Возможные риски при покупке квартиры в новостройке

Полезная информация в статье: "Возможные риски при покупке квартиры в новостройке" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Как купить новостройку в ипотеку и не «попасть»?

Как купить квартиру в ипотеку и минимизировать, все риски связанные с этой сделкой, таким вопросом задавался каждый, кто рассматривал возможность решения жилищного вопроса в кредит. Чтобы внести ясность рассмотрим процедуру приобретения новостройки в ипотеку поэтапно.

Этапы покупки новостройки в ипотеку

  1. Поиск новостройки – реализуется двумя способами, соответственно через банк, либо через компанию застройщика. Еще, вы можете обратиться в специализированные компании или воспользоваться услугами ипотечного брокера;
  2. Бронирование недвижимости и подача документов в банк – зарезервировав подходящую квартиру у застройщика и получив на руки соответствующее соглашение, подавайте документы в банк;
  3. Подписание договора кредитования и сопутствующих документов – ипотечные программы предусматривают дополнительные договора, например, страхования жизни и т.д.;
  4. Государственная регистрация права собственности – право собственности регистрируется после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ипотека на квартиру в новостройке, тонкости и специфика

Если вы планируете купить в ипотеку квартиру в новостройке и производите расчеты, будьте готовы к дополнительным финансовым расходам, которые связаны со спецификой кредитования новостроек.

По некоторым кредитным продуктам дополнительные расходы могут достигать 15% от стоимости недвижимого имущества!

Прежде всего, это банковская комиссия за выдачу кредитных средств, в среднем это один процент от суммы займа. Таким образом, если вы оформляете ипотеку на 6 миллионов рублей, комиссия составит 60 тысяч.

Еще один момент — это договор страхования. Кредитование новостроек предполагает наличие высоких рисков для кредитора, которые он старается компенсировать страховкой. Не говоря о страховании жизни и трудоспособности заемщика. В общей сложности расходы на страхование также могут составить один процент от суммы кредита.

Риски недостроя при ипотеке

Кроме того, процедура покупки в ипотеку квартиры в новостройке может затянуться во времени и превратиться в долгострой. Каждый из нас слышал о скандалах с долевым строительством и сотнях дольщиков, оставшихся обманутыми.

[1]

Не секрет, что первичный рынок недвижимого имущества находится на стадии становления, а права потребителей защищены слабо. Ситуации, когда число обманутых участников долевого строительства пополняются, сегодня происходят реже, но все, же имеют место быть.

Пример:

На сегодняшний день в городе Москве значится более 50 проблемных новостроек, количество участников долевого строительства которых превышает 8 тысяч человек.

Так же известны факты, когда квартиры в новостройке продавались сразу двумя компаниями разным людям. В результате одни остались без жилья и без денег, а другие заселились, но не могут зарегистрировать право собственности.

Про аккредитацию банками

В качестве инструмента защиты кредитных активов, банковские учреждения практикуют аккредитацию отдельных строительных объектов. Аккредитация строительных объектов, в том числе находящихся на стадии котлована, осуществляется на основании правовой экспертизы учредительных документов, проектной и разрешительной документации компании застройщика.

Банковские организации анализируют финансовую отчетность и хозяйственную деятельность компании застройщика, что обеспечивает либерализацию требований к готовности домостроения. Как отмечают эксперты, при совершении сделки связанной с ипотекой новостройки, для всех ее участников существуют повышенные риски, что, впрочем, отражается на высоких процентных ставках ипотечного кредитования новостроек.

Стоит отметить, что ипотека на квартиру в новостройке в объекте, одобренном банком или по партнерской программе с застройщиком, отнимет меньше времени, так как, вся необходимая документация в банке уже имеется, а вам остается предоставить стандартный пакет документов. Перечень документов необходимых для оформления ипотечного договора на новостройку, вы можете узнать из статьи «Инструкция и набор документов для покупки новостройку в ипотеку».

Таким образом, ипотека на новостройку прошедшую соответствующую аккредитацию в банке, способна минимизировать существующие риски и избавить клиента от обивания порогов для сбора многочисленных справок и документов.

Правила кратко..

