Составление устава жск для завершения строительства и описание его основных пунктов

Полезная информация в статье: "Составление устава жск для завершения строительства и описание его основных пунктов" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

На общем собрании членов жилищно-строительного кооператива был утвержден устав ЖСК и избраны его руководители органы.

Действуя на основании этого устава предселатель правления ЖСК обратился в отделение стройбанка с просьбой открыть ЖСК счет финансирования и выдать долгосрочный кредит на строительство 9-ти этажного дома по утвержденному проекту. ЖСК давал обязательства использовать кредит по назначению и погасить задолженность ежеквартальноравными частями в течение 15 лет после ввода дома в эксплуатацию. Стройбанк отказал в удовлетворении просьбы на том основании что ЖСК не является юридическим лицом. Правильно ли поступил стройбанк? Соблюден ли порядок оформления ЖСК как юридические лица?

Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

[3]

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий Договор долевого участия 214-ФЗ Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома
Читайте так же:  Особенности подготовки иска в суд о невыплате заработной платы после увольнения (образец)

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

[1]

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Составление устава ЖСК для завершения строительства и описание его основных пунктов

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой (пошаговый порядок действий)

Обращение в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:

— планируемый тип жилой застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);

— ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;

— информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка.

1. Утверждение Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ) (в случае отсутствия таких правил).

Читайте так же:  Приобретательная давность на земельный участок

2. Формирование списков граждан из числа работников организации/органа.

При этом категории граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, установлены частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка.

Направление в АО «АИЖК» ходатайства:

1) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме).

2) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО «АИЖК» осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме).

Проверка АО «АИЖК» направленного ходатайства.

Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:

— ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);

— одновременно с ходатайством не представлены документы;

— ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.

При этом АО «АИЖК» направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения.

Направление АО «АИЖК» информации о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа/организации.

Оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу.

Создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:

— количество членов ЖСК — не менее пяти и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;

— ЖСК создается общим собранием учредителей;

— типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;

— членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.

Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках подготовки заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.

При этом АО «АИЖК» оказывает методологическое содействие при возникновении вопросов по порядку оформления заявления и прилагаемых к нему документов.

Предоставление в АО «АИЖК» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого АО «АИЖК» выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов.

Рассмотрение АО «АИЖК» заявления и принятие Правлением АО «АИЖК» решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования.

Подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется АО «АИЖК».

[2]

Проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ.

Предоставление в АО «АИЖК» в срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, оформленных в свободной форме:

— уведомления о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома;

— уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства;

— заявления об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства — в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.

Обзор документа

Представлена памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой.

Так, для начала ЖСК обращается в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК. При этом представляются первичные сведения о планируемом типе жилой застройки; ориентировочном количестве потенциальных членов ЖСК; земельном участке (при его наличии), либо предпочтительном его расположении.

Списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, формируются в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Через АО «АИЖК» решаются вопросы, связанные с передачей в безвозмездное пользование земельного участка для строительства.

ЖСК создается общим собранием учредителей. Ведутся проектные работы, заключается договор с подрядной организацией, соответствующей установленным требованиям.

В срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов ИЖС в АО «АИЖК» представляются соответствующие уведомления.

Как принимается решение об организации и регистрации ЖСК? Пошаговая инструкция по созданию жилищного кооператива

Для современных жителей мегаполисов и просто больших городов в России весьма актуальным является вопрос вложения инвестиций в коллективное строительство. Квартира в новострое по первоначально сниженной стоимости, отсутствие налогов и удобство в организации коммунального быта – популярность жилищных кооперативов возрождается, как несколько десятков лет назад.

Какова последовательность действий лиц, создающих ЖСК? Как регистрируется и чем руководствуется в своей деятельности? На эти и другие вопросы мы дадим ответы в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Читайте так же:  Как оформить пенсионные накопления в наследство от родственника

Организация строительного жилищного кооператива: как принимается решение?

Будучи одной из форм добровольного объединения граждан (физических и юридических лиц) с целью организации строительства жилищного объекта на паевой основе, а также – дальнейшего управления им, жилищно-строительные кооперативы часто выступают в роли самого застройщика многоквартирного дома после получения разрешения на эти действия.

В Главе 11 Жилищного кодекса РФ прописывается весь порядок организации, а также особенности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Что же касается первоначального этапа – инициативе организовать такое объединение – все вопросы по этой теме находят свои ответы в Статье 112 ЖК РФ.

Здесь говорится о том, что инициировать создание кооперации из будущих владельцев квартир могут минимум 5 граждан (юридических лиц), которые вкладывают частные инвестиции в строительство МКД (они же – учредители и пайщики).

