Суть и виды земельной ренты

Полезная информация в статье: "Суть и виды земельной ренты" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Источники и виды земельной ренты

Источники и виды земельной ренты.doc

Оглавление

1.1. Особенности земли как фактора производства………………………….

1.2. Земельная рента: основные понятия…………………………………….

2. Виды земельной ренты и источники ее образования……………………

2.4. Строительная и лесная рента…………………………………………….

Список использованных источников………………………………………….

Приглядитесь к тому, как народ использует свои земли, и вы сможете прийти к весьма точным прогнозам относительно будущего этого народа.

Эрнст Фридрих Шумахер

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой – люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь – это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают. Эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства — её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них — свободная купля-продажа земли.

Многие люди отождествляют термин «рента» с высокой суммой, которую следует платить за какое-либо помещение, например, за квартиру, здание завода или складское помещение. Действительно, в этом есть здравый смысл, но здесь также проявляется и некоторая двусмысленность.

Поэтому экономисты используют термин «рента» в более узком, но менее двусмысленном значении. Экономическая рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничено[1]. Возникновение и развитие ренты, рентных отношений стали изучать с давних пор.

Целью написания данной работы является изучение источников и видов земельной ренты. В соответствие с указанной целью был поставлен ряд задач:

— изучить основные понятия земли и земельной ренты;

— рассмотреть основные виды земельной ренты;

— проанализировать источники образования земельной ренты.

1. Земля и земельная рента

1.1. Особенности земли как фактора производства

Третьим фактором производства является земля. Она имеет ту особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности. Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и где экономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и поручения ренты – дохода от природных ресурсов.

Земля служит средством для выращивания сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами. Человек способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, различают естественное и искусственное плодородие земли. Однако именно природные (естественные) свойства земли являются главными и придают особое значение собственности на землю, а также определяют специфический характер дохода собственников земли.

Что касается человеческого воздействия на плодородие земли, то это воздействие небезгранично. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулировать следующим образом: «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».[2]

К естественным свойствам земли относятся:

[3]

 плодородие и местоположение относительно рынков сбыта. Земля ус-

Читайте так же:  В каких случаях задаток возвращается, а в каких нет

тойчиво качественно неоднородна по данным параметрам.

 природные (тип почвы, рельеф), климатические и погодные условия,

которые так же, как и плодородие, неодинаковы на земельных участках в разных географических регионах.

1.2. Земельная рента: основные понятия

Прежде чем определить ренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями – землевладение и землепользование.

Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец – нередко разные лица.

Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента.

[1]

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента — продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах — абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов, получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке сооружений.

Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 1.1). Кривые же суммарного спроса (D1, D2, D3) имеют такие очертания: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное его количество (рис. 1.1).

Рис.1.1. Спрос и предложение земли

Суммарное предложение пахотной земли фиксировано на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приводят к росту или падению цены земли.

Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю. Изменение спроса на экономические ресурсы, в том числе на землю, могут вызвать три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу кривой спроса вверх – вправо (D1 → D2 → D3), приводит к росту рентных платежей. И, наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю.

В хозяйственной практике возникает необходимость в оценке земли, ее недр, водных ресурсов и растительного покрова. При этом сложились два подхода к оценке таких ресурсов. Один из них — сравнительный, когда надо выяснить преимущества, например, одного участка земли по сравнению с другим. В этом случае применяется так называемая балльная оценка, которая выявляет относительную ценность каждого участка земли, но не абсолютную стоимостную оценку. Наряду с этим с давних пор существуют методы стоимостной (денежной) оценки природных ресурсов. Такая оценка оказывается необходимой при продаже земли, при определении потерь владельца данного ресурса, вызванных отчуждением земли, например, под дорожное, жилищное или иное строительство.

В странах с развитыми товарно-денежными отношениями вопрос о денежной оценке ресурсов решался под влиянием потребностей практики и не вызывал методологических трудностей, тогда как в ряде бывших стран социализма (в СССР) стоимостная оценка природных ресурсов (за исключением леса) не применялась под тем предлогом, что природные ресурсы не созданы трудом, представляют бесплатный дар природы и потому к ним неприменимы стоимостные отношения.

