Тсж или управляющая компания что выбрать

Полезная информация в статье: "Тсж или управляющая компания что выбрать" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

[1]

  • выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
  • планирование бюджета;
  • наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
  • знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
  • установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

  • сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
  • назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
  • оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Что лучше выбрать при управлении многоквартирным домом: ТСЖ или управляющая компания?

Действующий Жилищный кодекс РФ определил, что обязанность по содержанию многоквартирных домов должна возлагаться на плечи его жильцов – собственников квартир.

Таким образом, жильцы стоят перед выбором – создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создающаяся для того, чтобы жильцы могли самостоятельно управлять имуществом своего дома.

Чтобы создать в том или ином доме ТСЖ, необходимо вынести на рассмотрение общего собрания собственников вопрос об учреждении данной формы управления и получить в поддержку 50% голосов +1 голос.

Читайте так же:  Способы оплаты электроэнергии

После того, как голосование будет проведено и подсчёт мнений будет завершён, инициативной группе необходимо обратиться в жилищную инспекцию по месту жительства с заявлением о регистрации ТСЖ.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких компонентов:

  • общее собрание жильцов;
  • председатель и правление ТСЖ;
  • ревизионная комиссия.

Общее собрание жильцов

Единственным органом, который решает, как будет осуществляться управление многоквартирным домом, является общее собрание собственников жилых помещений.

Общее собрание жильцов собирается раз в несколько месяцев и решает только самые важные вопросы, текущими делами занимаются председатель ТСЖ и правление ТСЖ.

Чтобы то или иное решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало 50% от собственников жилых помещений +1 голос.

Председатель и правление ТСЖ

Избираются на очередном собрании собственников сроком на 1 год или несколько лет (по решению голосования).

Председатель и правление ТСЖ имеют право решать только мелкие текущие вопросы по управлению вверенным им имуществом, не оказывающие большого влияния на жизнь многоквартирного дома.

Ревизионная комиссия

Состав ревизионной комиссии избирается на общем собрании жителей дома и обычно составляет 2-3 человека.

Указанные лица и в течение отведённого срока занимается контролем деятельности председателя и правления.

Плюсы и минусы ТСЖ

У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:
  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

Видео: ТСЖ или УК — как не ошибиться при выборе?

В сюжете разбираются сильные и слабые стороны ТСЖ и управляющих компаний, объясняют на какие нюансы жильцы многоквартирного дома должны обращать внимание при выборе формы управления общим имуществом.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании, их преимущества и недостатки, что лучше — ТСЖ или УК

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Читайте так же:  Способы экономии воды в квартире со счетчиком

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

[2]

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания

N1.RU разбирается, как эффективнее руководить своим домом

Читайте так же:  Порядок проведения сделки дарения или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собстве

Мало кто знает, откуда появляются объявления на дверях с просьбой убрать машины с парковок, чтобы у техники была возможность вывезти снег из двора, как меняются лампочки на лестничных клетках, кто перекладывает облупившуюся плитку в подъезде. Какие силы управляют вашим домом, читайте на

N 1. RU .

На законодательном уровне у собственников квартир есть два возможных вида распоряжения своим домом: либо сформировать товарищество собственников жилья, либо передать всю ответственность управляющей компании.

Это некоммерческое объединение жильцов многоквартирного дома, которое имеет статус юридического лица, потому что взаимодействует со средствами владельцев квартир и распоряжается общим имуществом: подъездами, паркингами, чердаками и техническими этажами, а также земельными участками, расположенными возле дома.

«Чтобы организовать товарищество, необходимо получить согласие как минимум 50 % жильцов дома, после чего это волеизъявление заверяется нотариально и подаётся заявление на создание ТСЖ. Затем товарищество проходит обязательную регистрацию в налоговой службе. Дальнейшие решения, которые будут касаться эксплуатации дома, должны приниматься на собрании членов ТСЖ», — говорит юрист Сергей Смоляков

.

