Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Полезная информация в статье: "Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

Читайте так же:  Налоговый вычет за лечение зубов

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Допускается ли расторжение договора о продаже жилплощади после регистрации?

Некоторых наших сограждан интересует вопрос: «Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации?». Данная тема довольно актуальна, если учесть следующий момент: непосредственно договор о продаже или покупке недвижимости не нуждается в регистрации. Соответственно сделка считается завершённой, после того как стороны подпишут документ.

Регистрация бумаги в Росреестре лишь подтверждает переход права собственности. Однако законодательство даёт возможность расторгнуть договор даже после регистрации, но для этого одного желания прекратить сделку будет недостаточно. Потребуются веские основания. В этой статье мы рассмотрим все тонкости этой процедуры.

По обоюдному согласию

Вообще, расторжение договора купли-продажи недвижимости допускается в двух случаях: согласие сторон или судебное решение. Первый вариант наиболее выгоден для участников, однако, на практике соглашение о расторжении встречается крайне редко.

Если согласия удалось достичь, то оптимальным вариантом будет обратная процедура сделки. Стороны меняются местами, заключают новый договор, где продавец становится покупателем. После этого происходит передача прав собственности и денежных средств.

Такая процедура связана с массой юридических тонкостей. Например, соглашение о расторжении не подразумевает компенсации уже понесённых расходов. То есть, если продавцом был получен аванс, получить его обратно покупатель не сможет даже через суд. Поэтому во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем прописать данный пункт в договоре.

Некоторых граждан волнует вопрос: «Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?». Здесь нужно руководствоваться статьёй 782 пункт 1 Гражданского Кодекса РФ. С риелторами вы заключаете договор оказания услуг на возмездной основе, который допускает расторжения в одностороннем порядке.

Такой порядок применяется к договорам с неоговоренным сроком действия. Кроме того, инициатор расторжения (в нашем случае клиент агентства недвижимости) обязан возместить другой стороне фактически понесённые расходы.

Если согласие не достигнуто

Если сделка уже состоялась: продавец получил деньги, а покупатель недвижимость, потребуются веские основания для аннулирования сделки. Суд примет иск о расторжении в двух случаях:

  1. Одной из сторон нарушены условия договора.
  2. Непредвиденные обстоятельства.

Разберём каждый из приведённых пунктов.

Среди распространённых нарушений договора можно выделить отказ от оплаты и обременения объекта недвижимости. Первая причина подразумевает соглашение о расторжении со стороны продавца. Если после регистрации сделки, продавцом не получена полная сумма, он вправе потребовать расторжения сделки.

В качестве доказательной базы суду нужно представить документы, подтверждающие факт передачи денег. Сюда входят выписки с расчётного счёта, квитанции об оплате.

В зависимости от ситуации, продавец может потребовать расторжения договора либо принудительного взыскания денежных средств с покупателя. В первом случае, сделка признаётся ничтожной, и недвижимость возвращается продавцу, во втором – взыскивается полная сумма, указанная в договоре + неустойка за нарушение условий сделки.

Читайте так же:  Приватизация дачи порядок и этапность действий

Бывают и обратные ситуации, когда после регистрации, покупатель обнаруживает в квартире не выписавшихся владельцев. Например, собственник пребывал в длительной командировке, отбывал наказание или проходил военную службу. Вернувшись после длительного отсутствия, человек обнаруживает, что жилплощадь была продана без его согласия и решает восстановить справедливость через суд.

В этом случае, суд гарантированно встаёт на сторону истца, восстанавливая утраченные права собственника. Соответственно покупатель может потребовать расторжения сделки.

Бывают и форс-мажорные обстоятельства, которые неизменно повлекут за собой соглашение о расторжении. Под непредвиденными обстоятельствами понимаются ситуации, которые на момент подписания договора повлекли бы отказ от сделки.

Например, изменение действующего законодательства относительно продажи недвижимости, жизненные обстоятельства одного из участников, внезапный рост/падение цен на рынке недвижимости.

Признание договора недействительным

Сразу стоит уточнить, что недействительность сделки и соглашение о расторжении — это диаметрально разные юридические понятия. Соответственно и основания для расторжения сделки отличаются в каждом случае. Однако итог один: сделка аннулируется.