Многолетняя практика научила наших соотечественников относиться к ярким рекламным призывам и райским обещаниям с осторожностью. И все же желание решить жилищный вопрос с минимальными затратами, зачастую, становится причиной утраты денежных средств и недвижимого имущества. Для того, чтобы вы четко понимали, как купить квартиру в ипотеке с минимальными рисками, приведем несколько правил, которых должны придерживаться будущие участники долевого строительства:

  • Убедитесь, что компания застройщик имеет соответствующее разрешение на возведение объекта;
  • Прежде всего, обратите внимание на деловую репутацию застройщика, количество реализованных и введенных в эксплуатацию объектов, отзывы участников долевого строительства, правовой и внешний статус компании;
  • Прежде чем подписать договор долевого участия, проследите, чтобы там содержались следующие сведения; четкое описание недвижимости и характеристики, сроки сдачи объекта и передачи в собственность, стоимость и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика;
  • Определившись с выбором и подготовив необходимые документы, не поскупитесь на квалифицированную правовую консультацию. Независимые юристы помогут вам разобраться в тонкостях юридических терминов и обеспечат защиту ваших законных прав и интересов.

Покупка квартиры в новостройке — что надо знать, чтобы избежать обмана

Покупка квартиры в новостройке – весьма важное предприятие, здесь нужны не только деньги, но и внимательность, осторожность, а также знание определенных законов. Ведь жилье – не перчатки, вряд ли получится поменять его: именно поэтому к приобретению квартиры нужно отнестись внимательно, чтобы избежать обмана.

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Что может случиться, если застройщик ненадежен?

  1. Цена жилья может становиться все больше и больше. Каждый раз застройщик убеждает покупателей, что это было в последний раз. Но стоимость все продолжает расти.
  2. Застройщик обанкротился, а дом остался недостроенным. В таком случае покупатель может попрощаться и с новым жильем и со своими деньгами.
  3. Застройщик намеренно тянет, не завершая строительство. Это делается для того, чтобы как можно дольше держать руку в кошельках дольщиков.

Конечно, это не все приемы, к которым прибегают недобросовестные компании, желая вытащить как можно больше денег из карманов покупателей.

Часто дольщики сами позволяют обмануть себя, считая, что договор, который они подписали, защитит от всяких рисков. Человек, обладающий хотя бы поверхностными знаниями о рисках и законах, защищающих его в случае обмана, совершит гораздо меньше ошибок при покупке квартиры.

Как проверить застройщика?

Что же делать покупателю новостройки, чтобы увериться в честности и надежности компании-застройщика? Конечно, постараться разузнать о ней как можно больше:

  1. Как часто фирма появляется «на людях»? Если СМИ говорят о застройщике, значит, он не прячется и следит за своей репутацией.
  2. Застройщик не боится показывать документы, покупатель может ознакомиться со всем пакетом – начиная со свидетельства о гос. регистрации и заканчивая планом квартир в новостройке.
  3. Компания не предлагает «бесплатный сыр». Удивительно низкие цены на жилье – тревожный признак, заставляющий задуматься о честности застройщика.
  4. Проверить, какими темпами идет строительство домов. Если постройки не растут месяцами – это печальный вестник того, что компания ненадежна.
Читайте так же:  Как проводится собрание тсж согласно жилищному кодексу рф, а также как выглядит образец протокола и

Конечно, каждый отдельный случай нужно рассматривать особо, и например, частота появления в СМИ или высокие цены на недвижимость – еще не поводы для того, чтобы заключить договор с застройщиком и принять долевое участие в строительстве квартир.

Выбирая компанию, лучше ознакомиться с ее документами внимательно, и лучше вместе с юристом.

Документы от застройщика при покупке новостройки

Для покупки квартиры в новостройке документы, правильно составленные и содержащие надежные гарантии для покупателя. Есть несколько документов, которые заказчик-застройщик обязан предоставить для ознакомления каждому дольщику. Это:

  1. Разрешения на застройку.
  2. Технико-экономическое обоснование проекта постройки недвижимости.
  3. Заключение, выданное государственной экспертизой проектной документации.
  4. Проектная документация и все изменения, внесенные в ее содержание.
  5. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.
  6. Договор участия в долевом строительстве.

Договор – формальность или защита?

Застройщик заключает договор с дольщиком. И это не один из документов, которые можно подписать не читая. С договором нужно ознакомиться очень внимательно, и убедиться, что в нем обязательно есть следующие пункты:

  • срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику;
  • срок гарантии на объект;
  • цена договора, срок оплаты и порядок выплат.

