Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход

Полезная информация в статье: "Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду?

Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку, купить валюту или ценные бумаги. Но часто оптимальным способом получить максимальную прибыль становится вложение в недвижимость. Каковы преимущества?

  • Жилье на первичном рынке дорожает: особенно в пределах Санкт-Петербурга (исключение: локация Девяткино ввиду переизбытка предложения на рынке);
  • Квартирой можно распоряжаться любым способом: сдать, продать, обменять;
  • Можно использовать для собственного проживания;
  • Минимальные риски потери имущества.

Однако не всякое жилье окажется удачным с точки зрения инвестиций. Для ответа на вопрос, какую купить квартиру для сдачи в аренду, рассмотрим несколько критериев.

Класс жилья

Для того, чтобы вложение оказалось наиболее выгодным, ваши изначальные затраты должны быть минимальными. Это простое правило применимо и к классу жилья.

При сдаче жилья премиум-класса вам придется назначить высокую стоимость аренды. Потянуть такие траты сможет не каждый арендатор. Поиск подходящих клиентов займет длительный период. А значит вы потеряете потенциальный доход, пока тратите время на поиск. Поэтому чаще всего такие квартиры приобретают для собственного проживания.

Взгляните на ситуацию глазами арендатора. Для него при выборе жилья имеют значение другие критерии, нежели принадлежность квартиры к определенному классу. Важнее местоположение дома и состояние самой квартиры.

Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом. В частности, на комфорт-класс, который строится недалеко от метро. Эконом-класс едва ли подойдет: он, как правило, расположен не в самых удачных районах.

Недорогие квартиры быстрее окупятся, так как спрос на них выше, чем на премиум-сегмент. Поэтому сдавать две квартиры эконом или комфорт-класса зачастую выгоднее, чем одну элитную.

Лучшими квартирами для сдачи в аренду могут быть недорогие варианты недалеко от метро, которые будут обладать рядом преимуществ для арендаторов.

Комнатность квартиры

Количество комнат напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. Как показывает практика, наибольшим спросом пользуются однокомнатные и небольшие двухкомнатные юниты. Студии также нередко покупаются с целью финансовых вложений. Последние пользуются спросом среди студентов, приезжих или граждан, которые ведут активный образ жизни и привыкли приходить домой только с целью ночёвки.

Большинство «однушек» и небольших «двушек» сдаются молодым парам или семьям с маленькими детьми, которые пока не могут себе позволить купить собственную недвижимость.

Район и местоположение

Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.

Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро. Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.

Если Вы будете выбирать квартиру в транспортной доступности от метро, обратите внимание на близость остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до метро можно было добраться за 10-15 минут.

Метраж и планировка квартиры

Метраж квартиры непосредственно влияет на стоимость арендных платежей. Как было сказано ранее, лучше выбирать небольшие квартиры – так появится больше желающих ее снять.

Большинство арендаторов оценят функциональные планировки квартир, комнаты правильной формы, кладовые, отсутствие проходных комнат. Остальное зависит уже от предпочтений отдельного человека: кого-то устроит небольшая кухня, а кто-то захочет поселиться в квартире с европланировкой. Последний вариант еще непривычен для России, поэтому не всем он придется по вкусу.

Лучше выбрать универсальную квартиру с достаточно просторной кухней. Квартиры с необычными планировками, скошенными углами, с террасами или эркерами подойдут не для всех, поэтому с поиском арендаторов могут возникнуть трудности.

Учтите, что сама по себе планировка имеет не такое важное значение, как ремонт и общее состояние квартиры.

Ремонт и меблировка

Качество ремонта, состояние сантехники и кухонной техники – вот на что чаще всего обращают внимание потенциальные арендаторы. Свежий ремонт и чистота существенно повышают спрос на квартиру. Возникает вопрос: «Какую лучше квартиру купить для сдачи в аренду: с отделкой или без?».