Читайте так же:  Социальная норма потребления электроэнергии

Земельная рента и её виды

Земе́льная ре́нта — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

Чистая земельная рента. В экономической науке с понятием «рента» называют доход, зависящий от природы, природных ресурсов. Например, талант, данный человеку природой (певца, художника, композитора), позволяет получать дополнительное вознаграждение, доход. Само слово «рента» происходит от латинского reddita, т.е. «отданная». Ярче всего природа проявляет себя на земле, поэтому в узком смысле используется понятие экономическая рента, под которой подразумеваются деньги, выплачиваемые арендатором собственнику земли за возможность производственного использования земли и получения прибыли. Собственность на землю дает основание для получения чистой, или абсолютной, земельной ренты. Она выплачивается арендатором собственнику земли и связывается с существованием частной собственности на землю.

Выплата абсолютной ренты выступает своеобразным налогом, повышающим цену сельскохозяйственных продуктов. Еще в XIX в. высказывались предложения о передаче земли государству через национализацию. Страны с рыночной экономикой национализацию земли не проводили, и лишь в ряде социалистических стран земля и ее недра были собственностью государства. Однако государственная собственность на землю не привела к повышению эффективности ее использования. Тем не менее некоторые экономисты (например, академик Д. А. Львов) высказываются за осуществление национализации недр земли, с тем чтобы природная рента через посредство государства как собственника помогала стране в обеспечении бесплатного здравоохранения и образования, улучшении жилищных условий, решении экологических проблем. Подсчеты экономистов показали, что возможности природной ренты обеспечивали бы «второй» бюджет страны, т.е. примерно 60 млрд долл. в год.

Дифференциальная рента. Этот вид земельной ренты впервые был рассмотрен в работе Д. Рикардо «Начала политической экономии и налогового обложения» (1817). Дифференциальная рента — это рента, получаемая владельцами земельных участков вследствие различий в их продуктивности, связанных с плодородием и местоположением, а также с эффективностью дополнительных инвестиций.

Как известно, участки земли различаются по плодородию и месторасположению, а также по отношению к рынку сбыта сельскохозяйственной продукции. Условно земельные участки можно дифференцировать по естественному плодородию на лучшие, средние и худшие. Вложения одинакового по объему капитала и труда в одинаковые по размерам участки могут принести различные урожаи из-за разного плодородия почвы. Владелец земли стремится получить весь дифференциальный добавочный доход, а значит, земельная рента за относительно лучшие земельные участки выше, чем за худшие. Таким образом, относительно худшие земли дают собственникам только чистую экономическую (абсолютную) ренту.

Средние и лучшие по качеству земли дают не только абсолютную, но и дифференциальную ренту.

Естественное плодородие земли может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования. Улучшение плодородия достигается за счет вложения капитала и труда. Если происходит рост урожайности при дополнительном вложении капитала и труда, то повышается дополнительная отдача. В этом случае по истечении срока арендного договора будет расти земельная рента. Возможно и снижение урожайности в результате хозяйствования на земле. В этом случае падает эффективность производства и понижается дополнительная отдача.

Капитализированная рента. Земельные участки, становясь товаром, приобретают цену. Цена земли определяется как капитализированная рента. Собственник, желая продать свой участок земли, должен определить ее альтернативную стоимость. Определяется это следующим образом: денежная сумма, которую владелец земли положит в банк под проценты, должна приносить ему доход, аналогичный доходу от сдачи земли в аренду. Таким образом, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

P = R x I (6.7)

где Р — цена земли; R — годовая земельная рента; I — рыночная ставка ссудного процента.

При определении цены земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, на цену земли дополнительно влияют такие факторы, как престижность и экологическая чистота местности, степень развития социальной инфраструктуры и др.