Стоит отметить, что сделка признаётся недействительной лишь в тех случаях, когда процедура продажи недвижимости идёт вразрез с действующим законодательством. Предусмотрена и ответственность сторон. Виновная сторона теряет обретённую выгоду и выплачивает пострадавшему материальную компенсацию.

[2]

Вот основания, за которыми неизменно следует расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • совершённая сделка противоречит действующим правовым нормам;
  • один из участников сделки признан недееспособным;
  • одна из сторон не отдавала отчёта в своих действиях на момент подписания бумаг. Здесь в расчёт принимается состояние алкогольного или наркотического опьянения, преклонный возраст, последствия полученных травм;
  • затронуты интересы несовершеннолетних;
  • договор подписан под угрозой физической расправы. Стоит отметить, что доказать данный факт довольно сложно. Здесь потребуется не только судебное разбирательство, но и полицейское расследование;
  • сделка фиктивная. Под это определения попадают договора, которые заключаются с целью сокрытия правонарушений. Например, продажа недвижимости должностному лицу за символическую цену попадает под определение взятка.

Чтобы соглашение о расторжении сделки после регистрации не потребовалось, рекомендуем доверить составление договора опытному юристу. Старайтесь предусмотреть каждый пункт, обязательно обговорите порядок расчёта и ответственность сторон.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Читайте так же:  Гарантийный срок и гарантия на товар

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

Видео (кликните для воспроизведения).

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

[3]

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Читайте так же:  Стандарты и сроки раскрытия информации управляющими организациями перед жильцами

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества после регистрации договора

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации — процесс трудоемкий, но нередкий при купле, обмене либо продаже недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью были и остаются наиболее трудными, дорогостоящими и, как правило, отнимающими много времени и сил.

Вот почему при возникновении каких-либо затруднений, ошибок или разногласий между участниками сделки нужны четко скоординированные действия для успешной ликвидации возможных отрицательных последствий.

Расторжение договора является достаточно распространенной ситуацией при сделках с немобильной собственностью. Обычно такая ситуация возникает при несоблюдении какой-либо стороной или обеими сторонами условий договора, что приводит к окончанию отношений между сторонами и возвращению покупателю — денег, а продавцу — товара (в данном случае какой-либо недвижимой собственности).

Помимо таких ресурсов, как время, деньги и нервы, этот процесс требует определенных знаний в юридической сфере. Из этой статьи вы узнаете, как достичь необходимого результата — расторжения договора.

Нормативная база

В результате сделки испытывать недовольство могут обе стороны — как покупающая, так и продающая, причем иногда одновременно. Продавец может получить только часть денег или всю сумму, но с задержкой. Покупатель может в придачу к недвижимости получить долги за коммунальные услуги, зарегистрированных по адресу граждан и другие скелеты в шкафу.

Поэтому 29 главой «Изменение или расторжение договора» ГК РФ предусмотрена возможность разрыва договора между продавцом и покупателем недвижимости. Представляем статьи, входящие в главу:

  • ст 450. Основания для расторжения;
  • ст 451. Расторжение по причине смены обстоятельств;
  • ст 452. Ход процедуры расторжения;
  • ст 453. Вытекающие из разрыва сделки последствия.

Законодательной базой для всяческих сделок с недвижимым имением (а также и прекращение таких сделок) является Федеральный закон № 122, согласно которому любые сделки и их расторжение с недвижимостью должны быть зарегистрированы.

Федеральный закон № 122 устанавливает период времени с момента регистрации сделки, в течение которого можно оспорить сделку и ее правомерность, — 3 года.

Как расторгнуть договор о купле-продаже после его регистрации?

Аннулировать соглашение между сторонами с возвращением одной из них денег, а другой — собственности, можно как по обоюдному соглашению, так и по желанию конкретной стороны.

В том случае, когда сторонам удалось достичь консенсуса о возвращении денег и собственности, проще всего будет оформить так называемый обратный договор, где покупатель и продавец поменяются местами и еще раз совершат сделку, тем самым возвращая себе свое.

Если же недовольным остался только покупатель или продавец, лучше попытаться договориться со вторым участником сделки до суда, отправив письменное предложение признать сделку недействительной. При получении опять же письменного отвержения предложения либо при отсутствии ответа по истечении 30 календарных дней недовольная сторона получает право составлять иск.

Следует заметить, что для отмены завершенной сделки в судебном порядке нужно не только желание, но и значимые мотивы, такие как несоблюдение существенных пунктов договора.