Конечно, вы можете взять жилье без отделки и заняться ремонтом самостоятельно. Вы потратите время, приличную сумму денег и недополучите потенциальный доход. Гораздо проще приобрести квартиру с готовой отделкой. Тем более, что крупные застройщики часто предлагают варианты с отделкой в комфорт-классе. Иногда даже в нескольких вариантах оформления. Это позволит вам:

  • Не тратить драгоценное время и нервы на ремонт;
  • Сэкономить на ремонте (как правило, квартира с отделкой от застройщика выйдет дешевле, чем ремонт своими силами);
  • Начать сдавать квартиру сразу после получения ключей.

Ряд застройщиков предлагают полную меблировку квартиры. Этот вариант не самый выгодный, поскольку ее стоимость довольно высокая, а наличие мебели минимальное.

Однако сдача «пустой» квартиры – не самое разумное решение. Не у всех арендаторов есть своя мебель, поэтому квартиру нужно обставить по минимуму. Лучше, если это будет не старый хлам, который вот-вот развалится, а относительно новая, но функциональная мебель. Из техники стоит приобрести стиральную машину и холодильник.

Учтите и стоимость ремонта в квартире. Чем меньше метраж, тем быстрее и дешевле можно будет «обновить» жилье, сделав его более заманчивым для арендатора. Как показывает практика, если вы не притязательны к дизайну, выгоднее покупать квартиру с отделкой от застройщика, т.к. за счет больших объемов себестоимость квадратного метра получится дешевле. Исключение, пожалуй, составляет тот случай, когда вам под силу сделать ремонт своими руками.

В каком районе выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду?

Арендатор стремится снять жилье недалеко от работы или учебы в спокойном районе и как можно ближе к метро. Как же выявить лучший район квартиры для сдачи в аренду?

Читайте так же:  Порядок продажи квартиры в ипотеке

Необходимо помнить, что чем ближе к центру Санкт-Петербурга, тем выше цены, а значит и класс жилья. Покупка такой квартиры не каждому по карману и окупится нескоро. Значит, Центральный и Адмиралтейский районы рассматривать нецелесообразно.

Петроградский район и популярная локация Петровский остров также является сосредоточением жилья премиум-класса.
Лучше ориентироваться на жилье эконом и комфорт-класса, расположенное около метро. Стоит рассмотреть следующие популярные места новостроек:

При этом, выбирая жилье в подобных локациях помните, что имеет смысл выбрать жилой комплекс как можно ближе к метро. В противном случае, ваше вложение окажется невыгодным из-за большой конкуренции.Обратите внимание и на менее популярные районы застройки. Это позволит избежать конкуренции и получить стабильный спрос.

Что выбрать: апартаменты или квартиру?

В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания. Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.

Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?

  • Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;
  • Вложение окупится быстрее;
  • Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов,
  • Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )

Наряду с преимуществами, есть и недостатки:

  • Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;
  • Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;
  • Выше ставка налога на недвижимость;
  • Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.

Иначе говоря, вариант покупки апартаментов подойдет тем, кто нацелен на стабильное получение дохода от квартиры в долгосрочной перспективе.

Таким образом, прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, обратите внимание на транспортную доступность новостройки, на окружающий район, а также на характеристики самой квартиры: количество комнат, планировку и ремонт. Ориентируйтесь на покупку недорогого жилья в удобной локации: этим вы обеспечите постоянный спрос арендаторов, и сдача окажется экономически выгодным вложением.

Эксперты рассказали, где за рубежом лучше покупать квартиру для сдачи в аренду

В лидерах оказались Барселона, Будапешт, Краков, Лейпциг и Прага.

Купить квартиру где-нибудь в Европе, выгодно сдавать ее в аренду, и ни о чем не думать. Об этом мечтает, пожалуй, каждый человек, который решил инвестировать в квартиру для заработка на аренде. Главное – найти такую квартиру мечты и определиться с городом или хотя страной.

Эксперты Prian.ru поделились с редакцией Вести. Недвижимость основными правилами выбора квартиры для сдачи в долгосрочную аренду и назвали города, в которых можно больше всего заработать на этом.

Самый простой, доступный и понятный способ инвестировать в недвижимость для получения пассивного дохода – покупка квартиры под сдачу в долгосрочную аренду. При этом, надо понимать, что сверхдоходов в этой сфере нет. В большинстве стран Европы показатель в 4-5% «чистого» дохода считается очень хорошим, рассказывает ведущий аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Посуточная аренда может принести в 2-3 раза больше, но это не пассивный бизнес.