Договор долевого участия ПО фз-214. Все ли риски исключены?

Несомненно, защита прав дольщиков должна осуществляться по закону. Но может ли закон полностью защитить от всех сетей, которые ставят недобросовестные застройщики? И поможет ли федеральный закон 214 не попасться в ловушку?

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором. Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя, однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз. Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Насколько защищает страховка при покупке квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве квартир – дело всегда рисковое. Однако всегда есть возможность прибегнуть к страховке. Но так ли это выгодно, как кажется? Обычно дольщики сталкиваются с трудностями:

  1. Необходимость заплатить страховой компании от 1,5 до 18% от стоимости жилья.
  2. При наступлении страхового случая приходится собирать большой пакет документов, необходимых для подтверждения произошедшего.
  3. Возможно, чтобы получить деньги, придется принять участие в судебном разбирательстве с застройщиком.
  4. Если дольщик получил денежное покрытие от застройщика, он не платит налоги. Однако если сумма выплачена страховой компанией, налог составит 13%.

Конечно, есть люди, использующие страховку, но все же многие дольщики считают ее дополнительной проблемой.

Какие необходимы документы при покупке квартиры в новостройке, как держать в узде застройщика, как отстоять свои права – ответы на эти вопросы необходимо узнать заранее, и только после этого принимать участие в долевом строительстве. К сожалению, если не учесть всех нюансов, рассчитывая только на закон и договор с застройщиком, вместо новой квартиры можно получить только разочарование. Поэтому именно знающий дольщик – это дольщик, который со временем станет обладателем новой квартиры.

Посмотрите видео советы о том,как все таки не стать обманутым дольщиком покупая квартиру в новостройке.

Новостройка или вторичное жилье что выбрать?

Многие стоят перед выбором, что купить — новостройку или вторичное жилье. При этом сделав выбор в пользу новостройки, даже не рассматривают вторичное жилье и наоборот. Давайте попробуем взвесить плюсы и минусы.

Покупка квартиры в новостройке — достаточно рискованное занятие, и не всегда риск оправдан.

Рассмотрим такую ситуацию, когда цена квартиры в новостройке на 10 процентов дешевле готового жилья, срок сдачи через 1 год, дом построен на 80%. С первого взгляда, все говорит о том, что риск при покупке такой квартиры – минимален. Однако, рассмотрим эту ситуацию с другой стороны

Проверить юридическую чистоту сделки при покупке вторичного жилья намного проще, риски там предсказуемые, вероятность их наступления меньше.

Если стоимость новостройки ненамного ниже стоимости уже готового жилья, то по сути, вы кредитуете застройщика своими деньгами, то есть покупаете квартиру по рыночной цене с необоснованно завышенными рисками по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке.

В течение трех лет новый дом дает усадку и сделанный Вами ремонт может потрескаться, не забывайте, что в течение двух-трех лет Ваши соседи будут делать ремонт в новых квартирах, что всегда сопровождается шумом и строительной пылью.

Об этих и других вещах люди думают в последнюю очередь. Желание жить в красивом новом доме затмевает разум.

Новостройка, плюсы и минусы.

  1. Планировка новостроек отличается повышенной комфортностью для жизни по сравнению с квартирами в старом фондом.

2. Новостройка стоит дешевле.

Если вы не снимаете жилье, все равно стоит учитывать сумму неполученного дохода от сдачи квартиры. Если учитывать все эти нюансы, то покупка квартиры в новом доме не всегда оказывается более выгодным приобретением, чем вторичное жилье.

3. Квартира в новостройке лучше, чем в старом доме.

Все новое, трубы, электрика и счетчики, лифт, окна, стены и т.д.

Новые трубы — это несомненно плюс, вода может быть лучше, но не факт. К примеру, в Москве воду чистят в разы лучше, чем в ближайшем Подмосковье. Соответственно вода в старом доме в Москве, как правило, будет лучше, чем в новом доме в Подмосковье. Часто бывает так, что в старом доме был произведен капительный ремонт, старые трубы были поменяны на новые. Или наоборот, в доме трубы новые, но все остальные сети по району старые, так что об этом тоже не стоит забывать. Если такой вопрос важен для вас, то он решается установкой фильтра на воду, который нужно менять один раз в 4-6 месяцев. Но он устанавливается только на воду для питья. А если из крана течет плохая вода, то мыться и стирать придется ей.

