных требований к данному условию сделки. поэтому решается данный вопрос по согласию между сторонами.

    Несвоевременное внесение арендной платы может повлечь штрафные санкции

    Сумма оплаты устанавливается арендодателем по своему усмотрению. Однако, как правило, она колеблется в пределах обычно взимаемой в таких обстоятельствах арендной платы.

    Законодательством предусмотрена возможность менять размер платы не чаще одного раза в год. Плата за временное пользование объектом недвижимости вносится обычно раз в месяц.

    Периоды, а также способы оплаты могут меняться по желанию сторон. По общему правилу арендатор помимо арендных платежей, несет коммунальные расходы за используемой объект.

    Таким образом, основными обязательными пунктами выступают условия о предмете сделки и арендной плате. При их отсутствии договор будет считаться не заключенным.

    Пример договора аренды нежилого помещения

    Обо всех необходимых и дополнительных условиях, обычно включаемых в текст договора, было сказано выше. Теперь поговорим о структуре самого документа.

    Она не устанавливается законом, поскольку действует принцип свободы договора. В деловой практике сложились определенные типовые шаблоны для разных видов сделок.

    Стандартный договор начинается с указания на его название, время и дату подписания (шапка документа). Далее следуют указание на лиц, заключающих сделку.

    Последующее содержание документа выглядит примерно так:

    • предмет сделки
    • порядок передачи объекта недвижимости
    • общие и специальные права, обязанности лиц
    • размер (порядок) арендной платы
    • срок аренды
    • расторжение, изменение договора
    • ответственность обеих сторон
    • порядок решения разногласий и споров
    • прочие дополнительные условия
    • реквизиты сторон (адреса. ИНН, контакты и другие данные).

    Не запрещается включать в текст документа дополнительные пункты и условия, позволяющие более детально описать сделку.

    [1]

    К примеру, не помешает урегулирование проблемы содержания, текущих ремонтных работ, улучшений помещения.

    Они также вправе исключить ряд пунктов, кроме существенных для данного вида сделок.

    Поскольку аренда нежилых объектов недвижимости заключается, как правило, для целей осуществления предпринимательской деятельности, нужно отнестись к его составлению серьезно.

    Грамотный документ снизит риск нежелательных негативных последствий от нарушений сделки.

    Советы юриста по написанию договора нежилого помещения, важные подробности и мелочи, которые нельзя оставлять без внимания, смотрим видео:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Источники


    1. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.

    2. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.

    3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
    Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here