Сдавая землю в аренду, владелец участка получает с арендатора не только ренту. Арендная плата за пользование участком включает в себя ренту, амортизацию на сельскохозяйственные и жилые постройки, находящиеся на участке, а также процент на вложенный капитал. Вложение капитала владельцем земли в строительство сооружений на участке, сдаваемом в аренду, а также затраты на повышение урожайности, на объекты инфраструктуры приводят к тому, что амортизация и процент на капитал составляют большую часть арендной платы. Между владельцем земли и арендатором существуют противоположные интересы: арендаторы стремятся удлинить срок действия договора на аренду земли, собственники — сократить. Арендаторы вкладывают средства в улучшение качества земли, стремясь окупить их за период аренды. Например, в странах Западной Европы существует практика сдачи земли под строительство на срок до 99 лет: за это время и здания, и сооружения практически полностью изнашиваются.

Большинство развитых стран практикуют долгосрочное вложение капитала в сельскохозяйственные земли. Фермы выкупают земли, на которых хозяйствуют. Таким образом, происходит соединение владения, пользования и распоряжения землей. Благодаря этой тенденции отмечаются быстрый рост сельскохозяйственного производства, активизация процесса долгосрочных инвестиций в аграрный сектор.

Феодальная рента — это одна из форм земельной ренты, существовала в виде:

· продуктовой (натуральный оброк)

Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.

К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, так как при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента — разность между общественной и индивидуальной ценой производства.

Читайте так же:  Нюансы составления искового заявления о взыскании неустойки по алиментным обязательствам

Земельная рента и её виды

Земля как фактор производства не обязательно и не всегда используется только ее собственником. Часто бывает так, что собственник предоставляет принадлежащую ему землю в пользование другим лицам. В этом случае между собственником земли и ее пользователем складываются так называемые рентные отношения.

В самом общем смысле земельная рента (land rent) – это форма реализации права собственности на землю и другие природные ресурсы. Другими словами, земельная рента – это цена услуг земли или доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков в течение какого-то времени. Земельная рента бывает представлена в форме:

Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле. Абсолютную земельную ренту получают собственники абсолютно всех участков земли независимо от их качественных характеристик (отсюда название этого вида ренты). Причиной абсолютной земельной ренты является монополия частной собственности на землю.

Дифференциальная рента – дополнительный доход, получаемый при использовании земли с высокими (лучшими, чем у других участков земли) качественными характеристиками. Дифференциальной она называется потому, что каждый земельный участок приносит предпринимателю свою экономическую прибыль, не совпадающую по величине с экономической прибылью с другого земельного участка равной площади.

Различают дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II. Источниками дифференциальной ренты I является дополнительная прибыль, получаемая при эксплуатации относительно лучших и средних участков земли. Кроме того, дифференциальная рента I образуется из-за различий в местоположении земельных участков. Участки расположенные ближе к центру или к месту переработки сельскохозяйственной продукции приносят их владельцам дополнительный доход в форме дифференциальной ренты I.

Дифференциальная рента II связана с вложениями арендаторами капитала в арендуемую землю, что улучшает ее качественные характеристики и обеспечивает получение добавочной прибыли сверх той, которая имела место до осуществления вложений.

Дифференциальная рента возникает в результате ограниченности земли, как источника продукции сельского хозяйства и полезных ископаемых. Эта ограниченность приводит к тому, что цены на продукцию, производство которой связано с использованием земли как ресурса, определяются условиями производства на худших участках, так как продукции только лучших и средних участков недостаточно для удовлетворения общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибыль, представляющая собой разницу между издержками производства на худших участках и издержками производства на средних и лучших участках.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образующейся при продаже определенных видов редкой продукции по монопольной цене.

На практике рентные отношения имеют прямое отношение к механизму формирования арендной платы за пользование землей и цены земли. Фактически арендная плата представляет собой цену за пользование землей или, другими словами, это издержки пользователя земли, которые он должен осуществлять, используя этот ресурс в течение какого-то времени, поскольку