Читайте так же:  Квартира в долевой собственности как объект продажи

Электропроводка в старых домах действительно очень плохая, и если ее не поменять, то будете постоянно вызывать электриков. Если же вы покупаете квартиру, и точно знаете, что будете делать ремонт, то вопрос плохой электрики для вас будет не очень актуальным, ведь в новостройке, как правило, вообще нет электропроводки и вам нужно будет самим тянуть ее от щитка. То же самое происходит и в старой квартире, старую сеть оставляют замурованной в стене и прокладывают новую проводку. Но полностью вопрос, конечно, не решится, вас могут беспокоить перегорания общедомовых проводов, правда такие проблемы встречаются все же заметно реже.

Что касается лифта, как правило, в новых домах лифт лучше. Но однозначно так сказать нельзя, Застройщики пытаются сэкономить на всем и ставят самые дешёвые лифты, какие только есть на рынке. И ломаются такие лифты, так же часто, как лифт в старом доме. Если конечно ваш дом не бизнес класса, в таком доме могут поставить вполне приличный лифт.

В очень многих домах старого фонда лифты были заменены на новые. А в некоторых старых домах лифтов вообще не было, и их только недавно вмонтировали. То есть можно и в старом фонде найти дома с приличным лифтом.

4. В новостройке нет тараканов.

Это плюс. И скорее всего в новом доме они и не появятся. В старых же домах эти божии создания еще встречаются, хотя теперь это уже редкое явление. И если они есть, то спастись от них бывает очень сложно. Ведь вентиляцию вы не перекроете, щелей много — все равно приползут. Бороться с ними нужно всем домом, а организовать всех жильцов на это дело обычно не возможно.

5. В старых домах могут промерзать стены, а в новых используют современные утеплители и стены не промерзают. Это утверждение не всегда верно. Нельзя однозначно утверждать, новые или старые дома лучше в этом плане. Как правило, стены сейчас в новых домах тоньше, швы между панелями плохо герметизируют и как следствие идет промерзание., В стремлении удешевить строительство застройщик поставит самую тонкую стену, которую только можно использовать при возведении дома. Поэтому, если вы делаете выбор в пользу новостройки, обязательно узнайте особенности дома, в котором вам предстоит жить. Застройщики в основном используют типовые проекты, в интернете можно найти особенности той или иной серии дома.

[2]

6.

В новостройке приличные соседи. Как правило, в новом доме все покупают квартиру за собственные деньги, и алкаши отсеиваются сами собой. Бывают и исключения из правил, когда застройщик часть квартир отдает льготникам, и там уж как повезет.

7. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете познакомиться с соседями.

8. Покупать новостройку более опасно, чем вторичное жилье.

А почему же практически все застройщики не укладываются в согласованные сроки? Давайте попробуем разобраться, кому это выгодно. А выгодно это в первую очередь застройщику. Если застройщик декларирует срок завершения строительства через год, то стоимость за квадратный метр составит условно говоря 100 000 руб., а если он назовет реальный срок, к примеру, 2 года, то продать за ту же цену у него вряд ли получится. Придется ее снижать и продавать за 80 000 руб. Но покупателей за эту цену станет в разы меньше, многие не хотят ждать два-три года. Получается, что застройщику выгодно декларировать более сокращенные сроки. Вот застройщики и указывают заведомо неправильные сроки строительства.

9. Покупка квартиры в строящемся доме большой риск.

Пока дождешься получения ключей, поседеть можно. Многие из наших клиентов рассказывают, что самым большим минусом при покупке новостройки было ожидание выдачи ключей. То и дело на форуме дольщиков поднимаются то одни проблемы, то другие. Ожидание заветных ключей не для слабонервных. Покупая квартиру, люди надеются, что их дом будет построен в срок или даже раньше, ведь менеджер по продаже уверяет, что у них в компании задержек не бывает, и дома первой очереди уже стоят. Но, поверив менеджеру по продажам, вы потом можете 100 раз пожалеть. В итоге застройщик может перенести сроки сдачи на 3 месяца, потом еще на 3, и вот уже год миновал, а за ним может быть и второй, третий. Благо, что в 90% случаев дом всё-таки достраивается, но ведь есть те 10%, которым не повезло. А пока строится дом вы всё это время не знаете, повезет вам или нет. Еще раз прошу вас оценить свои психологические силы. Если вы несмотря на все обстоятельства можете спокойно воспринимать негативную информацию типа «да ладно, не получу ключи, от меня не убудет», то покупка квартиры в новостройки для вас. Если вы склонны к переживанию, то следует воздержаться от покупки квартиры в новостройке.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке по сравнению с новостройкой.

