Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его закл

Полезная информация в статье: "Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его закл" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор
купли-продажи жилого помещения (квартиры)

[ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ [ Ф. И. О. ], [ значение ] года рождения, (паспорт [ серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения ]), зарегистрированный по адресу: [ вписать нужное ], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ] (далее — Квартира).

1.2. Указанная Квартира расположена на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома и состоит из [ значение ] комнат(ы), имеет общую площадь [ цифрами и прописью ] кв.м., в том числе жилую — [ значение ] кв.м., и все виды благоустройства; кадастровый номер [ значение ] согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры), выданному [ наименование выдавшего органа ] [ дата выдачи ].

1.3. Отчуждаемое по настоящему договору жилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права, например, договор или свидетельство о праве на наследство ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ], что удостоверяется выпиской из ЕРГН от [ число, месяц, год ].

1.4. Право собственности на указанную Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ число, месяц, год ], запись регистрации N [ значение ].

2. Цена и порядок расчетов

2.1. По согласованию Сторон цена продаваемой Квартиры составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

2.2. Продавец деньги в сумме [ сумма цифрами и прописью ] рублей получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора, о чем имеется нотариально удостоверенная расписка.

2.3. Расходы, связанные с оформлением и регистрацией перехода права собственности, не включаются в стоимость Квартиры и уплачиваются Сторонами по мере необходимости и своевременно.

3. Передача жилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается вместе с подписанием настоящего договора.

3.2. Подготовка жилого помещения к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Переход права собственности на Квартиру по настоящему договору к Покупателю подлежит государственной регистрации.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. Риск случайной гибели или порчи жилого помещения до момента, определенного в п. 3.3 настоящего договора лежит на Продавце.

4.2. Продавец гарантирует, что указанная в настоящем договоре Квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит, и свободна от законных прав третьих лиц.

5. Обязательства сторон

5.1. Продавец обязуется:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии — как она есть на день подписания настоящего договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Квартиры к продаже.

5.1.4. Сняться с регистрационного учета, а также освободить проданную Квартиру в срок не позднее 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Совместно с Продавцом в Квартире проживают [ Ф. И. О., год рождения ], которые утрачивают право пользования проданной квартирой в порядке ст. 292 ГК РФ с момента государственной регистрации права собственности.

5.1.5. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить квартиру в размере и порядке, установленном настоящим договором;

5.2.2. Принять жилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Квартиру.

6. Заключительные положения

6.1. Содержание статей Гражданского кодекса РФ 161 (сделки, совершаемые в простой письменной форме), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (общая собственность супругов), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 433 (момент заключения договора), 456 (обязанности продавца по передаче товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), также статьи 39 Жилищного кодекса РФ (содержание общего имущества в многоквартирном доме), а также иные нормы права, регулирующие взаимоотношения по сделке, Сторонам известны и понятны.

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.

6.3. Настоящим Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего Договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

6.5. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.6. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости

Оформить договор на покупку или продажу объекта недвижимости можно как с помощью профессионалов, так и самостоятельно. Во втором случае придется собственными силами собирать все необходимые для оформления сделки документы и, в конце концов, регистрировать ее.

Сделка покупки-продажи недвижимости скрепляется соответствующим договором. Его суть в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, покупатель же обязуется принять данный объект и выплатить за него определенную денежную сумму.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости могут являться и физические, и юридические лица.

Читайте так же:  Куда обращаться с жалобой на управляющую компанию

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме. Это документ, который подписан обеими сторонами. Лишь при соблюдении данных условий потребительская сделка будет считаться действительной.

Содержание договора купли-продажи

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает права на недвижимость при продаже земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, является для каждого одной из главных материальных ценностей. Приобретение объекта недвижимости осуществляется, как правило, посредством заключения договора купли-продажи, который имеет высокую значимость для лиц, участвующих в сделке.

Для того чтобы правильно продать или купить недвижимое имущество, каждому из нас необходимо обладать элементарными знаниями о порядке заключения и исполнения договора купли-продажи.

Так, исходя из положений действующего гражданского законодательства Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель недвижимого имущества. Продавцом объекта недвижимости, как правило, выступает его собственник, либо — уполномоченное лицо (например, продажа объекта недвижимости осуществляется по нотариально удостоверенной доверенности), покупателем может являться любое лицо.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора купли-продажи.

Действующее законодательство не устанавливает обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом на данный момент не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Между тем, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение, отразив данное условие в самом договоре.