Это юридическое лицо, которое было организовано для того, чтобы правильно технически содержать один или даже десятки многоквартирных домов сразу. Управляющая компания сама или при помощи подрядчиков выполняет работы по обслуживанию помещений. Поскольку УК — это коммерческая организация, она имеет резервный капитал, чтобы гасить возможные задолженности за потребление услуг.

«И то, и другое может стать лучшим или худшим вариантом: всё зависит от желания собственников участвовать в жизни своего дома и контролировать УК или ТСЖ. Я сталкивался и с тем, и с другим, поэтому советую не ломать голову, а выбирать сразу два способа управления: ТСЖ как контрольный орган, которому доверяют жильцы и который учитывает интересы дома, и специалисты из управляющей компании — как поставщики услуг. Проще говоря, управляющая компания выполняет работы, а председатель правления — их контролирует», — говорит житель Новосибирска Николай Ефимов

.

Предполагается, что товарищество собственников более заинтересовано в решении жилищных вопросов на благо проживающих. Поэтому все проблемы решаются сообща, исходя из основного желания жильцов — сохранить деньги. В то время как УК заинтересована в экономической выгоде для самой компании, а не для проживающих в многоквартирном доме. Кроме того, платежи зачастую проходят через счета УК, поэтому проконтролировать расход денег владельцам квартир будет сложно.

Однако в составе управляющей компании работают специалисты в сфере недвижимости, в том числе и юристы, которые отслеживают все изменения в Жилищном кодексе РФ, в то время как в инициативную группу из жильцов могут попасть некомпетентные люди, которые не смогут вести грамотно документацию и расчёты. Также УК имеет уже готовую базу поставщиков услуг, работа с которыми отлажена.

«Сразу после сдачи дома мы организовали ТСЖ, но при этом заключили договор с управляющей компанией, потому что на тот момент мы вообще не понимали, как нужно вести дела. После чего у нас остались только контрольные функции, и наш инициативный председатель набил много шишек из-за нерадивой работы УК. Потом мы стали всё больше и больше замечать, что эффективность работы УК совсем низкая. Тогда решили заниматься домом самостоятельно, хотя мы всё ещё ничего не смыслили в управлении. Много сил ушло на латание «дыр», поиски подрядчиков, работу с документацией и расчётами. Сейчас у нас уже есть даже небольшой штат: бухгалтер, паспортист, инженер, рабочие. Мы пытаемся удержать рост тарифов, благоустраиваем территорию, не имеем долгов, хотя до сих пор сталкиваемся с оппозиционными силами в лице жильцов, приходим к компромиссному решению. Но это всё сложно, законодательство перегружает нас и ответственностью, и функционалом», — отмечает жительница Новосибирска Ольга Кохоркина

.

Комментатор отмечает, что инициативная группа, которая сталкивается с отчётностью, часто бросает начинания, и здесь важно суметь замотивировать людей материально, чтобы они продолжили своё дело.

«Три года отработала на своих жильцов бесплатно, так как моя профессиональная деятельность не позволяла получать дополнительные доходы. Пережила многое, в том числе и различные проверки, которые мне устраивали свои же соседи, например, из-за того, что отключала электричество за неуплату. Нескольких жильцов засудила, теперь они стали образцовыми плательщиками, в общем, ношусь с ними так, как никакая УК не будет. ТСЖ у нас рентабельное, должников нет», — говорит жительница Новосибирска Елена Васильева

.

По словам Елены, главное — быть неравнодушным и участвовать жизни дома, а ещё добросовестно исполнять свои обязательства как собственника квартиры, тогда эффективным будет и тот, и другой вариант управления домом.

Что лучше – ТСЖ или управляющая компания?

Жилищный кодекс РФ гласит, что за содержание многоквартирных домов теперь отвечают собственники квартир. И для этого жильцы либо заключают договор с управляющей компанией, либо создают ТСЖ. Свои плюсы и минусы есть при любой форме управления домом.

Для начала напомним, что ТСЖ – это товарищество собственников жилья, то есть организация, которая создана для того, чтобы жильцы могли сами управлять своим домом. Самый большой плюс при этом, что ТСЖ не заинтересовано в повышении тарифов. Тогда как цель управляющей компании получить прибыль, так что УК вряд ли заинтересована в снижении расходов жильцов.