Первый несомненный плюс это то, что покупая вторичку, вы сразу можете ею пользоваться.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Это очень важный момент, нельзя его не учитывать. Допустим, вы стоите перед выбором, что купить, новостройку или вторичное жилье. После покупки новостройки вам нужно дождаться, когда же она будет построена, а в квартире на вторичном рынке сразу можно жить или сдавать ее. Более того, в новостройке не комфортно жить первые два, три года. Пока весь дом будет делать ремонт, вас постоянно будет окружать пыль, грязь, чей-то оставленный на лестничной клетке строительный мусор. Звуки работы перфоратора станут вам родными.

Местоположение.

Как правило, вторичное жилье, особенно дома из старого жилищного фонда, расположены лучше, чем новостройки. Это несомненный плюс. Местоположение недвижимости — пожалуй чуть ли не самое важное. Вы можете быть счастливым обладателем роскошного дома, но если недвижимость находится в богом забытом месте, то ваша собственность не будет стоить и кирпичей, из которых она построена.

Читайте так же:  Способы расчета стоимости электроэнергии

Мы немного поговорили о плюсах и минусах покупки квартиры на вторичном и первичном рынках. Надеюсь, материал был вам полезен, и вы подойдете к выбору квартиры более основательно.

Как самостоятельно проверить застройщика?

В своей практике я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда мои клиенты заключают договора с недобросовестными Застройщиками. От подобных неприятностей не застрахованы и покупатели, которые покупают квартиру с помощью риелторов. Почему нужно проверять своего риелтора, читаем здесь.

Из статьи вы узнаете: Как выгодно купить квартиру, покупка квартиры недорого и с большой скидкой. Как сэкономить на риэлтерских услугах, на налогах при покупке недвижимости. Покупка квартир через аукцион, ипотечные квартиры, квартиры с темной историей, арестованные квартиры, в доме под снос, в новостройках со скидкой, получить сезонные скидки, купить квартиру дешевле рынка на 50%.

Почему на рынке недвижимости не любят, когда сделки совершают без риэлторов?

Если вы сами продаете или покупаете квартиру, то столкнетесь с тем, что, когда вы действуете без риэлтора или юриста, с вами неохотно хотят иметь дело. Почему так происходит?

Дело в том, что опытные риэлторы знают, как сложно вести сделку с непрофессионалами. Они всего боятся, зачастую требуют такое, чего обычные риэлторы не просят. Люди почитают в интернете, как самостоятельно провести сделку, и думают, что это просто, но на практике все намного сложнее, чем написано в той или иной инструкции.

Поводом к написанию настоящей статьи послужили многочисленные обращения клиентов, недовольных работой своего риэлтора. Чтобы было понятнее, приведу пример. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ. При оказании подобной услуги наши клиенты рассказывают нам о том, при каких обстоятельствах приобреталась недвижимость и с какими проблемами они сталкивались. На нашем сайте мы делимся накопленным опытом. Излагать материал будем на конкретных примерах из жизни, так будет понятнее.

4 комментария читателей статьи «Новостройка или вторичное жилье что выбрать?»

а где можно ознакомиться с такой статистикой по юридическим рискам
обманутые дольшики vs вторичка и иски от бывших собственников ? в Москве мне кажется все какраз наоборот Обманутых дольшиков в разы меньше чем обманутых покупателей вторички ввиду высоких цен которые привликательны для мошенников

Добрый день. Статистика ведется внутренняя, в связи с чем ознакомиться с ней не представляется возможным. Однако ввиду того, что мы занимаемся подобными вопросами уже давно и очень плотно, мы можем сказать однозначно, что в рамках ДДУ обманутых людей больше. Да, и на рынке продажи вторичного жилья есть мошенники, однако там они встречаются реже.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Возможные риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилой недвижимости на первичном рынке Москвы — довольно рискованное дело. Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.