[1]

Во многих странах, прежде чем сдать жилье, нужно зарегистрировать юридическое лицо, получить лицензию, а после не забывать платить налоги и сборы. Плюс есть ещё масса операционных вопросов – от маркетинга до уборки. Если поручить все заботы управляющему, уровень дохода приблизится к показателям от долгосрочного найма, а рисков всё равно будет больше. Кроме того, всегда надо держать руку на пульсе, поскольку правила игры меняются, обычно в сторону ужесточения. Общеевропейский тренд – введение ограничений на посуточную сдачу жилья в аренду.

Развитость рынка, экономика, цены или золотые правила сдачи в аренду

Чтобы выбрать локацию для заработка на долгосрочной аренде, эксперты Prian.ru рекомендуют учесть несколько факторов.

Во-первых, развитость арендного рынка. Посмотрите, сколько людей проживает в регионе (важно, чтобы не было оттока населения), какой процент арендует жильё, как перемещаются, где работают, учатся. Понимание деталей – залог будущего стабильного спроса. С этой точки зрения, на общем фоне выигрывает Германия. Мало того, что среди немцев принято арендовать (каждый второй снимает квартиру), так в стране еще и сильный приток иммигрантов. А значит, спрос на аренду будет увеличиваться.

Во-вторых, соотношение цен на покупку к размеру арендных плат. Самый низкий показатель доходности от аренды будет в крупных и дорогих городах. Например, в Лондоне, Вене, Мюнхене – из-за высокой стоимости квадратного метра аренда принесет 1-2% годовых. В местное жильё активно инвестируют, но в этом случае главная цель – капитализация, проще говоря, рост цен на жилье, здесь он будет самым быстрым.

Если же вы хотите получать максимально возможный регулярный доход от аренды, лучше выбирать города «второго-третьего эшелона» в самых экономически успешных странах (Великобритания, Германия, Австрия) или столицы и крупные города в развивающихся странах (Чехия, Венгрия, Болгария), отмечает Анастасия Фалей. Соотношение «цена квадратного метра – арендная ставка» здесь будет самым выгодным.

При этом, важно учесть и дополнительные расходы на покупку недвижимости (налоги, гонорар риэлтора и т д) – это во многих странах может поднять цену объекта на 15-20%, а значит, снизить итоговую доходность.

В-третьих, необходимо учесть характеристики конкретного объекта. Для успешной сдачи в долгосрочную аренду квартира должна иметь оптимальную локацию. Конечно, каждый регион имеет свои особенности. Но, как правило, наиболее высокая отдача будет от объекта, расположенного между окраиной и центром (в центре стоимость кв м выше, что плохо повлияет на доходность, а в отдаленных спальных районах – ниже арендные ставки). Также на доходность влияет и площадь объекта. На покупку 100-метровой квартиры вы потратите куда больше денег, чем 60-метровой, но разница в арендных ставках будет не такой существенной. Плюс, спрос на аренду квартир большой площади обычно ниже.

[2]

И наконец, четвертый фактор, на которой стоит обратить внимание – это стабильность самой экономики. В этом случае в стране рынок труда – сильный, безработица – низкая, доходы населения – растущие. А рост числа платежеспособных граждан стимулирует спрос на недвижимость в том числе. Важно при покупке квартиры для инвестиций смотреть в будущее. Даже если сейчас главная цель – арендный доход, важно, чтобы при продаже через 5-10 лет квартира не подешевела, а лучше – ещё и подорожала.

Читайте так же:  Как приватизировать квартиру через мфц

Где заработать больше

С этих позиций аналитики Prian.ru назвали топ-5 регионов для заработка на долгосрочной аренде.

Испания, Барселона

Страна, можно сказать, сейчас на коне. Экономика окрепла после кризиса. Выгодным вложением может стать квартира в Барселоне, где недвижимость всегда востребована. Средний годовой доход от сдачи в аренду около 5%. Да, порог входа высокий – около 4 тыс евро за кв м в 2018 году. Но спрос на недвижимость сильный, цены растущие и ещё далеки от своих пиковых «докризисных» значений. Соответственно, есть хорошие шансы выиграть не только на аренде, но и на капитализации, отмечает ведущий аналитик Prian.ru.