Для создания ТСЖ проводится общее собрание собственников. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50%. Затем инициативной группе нужно подать заявление о регистрации ТСЖ в жилищную инспекцию.

Собственники жилья должны выбрать правление ТСЖ, председателя, ревизионную комиссию. Ревизионная комиссия обычно состоит из двух-трех человек. Они должна контролировать работу правления и председателя. Срок работы председателя, правления и ревизионной комиссии –год или большее количество лет – определяется тоже голосованием. Избранные жильцы занимаются текущими делами, которые не оказывают существенного влияния на жизнь в МКД. Самые важные вопросы по-прежнему решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно набрать более 50% голосов «за».

В соответствие со ст. 148 Жилищного кодекса в обязанности правления товарищества собственников жилья входят управление МКД или заключение договоров на управление им; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, ТСЖ может нанимать подрядчиков на управление домов или на выполнение определенных работ. При этом перед собственником отвечает ТСЖ, а перед ТСЖ подрядчик.

Заключение договора с подрядчиком тоже обсуждается на собрании собственников квартир. Многие эксперты считают одним из самых надежных способов управления домом именно ТСЖ, которое заключает договор на обслуживание дома с управляющей компанией.

У ТСЖ есть право ведения экономической деятельности на территории дома. К примеру, можно сдавать в аренду какие-либо площади, распоряжаться подвалами, верхними техническими этажами, размещать на фасаде здания рекламные щиты. Все это благотворно должно сказаться на размерах бюджета ТСЖ. Поступившие средства можно потратить на благоустройство двора или подъездов. Отметим, что обустройство детских площадок, парковочных мест и многие прочие нововведения довольно дороги, а управление ТСЖ не всегда бывает эффективным. И в связи с этим, если задастся целью действительно привести все в порядок, собственникам приходится платить довольно много дополнительно. Больше, чем в домах, где ТСЖ нет. Зачастую в ТСЖ происходят долгие и для многих непонятные разбирательства по поводу сборов и трат.

Читайте так же:  Заявление на замену водительского удостоверения

Основные возможные минусы ТСЖ – не компетентные или не честные люди в руководстве. Оба варианты почти одинаково плохи. Жильцам хорошо бы тщательнее выбирать председателя, правление и ревизионную комиссию, чтобы среди выбранных не оказались случайные люди, которые просто заинтересованы в дополнительном доходе и не собираются обременять себя серьезной работой.

Управляющая компания это организация (юридическое лицо), которая занимается управлением дома профессионально (по крайней мере, так должно быть) и за деньги. Подобные компании как правило являются посредниками между жильцами дома и организациями, которые представляют различные услуги. УК отвечает за все работы в доме. Она может заниматься ими сама или заключить договоры с другими фирмами (субподрядчиками).

Плюсы. Чаще всего в управляющих компаниях

работают профессионалы. Они хорошо знают законодательство в жилищной сфере, имеют большой опыт работы. Материально-техническая база таких организаций намного лучше, чем в ТСЖ. В УК есть юристы, которые отслеживают изменения в Жилищном кодексе РФ и в других законах, касающихся жилищной сферы.

Среди минусов можно отметить то, что все платежи зачастую проходят через счета УК. При этом контролировать расход денег жильцам весьма сложно. Нередко руководители управляющих организаций принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с собранием жильцов дома.

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом, пожалуй, нет. Для создания ТСЖ неплохо иметь в доме хорошего управленца, специалиста по жилищному законодательству или юридически подкованных собственников. Если их нет, как и энергичных людей, готовых разобраться в теме, то лучше, наверное, работать с управляющей компанией. Если есть такие собственники и, вдобавок, в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл создать ТСЖ.