земля, как правило, принадлежит не ему. Таким образом, арендная плата – это рента с точки зрения арендатора. Поэтому рента и арендная плата количественно совпадают, если на арендуемой земле нет каких-то элементов основного капитала. Если же такие элементы присутствуют и принадлежат, при этом, собственнику земли, то арендная плата включает в себя кроме ренты ссудный процент на примененный к земле капитал, а также амортизационные отчисления на этот капитал. Эта особенность арендной платы имеет зачастую достаточно существенное значение и влияет на характер арендных отношений. Так, улучшение качественных характеристик земли, даже если оно является следствием деятельности арендатора, становится достоянием собственника земли после истечения срока арендного соглашения. Поэтому арендатору выгоднее заключать арендное соглашение на длительный срок, в то время как арендодатель (собственник земли) объективно стремиться к минимизации сроков аренды. Очевидно, что в этих условиях нормализация арендных отношений предполагает применение мер государственного регулирования, направленных на оптимизацию сроков аренды или получение прав на компенсацию затрат по улучшению качественных характеристик земли.

В условиях рыночной экономики земля продается и покупается. И хотя она сама стоимости не имеет, но в силу того, что приносит прибыль значительной части населения, земля приобретает цену.

Цена земли – это капитализированная земельная рента. Поскольку продажа участка земли одновременно является продажей права на получение дохода с него, цену на участок земли можно представить как дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

(7.6)

где Pз – цена участка земли;

R – рента (годовой доход) получаемая с земли за год;

— ставка ссудного процента

Таким образом, цена земли зависит от двух параметров:

• величины земельной ренты, которую можно получить с земельного надела;

• ставки ссудного процента.

По существу цена земли и является ценой той земельной ренты, которую она приносит в соответствии с процентной ставкой. Использование величины ссудного процента при определении цены объясняется тем, что собственник денег находится перед выбором: положить деньги в банк и получать по ним процент или оставаться собственником участка и получать арендную плату. Поэтому цена земли равняется денежной сумме, которая, будучи положена в банк, принесет в виде процента доход такой же величины, как и ежегодная рента с земельного надела.

Особенности договора ренты земельного участка и его отличие его от аренды

Довольно часто в правоведении встречаются термины, которые, несмотря на различия в сущности обозначаемых ними понятий, часто воспринимаются обычными гражданами как одно и то же. Так обстоят дела с рентой и арендой. С точки зрения экономики, понятия это смежные. Однако они имеют разную правовую природу, о чем можно заключить, обратившись к 33 главе ГК РФ, посвященной ренте.

Земельный рынок: земельная рента и аренда участка

Традиционно, рынок понимается как взаимодействие покупателя с продавцом. Возможность такого взаимодействия по отношению к земле появилась после того, как в 1993 году этот ресурс был признан в РФ недвижимостью.

Читайте так же:  Возврат денег за телефон основания и правила подачи претензии

Главными регуляторами сферы аграрного рынка земли и земельной ренты выступают права собственности, пользования и владения, а также возможность распоряжаться этими правами. Важными факторами являются конкуренция и цена.

Земля является природным ресурсом, количество которого ограничено. К тому же, ее нельзя переместить. Тем не менее, владеющее или пользующееся ею лицо получает от этого прибыль.

В данном вопросе важно отличать землепользователя от землевладельца.

  • В первом случае лицо использует землю и расположенные на ней ресурсы на основании определенного договора.
  • Владение же землей равносильно собственности.

Тут мы и подходим к различию между рентой и арендой в правовом смысле: когда заключается договор аренды, собственник передает арендатору право пользоваться землей за отдельную плату. Рантье же передает свое право собственности, то есть не может больше распоряжаться землей, за что получает пожизненную выплату (содержание).

Для ясности приведем в виде списка ключевые различия между земельной рентой и арендной платой:

  • Договор ренты заключается между гражданами РФ. Исходя из ссылки на соответствие данного договора купле-продаже, отчуждение прав собственности в пользу иностранцев исключается. Арендатором же может стать гражданин любой страны или вовсе лицо без гражданства;
  • Период аренды, как правило, ограничен и указан в договоре. Рента же заключается бессрочно или пожизненно (то есть, содержание выплачивается, пока рантье жив);
  • Арендатору достается лишь право пользования. Плательщик ренты становится собственником земли;
  • При нарушении условий договора арендная сделка, обычно, расторгается. Когда плательщик ренты не исполняет свои обязанности, право собственности может быть возвращено к рантье;
  • По условиям ренты возможен выкуп. Договоры аренды такой возможности, как правило, не предусматривают.

