Содержание
Перепланировка в новостройке — 2019 год




Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке, — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».
Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни, расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.
Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке
В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется постановлением 508-ПП столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы 840-ПП от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.
Перепланировка в новостройке до получения собственности
По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
- разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
- акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
- согласие застройщика на перепланировку;
- справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.
Как оформить перепланировку в новостройке?
При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.
Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.
Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии актов на скрытые работы. В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление гидроизоляции пола в ванной, а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.
При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.
В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.
Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. правила установки кондиционеров).
В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. где оформить перепланировку). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.
Автор: Атрактив Студия ремонтов

![]() |
|
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
|
![]() |
![]() |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так — раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается «с нуля», то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.
Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.
В 99% случаев это типовые панельные серии домов — П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.
Максимум что можно теперь «выжать» из данной ситуации — это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.
Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки , который пройдет все необходимые стадии согласования.
В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома .
Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО — это обойдется дешевле, чем у автора дома. Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.
Пример технического заключения, фото:




Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.
В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.
Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции.
Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:



Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:
Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?
Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.
С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.
Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:
ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк




Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?
До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.
Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности . Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):
1. Для объектов долевого строительства:
- договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
- копия договора об уступке прав (если была).
- копия акта приема-передачи недвижимости.
- справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
2. Для объектов муниципального фонда:
- копия приказа городских властей о строительстве дома.
- подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
- справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
- документы, подтверждающие передачу квартиры.
Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?
План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.
В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.
Пример поэтажного плана застройщика, фото:



Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:




Какова цена перепланировки в новостройке?
Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.
Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.
Содержание закона о перепланировке 2019 года
Процедура перепланировки всегда вызывала у граждан определенные сложности, и в основном по причине того, что действующее законодательство требует ее согласования с соответствующими органами.
Помимо этого, в законы постоянно вносятся различные изменения, за которыми практически никто из обычных граждан не следит, в связи с чем при внесении тех или иных корректировок из-за незнания люди могут сталкиваться, если не с проблемами, то с длительными задержками в согласовании, что может быть достаточно неприятным.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Именно поэтому лучше сразу узнать, как выглядит новый закон о перепланировке 2019 года и какие изменения нужно учитывать при согласовании ремонтных работ.
Стандартные положения
В соответствии с действующей статьей 7.21 КоАП, в случае нарушения правил исполнитель ремонтных работ или собственник объекта должен понести материальную ответственность за проведение самостоятельной перепланировки, и сумма штрафа в данном случае колеблется в районе 1 000-2 000 рублей.
При этом есть ряд работ, которые не требуют предварительного согласования с государственными органами, и в частности, это относится к проведению косметического ремонта, смены отделки, а также замене различной встроенной мебели.
Помимо этого, если собственник собирается менять электрическую плиту, антенну, кондиционер или тарелку, ему нужно будет получать соответствующее разрешение, причем смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если это не предусматривает необходимости прокладки новых коммуникаций.
Отдельное внимание стоит уделить тому, что некоторые работы даже не должны согласовываться с БТИ, и в дальнейшем достаточно будет только обратиться туда для регистрации изменений, и касается это:
- перемещения сантехники (в определенных границах);
- обустройство дверных проемов в несущей стене;
- смена или застекление балкона;
- пристройка или демонтаж тамбурного помещения;
- достройка или демонтаж межкомнатных перегородок;
- перемещение дверных проемов.

Также есть и такие работы, которые в принципе не могут быть согласованы с БТИ, так как на них невозможно получить разрешение, в частности, это относится к тем видам ремонта, которые потенциально ухудшают условия проживания в указанном жилье или негативно сказываются на качестве проживания соседей
Что говорится в законе о перепланировке 2019 года
Федеральный закон о перепланировке 2019 года не имеет каких-то кардинальных отличий от предыдущих нормативных актов, но при этом он включает в себя несколько новых особенностей, которые нужно учитывать.
Нововведения
Главное нововведение нового закона заключается в том, что заявитель имеет право не предоставлять технический паспорт и заключение органа, занимающегося обеспечением охраны памятников культуры, истории и архитектуры, а также в том случае, если право на указанный объект зарегистрировано в ЕГРН, не нужно будет подавать и документы, которые подтверждают это право.
Согласование
Для того, чтобы согласовать проект перепланировки помещения, нужно подготовить определенный пакет документов, а именно:
- гражданский паспорт заявителя;
- копия эскиза или проекта;
- разрешение, полученное от Жилищной инспекции;
- акт, подтверждающий соответствие нормативным требованиям всех проводимых работ.
Помимо этого, также потребуется получение нового кадастрового паспорта. Далее все документы подаются вместе с заявлением на согласование перепланировки в БТИ.