Добавим, УК диктует свои условия там, где собственники не принимают никакого участия в процессе управления и пассивно относятся к требованиям. ТСЖ тоже может оказаться не эффективным, если собственники жилья просто оплачивают счета, не контролируя при этом работу и не принимая участие в принятии решений. При таком поведении собственников злоупотребления вполне возможны и в УК, и в ТСЖ.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Что лучше – управляющая компания или ТСЖ

Собственники многоквартирного дома обладают правами самостоятельно выбирать способ управления МКД. На законодательном уровне определены правила создания органов правления. В силу этого, часто поднимается тема – чем отличается ТСЖ от УК, и что лучше выбрать.

Обязанности УК

Управляющая компания может быть как юр. лицом, так и ИП, осуществляющим деятельность по управлению МКД. Цель организации – извлечение прибыли. Основополагающим документом, регулирующим деятельность, выступает договор на управление, заключенный с собственниками в количестве больше 50%. Процентное отношение устанавливается не численностью владельцев квартир, а методом подсчета площади.

В обязанности УК входить широкий перечень действий, а именно инициация ремонтных работ и содержание МКД на основании технических требований.

Согласно заключенному договору УК обязано:

[3]

  1. Предоставлять интересующие сведения собственникам в рамках 5 рабочих суток после заявления.
  2. Ознакомить с информацией о перечне, объеме и качестве выполненных услуг.
  3. Осуществлять проверку выполненных работ.
  4. Ликвидировать дефекты по первому требованию и контролировать полноту мероприятий.
  5. В первом квартале каждого года отчитываться на информационной доске по выполненным мероприятиям.
  6. Обязательное прохождение лицензирования.

На фоне этого управляющая организация с низкой вероятностью будет снижать расходы по обслуживанию дома, тем более новостройки. Помимо этого, финансовая деятельность для собственников не всегда прозрачна. Примечательно, что в штате организации числятся работники, которым выплачивается оплата труда. В связи с этим снижение тарифа на обслуживание ждать не приходится.

Понятие и функциональность ТСЖ

Понятие ТСЖ раскрывается, как товарищество собственников жилья и является некоммерческим образованием. На один дом разрешено организовывать только единственный кооператив. При этом допускается объединение нескольких МКД.

Товарищество формируется согласно нормативам и требованиям Жилищного кодекса РФ. То есть при принятии такой формы правления, владельцы квартир проводят собрание. На голосовании выбирается переход в ТСЖ или ТСН, утверждается Устав. Затем открывается расчетный счет, регистрируется юридическое лицо. В руководство товарищества входят собственники жилья. Председателем выбирается один человек. Избрание управленческого состава осуществляется на период не более 2 лет.

Финансовый план также утверждается на собрании, а отчет о проделанной работе предоставляет ревизионная комиссия. О деятельности ТСЖ, члены кооператива обязаны отчитываться на каждом собрании. В силу этого финансовая реализация средств более прозрачна, т. к. каждый владелец квартиры вправе влиять на решения по благоустройству.

Преимущества и недостатки организаций

Невзирая на выбранный вид управления, собственники жилья складывают обязанности по содержанию МКД. Иными словами, управление общедомовым имуществом и прилегающей территорией берет на себя УК или ТСЖ.

В таблице №1 представлены основные плюсы организационных форм правления:

Товарищество собственников жилья Управляющая компания

Возможность выбирать подрядчика с положительными отзывами Услуги оказываются профессиональными специалистами Право на расторжение и заключение договоров с поставщиками в случае неудовлетворительного качества работ Обладает материально-технической базой. Соответственно, быстро нейтрализует возникшие ЧП Свобода в распоряжении финансов. Отсутствует необходимость ждать проведения планового ремонта, если деньги собраны раньше срока. Налажены контакты с подрядчиками и субподрядчиками. Поэтому шанс возникновения дефектов по оказанию услуг минимальны. Самостоятельное принятие решения по благоустройству холлов, подсобных помещений и т. д. Расчет платежей выполняет квалифицированный бухгалтер Возможность установки видеонаблюдения и вторичных защитных средств В штате УК есть хороший юридический специалист, следящий за поправками в Законодательстве РФ. Обладает возможностью отстаивать интересы владельцев квартир в суде. Получение дополнительной прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений Проведение ряда строительных и иных работ без дополнительных взносов