Помимо аренды, важно знать о нюансах мены, дарения и подобных понятий, связанных с рентой.

[2]

Более подробно о понятии и особенностях ренты будет рассказано в следующем видео:

Метод капитализации

Метод капитализации земельной ренты используют, когда нужно оценить застроенные и пустые (незастроенные) участки земли. Чтобы метод мог быть применен, должна существовать возможность получения земельной ренты (ЗР) от данного надела.

Алгоритм действий здесь следующий:

  • Определение ренты;
  • Расчет величины соответствующего ей коэффициента капитализации;
  • Выход на рыночную стоимость надела через капитализацию ренты.
  • Капитализация ЗР – определение всех возможных доходов земли на данный момент, переведение их в текущую стоимость.
  • Коэффициент капитализации – это та ставка, благодаря которой чистый доход переводится в стоимость.

Сейчас выделяют четыре основных способа проведения капитализации ЗР (оценки сх надела):

  1. Участок рассматривается как денежный капитал, поэтому за коэффициент принимается ставка банка по долгосрочному кредиту. Способ действенен в условиях стабильности экономики и малоприменим во время кризиса;
  2. Для капитализации используется установленный государством индекс. Так рассчитывается кадастровая цена;
  3. Построение суммарной (иначе, кумулятивной) модели. Базовую, безрисковую, ставку (за ее основу берут банковскую ставку доходности по депозитам) увеличивают на премию за риск (3-5% в зависимости от субъекта РФ);
  4. Рыночная выжимка. Коэффициент определяется на основе данных о продаже аналогичных участков. Доход от них делится на цену, по которой их продали.

Далее мы поговорим и об основных формах земельной ренты.

Основные формы

Выделяют три типа ренты: монопольную, абсолютную и дифференциальную. Мы остановимся подробнее на двух последних формах, поскольку они являются основными.

О теории земельной ренты, о том, что случится, если она будет расти и подобных вопросах расскажет следующее видео:

Абсолютная

Абсолютная земельная рента – это, упрощенно говоря, обязательная плата собственнику за землю, поскольку он не отдаст ее безвозмездно.

Такая рента выплачивается даже в том случае, когда надел крайне плох, неплодороден и не имеет никаких преимуществ.

Дифференциальная

В отличие от абсолютной дифференциальная земельная рента возникает только тогда, когда участок выгодно выделяются на фоне других. Плодородность его может быть естественной или экономическое. В первом случае понимается высокое качество земли (чернозем, например), наличие залежей, доступность воды и пр. Во втором – удачное местоположение. Так, наделы, расположенные ближе к магистралям, большим городам, более выгодны для постройки домов.

Когда выгодность зависит от самого участка, говорят о дифференциальной ренте I. Если сверхдоход является следствием вложений в техническую сторону процесса (передовые технологии выращивания, лучшие машины), речь идет о дифференциальной ЗР II.

Единых требований к оформлению договора ренты в российском законодательстве на данный момент не имеется, поскольку сама эта сделка только недавно начала практиковаться на территории РФ. За рубежом же она пользуется популярностью.

Итак, создавая текст договора ренты, нужно опираться на характеристики этой сделки, поданные в ГК.

Чтобы разница между данным типом договора и прочими видами операций с землей стала более ощутима, приведем его специфические черты:

  • Объектом договора является право собственности на надел. В этом смысле рента сближается с куплей-продажей, поскольку имущество за плату отчуждается. Однако указание на цену выкупа земли в договоре земельной ренты может отсутствовать (главное, чтобы была оговорена сумма самих выплат), в сделке купли-продажи цена играет ключевую роль. Без указания на нее операция не состоится;
  • Рента возможна лишь между российскими гражданами. Вопрос об участии в таких сделках организаций и государства на данный момент остается спорным;
  • Предметом ренты выступает земельный надел, либо же доля, положенным образом выделенная из общей долевой собственности.

Следует отметить, что полученная в результате сделки ренты земля может быть продана. В таком случае обязательства по выплате ренты будут переданы новому собственнику. По сути, такой надел является обремененным рентой.