[3]

Чехия, Прага

Чехия это один из европейских лидеров по росту цен на недвижимость. Дорожают все типы объектов,и особенно в столице. По словам Анастасии Фалей, активно цены выросли в 2017-м – на 20%, чуть слабее – на 11% – в 2018-м. Здесь надо сказать «спасибо» Нацбанку страны, ужесточившему правила ипотеки и охладившему рост. В итоге, столичные квадратные метры в самом центре стоят 7 тыс евро, в более отдаленных районах (где как раз и лучше выбирать квартиру для сдачи) – 3,5 тыс евро. Арендные ставки также растут (3% в 2018 году) и, судя по всему, будут расти. А пока средняя доходность от сдачи ликвидной квартиры в аренду составляет 4-5%.

Польша, Краков

В Польше – сильная и быстро развивающаяся экономика. Плюс, в стране сейчас большой приток студентов и трудовых иммигрантов, которые повышают спрос на арендное жилье, обращает внимание эксперт. Там можно инвестировать и в Варшаву, но в других крупных городах доходность будет выше из-за того, что цены на покупку квартиры ниже существенно, а арендные ставки почти такие же, как в столице. Можно присмотреться к недвижимости Кракова. Сейчас квартиру там можно купить в среднем за 1,7 тыс евро за кв м, цены растут, да и спрос на аренду сильный – особенно среди студентов. Подобрав компактный и ликвидный вариант, можно заработать около 5% годовых.

Германия, Лейпциг

Германия – стабильный, растущий на протяжении многих лет рынок. И охлаждения на горизонте даже не видно. Максимальную доходность можно получить в городах «второго эшелона», таких, как Лейпциг. Город по-прежнему доступный (2,6 тыс евро за кв м, в Берлине – 4,8 тыс евро за кв м) и ликвидный, благодаря чему средняя доходность по городу составляет около 4-5%. В Берлине о таких процентах и речи быть не может.

Венгрия, Будапешт

О столице Венгрии будущий покупатель, скорее всего, подумает не в первую очередь – рынок не слишком раскручен среди российских покупателей, говорит эксперт. А зря — цены растут и поддерживаются благоприятной экономической ситуацией, господдержкой жилищного сектора, высокой занятостью и т.д. В столице ценник самый высокий в стране – от 1,5-3 тыс евро за кв м, а доходность от аренды 5-6%.

Ранее эксперты назвали страны, где дешевле всего купить курортное жилье.

Для сдачи в аренду лучше купить однушку

Самый ходовой товар на арендном рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40 процентов спроса.

Кризис на российском рынке недвижимости ощущается то слабее, то сильнее, но никто не сомневается, что он присутствует и оказывает на российский рынок недвижимости свое влияние. Причем, данное влияние может быть как негативным, так и позитивным.

Вот и получается, что в последнее время на отечественном рынке возникла интересная тенденция. Несмотря на все кризисные явления, многие жители нашей страны приобретают новые квартиры не для того, чтобы жить в них, а для того, чтобы сдавать их в аренду и получать с этого какой-либо гарантированный доход.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

И это, прямо скажем, удивительно. Ведь когда на рынке жилья начался кризис, некоторые эксперты предрекали, покупка квартир с целью сдавать их в аренду, вообще может умереть. Но, как показывает практика, ничего подобного не случилось. И многие действительно приобретают жилье в новостройках, чтобы получать некоторый дополнительный доход.

Такие покупатели часто задают вопросы, на которые сами не могут ответить. Один из наиболее часто повторяемых — на каком этапе во время кризиса на рынке жилья лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду? Раньше ответ на данный вопрос звучал легко и просто — на стадии котлована или на нулевом этапе строительства. Но теперь времена поменялись, изменились и правила покупки.

Да, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Как утверждают эксперты компании “Метриум Групп”, средняя ставка на московскую однокомнатную квартиру площадью около 40 квадратных метров составляет в среднем 35000 рублей в месяц.