Общее количество квартир в строящемся МКД – означает максимальное число учредителей, чье участие правомерно в обсуждении организации данного коллектива.

Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

После того, как будет сформирована инициативная группа граждан, желающих вложить частные ресурсы в строительство МКД в формате паевой доли, проводится заседание, на котором дольщики голосуют за правовую организацию коллектива. На данной встрече оговаривается ряд первостепенных вопросов, среди которых:

  • проведение госрегистрации кооператива;
  • финансовый объем паев каждого члена жилищного объединения на этапе создания и присоединения в процессе возведения;
  • метраж жилой площади, на которую претендуют пайщики;
  • избрание председателя и членов правления в ЖСК;
  • подготовка документов, разрешающих возведения МКД на земельном участке;
  • разработка плана и графика работ по возведению здания и подключению коммуникаций;
  • разработка и утверждения Устава кооператива (обязательный норматив по требованию положений Ст. 113 ЖК РФ).

Статья 113 ЖК РФ. Устав жилищного кооператива

  • В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
  • В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
  • Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Куда обращаться для того, чтобы создать?

Государственные регистрационные службы, а также региональные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства должны быть документально оповещены о намерении создать жилищно-строительный кооператив.

В данном контексте, особое внимание следует уделить Уставу новосозданного предприятия – одному из основных документов, который должен быть готов к началу этапа регистрации.

Первое, что нужно зафиксировать в Уставе – это неприбыльность организации. При этом, здесь также четко указывается перечень ключевых видов деятельности с учетом форм налогообложения.

В Уставе отображается:

название объединения, адрес;

права, обязанности и ответственность членов коллектива;

способы реструктуризации и закрытия организации (о том, как происходит реорганизация и ликвидация ЖСК, говорится здесь).

Где происходит государственное оформление?

Местные регистрационные службы – ведомства, уполномоченные провести процедуру правового оформления деятельности новосозданного ЖСК (Ст. 51 ГК РФ, а также ФЗ №129 «О госрегистрации юридических лиц»).

Проводятся эти действия в течение 5 рабочих дней, и, по окончанию, ЖСК получает статус юридического лица, данные о котором вносятся в Единый реестр юрлиц, а также в базы данных Министерства финансов и налоговой службы РФ.

После того, как кооператив будет официально зарегистрирован, его данные следует предоставить также и в местное управление Пенсионного фонда, а также Фонда социального страхования населения.

Какие бумаги понадобятся, чтобы открыть?

Для проведения регистрации ЖСК потребуется подготовить и предоставить следующие документы:

  • Заявление о госрегистрации кооператива на специальном бланке (форма 11001), подписанное уполномоченным на проведение регистрации лицом.
  • Устав предприятия (один экземпляр остается в архиве регистрационной службы).
  • Протокол собрания кооператива, заверенный подписями всех членов заседания.
  • Справка-подтверждение наличия уставного капитала в определенном имущественном или финансовом эквиваленте.
  • Квитанция об оплате госпошлины (равна 10 необлагаемым минимумам граждан РФ).

Правильное оформление документов

Для корректного оформления пакета документов, которые подаются для регистрации ЖСК, важно детализировать следующие данные:

наименование предприятия (полная и сокращенная форма);

вся информация о руководящем составе кооператива, членах правления, а также срок их полномочий (если он ограничен);

полный перечень функционала, который выполняет новосозданный ЖСК;

точную локацию, телефоны, e-mail, факс и т. п.

Правила оформления протокола о создании организации

Помимо Устава жилищно-строительного кооператива, документом первого приоритета для регистрации объединения является также и Протокол его первого заседания, на котором было принято непосредственное решение об организации ЖСК.

В Протоколе фигурируют ключевые для юридического оформления сообщества сведения:

  1. наименование;
  2. информация об уставном капитале;
  3. членах объединения;
  4. а также паевой доле каждого из них на начальном этапе.

Также в Протоколе учредительного собрания отображается информация об избрании руководящего состава и членов правления.

Подписанный участниками учредительного собрания документ обязателен для подачи в пакете данных в процедуре оформления ЖСК в государственных регистрационных службах.

В целом, стоит отметить тот факт, что порядок создания такой формы объединения собственников жилья, как жилищно-строительный кооператив, не является процессом длительным. Основная сложность здесь – изначально четкое согласование долевых паев каждого владельца, а также корректная документальная фиксация согласно правовым стандартам Жилищного кодекса (о том, какие документы необходимы для учреждения и ведения деятельности ЖСК, читайте тут).