Поскольку единых бланков для договора ренты, как просто, так и на дом с участком не существует, приводим примерные образцы на ренту земли и дома.

Образец договора ренты с пожизненным содержанием

Образец договора ренты с домом

Следующее видео расскажет более подробно о том, как составить договор ренты:

Рынок земли и его специфика. Земельная рента: сущность и виды

Земля — производственный фактор, который не производится, а имеется в наличии как природный объект, причем в ограниченном количестве. Вместе земля и капитал образуют вещественное богатство страны.

Читайте так же:  Каковы причины продажи приставом недвижимости с торгов и как проходит покупка квартиры через аукцион

В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица.

Рента — это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин «рента» в более узком значении: экономическая рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов — их фиксированное количество — отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте любого государства ее столько-то — и ни гектаром больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Таким образом, предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью.

Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть — в виде обычной прибыли — присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику.

Рента — это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. Рентные отношения исследовались крупнейшими экономистами (А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс, А. Маршалл и др.) и, несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы — это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора.

Величина арендной платы = абсолютная рента + дифференциальная рента + процент на капитал.

Маркс рассм. земельную ренту в усл. кап-зма в след формах:

Следует различать дифференцированную ренту 1-ую, 2-ую.

По плодородию и местоположению земли условно можно разделить на 3 группы: лучшие, средние, худшие. Арендаторы, ведущие хоз-во на средних и лучших землях получают доп. доход в виде дифф. ренты 1. Условие возникновения дифф. ренты1 – это различие в плодородии и местоположении участков. Дифф. рента 1 получается как разница м/у ценой произв-ва, определяемой условием произв-ва на худшем участке и индивидуальной ценой произв-ва на лучших и средних участках.

Цена на с/х прод. опр. в отл. от пром. не средними усл. произв-ва, а усл. произв-ва на худших участках, т.к. лучших и средних земель недостаточно, чтобы удовлетворить потребности насел. в прод. питания. Поэтому в процесс произв-ва вовлекаются и худшие участки.

Усл. возникновения дифф. ренты 2 явл. добавочное вложение капитала в один и тот же участок, кот. повышает производит труда и урожайность этих участков. Поэтому, при добавочных вложениях капитала, худшие участки могут перейти в разряд средних, а средние – в разряд лучших.

Дифф рента1 связана с естеств. плодородием почвы, а дифф. рента2 – с эквивалентным плодородием (естеств. + искуств. плодородие). Дифф. рента 2 как и 1 дает сверхприбыль. Собственник земли получает за сданную в аренду землю арендную плату. Арендная плата, как правило, больше земельной ренты, т.к. она включает еще и амортизацию, и ссудный %.

Абсолютная рента. В с/х любой участок, независимо от плодородия и местоположения, приносит собственнику земли доход в виде арендной платы. Причиной образования арендной платы явл.: частичн. собственность на землю, кот. создает препятствия для включения с/х в межотраслевую конкуренцию, устанавливающую среднюю прибыль. Усл. образования абсолютной ренты стало более низкое органич. строение капитала в с/х, чем в пром. Поэтому рыночная стоимость с/х товаров оказывается выше общественной цены производства. Значит, вел. прибавочной стоимости, созданная с/х рабочими превышает среднюю прибыль. Эта разница м/у рыночной ценой на с/х товары и обществ ценой произв-ва и образует абсолютную ренту.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Монопольная рента. В осн монопольной ренты лежит монопольная цена, устанавливаемая на редкие виды продуктов и значительно превышающая их стоимость. Монопольная рента есть излишек рыночной цены над стоимостью. Цена земли – капитализированная земельная рента. Земля – дар природы, она не создана трудом человека, а потому не имеет стоимости, однако служит объектом купли-продажи и, сл-но, имеет цену. Цена земли=(рента/ссудный процент)*100%. С 2002г вступил в действие земельный кодекс, согласно кот. земля становится товаром и ее разрешено продавать с 2005г. Все с/х земли делятся по формам собственности на 3 группы: частная, коммунная, гос-ная.

Источники


  1. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.

  2. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.

  3. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
Суть и виды земельной ренты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here