Поэтому надо отдавать себе отчет, что если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два с половиной года. А за это время можно было бы получить миллион рублей арендных платежей. Необходимо учитывать данную сумму и отдавать себе отчет — покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? В общем, в то время когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, приобретение квартиры под сдачу в аренду в уже готовом доме может оказаться более выгодным.

Существует еще один животрепещущий вопрос — покупать для сдачи в аренду квартиру или остановить свой выбор на апартаментах? Как утверждают эксперты, арендные ставки на апартаменты приблизительно такие же как и на квартиры. Более того, многие апартаментные комплексы заточены под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Так что не надо бояться приобретать апартаменты в качестве жилья, которое будет в дальнейшем сдаваться в аренду. Но не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что квартира более интересна для тех, кто в перспективе планирует переехать в нее сам или переселить туда родственников.

Читайте так же:  Льготы учителям

И, наконец, еще один важный вопрос — какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду? Как говорят эксперты, по-прежнему самый ходовой товар на арендном рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40 процентов спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двухкомнатные квартиры, а вот востребованность больших квартир с тремя-четырьмя комнатами под большим вопросом. Единственный вариант — это если такую квартиру будут снимать вскладчину несколько арендаторов.

Управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая, количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние два-три года существенно сократилось. Но, по мнению эксперта, говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно.

“Сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с государственным участием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет”, — резюмирует Мария Литинецкая.

Узнайте: какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход?

Быстро и дорого сдать квартиру – мечта любого собственника, выставляющего на аренду свое жилье. Однако, далеко не всегда это удается сделать с первого раза. Как правило, большинство проблем появляется из-за неправильно поставленной цены на аренду.

Новичкам на рынке недвижимости часто приходится нелегко: из-за слишком завышенной цены квартира может подолгу простаивать или же, наоборот, обозначив низкую цену, владелец жилплощади потеряет весомую часть своей выгоды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Сейчас на аренду выставляют не только объекты недвижимости, доставшиеся по наследству от прошлых поколений, как это было принято раньше.

В наши дни многие люди покупают квартиры лишь за тем, чтобы выставить их на продажу. И относится это не только к новостройкам. Сделав косметический ремонт, можно выгодно сдать жилье даже в старом фонде. Конечно, стоимость будет несколько ниже, но затраты окупятся довольно скоро.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду? Сдавать квартиру выгодно, если это делать правильно. Существует немало рисков и подводных камней, с которыми может столкнуться собственник, предлагающий в аренду жилплощадь.

К примеру, недобросовестные арендаторы могут сломать технику, испортить мебель, если среди квартирантов были дети – беспокоиться следует даже за обои, которые после выселения могут оказаться изрисованными. Все это подразумевает, что придется снова потратиться на ремонт и отбитые за, скажем, год аренды деньги опять уйдут «в оборот».

Такой документ имеет юридическую силу и в случае возникновения претензий, споров или конфликтов, может быть рассмотрен в судебном порядке.

Какое жилье лучше всего подойдет?

Какое жилье лучше всего сдавать? Ответ очень простой – хорошее. Квартира должна быть чистой и аккуратной. Совсем необязательно делать в помещении евроремонт и обставлять его дорогостоящей дизайнерской мебелью. Лишь тогда будет гарантия получения высокого дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду.

Самый популярный вариант квартир – это светлое уютное помещение, обставленное современной мебелью и необходимой техникой. Если вы купили или получили в наследство квартиру, которую хотите выставить на аренду, рекомендуется обратить внимание на следующее:

Способы осуществления

После того, как квартира подготовлена к сдаче, следует определиться как вы будете ее сдавать: самостоятельно или через риэлтора.

Конечно, можно совместить оба варианта, вот только агентства гораздо охотнее предлагают своим клиентам те квартиры, которые не находятся в общем доступе в интернете. Риэлторов всегда будет напрягать тот фактор, что после показа потенциальный арендатор уйдет думать и попросту найдет предложение самого собственника в сети.

Хороший ремонт и наличие мебели и техники позволит увеличить цену на аренду порядком на три-четыре тысячи от величины стоимости средних предложений.