В таблице №2 перечислены минусы обеих форм управления МКД:

ТСЖ УК
Бухгалтерская деятельность входит в обязанности членов товарищества. Следовательно, необходимо иметь навыки и опыт для корректного подсчета сумм для оплаты по коммунальным платежам. Дополнительно, сбор денег выполняется самостоятельно. Выполнение своевременной оплаты подрядчикам и поставщикам. Оплата налогов и т. п. Дополнительный доход – прибыль компании Увеличение квартирной платы, в сравнении с УК, так как появляется обязанность в уплате дополнительных услуг. То есть, собственники будут платить больше Плата за квартиру не всегда прозрачна и понятна собственникам При наличии конфликта с подрядчиком, государственными структурами или ЖКХ отстаивать правоту придется в самостоятельном порядке в органах суда. Допускается обращение к юристу, но за вознаграждение Отсутствие возможности у владельцев жилья контролировать расходы. В связи с этим зафиксированы махинации и злоупотребление должностными обязанностями. Риск появления проблем при благоустройстве территории, т. к. количество обслуживающих служб большое Изменения в отношении управления МКД принимаются без согласования с собственниками Зачастую некачественные услуги

Таким образом, обе формы обладают рядом положительных и отрицательных сторон. В силу этого при организации товарищества, в его состав должны входить квалифицированные, неравнодушные и инициативные люди.

Отличия ТСЖ от УК, влияющие на выбор управления домом

Не существует однозначного ответа, кто лучше будет управлять МКД, т. к. следует учитывать ряд нюансов. Например, если это коттеджный поселок или очень большой дом, то найти грамотного собственника для управления сложно. В связи с этим рациональнее выбрать УК.

Читайте так же:  Как правильно обратиться в прокуратуру с жалобой

Когда дом имеет множество нежилых помещений, годных для сдачи в аренду и получения соответствующей прибыли, лучше выбрать товарищеское управление.

Эксперты отмечают, что есть три основных показателя, на которых базируется выбор:

  • расходы;
  • урегулирование отношений с неплательщиками;
  • прозрачность финансовой деятельности.

Особенность части расходов заключается в том, что основной массив поступающих средств, это оплата коммунальных услуг. Помимо этого, нужно набирать в штат опытных людей и разнорабочих, закупать технику, материалы, инструменты и т. п.

На основании этого ТСЖ выступает в приглядном свете, так как:

  1. Заключает прямые договоры с поставщиками, поэтому нет нужды оплачивать услуги посредника.
  2. Не привлекает кадры для бухгалтерской деятельности и управления. Обусловлено это тем, что обязательства вправе выполнять собственники самостоятельно.

Экономия бюджета допускается в том случае, если во главе ТСЖ стоят добросовестные люди. Это и будет отличать товарищество от УК, т. к. последнее не берет во внимание желание владельцев недвижимости.

Как правило, управляющие компании заказывают услуги субподрядчиков, учитывая не качество работы, а личностные связи и потребительскую подоплеку. Однако борьба со злостными неплательщиками у УК проходит эффективнее, в этом заключается главное отличие от ТСЖ.

Формирование товарищества выгодно и оптимально в следующих случаях:

  1. Небольшой многоквартирный дом, а содержание не требует специфических навыков и знаний. Лучше, когда МКД новый.
  2. Есть доверие между собственниками недвижимости.
  3. Наличие человека согласного взять ответственность и принять пост председателя.

В связи с этим рационально изучить, чем принципиально будут отличаться ТСЖ от УК.

