Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно

Полезная информация в статье: "Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Перевод помещения из жилого в нежилое. Какие коммерческие объекты нельзя располагать в жилых домах.

Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?

Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.

Когда можно использовать жилое помещение в коммерческих целях?

Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства или для адвокатского кабинета), но только в случае, если он при этом (пп.2-4 ст.17 ЖК):

  • не нарушает права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдает правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные требования;
  • не располагает в жилом помещении промышленное производство.

Так же возможно зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения, но лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.

Что бывает за использование квартиры в коммерческих целях?

При использовании не по целевому назначению, Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка использования помещения, перевода жилого помещения в нежилое, а также прав использования и содержания общего имущества жилого дома: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.

В частности, за самовольное переустройство или использование не по целевому назначению штраф для граждан от тысячи до двух с половиной тысяч рублей.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений штраф для должностных лиц от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной Жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).

Порядок осуществления проверок Жилинспекцией проводится на основании Письма Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации».

В качестве примеров можно привести ряд судебных актов:

  • Апелляционное определение Кемеровского областного суда от08.2012 по делу N 33-7719. По данному делу требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о запрете ответчикам использовать жилое помещение в качестве офисного помещения удовлетворены. Основанием выводов о нецелевом использовании служит — Акт проверки технического состояния жилищного фонда. В квартире присутствует офисная мебель и оборудование, стойка для приема посетителей.
  • Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от03.2012 по делу N А56-35585/2011. В силу ст.293 ГК РФ и п.3 ст.29 ЖК РФ собственника квартир, который их самовольно переустроил и перепланировал, обязали привести указанные квартиры в прежнее состояние.

Кроме того, негативным последствие может являться продажа жилого помещения с публичных торгов.

Районная администрация может через суд потребовать продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от органов местного самоуправления письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Такие полномочия предоставлены органу местного самоуправления на основании ст. 293 ГК РФ.

Такие судебные прецеденты редки, но имеют место быть:

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести в нежилой фонд можно далеко не каждое жилое помещение, ведь к нему предъявляется еще целый ряд требований, установленных ст. 22 ЖК РФ.

Какие помещения можно перевести нежилой фонд:

  • жилое помещение должно иметь отдельный изолированный вход с улицы или иметь возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Напомню, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается без дополнительного усиления проемов, поэтому такие процедуры всегда сложны и затратны.

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры).
  • в жилом помещении нет зарегистрированных там по месту жительства.
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.).
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть исключительно нежилыми.
  • дом, в котором находится жилое помещение, признан ветхим или аварийным.
  • дом, в котором находится жилое помещение, не является наемным домом социального использования.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — основание для отказа к переводу такого помещения в разряд нежилых.

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если вы собираетесь разместить в переводимом помещении объект, запрещенный к размещению в многоквартирных жилых домах.

Существуют ограничения и запреты на размещение в жилых домах определенных объектов?

С 1 июля 2015 года вступили в силу изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки.
  • магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины; склады любого назначения.
  • заведения, работающие после 23 ч.
  • бани и сауны, предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 квадратов,
  • прачечные и химчистки, общественные туалеты.
  • учреждения и магазины ритуальных услуг.
  • зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема, ветеринарные клиники и кабинеты, помещения для пребывания детей.

Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое.

Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:

  • Постановление ФАС Дальневосточного округа от05.2011 N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010. Судом правомерно отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности, наружных стен и придомовой территории.
  • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от10.2012 по делу N А43-26974/2011 Требование об обязании администрации Нижегородского района г.Н.Новгорода принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, было оставлено без удовлетворения, поскольку установлено, что предприниматель не получил согласия других участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на устройство отдельного входа (выхода) на придомовую территорию с правом безвозмездного пользования.
Читайте так же:  Бесплатная консультация у автоюриста онлайн и по телефону

Согласование проекта переустройства/ перепланировки переводимого жилого помещения со всеми необходимыми инстанциями.