Выгодно сдать квартиру в аренду достаточно легко. Главное правильно подойти к этому вопросу. На ухоженные уютные квартиры всегда будет хороший спрос. Самое главное – не забывайте заключать договор найма, чтобы обезопасить себя и свое имущество от беспечных и недобросовестных нанимателей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Узнайте: какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход?

Привлекательная Капотня

Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве по итогам первой половины 2016 года составила 5,5%, говорится в исследовании, подготовленном специалистами компании «Циан». Иными словами, окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно отличается.

Как оказалось, владельцам самой дорогой недвижимости в центре города сложнее всего вернуть потраченные на ее покупку средства. В лидеры антирейтинга попали районы Арбат, Хамовники и Гагаринский. Здесь ставка капитализации (отношение между ценой актива и размером ежегодного дохода, получаемого от сдачи его в аренду) колеблется в диапазоне 4–4,5%, указывает «Циан». Таким образом, купив квартиру в этих районах, ждать возврата инвестиций придется 22–25 лет.

Покупка квартиры в наименее престижных районах, напротив, является наиболее перспективным инвестиционным решением, следует из данных исследования. Максимальную прибыль инвесторам принесет сдача в аренду квартиры в поселениях Первомайское и Марушкинское в Новой Москве, а также в районе Капотня в Юго-Восточном административном округе. Ставки капитализации здесь колеблются от 6,4 до 6,7%. То есть окупить свои инвестиции рантье сможет за 15–15,6 года. Лидерами по доходности (6,7%) при этом являются трехкомнатные квартиры вблизи Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне.

Читайте так же:  Льготы за вредные условия труда

Такой эффект вызван тем, что по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как стоимость квадратного метра, объясняют в «Циан».

Исследование основано на анализе свыше 1 млн объявлений по продаже и сдаче в аренду жилья в Москве, размещенных на портале cian.ru в 2012–2016 годах. При этом арендные ставки и стоимость жилья дисконтировались с учетом динамики цен и арендных ставок.

Компания «Миэль-Аренда» приводит примерно те же цифры, что и «Циан», правда, без разделения по районам: ставка капитализации столичных квартир экономкласса составляет от 4 до 7% годовых.

Однушки популярнее

За последний год популярность аренды однокомнатных квартир выросла. «Их доля в структуре спроса за год увеличилась на 3 п.п. и составила 58%, — отмечает генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг. — При этом число запросов контактов по объявлениям о предложении в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир, напротив, стало ниже на 1 п.п. — 34% и 7% соответственно». Средняя арендная ставка также снизилась за минувший год во всех сегментах жилья на 3%. Снять однокомнатную квартиру в Москве можно в среднем за 30,8 тыс. руб., двухкомнатную — за 43,3 тыс. руб.

Правило рантье

Данные «Циан» подтверждают так называемое золотое правило рантье, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома: «Чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. С этой точки зрения приобретать с целью сдачи внаем элитную недвижимость своеобразное удовольствие: доходность элитки минимальна по сравнению с типовым жильем».

Доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости варьируется в пределах 1–4% от начальной суммы инвестиций в зависимости от стоимости квадратного метра, отделки, оборудования и мебели, оценивает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. Удаленность от центра также зачастую идет в пользу рантье. «В нашей базе есть квартира в Бутиковском, 5, в районе Остоженки, которая сдается за $10 тыс. в месяц, — приводит пример Ковалева. — При этом относительно дешевую квартиру на набережной Тараса Шевченко, 1/2, недавно собственник сдал за $15 тыс.».

Более демократичные варианты сдаются не только выгоднее, но и быстрее. Например, квартиры экономкласса уходят сейчас в среднем в течение нескольких дней, а в прошлом году и вовсе — хватало нескольких часов, оценивает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «Квартиры комфорт- и бизнес-класса сегодня выбирают около двух недель из семи — десяти вариантов, — продолжает она. — В прошлом году просматривали три-четыре квартиры не более четырех дней». Элитные квартиры могут находиться в экспозиции сколько угодно долго, пока собственник не решится на адекватное снижение арендной ставки.