Такими важными предлогами для признания договора недействительным могут быть:

[1]

  1. частичная оплата или ее отсутствие;
  2. зарегистрированных граждан на объекте, о которых не упоминается в договоре;
  3. недействительность сделки по причине ее незаконности;
  4. установление того факта, что бумаги были заверены недееспособным гражданином;
  5. подписание документов в принудительном порядке;
  6. значимое изменение обстоятельств.

Рассмотрим отдельно каждую причину.

Оплата не произведена

В качестве подтверждения оплаты приобретателя могут выступать такие документы, как:

  • простая расписка;
  • выписка или чек из банка;
  • квитанция, подтверждающая вложения денег в кассу.

По законодательству РФ, да и многих других стран, для того чтобы приобрести что-либо, нужно заплатить. Поэтому, если покупатель отказывается платить, о чем может свидетельствовать отсутствие подтверждающего оплату документа, продавец имеет право требовать отменить сделку.

Если же имущество и права на него уже были бесплатно переданы новому владельцу, суд может вынести одно из двух возможных решений:

  1. аннулирование сделки и возврат недвижимости и права на нее продавцу;
  2. санкционирование сделки с принуждением покупателя выплатить установленные в договоре деньги и к тому же передать продавцу установленную законом сумму в качестве штрафа.

Зарегистрированные на объекте граждане

Нередки случаи, когда после совершения сделки права на недвижимое имущество или на пользование им остаются у прежнего владельца.

Приведем пример. Человек, у которого нет прав на данную недвижимость, но имеющий законное основание пользоваться и проживать на объекте сделки, садится в тюрьму либо на длительный период уезжает куда-либо. В этот момент осуществляется продажа недвижимости законными хозяевами.

И вот через какой-то срок объявляется тот самый гражданин, с которым новый хозяин должен делиться своим владением.

В том случае, если сделка была завершена не более чем три года назад, новый хозяин имеет право добиваться расторжения договора, сопровождаемого полным возвратом денег.

Недействительность договора

Бывают случаи в суде, когда кто-то из участников контракта требует признать сделку недействительной из-за ее незаконности. Если суд подтвердит наличие правонарушений в сделке, договор будет не расторгнут, как в предыдущих ситуациях, а признан недействительным.

Как правило, сделки признаются судом незаконными при подписании договора недееспособными лицами или не по собственной воле.

В итоге после признания контракта незаконным или ничтожным, участники получают обратно то, что было у них до сделки.

Кардинальные изменения обстоятельств

Серьезными новыми обстоятельствами, которые могут послужить поводом для расторжения контракта, называют такие обстоятельства, предвидя которые, лица не заключили бы договор. А если точнее, то обстоятельство должно быть:

  1. непредвиденным;
  2. неминуемым;
  3. наносящим значимый урон стороне или сторонам сделки.

Такими обстоятельствами могут быть, к примеру:

  • изменение законов;
  • масштабный рост рыночной цены, кризис (данное обстоятельство рассматривается судом в очень редких случаях);
  • уничтожение организации (причиной которого не стало банкротство).

Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи?

Порой случаются ситуации, когда мы приняли решение, но стали сомневаться в его правильности или вовсе передумали, если это касается покупки недвижимости, то проблема достаточно серьезная. Но на самом деле, государство предусмотрело вариант того, что договора по купле-продаже недвижимости могут быть расторгнуты.

Читайте так же:  Что делать при навязывании услуг потребителю

Причины для расторжения могут оказаться различны, в одном случае, будет недовольство со стороны покупателя долгами за коммуналку или что-то подобное, в другом продавец будет вынужден расторгнуть договоренность из-за неполучения денег, а иногда решение о расторжении общее.

О том, какие причины, являются законным основанием для расторжения договора, а также, о том, как провести расторжение, вы узнаете из данной статьи.

Что такое расторжение?

Расторжение договора – это прекращение его действия. Прекращение действия соглашения о купле-продаже означает, что продавец должен вернуть деньги, а покупатель товар продавцу. Возможность расторжения договора прописана в статье 29 ГК РФ.

Конечно, перед подписанием договора купли-продажи недвижимости, необходимо взвесить все за и против, так как истребовать то, что было выполнено после заключения договора, на практике достаточно сложно, особенно, если расторжения желает только одна из сторон.