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п. Проект должен быть выполнен лицом — членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Перечень документов, требуемых для перевода помещения:

  • заявление о переводе помещения (по форме, установленной Постановлением Администрации г.Н.Новгорода от 06.11г. №2480);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение — подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, и документы, на основании которых лицо владеет жилым помещением, например, договор купли — продажи);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласно положениям ЖК РФ, заявитель может и не представлять правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план дома, тогда орган принимающий решение о переводе будет их запрашивать в соответствующих службах. Однако следует учитывать, что это существенно затянет сроки, а при отсутствии или недостаточности таких документов будет принято решение об отказе.

Куда обращаться с заявлением о переводе помещения?

Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления — Администрация г.Н.Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Постановления Администрации города от 15.06.2011 № 2230 и от 27.06.2011 №2480).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения, который составляет сорок пять календарных дней.

Основания для отказа в смене статуса помещения

К таким основаниям относятся:

  • непредставление собственником помещения необходимых документов (перечень см.выше);
  • обращение в ненадлежащий орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
  • наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (условия см.выше);
  • несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Как происходит рассмотрение заявления о переводе помещения?

Согласно Административному регламенту по предоставлению муниципальной услуги по согласованию переводов помещений из жилого в нежилое и наоборот рассмотрение заявления о переводе осуществляется межведомственной комиссией, утвержденной главой Администрации района. Заявитель получает информацию о дате проведения заседания комиссии не менее чем за 3 рабочих дня до заседания. Решение принимается открытым голосованием простым большинством голосов. Не позднее чем через 2 рабочих дня подготавливается проект решения комиссии, которое передается на подпись Главы Администрации района.

После подписания решения о переводе, готовится уведомление о переводе, которое уже направляется собственнику помещения. Также комиссия уведомляет собственников помещений многоквартирного дома, прилегающих к переводимому помещению, о принятом решении.

Уведомление о переводе является основанием проведения соответствующей перепланировки/переустройства.

По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве — как нежилого, и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Читайте так же:  Какой срок гарантийного ремонта устанавливает закон

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.


Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

[3]

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Читайте так же:  Оформление завещания на дом и землю

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Перевод жилого помещения в нежилое

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

[2]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;

если право собственности на переводимое помещение обремено правами каких-либо лиц.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:

признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания ;

признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

1-й этап — сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

1. Сначала необходимо собрать документы, предоставляемые в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в коммерческое. Сбор документов осуществляется одним из собственников, либо лицо по доверенности.

2. После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам или доверенному лицу следует обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода (пишется заявление установленного образца с указанием причины перевода).
Также предоставляются:

  • Все вышеперечисленные документы и справки;
  • Паспорта РФ;
  • Документ права собственности на помещение;
  • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
  • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

3. Рассмотрение комиссией заявки о переводе. Срок рассмотрения 45 дней, затем в течение 3 дней выдается на руки или высылается по почте протокол.
Возможные причины отказа:

  • Были не соблюдены условия перевода,
  • Предоставлены не все документы,
  • Не получено согласие других собственников.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы) и написать заявление установленного образца.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

  • паспорт РФ;
  • документ права собственности на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии;
  • экспликация и поэтажный план, технический паспорт ;
  • если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
  • если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

2. На основании заявления и вышеуказанных документов, комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом, принимает решение о стоимости перевода помещения.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

1. Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в МФЦ или УФРС со следующими документами (оригиналы и копии):

  • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
  • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
  • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.

2. Всем собственникам необходимо подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.

3. Оплата госпошлины

4. Оригиналы и копии поданных документов забираются регистратором.

5. В обозначенный день все собственники забирают документы.

Специалисты отдела перевода жилого помещения в нежилой фонд окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на перевод в нежилое помещение, а также по вопросам перевода жилой квартиры в нежилое помещение!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно

С 9 июня 2019 года изменится порядок перевода жилого помещения в нежилое — вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФговорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить. Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Читайте так же:  Как снять обременения с квартиры по ипотеке в мфц

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФпоявится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФбудет включён п. 4.5. Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФо кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7– спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального законапорядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ– при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Читайте так же:  Как выяснить кадастровую стоимость имущества онлайн

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

[1]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

Источники


  1. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.

  2. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.

  3. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here