Стоит отметить, что до 1 марта 2013 года договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации, и соответственно, считался заключенным с момента такой регистрации. С 1 марта 2013 года указанная регистрация отменена, указанный договор вступает в силу с момента подписания сторонами. Однако, переход права собственности, как и ранее, подлежит государственной регистрации и право собственности переходит к новому собственнику именно с этого момента.

Читайте так же:  Все, что вы хотели знать про идентификаторы платежного документа гис жкх где взять и какую информаци

Какие меры необходимо предпринять покупателю при заключении договора купли-продажи недвижимости? Судебная практика показывает, что наиболее уязвимой стороной указанной сделки является покупатель (например, несет риски наступления правовых последствий, связанных с наличием прав третьих лиц на недвижимое имущество и т.д.).

Перед заключением договора купли-продажи, покупателю необходимо запросить у продавца правоудостоверяющий документ в отношении объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению (свидетельство о государственной регистрации права); запросить в уполномоченном органе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на приобретаемый объект недвижимости; удостовериться, что приобретаемая недвижимость свободна от прав третьих лиц и т.д.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимого имущества?

Законодательством предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, без соблюдения и согласования которых, указанный договор считается незаключенным.

[1]

Во-первых, это стороны договора — продавец и покупатель (ФИО, паспортные данные, место жительства) Если договор заключается не собственником квартиры или не покупателем, в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя (нотариально удостоверенная доверенность с определенным кругом полномочий).

Во-вторых, в договоре должен быть четко определен предмет, подлежащий отчуждению (адрес (местоположение), наименование (земельный участок, квартира, комната и т.д.), площадь, назначение, кадастровый номер, литеры и т.д.).

[3]

В-третьих, определена цена и порядок оплаты по договору (стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению). Стоимость объекта недвижимости определяется соглашением сторон договора.

В-четвертых, при продаже жилого помещения, договор должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений, имеется основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме этого, стороны могут предусмотреть дополнительные условия договора (порядок передачи объекта, сроки освобождения квартиры продавцом и т.д.).

Порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Требования к форме документов, направляемых посредством почтового отправления также определены Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, в ходе проведения государственной регистрации прав, осуществляется правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки. Документы, представленные на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, предъявляемым статьей 18 Закона о регистрации. Решение о наличии или отсутствии оснований для государственной регистрации прав принимается государственным регистратором по результатам правовой экспертизы.

Основываясь на изложенном, приходим к следующим выводам:

  • · Договор должен содержать все существенные условия, указанные в Гражданском кодексе.
  • · Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
  • · При продаже жилых помещений, следует указывать перечень лиц, сохраняющих права пользования таким имуществом после его отчуждения.
  • · При проведении регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, регистратором должна осуществляться правовая экспертиза документов, представленных для государственной регистрации.

Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его заключении

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Составляем правильно передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Приобретение жилья очень ответственное и серьезное мероприятие. Нужно найти подходящую квартиру, правильно оформить всю документацию, пройти регистрационные процедуры. Не менее важен момент передачи жилья от одного владельца к другому. Поэтому следует внимательно и грамотно составлять передаточный акт к договору купли-продажи квартиры. О его содержании и правилах оформления поговорим в данной статье.

Понятие и особенности передаточного акта

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Законодательство о том, в каких случаях составляется передаточный акт жилого помещения. Фото № 1

Сделки покупки-продажи являются одними из самых распространенных в гражданском обороте. Если их объектом выступает недвижимость, то появляется множество нюансов и дополнительных требований.

В частности, передача такого объекта от одного лица к другому осуществляется по передаточному акту (иному документу). Данное положение содержится в ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Оно предусматривает необходимость передачи любых недвижимых объектов по акту, а также последствия неисполнения данного правила.

Покупая (продавая) квартиру, многие уделяют основное внимание договору. Передаточному же акту зачастую не придают особого значения. В некоторых случаях такая неосмотрительность приводит к неблагоприятным последствиям. Сам договор является юридическим документом, подтверждающим заключение сделки.

Передаточным актом удостоверяется ее исполнение, то есть фактическая передача квартиры. Она может осуществляться в любой определенный сторонами момент, в том числе, и при заключении сделки. Именно с подписанием передаточного документа прекращаются обязательств продавца по передаче жилого объекта. А покупатель принимает саму квартиру, а также обязательства по ее содержанию.

[2]

Вплоть до фактического перехода жилья к покупателю от продавца, последний должен нести в отношении него все расходы, в том числе коммунальные.