Читайте так же:  Как составить претензию к застройщику об устранении недостатков

Именно от последнего фактора зависят сроки государственной регистрации, и, как следствие, начало функционирования самого ЖСК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

СПОРНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УСТАВА ЖСК

СПОРНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УСТАВА ЖСК

В делах N А40-195938/16 и N А56-61128/2017 суды рассмотрели исковые заявления ЖСК к жилищной инспекции о признании незаконными и отмене предписаний о необходимости приведения уставов кооперативов в соответствие требованиям законодательства. Предлагаем ознакомиться, какие положения уставов ЖСК не понравились ГЖИ, какова аргументация этого и почему судьи иск кооператива удовлетворили полностью в первом случае (Постановление АС МО от 24.07.2018 N Ф05-10911/2017) и частично — во втором (Постановление АС СЗО от 03.07.2018 N Ф07-6426/2018).

Про паевые взносы

Оспариваемое положение устава ЖСК. На момент принятия общим собранием членов ЖСК настоящей редакции устава паевые взносы за жилые помещения выплачены полностью всеми членами ЖСК.

По мнению жилищной инспекции, устав ЖСК должен содержать условия:
— о размере паевых взносов членов кооператива;
— о составе и порядке внесения паевых взносов членов кооператива и об их ответственности за нарушение обязательных требований по внесению паевых взносов.
Судьи возразили. ЖСК создано до введения в действие Жилищного кодекса. На момент принятия оспариваемой редакции устава кооператива паевые взносы за жилые помещения выплачены полностью всеми членами кооператива. Наличие в МКД ЖСК, в том числе созданного до введения в действие Жилищного кодекса, исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном порядке .
———————————
На это также указано в Постановлениях АС МО от 13.04.2017 N Ф05-15357/2015 по делу N А40-89537/15, АС ПО от 21.04.2016 N Ф06-8005/2016 по делу N А55-18365/2015.

Про деятельность ЖСК

Оспариваемое положение устава ЖСК. Деятельностью ЖСК являются совместное владение и пользование многоквартирным домом.

Оспариваемое положение устава ЖСК. Кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, получать доходы.

По мнению жилищной инспекции, данное положение противоречит специфике ЖСК, который на основании ст. 123.1, 123.2 ГК РФ относится к некоммерческой организации.
Согласно п. 4 ст. 50 ГК РФ НКО могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям. В рассматриваемой ситуации в уставе ЖСК помимо оспариваемого положения также указано, что кооператив как некоммерческая организация не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Следовательно, предписание жилищной инспекции в названной части является незаконным.

Оспариваемое положение устава ЖСК. ЖСК предоставлено право управлять общим имуществом собственников помещений в МКД.

По мнению жилищной инспекции, данное положение противоречит ч. 9 ст. 162 ЖК РФ, поскольку ЖСК может осуществлять управление домом, который находится в полном объеме в его собственности. Согласно ч. 9 управление МКД, который находится в собственности ЖК, ЖСК или в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. V и VI ЖК РФ.
Противоречий нет, так как управление МКД ЖСК на основании ч. 1 ст. 110 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ является самостоятельным способом управления домом и не обусловлено собственностью кооператива на многоквартирный дом.
Кстати, если ЖСК заключит договор управления МКД с УК, не только не прекратятся обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и возникнет новая обязанность — контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг (Постановление АС МО от 28.11.2016 N Ф05-17431/2016 по делу N А40-29615/2016-2-216).

Про сдачу имущества в аренду

Оспариваемые положения устава ЖСК
Кооператив вправе осуществлять сдачу внаем или в аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности ЖСК, и общего имущества в МКД
Правление ЖСК вправе устанавливать размер платы за аренду (наем) имущества ЖСК и общего имущества в МКД

Жилищная инспекция указала, что данные положения не соответствуют ч. 2 ст. 129 ЖК РФ, на отношения собственности (при условии выплаты паев членами кооператива) распространяются правила и полномочия гл. 6 ЖК РФ.
Позиция суда прямо противоположна: приведенные положения не противоречат ч. 2 ст. 129 ЖК РФ. Первое положение указывает на одну из целей деятельности ЖСК, что не запрещено законом, а второе регулирует полномочия правления. Согласно ч. 3 ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов. К компетенции общего собрания собственников данный вопрос также не отнесен.
С этим можно согласиться в отношении сдачи в аренду имущества, собственником которого является ЖСК. А вот по поводу общего имущества в МКД ситуация обстоит иначе, подтверждением чему является спор по следующему положению устава ЖСК (из дела N А56-61128/2017).

Оспариваемое положение устава ЖСК. Кооператив вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.