Для многих рынок новостроек является единственной платформой, где можно приобрести квартиру. Причина в том, что стоимость квадратного метра, особенно на начальных стадиях строительства жилых комплексов, на порядок дешевле, нежели в готовых домах. Однако риски здесь гораздо выше, чем на «вторичке». «Прежде всего, нужно посмотреть, кто строит дом. Если вы хотите, чтобы купленные метры стали вашими, репутация застройщика должна быть для вас первым и самым важным вопросом», — объясняет первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Потенциальный покупатель должен проверить, как долго компания работает на рынке. Если в портфеле застройщика нет ни одного полностью выполненного проекта, то рисковать деньгами в этом случае не стоит. Обратите внимание не только на то, сколько у компании сданных госкомиссии домов, но и сколько строится. Если строится только этот дом — есть смысл задуматься, нет ли у девелопера проблем с оборотными средствами. Также имейте в виду, что собственные производственные мощности, подрядные организации — все это знак того, что девелопер держит весь строительный процесс под контролем.

Читайте так же:  Документация какие документы нужны для выписки из квартиры оформление заявления, уведомления и други

Очень важный вопрос, по какому принципу будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Наиболее безопасный способ — договор долевого участия. В этом случае на вашей стороне закон, который защищает права дольщика. По 214-ФЗ исключены повторные продажи, караются штрафом задержки строительства и т.п. Впрочем, договор хоть и серьезное дело, но от неблагонадежности компании-застройщика не убережет. Как поясняет Артем Эйрамджанц, именно поэтому вопрос репутации застройщика становится главным при покупке квартиры в новостройке. По его словам, необходимо посетить главный офис девелопера, посмотреть условия работы сотрудников, оформление клиентской зоны. Как отмечает эксперт, если организация действительно серьезная, то она вкладывает значительные средства в оборудование офиса, которое прослужит ей долго. «Такая фирма не съедет из здания за одну ночь с деньгами обманутых дольщиков», — уверяет он.

Среди остальных, но не менее важных, показателей надежности — аккредитация строящегося объекта у банков. Вам нужно оценить готовность финансовых структур предоставлять ипотечные кредиты потенциальным покупателям квартир в проектах данного застройщика. Перед тем, как стать партнером девелопера по определенной новостройке, банк тщательно изучает всю документацию, финансовое состояние и операционную деятельность компании. Такая процедура длится долго, далеко не все застройщики успешно ее проходят. Однако если «добро» банка получено и есть положительное решение о кредитовании квартир, значит финансовая структура застройщику доверяет и риски столкнуться с недостроем минимальны. «Компания, с которой работают по ипотеке сразу несколько крупных банков, имеет высокую степень надежности», — говорит представитель ГК ПИК.

Далее эксперты советуют провести анализ рынка новостроек того района, где вы собираетесь приобрести жилье. Если стоимость, выбранного объекта, подозрительно меньше, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя. Необходимо внимательно ознакомится со всей проектной документацией и узнать в чем кроется подвох.

Помимо недостроя, бывает долгострой. Если вы не хотите ждать годами ключей от квартиры, нужно понимать, что существуют разные технологии строительства. К примеру, современный панельный дом в среднем строится от шести месяцев до года, такие дома сдаются под чистовую отделку или уже с готовом ремонтом. Монолитные дома имеют больший срок строительства, а ремонт предполагает гораздо больших вложений, так как такие квартиры придется еще доделывать, в том числе, к примеру, выравнивать стены.

Несмотря на все вышеперечисленные сложности, у покупки квартиры в новостройке есть огромные плюсы. Как отмечает Артем Эйрамджанц, главный плюс такой покупки — цена. «В строящемся доме можно приобрести квартиру значительно большей площадей, чем за те же деньги в готовом доме», — замечает он. Кроме того, специалист напоминает, что первичный рынок дает большие возможности выбора. «Можно выбрать подъезд, этаж, подходящую планировку, необходимую сторону света», — уточняет первый вице-президент ГК ПИК .

Квартира в новостройке — это новые современные коммуникации, утепленные внешние стены, пластиковые стеклопакеты и энергоэффективность. «ГК ПИК во всех новостройках использует двойные стеклопакеты из немецкого профиля КВЕ с применением современного i-стекла, до 90% сдерживающего тепло, — напоминает представитель компании, — Стеклопакеты производятся и устанавливаются в стеновые панели прямо на заводе квалифицированными рабочими, прошедшими сертификацию, что гарантирует качество сборки и герметичность швов».