Если брать статистику в среднем по району, то выводы «Циан» логичны — более дешевые районы приносят большую доходность, соглашается генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. С другой стороны, доходность всегда зависит не только от района, но и от конкретной квартиры. Признаков ликвидного объекта несколько, перечисляет эксперт: небольшой метраж, низкая цена, близость к метро и центру. «Важно всегда помнить, что когда-то квартиру, которая сейчас сдается в аренду, еще придется продавать, — отмечает Моисеева. — И тогда факторы, которые выгодны для рантье, будут делать ее менее ликвидной для продавца».

Покупают ближе к центру

«Срок экспозиции квартир на продажу, конечно, зависит от качества самой квартиры: адекватности ее цены, дома и этажа, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. — Но в целом квартира в более престижном районе может экспонироваться около двух-трех месяцев против шести и более месяцев для менее ликвидных квартир в отдаленных районах».

О том, что недвижимость, расположенная ближе к центру, продается лучше, свидетельствуют данные Росреестра. Например, в первом полугодии 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано почти на 15% меньше сделок с переходом прав на жилые помещения, чем за тот же период 2015 года: 294,7 тыс. и 345,4 тыс. сделок соответственно. Эта статистика описывает в основном операции на рынке вторичного жилья.

Снижается спрос и на новостройки. С января по июнь 2016 года число договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в Подмосковье снизилось на 4%, до 41,3 тыс.

В Москве, напротив, сделки как с новой, так и со вторичной недвижимостью стали заключаться чаще. Общий объем сделок с переходом прав собственности на жилье вырос на 10,8%, до 62,7 тыс.

На популярность Москвы повлияло то, что за последние полтора года московские застройщики вывели на рынок рекордный объем новых проектов, которые по цене способны конкурировать с Подмосковьем, объясняет руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Сыграли свою роль и скидки. «Примерно в 30% проектов при 100%-ной оплате можно получить скидку 5–10%», — отмечает Калюжнова.

Средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (в районе от ТТК до МКАД), по данным ИРН, составляет сегодня 172,3 тыс. руб. В Подмосковье по итогам июня она составила 85,4 тыс. руб. за 1 кв. м, говорится в исследовании компании «Миэль-Новостройки». Но при взгляде на конкретные предложения выгода покупки квартиры в Москве становится более наглядной. Так, например, в середине июня компания «Желдорипотека» вывела на рынок новый жилой комплекс «Атмосфера» в районе Люблино Юго-Восточного административного округа. На этапе подготовки площадки к строительным работам стоимость одно- и трехкомнатных квартир площадью 34,9–76,9 кв. м составляет 4,1–11,1 млн руб., или 115–145 тыс. руб. за 1 кв. м.

За один «квадрат» в ЖК «Опалиха О3», расположенном в Подмосковье в 13 км от МКАД, придется заплатить в среднем 124 тыс. руб., а цена квартир, согласно сайту застройщика, оценивается от 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- и трехкомнатную квартиру соответственно).

Даже наиболее доходные вложения на рынке долгосрочной аренды существенно уступают по доходности традиционным банковским депозитам. По данным Центрального банка, базовый уровень доходности по рублевым депозитам сроком более одного года в июле составляет 10,7% годовых.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций

Сдаете квартиру? А вы считали доходность от сдачи?

Как расчитать доходность на жилье, гараж, дачу и тп

Многие люди сдают жилье, но почему-то мало кто из них умеет считать годовую доходность. А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции.

  • Для начала вам нужно оценить текущую рыночную стоимость вашего жилья, чтобы понять, за сколько вы можете продать недвижимость в текущий момент. Можно изучить цены на рынке, посмотреть на Циане. Например, пусть квартира стоит 5 млн.
  • Теперь нужно посчитать годовой доход от аренды. То есть сумму ежемесячной аренды (без счетчиков) умножаем на 12. Например, 25 тысяч X 12= 300 тысяч. Но тут нужно понимать, что стоимость аренды может упасть, вырасти или квартира какое-то время может стоять без жильцов. Это риски.
  • Посчитайте общие годовые расходы на недвижимость:
  • налоги на доход (если платите);
  • налоги на имущество;
  • коммуналка (часто квартиросъемщики платят только по счетчикам, а остальную коммуналку оплачиваете вы, то есть содержание жилья, отопление, домофон);
  • средние годовые расходы на амортизацию (любой мелкий ремонт, сломался кран, вышла из строя техника, мебель, непредвиденные траты, например — затопили квартиру соседей не по вине съемщиков).
Читайте так же:  Независимая оценка жилых помещений