ГЖИ посчитала, что данный пункт устава противоречит ст. 44 ЖК РФ, поскольку решение вопроса, о котором идет речь в нем, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Судьи с этим согласились.

Про дополнительные взносы собственников

Оспариваемые положения устава ЖСК
Кооператив осуществляет начисление собственникам платежей, сбор и перечисление обязательных и других платежей обслуживающим, ресурсоснабжающим и другим организациям, физическим и юридическим лицам
Внесенные вступительные, целевые и иные взносы не возвращаются выбывающим по любым основаниям членам ЖСК ни при каких обстоятельствах
К исключительной компетенции общего собрания членов ЖСК относится определение размеров дополнительных взносов для членов ЖСК и собственников помещений на покрытие убытков

Читайте так же:  Денежная долговая расписка

Данные положения устава жилищная инспекция расценила как устанавливающие дополнительные платежи собственникам помещений в МКД, что противоречит ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, так как законом установлена обязанность собственников помещений дома уплачивать только обязательные платежи на содержание общего имущества.
Озвученные положения, на взгляд судей, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не противоречат, поскольку эта норма касается порядка внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги собственниками. В то же время размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ЖСК, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами данной организации, определяются органами управления кооператива. При этом за основу берется утвержденная органами управления смета доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Про члена ЖСК — собственника помещений в МКД

Оспариваемое положение устава ЖСК. Членами ЖСК могут быть граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, критерии которых отвечают установленным требованиям действующего законодательства, дающим право на вступление в ЖСК.

Оспариваемое положение об определении правового статуса члена ТСЖ, которым в силу указанного положения может являться собственник помещений дома, что дает ему право вступить в кооператив, противоречит, по мнению инспекции, ст. 121 ЖК РФ и ст. 123.2 ГК РФ.
Судьи же исходили из того, что ЖК РФ и ГК РФ не содержат запрета лицам, являющимся собственниками жилых помещений, вступать в жилищные или жилищно-строительные кооперативы. В статье 121 ЖК РФ установлены условия членства в таких кооперативах: подача заявления о приеме в члены кооператива, рассмотрение заявления правлением и утверждение решением общего собрания членов кооператива, уплата вступительного взноса. Более того, в жилищном законодательстве в ряде случаев прямо упоминается о собственниках жилых помещений, являющихся членами ЖСК (ч. 1 ст. 129, ч. 6 — 6.3 ст. 155, п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Оспариваемое положение устава ЖСК. Членство в ЖСК собственника помещения прекращается с момента прекращения права собственности члена кооператива на помещение в МКД.

Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в ЖСК прекращается в следующих случаях:
— выход члена кооператива. Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива;
— исключение члена кооператива. Это возможно на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) в случае грубого неисполнения членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом кооператива;
— ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
— ликвидация ЖСК;
— смерть гражданина, являющегося членом кооператива. В этом случае наследники имеют право на вступление в ЖСК по решению общего собрания членов кооператива (конференции).
Таким образом, ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения членства в ЖСК. Такого основания, как прекращение права собственности, в нем нет, поэтому судьи признали предписание ГЖИ в этой части законным и обоснованным.

Про возмещение ущерба

Оспариваемое положение устава ЖСК. Член ЖСК обязан возмещать ущерб имуществу других собственников либо общему имуществу кооператива, нанесенный им самим, лицами, проживающими с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими помещения данного собственника.

Названное положение, по мнению ГЖИ, противоречит п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 401, ст. 405 ГК РФ. Судьи с этим согласились, подчеркнув, что устав ЖСК не признается тем правовым актом, который может возложить обязанность возмещения вреда на лицо, не являющееся причинителем вреда. Тем более что оспариваемое положение может быть воспринято как устанавливающее порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Про кворум общего собрания членов ЖСК

Оспариваемые положения устава ЖСК
Общее собрание членов ЖСК правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют члены кооператива или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов кооператива
Решение общего собрания членов кооператива принимается по вопросу, предусмотренному п. 4, единогласно, по вопросам, предусмотренным п. 3 — 15, — более 3/4 членов кооператива, присутствовавших на таком собрании

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Проверка устава ЖСК жилищной инспекцией может привести к оспариванию достаточно большого числа положений устава, например, касающихся уплаты паевых взносов, дополнительных взносов собственников, деятельности кооператива, его прав и обязанностей, членства в ЖСК, кворума общего собрания членов кооператива. Понять, стоит ли оспаривать предписание ГЖИ, поможет судебная практика. В рамках данной статьи мы рассмотрели два судебных дела.

Источники


  1. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.

  2. Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.

  3. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
Составление устава жск для завершения строительства и описание его основных пунктов
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here