В таблице №3 приведена разница между видами управления:

Товарищество собственников жилья Управляющая организация
Некоммерческое образование Коммерческая компания Главной целью является эффективное управление общедомовым имуществом с соблюдением интересов всех собственников Основная цель – получение прибыли на момент управления МКД Наличие собственного расчетного счета для поступления оплаты за коммунальные услуги, прибыли от сдачи помещений. За счет дополнительного вливания средств, выполняются мероприятия по благоустройству дома. При возникновении необходимости проведения дополнительных работ расходы несут собственники Свободный выбор подрядчиков и поставщиков услуг Единоличный выбор организаций для выполнения услуг Все решения утверждаются на общем собрании Решения о тех или иных работах и мероприятиях принимаются без учета мнения собственников Осуществление контроля над завершенными работами Отсутствие надзора и контроля со стороны владельцев жилья Не всегда граждане обладают полными и актуальными знаниями в законодательных и иных вопросах Наличие квалифицированных и опытных сотрудников Финансы расходуются также не на цели, утвержденные в плане Финансы распределяются, согласно заключенному договору

Учитывая положительные и отрицательные стороны, а также различия, сложно сказать – управляющая компания или ТСЖ, что лучше. Специфичной разницы в виде правления нет, но есть отличия по порядку осуществления управления МКД.

Поэтому в юридической сфере нет единого мнения, что лучше. С первого взгляда явные преимущества на стороне товарищества, т. к. это некоммерческое формирование. Со второго ракурса, жильцы уверены, подчас необоснованно, что в УК работают профессионалы. Статистика указывает на то, что в 80% случаев, собственники бояться создавать товарищество и выбирают УК. Однако эксперты предлагают объединить эти формы управления домом. Это позволяет соединить плюсы и снизить влияние минусов.

Возможность одновременного сотрудничества

На основании действующего Законодательства РФ, товарищество ведет деятельность в самостоятельном порядке либо заключает договор с УК. Первый вариант обязывает ТСЖ заниматься наймом работников. А также на плечи членов ложится осуществление контроля за выполнением работ. Второй вариант позволяет товариществу утвердить тариф и статьи расходов, что убережет владельцев недвижимости от лишних расходов. Плюс ТСЖ в том, что оно оставляет право на получение субсидий.

Таким образом, ассоциация собственников одновременно исключает ненужные работы либо сокращает вид услуг. При этом вся деятельность управляющей компании будет проводиться от имени ТСЖ и за её счет. То есть, товарищество платит за выполненные услуги согласно договору и выступает посредником между владельцами жилья и УК. Иными словами, управляющая компания становится обычным поставщиком, а его деятельность прозрачной.

Возникающие нюансы

Зачастую базовой информации недостаточно для решения вопроса о выборе способа управления домом. Поэтому следует коснуться основополагающей темы – как перейти из УК в ТСЖ.

При неудовлетворительном качестве оказываемых услуг УК и желании сформировать ТСЖ, рекомендуется следующий алгоритм действий:

  1. Выбор иной организации, отвечающей требованиям.
  2. Проведение диалога с соседями о переходе в другую форму или смену УК.
  3. Посещение директора компании для урегулирования ситуации.

Смена УК выполняется следующим способом:

  1. Перейти в другую организацию можно при завершении периода действия договора с нынешней компанией.
  2. Переход в новое УК или формирование ТСЖ актуально при нарушении правовых интересов граждан. В этом случае, договор расторгается в одностороннем порядке согласно ЖК России (статья №162 часть 8.2).
  3. Подача жалобы в ГЖИ на лишение лицензии действующей управляющей компании.
  4. Возможность расторжения договора по обоюдному желанию сторон.
  5. Принятие на общем собрании решения о создании ТСЖ. Затем, нанять УК со ссылкой на ЖК России (статья №137 пункт 1, часть 1).

Видео (кликните для воспроизведения).

Проведение собрание по этому вопросу является обязательным.

  1. Подготовка повестки дня.
  2. Минимум за десять суток до инициации собрания проинформировать всех собственников. Для этого отправляются заказные письма с уведомлением либо создается реестр и подписывается владельцами недвижимости.
  3. Проведение голосования в форме – очная, заочная, очно-заочная.
  4. Составление протокола по подсчету голосов.
  5. Информирование жильцов о результатах.

Управляющую компанию следует уведомить не позднее чем за пять рабочих дней о принятии такого решения.

Источники


  1. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.

  2. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

  3. Саушкин, Ю. Г. История и методология географической науки. Учебное пособие / Ю.Г. Саушкин. — М.: Издательство МГУ, 2014. — 424 c.
Тсж или управляющая компания что выбрать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here