В нашем примере пусть будет так: коммуналка кроме счетчиков 35 тысяч за год + налог на имущество 1000 руб + амортизация на 8000 руб в год = 44000 руб. Представим, что НДФЛ пока не платим, но уже начинаем переживать и брать только наличку, потому что при переводах на карты можно спалиться, а государство начинает активно заниматься этим вопросом.

  • Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
  • Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

По моим расчетам, в Москве доходность квартир в среднем не более 7%, скорее 4-6%.
Даже сейчас годовая доходность вкладов больше и они застрахованы на сумму до 1.4 млн. Если ваша сумма больше, можно распределить по разным банкам. Так вам не нужно искать хороших арендаторов, переживать за жилье, отвечать за проблемы перед соседями, переживать что спалит налоговая и т.д.

Кроме того, уровень ликвидности в случае с арендой намного ниже. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги.

Стоимость квартиры может не только дорожать, но и дешеветь. Например, в последние годы в Москве именно такое и происходило.

В общем, считайте и решайте для себя, стоят ли эти 5-6% проблем.

Как увеличить доходность инвестиций в недвижимость

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Во первых, это коммерческая недвижимость. Около 8-15% годовых. Но тут нужно хорошо разбираться в вопросе и уметь выбирать.
Есть еще доходные дома и апарт-отели. Доходность данных инвестиций тоже обычно выше, чем доходность от сдачи квартир. Управлением и обслуживанием занимается УК. Но и тут важны удачное расположение и честность УК. А еще порог входа здесь выше.
Третий вариант: можно купить большую квартиру, поделить ее на комнаты и сдавать как хостел.
Или сдавать квартиру под съёмки (кино, фотосессии), потратившись на соответствующий ремонт и оформление зон.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно . Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Ограничений для регистрации на Airbnb нет. Для размещения нужен текст про квартиру и фотографии. Фотки можете для начала сделать на телефон, но потом желательно позвать фотографа из Airbnb. Это бесплатно, фотки скорее всего будут лучше и так ваш аккаунт будет подтвержденным после верификации на сайте. Еще для верификации нужно будет подтвердить социальные сети и показать паспорт.

Некоторые пишут текст на английском или других языках специально, чтобы не принимать русских туристов, а только иностранцев.

Сервис будет брать комиссию 3% от выставленной вами суммы аренды. И еще вы сдаете квартиру официально, поэтому будете платить налог на доход. Но даже с учетом этого доходность получается выше. А еще сверху можно зарабатывать на рекомендации экскурсий за процент. Некоторые гости оставляют чаевые.

Считайте и пробуйте!

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Халва6% кэшбэк у партнеров (Пятерочка, Metro, Перекресток, Карусель, Юлмарт, МВидео, Бургер Кинг, Татнефть, Лукойл и т.д, более 140 тысяч магазинов) и 2% на все траты при оплате собственными средствами через Samsung / Google / Apple Pay. По карте 7% на остаток. Для получения таких условий достаточно делать 5 покупок на общую сумму 10 тыс. руб. в расчетный период. Карта абсолютно бесплатная.

«Польза» от Home Credit Bank — 3% кэшбэк на АЗС, путешествия, кафе и рестораны и 1% на все траты (в том числе мобильная связь, коммуналка и тп). По карте 7% на остаток, если тратить от 5000 руб. в отчетный период. Карта бесплатная, если тратить от 5000 рублей в месяц или хранить не менее 10 тыс. руб.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Тинькофф Black — 5% по трем повышенным категориям, которые можно выбирать каждый квартал. Попадаются очень удачные. Карта стоит 99 руб в месяц либо бесплатно, если на остатке от 30 тыс. руб или есть вклад на 50 тыс. руб.

Источники


  1. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here