Перепланировка квартиры в новостройке возможна лишь после получения документа, подтверждающего право собственности на жилье.
Образец заявления на перепланировку квартиры можно скачать по этой ссылке.
Дополнения
На сегодняшний день преимущественное большинство людей проживает в блочных домах или так называемых «хрущевках», построенных еще в районе 70-90-х годов прошлого века. Но эти помещения никоим образом не вписываются в современные запросы людей по площади или комфортности жилья, в связи с чем они принимают решение о проведении перепланировки. При этом в действующем законодательстве говорится о том, что некоторые работы могут проводиться без какого-либо согласования, в то время как проведение других в принципе запрещено.
Без согласования можно сделать какой-нибудь проем в ненесущей стене или межкомнатной перегородке, а также остеклить балкон, установить кондиционер или провести демонтаж встроенной мебели, в то время как список запрещенных работ более обширен, и включает в себя:
- любые работы, которые лишают возможности нормального проживания в указанном помещении;
- разрушение несущих стен;
- разрушение коммуникаций, включенных в состав общедомового имущества;
- перемещение устройств отопления на лоджии или балконы;
- расширение лоджий или балконов за счет площади жилых комнат;
- обустройство арки, соединяющей кухню и жилую комнату, если на кухне стоит газовая плита;
- перемещение туалета в те месте, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты.
Все остальные мероприятия при желании можно согласовать с уполномоченными органами и провести ремонтные работы в полном соответствии с требованиями закона.
Главные этапы процедуры
В первую очередь, перед проведением перепланировки нужно будет получить документ, который разрешает проведение данной процедуры на указанном объекте. Выдачей подобных разрешений занимается городская администрация, которой для рассмотрения вопрос потребуется только технический паспорт, а также проект запланированных изменений, на основании которых изменения будут внесены в государственный реестр.
При этом нужно учитывать, что по закону нельзя:
- изменять внешний вид здания;
- проводить перепланировку без согласия всех несовершеннолетних владельцев;
- заниматься ремонтом, влияющим на жизненные условия или ограничивающим доступ к коммуникациям.
Если все требования соблюдены, а документы оформлены соответствующим образом, в дальнейшем можно будет избежать любых проблем или неприятностей.
Далее лучше всего получить консультацию по перепланировке в государственном органе, который занимается согласованием этих вопросов. После этого оформляется обращение в Жилищную инспекцию (отдел капитального строительства), куда нужно будет предоставить технический паспорт объекта, экспликацию и поэтажный план. Все эти документы оформляются в БТИ.
Затем оформляется чертеж перепланировки, а также заказывается проект у специализированной компании, имеющей соответствующий допуск и полномочия на разработку такой документации.

План помещения до перепланировки
В конечном итоге внесенные изменения регистрируются в пожарной службе, архитектурном отделении и СЭС. После этого государственным служащим понадобится приблизительно месяц для того, чтобы оформить разрешение на проведение перепланировки.
Для согласования нужно будет подготовить следующий пакет документов:
- заявление на согласование;
- проект помещения, которое будет ремонтироваться;
- документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности;
- технический паспорт;
- документ, подтверждающий согласие на проведение перепланировки со стороны всех жильцов, проживающих на территории указанного жилья;
- акт, полученный в БТИ.

Образец акта о произведенных работах
Если же в конечном итоге государственный орган вынесет отрицательное решение и откажет в возможности проведения перепланировки, заявитель имеет право оспорить данное решение в судебном порядке, предоставив следующие документы в качестве доказательства своей правоты и соблюдения всех норм действующего законодательства:
- исковое заявление с указанием основных требований;
- эксиз или проект проводимых работ;
- квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- другие справки, которые могут понадобиться в отдельном порядке.

При проведении самовольной перепланировки ее можно будет узаконить в судебном порядке или же получить на это разрешение со стороны органов местного самоуправления, а в последнем случае нужно будет предоставлять такие же документы, которые указаны выше, в то время как при оформлении искового заявления дополнительно потребуется квитанция об оплате государственной пошлины
Если окажется, что в процессе проведения перепланировки были нарушены определенные нормативные требования, то в таком случае на собственника может быть возложена материальная ответственность в виде штрафа (в районе 2 500 рублей), а также требование о возвращении помещения в исходное состояние, если это возможно и необходимо.
Некоторые сталкиваются с такими ситуациями, когда приходится продавать квартиру с неузаконенной планировкой. В такой ситуации новый владелец, оформляющий данное помещение, должен будет заплатить штраф вместо предыдущего собственника или вернуть все в первоначальное состояние, что не только выльется дополнительными финансовыми затратами, но и в принципе не может быть реализовано в большинстве ситуаций.
При этом стоит отметить, что зачастую в подобных случаях продавцы несколько снижают стоимость квартиры для того, чтобы компенсировать потерю времени и средств нового владельца, которому придется переоформлять планировку.
Помимо этого, в соответствии с законодательством запрещается перемещать радиаторы в квартирах, и при проведении такой перепланировки другие жильцы дома имеют право оформить исковое заявление на инициатора, а саму квартиру продать будет невозможно.

Экспертиза перепланировки квартиры необходима для процесса легализации изменений, производимых в результате перепланировки.
Варианты перепланировки четырехкомнатной хрущевки можно посмотреть в этой статье.
Читайте тут, в каких случаях требуется согласие соседей на перепланировку.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источники
Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.

Работаю юристом в частной IT компании в Москве. Мой стаж составляет 7 лет.
Для данного ресурса была собрана большая и подробная база статей с целью личных заметок и помощи посетителям в решении их юридических вопросов.