Содержание передаточного акта

Какие обязательные данные должен содержать в себе передаточный акт к договору купли-продаже? Фото № 2

Читайте так же:  Особенности реконструкции, перепланировки и капитального ремонта чем они отличаются друг от друга

Основной целью указанного документа является подтвердить факт перехода имущества из одних рук в другие. Единого установленного законом образца для актов передачи квартир не предусмотрено. Однако в правоприменительной практике сложились определенные правила его составления. В передаточном акте прописывается не только факт передачи объекта, но и следующие данные:

  • дата и время подписания;
  • о заключенном договоре;
  • о сторонах сделки;
  • о технических характеристиках, адресе и др.;
  • о стоимости квартиры;
  • о ее фактическом состоянии;
  • об отсутствии (наличии) претензий у сторон.

Передаточными актами удостоверяется не только сам факт передачи, но и состояние передаваемо имущества. Это крайне важный момент, особенно, если заключение договора и передача квартиры не совпадают по времени. Перед подписанием акта рекомендуется еще раз осмотреть квартиру, удостовериться в отсутствии долга за коммуналку. Ведь с момента первого осмотра до фактической передачи в ней могли произойти изменения.

При продаже вторичных квартир зачастую приходится сталкиваться с тем, что продавцы забирают с собой даже линолеум, розетки, встроенную мебель. После такой зачистки квартира в значительной степени теряет свой товарный вид. Поэтому необходимо прописывать реальное состояние жилья на момент его передачи.

Все имеющиеся недостатки следует отразить в документе, как и отношение покупателя к ним. Он может принять их, а может и отказаться от приемки объекта и подписания акта. Кроме того, в передаточном акте обычно указывается на отсутствие коммунальных долгов либо их размер и согласие покупателя на их принятие. Первоочередное значение это имеет для жилья на первичном рынке. Осуществлять приемку объекта от застройщика при наличии дефектов не стоит.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

В единый реестр вносятся сведения о хозяине. Право пользования подразумевает под собой владение, пользование и распоряжение объектом, без передачи объекта в пользование право собственности неполноценно. С момента регистрации возникает обязанность собственника отплачивать налоги.

Но остается нерешенным вопрос, с какого именно момента покупатель может заселиться в квартиру, начать делать ремонт, да и оплачивать коммунальные услуги необходимо со дня вселения.Этот момент регулируется актом приема-передачи. С момента подписания этого документа по передаче квартиры являются окончательно исполненными.

На что обязательно нужно обращать внимание при составлении этого документа? Прежде всего, перед подписанием документа необходимо еще раз тщательно осмотреть приобретаемый объект. Обязательно сторонам обсудить момент оплаты коммунальных услуг и налогов. Данный факт с передачей справок об отсутствии задолженности отражается в акте передачи.

Момент заключения акта, это фактически момент передачи ключей от квартиры. Необходимо уточнить у продавца, имеются ли в пользовании подвальные помещения или почтовые ящики. От таких объектов так же лучше попросить ключи.

О форме актов

Какие формы передаточных актов существуют? Фото № 3

Как в отношении содержания, так и в отношении формы передаточного акта определенных требований законом не предъявляется. Исходя их положений ГК РФ, он является документом, который подписывается сторонами сделки. Следовательно, оставляться он должен в виде единого документа в письменной форме. В устном порядке урегулировать эти вопросы не получится.

Он не требует удостоверения или регистрации, но при желании стороны могут засвидетельствовать его у нотариуса. Фактически акт является приложением к договору и должен храниться вместе с ним. Однако отдельный акт составляется далеко не всегда.

Например, если передача квартиры и подписание договора осуществлялись одновременно. В этом случае факт передачи обычно отражается в самом договоре, вернее после него. Следует учитывать, что при приобретении жилья в новостройке, продавцами обычно предоставляется свой образец акта о передаче объекта. Поэтому покупателям нужно очень внимательно его изучать перед подписанием.

При покупке во вторичном фонде стороны подписывают подготовленные ими или риэлторами, юристами документы. Составляются акты в нескольких экземплярах для каждой стороны сделки. При покупке новой квартиры требуется еще и экземпляр для регистрационной службы. В некоторых подразделениях Росреестра его требуют и для квартир в старом (вторичном) фонде жилья.

Как и в какие сроки передается квартира по акту?

