Способы управления многоквартирным домом

Полезная информация в статье: "Способы управления многоквартирным домом" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Актуальность статьи: март 2019 г.

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.
  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.
Читайте так же:  Сделки по покупке или продаже квартир между юридическими и физическими лицами варианты договоров и р

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

[2]

Деятельность эта направлена на:

  • обеспечение удобных ситуаций для проживания;
  • сохранение имущества и его подобающее использование;
  • предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.

Стандарт управления

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

  • следить за состоянием всех технических систем здания;
  • обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
  • заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

Законодательное регулирование

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

[3]

С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.

Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.

В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Предусмотренные законом способы управления

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:
  • управление непосредственно самими владельцами;
  • управление специально созданным товариществом собственников недвижимости либо специализированным кооперативным объединением;
  • управление посредством услуг управляющей организации.

Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.

Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.

Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.

Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Обязательно ли выбирать способ управления?

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников, включая и тех, кто проголосовал против либо вовсе не принимал участия в собрании.

В любой момент коллектив жильцов может поменять форму управления многоквартирным домом.

Процедура созыва и проведения общего собрания сопряжена с множеством тонкостей. Так малейшая неточность может стать предлогом для управляющей организации оспорить претензии собственников в суде.

Читайте так же:  Современные образцы перепланировки квартиры оформление чертежей и планов, картинки, готовые эскизы.

Самыми популярными доводами являются:

  • недостаточность на общем собрании требуемого кворума (не менее 2/3 всех собственников);
  • отсутствие в протоколе общего собрания указания причин для расторжения договора с управляющей организацией;
  • несоответствие формы бюллетеней для заочного голосования нормам определенным ст.47 ЖК РФ;
  • ненадлежащее уведомление жильцов о проведении заочного голосования;
  • несоответствие вопросов, обсуждаемых голосованием, вопросу, вынесенному на повестку дня общего собрания.

Как быть, если жильцы не приняли решение о способе управления?

Если с момента, когда решение о выборе способа управления должно было быть принято, прошел уже год, а жильцы так и не определились с формой управления, тогда органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.

Для выбора управляющей компании проводится открытый конкурс, на котором любая организация может предложить свои услуги. Предлагаемые условия оцениваются с точки зрения выгоды и последствий для состояния дома.

Видео: Выбор варианта управления в многоквартирных домах

В видеосюжете разъясняется, какие способы управления многоквартирными домами существуют согласно действующему законодательству РФ.

Объясняется, почему выбор формы управления обязателен для жильцов многоквартирных домов, и как должна действовать администрация муниципального образования в случае непринятия собственниками помещений дома решения по данному вопросу.

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом. Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов. Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

  1. самостоятельный контроль (в том случае, если в доме не более 30 квартир);
  2. создание для поддержания дома в надлежащем состоянии ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив;
  3. заключение договора о сотрудничестве с управляющей компанией.

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Особенности по срокам в случае прекращения действия правления товарищества или кооператива

Если управление домом осуществлялось ТСЖ или одним из видов потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК), при прекращении такого способа содержания имущества ТСЖ или кооператив возвращает все технические и иные документы, а также ключи от общих помещений собственникам квартир (выбранному ответственному лицу). Cделать это необходимо в течение трех рабочих дней с момента проведения собрания жильцов по вопросу изменения способа управления домом.

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества. Если речь идёт о ТСЖ или кооперативе, то нереализованной выбранная форма признаётся, если кооперативом не получено свидетельство о регистрации в ФНС.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

  1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
  3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

    Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.
  • До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
  • В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.
Читайте так же:  Советы дизайнерам что лучше выбрать для работы с графикой пк или ноутбук
  • Организуется общее собрание.
    • Оно считается состоявшимся, если оставлено более 50 % от общего числа голосов.
    • Проведение мероприятия контролирует председатель.
    • Он же или назначенный секретарь фиксирует протокол общего собрания.
  • В ходе сбора решается вопрос о способе управления домом.
    • Если планируется заключать договор с управляющей компанией, то рекомендуется заранее составить список подходящих организаций (узнать об условиях сотрудничества, тарифах и пр.).
    • Текст договора с компанией желательно составить к моменту проведения собрания и вынести его на обсуждение.
  • Проводится голосование для выбора способа управления.
    • Если голосование открытое, оно регистрируется в регистрационном листке (подсчитываются поднятые руки), либо решение оформляется в письменной форме каждым собственником.
    • В письменном решении собственника должны быть указаны: личные данные, информация о праве собственности на жильё в доме, решение по поставленному вопросу.
  • Подсчитываются голоса.
  • Оформляется протокол общего собрания.
  • Если собрание собирается для принятия решения о смене способа управления домом, используется также вышеуказанный алгоритм действий. Отдельно на повестку можно вынести обсуждение причин недовольства прежней формой.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    На голосование выносятся 2 вопроса:

    • прекращение действующей формы управления;
    • выбор нового способа.

    В итоговом протоколе фиксируется факт обсуждения и того, и другого вопроса с указанием результатов голосования.

    Протокол собрания жильцов с решением вопроса

    Принятое решение оформляется в протокол. Документ должен содержать:

    • номер, дату, адрес многоквартирного дома, число участников собрания;
    • главные темы, вынесенные на обсуждение;
    • непосредственно решение по каждому вопросу из повестки с указанием числа голосов «за» и «против»;
    • подписи председателя и секретаря собрания.

    При внесении в протокол данных о выбранном способе управления, используется следующая формулировка:

    «Был заслушан доклад о предусмотренных ЖК РФ способах управления многоквартирными домами и о преимуществах каждого из них.

    На голосование выносится вопрос о выборе способа управления из двух вариантов:

    • управляющая организация;
    • товарищество собственников жилья или ЖК.

    Далее указываются данные о количестве проголосовавших «за» и «против».

    Ниже обозначается, какое принято решение (например, «принято решение: избрать способ управления многоквартирным жилым домом — управляющей организацией»). Если решено использовать ТСЖ, то документ об итогах собрания должны подписать все собственники помещений в доме.

    Требования, которые нужно учитывать при определении вида руководства

    Выбор способа управления зависит от совокупности факторов:
    • количество квартир в доме;
    • платёжеспособность и дисциплинированность жителей;
    • какой выбор представлен на рынке управляющих организаций и пр.

    Содержание дома в надлежащем состоянии — обязанность каждого жильца (ст. 39 ЖК РФ). Именно от их решений и действий зависит, как и насколько качественно будет содержаться дом, кем и каким образом будут оказываться коммунальные услуги.

    За собственниками жилья остаётся решение — возложить на себя всю ответственность или передать её выбранной структуре (УК, ТСЖ, ЖК).

    В зависимости от выбранного вида контроля за состоянием дома необходимо соблюдать конкретные требования, предусмотренные Жилищным кодексом:

    • При непосредственном управлении домом его жильцами (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). Договор на обслуживание здания с подрядными организациями заключается напрямую с каждым жильцом. Речь идёт об услугах газо- и водоснабжения, вывозе мусора, отоплении и пр. Всю ответственность за качество выполненных работ исполнители несут перед владельцами квартир.
    • При управлении через кооператив (ТСЖ, ЖК) (п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ). Здесь ответственность за качество обслуживания несёт созданная структура. Кооператив может оказывать все коммунальные услуги по содержанию здания самостоятельно или заключать договоры с третьими лицами. Документ подписывается не с каждым жильцом, а с организацией. ТСЖ (ЖК) полностью контролирует работу подрядчиков.
    • При выборе управляющей компании (п 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Вся ответственность по содержанию дома и оказанию всех услуг ложится на УК. Компания заключает договор с поставщиками ЖКУ и следит за качеством их работы.

    Контроль за состоянием дома — обязанность жильцов. Как они будут его осуществлять, зависит от их пожеланий. Можно управлять зданием самостоятельно либо передать полномочия ТСЖ, управляющей компании. Закон отводит собственникам 6 месяцев на принятие решения. Оно выносится на коллективном собрании и может быть изменено в любое время по желанию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Способы управления многоквартирным домом

    Телефон:

    Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ)

    Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

    Что есть управление многоквартирным домом?

    Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение.

    Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

    Как выбрать способ управления домом?

    Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

    ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

    • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
    • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    • управление управляющей организацией.

    Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

    Читайте так же:  Пошаговая инструкция по проверке остатка материнского капитала через интернет

    Критерии (условные) выбора способа управления домом:

    Способы управления многоквартирным домом (стр. 1 из 3)

    ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

    Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

    ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

    Филиал ГОУ ВПО «ДВГУ» г. Артем

    кафедра государственного, муниципального управления и права

    СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    студентки 4 курса

    очной формы обучения

    Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом…………………..4

    Глава 2 Способы управления многоквартирным домом………………………… 8

    §1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме………………………………………………………..… .8

    §2 Управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом……………………………………………………………….………10

    §3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компанией…………………………………………………………………………. 12

    1.Изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;

    2.Рассмотреть способы управления многоквартирным домом.

    Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом

    Жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых или иных нужд граждан. Поэтому

    управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

    -благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

    -надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

    -решение вопросов пользования общем имуществом в многоквартирном

    [1]

    -предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком

    1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал «против». Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не решает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников.

    Общее собрание собственников может в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещение убытков, понесенные ею в связи с подобным действием.

    Второй вариант реализуется в следующем порядке:

    1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещения в

    -об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

    -о последствиях неисполнения этой обязанности;

    -о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (1 год с момента информирования собственником помещения). В течение года со дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

    1.С наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях их проведения, а также о количественных и качественных показателях жилого фона, подлежащего управлению, и в порядке, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации[3]

    2.Орган Местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;

    3.Собственники заключают договор с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;

    4.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;

    5.Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе собственниками нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками на общем собрании самостоятельно.

    Предлагаемый порядок выбора способа управления слишком теоретизировав и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать в большей массе органы местного самоуправления.

    В ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплена императивная норма, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.[4]

    Глава 2 Способы управления многоквартирным домом.

    Жилищный Кодекс в ст. 161 закрепил три способа управления многоквартирным домом:

    1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

    2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    Способы управления многоквартирным домом

    На сегодняшний день, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья. Решения, связанные с управлением, принимаются обязательно на общем собрании всех жильцов дома.

    Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья. Обязательно должен быть принят устав ТСЖ, который принимается так же на общем собрании собственников дома, большинством голосов. Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех голосов собственников. С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома.

    Существует и иной способ управления жилищным комплексом. Объединившись, жильцы могут так же принимать непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. При этом, жильцы напрямую заключают договора с собственниками предъявляемых услуг по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг. Данные договора всегда заключаются, непосредственно, с каждым отдельным собственником жилья. Но, предусмотрено и право полномочий третьего лица, выступающего от лица жильцов дома. Такой вопрос с полномочиями решается на общем собрании жильцов.

    Ещё одним из способов управления многоквартирных домов является закрепление за домом определенной управляющей компании. Как правило, в таких случаях органом местного самоуправления проводится специальный конкурс для выбора управляющей компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять управление определенного жилого комплекса. Но такой конкурс проводится в том случае, если способ управления не был выбран самими жильцами в течение года. Надо отметить, что закрепленной за домом может быть только одна управляющая организация, с которой собственники заключают письменный договор. В этом договоре оговаривается перечень услуг, предоставляемых данной управляющей компанией, стоимость этих услуг, а так же ряд обязанностей и прав обеих сторон.

    Читайте так же:  Как составить акт передачи помещений для производства работ, в аренду и в безвозмездное пользование

    23. Непосредственное управление собственниками помещений, вмногоквартирном доме

    При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком дом.

    25. .Управление многоквартирным домом управляющей организацией

    При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

    26. Управление многоквартирным домом товариществом собственниками жилья

    Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

    Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

    27. Договор доверительного управления многоквартирным домом

    Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом — новый вид гражданско-правового договора.

    В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

    — собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

    — органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

    — ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

    Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

    Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.

    Положение о том, что договоры управления должны заключаться на единых условиях для всех собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений.

    Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

    — оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

    — предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

    — осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

    Источники


    1. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.

    2. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.

    3. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
    Способы управления многоквартирным домом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here