Положительная сторона такой покупки — новая современная среда обитания. Приобретая квартиру в полноценном новом районе, вас будет окружать современная качественная инфраструктура, с новыми детскими садиками, школой, поликлиникой, паркингами, магазинами на первых этажах зданий. Ведь комплексная застройка — обязательное условие возведения всех новых жилых микрорайонов. По словам Артема Эйрамджанца, ГК ПИК не только возводит инфраструктурные объекты, но и оборудует их «под ключ», в том числе школы и детские сады. «Стараемся сделать так, чтобы наш сад или школа были лучшими в районе», — говорит он.

Особое значение серьезные застройщики уделяют благоустройству территории. В компании ГК ПИК даже собирают пожелания жильцов: как должны выглядеть дворы и детские площадки в жилых комплексах.

Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть предельно внимательным, учитывать все вышеуказанные нюансы, и тогда в ближайшее время вы станете счастливым обладателем ключей от долгожданной квартиры.

Риски при покупке квартиры в новостройке. Что нужно знать и как не стать жертвой обмана?

При покупке квартиры в новостройке человека поджидает не меньше опасностей, чем на вторичном рынке жилья.

Застройщик может оказаться недобросовестным, поэтому заранее стоит собрать всю информацию о нем, просчитать риски, а также узнать, как не стать обманутым и не потерять свои деньги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Согласно ФЗ № 214 от 30.12.04 г., жилье в новостройке должно приобретаться по договору долевого участия (ДДУ), если возведением здания занимается строительный кооператив или Товарищество. Существует еще 2 вида заключения сделки, иногда применяемых между гражданином и застройщиком:
  • инвестирование, при котором стоимость квартиры может меняться в процессе строительства;
  • паевый взнос в ЖСК, вносимый заблаговременно до начала постройки без оформления строительных бумаг, применяемый в основном для кооперативных домов.

Также важно обратить внимание на:

  • отзывы о конкретном застройщике, которые не сложно найти на форумах или у людей, купивших ранее у них жилье;
  • документацию, предоставляемую компанией-застройщиком;
  • степень готовности сооружения, наличие активно работающей техники и строителей;
  • привлекательность дома для инвесторов, ведь если здание расположено на пустой местности, вокруг нет развитой инфраструктуры, транспорта, мест отдыха, то и стремиться к приобретению такого жилья никто не будет.
Читайте так же:  Как подать жалобу на управляющую компанию через госуслуги

Основной упор при выборе стоит делать на отзывы и предоставляемую застройщиком документацию.

Какие существуют подводные камни и риски?

В каждой новостройке есть недоработки, главное чтобы они были минимальны и легко устранимы.

Как купить без риска?

Во избежание рисков следует обращать внимание на мельчайшие детали и действовать следующим образом:

  • посетить портал Единого реестра застройщиков и поискать там своего, посмотрев какой балл рейтинга ему присвоен (от 0,5 до 5, где 5 означает очень быстрые темпы застройки, высокий уровень качества и обязательности исполнения);
  • выбрать проверенного крупного застройщика, изучить его бухгалтерскую отчетность на предмет кредитов или долгов (обязаны предоставлять предполагаемым дольщикам);
  • застраховать покупку жилья на случай банкротства компании;
  • не пользоваться услугами посредников при оплате за строящуюся квартиру;
  • изучить темпы строительства, не вкладывать деньги в медленные стройки;
  • подписывать с застройщиком только ДДУ, с указанием точной и неизменной цены на квартиру;
  • проверить документацию компании и убедиться, что есть разрешение на строительство, действующая лицензия, документ о страховании сооружения;
  • узнать про аккредитование банком, ведь они не будут иметь дело с нестабильными или подозрительными застройщиками;
  • выбирать застройщика, в договоре у которого четко прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Какие вопросы следует задавать продавцу, покупая новострой?

У любой компании-застройщика есть менеджер, с которым можно пообщаться и узнать всю интересующую информацию. Основные вопросы, которые нужно задать:

  • сколько лет компания находится на рынке, и какое количество проектов успешно завершено;
  • может ли измениться стоимость квартиры, прописанная в договоре, из-за каких-либо факторов;
  • какие есть финансовые и страховые гарантии у компании;
  • есть ли вся положенная документация и могут ли ее предоставить (обязательно взять и изучить);
  • могут ли в процессе стройки меняться параметры помещений, материалы;
  • в чем заключается ответственность застройщика перед дольщиком, если нарушатся сроки сдачи объекта, ухудшится запланированное качество и параметры квартиры;
  • какой договор используется в данной компании;
  • как, кем и на каких условиях будет оформляться переход квартир в собственность дольщиков;
  • планируется ли обустройство придомовой территории, развитие ближайшей инфраструктуры, наличие автомобильной стоянки;
  • привлечены ли в строительство банковские кредиты и что является залогом в случае отсутствия возможности их погашения;
  • какие установлены условия расторжения договоренности.