Таким образом, отмена договора на покупку квартиры, происходящая по обоюдному согласию может пройти без суда. А в случае одностороннего расторжения судебных разбирательств не избежать.

Законодательная база

Кроме статьи 29 ГК РФ о возможности расторжения договоров и статьи 450 ГК о причинах расторжения, в законе установлены основания расторжения, связанные с изменением обстоятельств сделки – статья 451. Порядок расторжения в статье 452, и последствии я расторжения в статье 453 ГК.

Кроме того, юридической основой любой сделки с недвижимостью является Федерального Закона № 122, в соответствии с которой, все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Расторжение договора купли-продажи, если договор покупки недвижимости уже был зарегистрирован, также следует зарегистрировать в государственном органе.

Когда может быть расторгнут?

Важно знать, что каждая сделка с недвижимостью обязательна для государственной регистрации, если осуществляется переход права собственности. Сделки считаются состоявшимися только с момента государственной регистрации перехода прав собственности.

При этом существует срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи имущества, который составляет три года со дня регистрации сделки в Росреестре.

Пока сделка не зарегистрирована государственным органом она считается незавершенной. В случае, когда сделка еще не прошла государственную регистрацию, отменить и расторгнуть договор купли-продажи проще всего.

Куда обращаться?

Обращаться для расторжения договора придется туда, где вы его и составляли, если пользовались помощью юристов, то лучше обратиться к ним снова для отмены договора.

  • Если же одна из сторон не намерена расторгать договор, то прекращения договора придется добиваться через суд, для защиты своих интересов также лучше нанять адвоката.
  • Если же договор зарегистрировал и обе стороны не против его расторгнуть, то в Росреестр необходимо подать соглашение на расторжение сделки.
  • В случае же, если договор еще не был зарегистрирован в Росреестре, его прекращение можно оформить лично, по договоренности.

Порядок расторжения после регистрации

Процедура расторжения договора зависит от нескольких факторов:

  1. Общее желание сторон это или только одной из них?
  2. Прошел договор купли-продажи государственную регистрацию или нет – т.е. состоялся ли переход прав?

В зависимости от этого, либо стороны самостоятельно договариваются об отмене договора и заключают соглашение, которое относят в Росреестр, либо одна из сторон составляет иск и обращается в суд.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можете скачать на нашем сайте ниже, воспользовавшись им, вы сможете сэкономить время на составлении соглашения.

Соглашение о расторжении договора также подлежит государственной регистрации в Росреестре, в реестр заносится запись о прекращении сделки.

Если вы хотите решить вопрос прекращения действия договора в досудебном порядке, то необходимо решить вопрос со второй стороной договора мирно, направив письменное предложение об отмене сделки. Если же поступил отказ или в течении 30 дней ответ не поступил, можно подавать иск в суд, но решиться вопрос в вашу пользу, только если причины расторжения сделки являются законно обоснованными.

Образец соглашения

Ниже вы можете скачать образец договора:

Законные причины для одностороннего расторжения

Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде мало желания прекращения сделки исходящего от одной из сторон, необходимо, чтобы были законные основания для этого. Для суда такими основаниями являются:

  • Нарушения договора;
  • Конкретные ситуации, определенные судом как существенные обстоятельства для расторжения.

В роли существенных причин могут приниматься:

  • Невыполнение обязательств по передаче денег и собственности по договору;
  • Невозможность вступления в права собственника, из-за имеющихся на недвижимости обременений;
  • Заключение договора обманным путем, или с неверным указанием данных;
  • Принуждение к заключению сделки;
  • Заключение договора с участием недействующих документов.

Также существенными могут быть признаны обстоятельства возникшие неожиданно, в следствии непреодолимой силы, изменений в законодательстве, сильное увеличение или уменьшение стоимости жилья и т.п.

Недействительные сделки

Когда договор был заключен незаконно по мнению заключивших его сторон, проводится проверка документа и имущества. Если выясняется, что договор не мог быть заключен таким образом, то происходит его аннулирование, то есть признание недействительным.

Видео (кликните для воспроизведения).

В этом случае не требуется заключение соглашения о расторжении договора, а договор признается недействительным через суд. В случае признания договора недействительным, каждая сторона сделки должна вернуться к тому же имущественному положению, которое было до начала заключения этого договора.

Источники


  1. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.

  2. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.

  3. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.
Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here