Сроки передачи жилого помещения согласно сроков, установленных передаточным актом? Фото № 4

Срок для исполнения обязательства по передаче (принятию) квартиры оговаривается сторонами в положениях договора. Этот момент может совпадать по времени с заключением сделки или наступать позднее. При их несовпадении стороны договариваются о встрече в установленный день и приезжают в саму квартиру. Покупатели снова производят ее осмотр, проверяют долги по платежам за квартиру.

Далее обычно следует подписание акта и передача ключей. Это благоприятный сценарий развития событий. Однако бывает иначе, когда продавец уклоняется от своевременного исполнения обязательства. В этом случае покупатель при желании может договориться с ним о новом сроке для передачи квартиры.

Например, если их встреча не состоялась по объективным причинам, если уклонение начинает носить злостный преднамеренный характер, он вправе отказаться от исполнения сделки со своей стороны. Ответственность за несвоевременную передачу жилого объекта в новостройках шире.

Недовольный дольщик может требовать определенной компенсации за доставленные неудобства. Он может потребовать ее выплаты в претензионном письме. Если оно остается без ответа или удовлетворения, то можно обратиться к помощи суда. При этом в суде можно требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации за моральный вред.

Отказ в подписании документа о передаче

Что делать, если одна из сторон или обе стороны не желают подписывать передаточный акт на жилое помещение? Фото № 5

Нежелание подписывать сторонами или одной из них передаточный документ расценивается как отказ от исполнения условий сделки. Сторона может попросту не появляться для подписания документа и передачи (принятия) квартиры либо не подписывать при наличии недостатков.

Обычно в акте в таких случаях делается отметка о том, что кто-то не хочет его подписывать. Желательно указать причины, вызывавшие такой отказ. Если покупатель является участником в долевом строительстве, то он может не подписывать акт при наличии дефектов в квартире. Тогда в нем можно отразить их наличие и сроки, в которые другая сторона готова их исправить.

Если от подписания отказывается продавец (застройщик), то он может понести за это ответственность. На него могут быть наложены штрафы или иные санкции, например, неустойка. Кроме того, при отказе продавца от подписания акта и передачи имущества у покупателей имеется право истребовать его через суд. Но и у продавца есть возможность потребовать принятия квартиры или отказаться от исполнения заключенного договора, если покупатель не подписывает акт, и не принимает имущество.

Когда помимо этого еще имеется и факт неуплаты, он может просить о расторжении подписанного договора.

Что нужно учитывать при подписании актов?

Нюансы, которые могут возникнуть при подписании передаточного акта на квартиру. Фото № 6

Читайте так же:  Увеличение размера исковых требований

Прежде, чем подписывать акт необходимо проверить состояние квартиры и внимательно изучить сам документ. Если все в порядке, имущество соответствует указанным в договоре условиям, можно смело его подписывать. При этом важно помнить, что до фактической передачи, все расходы по содержанию за квартиру, риски ее повреждения или гибели несет продающая сторона.

Актом подтверждается не только исполнение обязательств по передаче (принятию) имущества, но и его состояние. Если оно не соответствует условиям договора, нужно отразить данный факт в документе. Однако, подписание покупателем акта с замечаниями или без их указания, не исключает ответственности продавца.

При передаче имущества несоответствующего договору, другая сторона может потребовать от него возмещения понесенных убытков. Рассмотрение таких вопросов осуществляется в судебном порядке. Судебные споры могут отнять немало времени и требуют дополнительных расходов, поэтому лучше не допускать таких случаев.

Заключая сделки купли-продажи жилья, не стоит пренебрегать таким документом, как передаточный акт. Особенно актуально это в тех случаях, когда фактическая передача квартиры не совпадает с заключением договора во времени. Подписание актов или иных передаточных документов поможет сторонам сделки избежать неблагоприятных для себя последствий. А в случае возникновения споров будет служить доказательством момента передачи имущества и его состояния на соответствующую дату.

О том, как оформить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, вы сможете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок на собственные деньги (без привлечения кредита).

Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь.

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

— Количество комнат в квартире;

— Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

— Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

— Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

Вид из окон (в том числе сторона света);

Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

— Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

— Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( www.avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре ( она должна соответствовать реальной цене продажи ).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

— получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

— запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

— запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

— запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

— убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

Читайте так же:  Нужно ли платить долг и кому, если сменилась управляющая компания

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), Slando ( slando.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву, Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Автор: Подозерская Н.А.

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале — обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной «офф-лайн» продукции, письменное разрешение ООО «Кредит-Эстейт» обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Источники


  1. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.

  2. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.

  3. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его закл
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here