Удостовериться, все ли в порядке в словах данного застройщика, является это правдой, либо нет, до конца вряд ли получится. Однако частично убедиться в добросовестности можно, если он отвечал четко, без запинок и волнения, а также по первому требованию были предоставлены следующие бумаги:
  1. разрешение на строительство;
  2. бумаги на землю;
  3. проектная декларация.

[3]

Вся документация должна быть актуальной, без просрочек.

Распространенные ошибки приобретателей нового жилья

Существует 11 самых часто встречающихся ошибок покупателей первичного жилья:

  1. Торопливость в поисках и выборе застройщика, без уточнения данных о его опыте, репутации.
  2. Безответственное отношение к проверке учредительной документации, разрешения, лицензии, экспертизы объекта, содержащей точные данные по дому.
  3. Погоня за большим метражом квартиры, а не удобством, и переплата за лишние метры без уточнения, какая из комнат повлияла на размер, ведь это может быть и коридор.
  4. Отказ от посещения строительной площадки, для удостоверения в продвигающемся процессе или его отсутствии.
  5. Стремление к максимально дешевой квартире, что может повлиять на ее вид и качество.
  6. Игнорирование возможных рисков, связанных с увеличением срока строительства или банкротства.
  7. Отсутствие интереса к способу оформления земельного участка.
  8. Невнимательное изучение договора.
  9. Внесение оплаты до подписания ДДУ, что противоречит закону ФЗ № 214 п. 3 ст. 5.
  10. Незнание способа инвестирования данного строительства.
  11. Приемка квартиры в состоянии, не соответствующем удовлетворительным, ведь после подписания акта претензии предъявлять будет поздно.

Распространенные схемы мошенничества

Помимо множества рисков при покупке жилья в новостройке можно попасть еще и на мошенников. Виды мошенничества:

  1. С покупателя берут начальный взнос до момента регистрации ДДУ или по его предварительному варианту, при этом строить дом или оформлять законно документы они не собираются, а руководителем числится подставное лицо.
  2. Сбор денег застройщиком еще на стадии «котлована». После первого сбора денег со всех дольщиков по «липовому» договору компания исчезает. Это самый распространенный вид обмана.
  3. Двойные продажи по настоящим договорам. Делается один и тот же договор на нескольких дольщиков. После оплаты граждане идут регистрировать ДДУ и узнают в Росреестре, что квартира уже закреплена за другим лицом, зарегистрировавшимся первым. Застройщик обыгрывает обман как техническую ошибку. Такой вариант мошенничества очень выгоден застройщику, ведь такая ошибка избавляет от уголовной ответственности.

Как правильно и безопасно осуществить сделку — советы экспертов

Главные рекомендации экспертов:

  • удостовериться, что застройщик возводит многоквартирные дома, согласно ФЗ № 214 ГК РФ, а в качестве договора использует ДДУ;
  • все нюансы и условия договора нужно изучать заблаговременно, возможно даже с привлечением юриста;
  • квартиру стоит присматривать в доме, построенном больше, чем наполовину, а на стройплощадке должны вестись активные работы;
  • выбирать новостройку в районе с хорошей инфраструктурой, так как можно купить квартиру, добраться до которой будет целая проблема.

Покупка жилья в новостройке – дело рискованное, имеющее массу нюансов и подводных камней. При возникновении подозрений о не порядочности застройщика или просто при наличии опасений за свои деньги, имеет смысл обратиться к риэлтору или юристу за квалифицированной помощью.

Полезное видео

Предлагаем познакомиться с информативным видео о нюансах, которые следует учесть при покупке квартиры в новострое:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.

  2. Московский городской суд в системе органов государственной власти Российской Федерации. История и современность: моногр. . — М.: Проспект, 2014. — 192 c.

  3. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.
Возможные риски при покупке квартиры в новостройке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here