Все о методах оценки земельных участков причины, виды и особенности оценки земли

Полезная информация в статье: "Все о методах оценки земельных участков причины, виды и особенности оценки земли" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Читайте так же:  Как вернуть автомобиль из утилизации

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Особенности оценки земли и земельных участков

Акция: стоимость оценки земельного участка — от 3 500 руб!
Акция проходит до конца текущего месяца . Подробности у менеджера.
Звоните: +7 (495) 54-54-857
Подробности акции — здесь

Наше агентство оценки недвижимости предлагает полный перечень услуг по:

Нашу работу мы проводим с учетом всех необходимых особенностей оценки земельных участков таким образом, чтобы наш клиент всегда был в выигрыше.
На рынке земли, при сделках по ее купле-продаже большое значение придается классификация участков по категориям в зависимости от их целевого назначения. Если участки используются, к примеру, для промышленных целей, строительства и т.п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, форма, размер, рельеф местности, наличие дорог и иного транспортного сообщения, способы использования примыкающих территорий и др.

При использовании земли для ведения сельского хозяйства на первый план выступают такие факторы как разновидность почв, их плодородие, водные ресурсы, климат, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др.

Также, особенности оценки земли заключаются в следующем:

  • земельные участки не являются результатом предшествующего труда;
  • они имеют свои пространственные границы;
  • землю нельзя заменить никакими другими средствами производства;
  • обладает постоянством местоположения;
  • при правильном использовании и бережном отношении не изнашивается;
  • качество земель зависит от территориального расположения;
  • обладает плодородием, что особенно важно при сельскохозяйственном использовании;
  • практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля неразрывно связана с расположенными на ней объектами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями: зданиями, сооружениями, дорогами и т.д.

О других особенностях оценки земельных участков вы можете узнать на страницах

Термины «земля» и «земельный участок» обычно имеют разные значения. Слово «земля», как правило, применяется, когда речь заходит о неосвоенной собственности. Слово «земельный участок» обозначает часть территории, на которой проведено межевание (выделение границ участка) и выполнены или выполняются какие-то работы, которые позволят в дальнейшем использовать его по целевому назначению.

Улучшения, проводимые для создания участка подразделяются на внешние и внутренние:

  • внешние: возведение объектов кап. строительства, устройство улиц, тротуаров, дренажных и электрических сетей;
  • внутренние: планирование, посадка деревьев и разбивка газонов, укладка асфальта и т.д.

Процедура установления стоимости земли редко применяется только к пустующим или не застроенным землям. Типичный объект недвижимости включает в себя земельный участок, объекты недвижимости на нем и элементы его благоустройства. Поэтому возникает необходимость в определении стоимости и земельного участка, и тех улучшений, которые он имеет в своем составе, что вызвано следующими особенностями в оценке земель:

  • совокупный налог на недвижимость складывается из налога на имущество и налога на землю;
  • если применяется затратный подход для определения стоимости недвижимости требуется отдельная оценка земельного участка;
  • иногда, в целях максимально эффективного использования участка требуется снос имеющихся улучшений и, соответственно, их оценка.

Еще одна особенность в оценке земли или земельного участка также состоит в том, что независимому оценщику нужно руководствоваться не только его целевым назначением, но и разрешенным использованием. Тогда процедура оценки проводится опираясь на принцип максимально эффективного использования земли, что в итоге позволяет получить лучшую для клиента расчетную величину стоимости участка.

Особенности земельного участка как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

Читайте так же:  Как оформить бесплатную парковку для многодетных

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских нрав к недвижимому имуществу:

[1]

  1. природные свойства — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);
  2. физические свойства — прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
  3. объекты, указанные в законе, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

  1. границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
  2. установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
  3. данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, на все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем».

Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.

Для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель
земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом куплипродажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37).

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 «О землеустройстве». Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав гаков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка:
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Читайте так же:  Как и где оплачивается госпошлина при покупке и продаже квартиры

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

  • земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;
  • земля — пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;
  • социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;
  • земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

  • спецификой данного объекта;
  • неразработанностью нормативноправовой базы;
  • неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

[3]

Процесс оценки стоимости земельного участка

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

Этап 1. Определение задачи оценки .

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

— категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие.

— цель использования земельного участка.

— сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации

Видео (кликните для воспроизведения).

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

д ) правила зонирования и функционального использования;

е) правила строительного кодекса

ж) различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно- изыскательных работ (если они проводились);

д ) состояние участка (не разработан , расчищен, имеются посадки и т.п.);

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д ) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

[2]

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з ) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

Читайте так же:  Нюансы оформления договора купли-продажи гаража с земельным участком и образец документа

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д ) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: — находится в эксплуатации

— временно не эксплуатируется

— земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче; 6. Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

1. непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

2. получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3. исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения условно вакантного состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

— целевое назначение и разрешенное использование;

— преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

— перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

— ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

— текущее использование земельного участка.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного и согласование полученных результатов.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации, оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519 Об утверждении стандартов оценки и утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р, рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке .

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 года Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

2. Постановление Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года Об утверждении стандартов оценки

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России №568-Р от 6 марта 2002 года.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

Читайте так же:  Сокращение штата на предприятии можно ли от него застраховаться!

3. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5. Для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Виды и принципы оценки земли

Оценка земли — это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков — нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства. Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка. В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.

Экспертный вид оценки стоимости земли и земельных участков применяется исключительно в случаях осуществления различных гражданско-правовых соглашений по вопросам земли и земельных участков и оформления прав собственности на них. Все факторы, характеризующие объект недвижимости, подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Для оценки объектов недвижимости, в том числе земли и земельных участков, выделено четыре группы принципов:

  • основанные на представлениях владельца участка — клиента оценочной компании;
  • нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
  • находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
  • связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.

Грамотное использование всех этих принципов оценочной компанией позволяет владельцу участка земли недвижимости рассчитывать на максимальный доход от использования своей собственности в конкретной экономической ситуации. Обратитесь к нам, и наши специалисты подберут для вас совокупность лучших методов, что бы ваша выгода от сотрудничества была максимальной. Подробности на страницах

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости — заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта.
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше. Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки. Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.

  2. Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.

  3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Все о методах оценки земельных участков причины, виды и особенности оценки земли
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here