Продажа коммерческой недвижимости сущность и нюансы процедуры

Полезная информация в статье: "Продажа коммерческой недвижимости сущность и нюансы процедуры" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Покупка коммерческой недвижимости. Осторожно, подводные камни!

Мы не собираемся здесь писать «бла-бла» про то как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость и как легко получать сверх прибыли (см. здесь ). Также не скажем о юридических тонкостях и подводных камнях на их основе, обременениях и двойных продажах. Об этом вам уже все уши прожужжали различные риелторские статьи. Мы расскажем вам про один вариант «кидалова» на самом начальном этапе . На этапе вашего расчёта рентабельности коммерческого помещения.

Итак. Вы нашли помещение для сдачи в аренду или проще сказать для арендного бизнеса. Для поверхностной оценки рентабельности вам нужны три значения: площадь помещения, его стоимость и рыночная цена аренды данного вида объекта.

1. Площадь вы берёте из документов на коммерческую недвижимость, либо меряете сами. Смотрите сколько квадратов из неё составляет неликвид (туалеты, коридоры, кладовки и т.п.). Думаете и мозгуете над планировками, цветом и чем душе угодно.

2. Стоимость вам говорит сам владелец. Возможно он даже готов идти вам на уступку в цене (читайте Почему владельцы продают коммерческую недвижимость? ). Можете непринуждённо с ним торговаться. Тем более, что сегодня ситуация на рынке это вполне позволяет.

3. А самое главное — это реальная арендная ставка на данное помещение. И не слушайте продавца, риелторов и не верьте своим глазам, глядя в договора аренды и на платёжные документы.

Арендную ставку очень трудно измерить, она может сильно варьироваться, она может быть вообще любая. Аренда может быть именно такая, которая нужна продавцу!

К чему мы клоним? Дело в том, что для расчёта рентабельности используют в основном два метода.

1. Рентабельность арендного бизнеса. Рассчитывается как стоимость аренды в год к стоимости квадратного метра умноженного на 100 (расчёт в процентах). Например, вы покупаете помещение свободного назначения за 30 млн.рублей плащадью 200 кв. метров. Т.е. один квадрат стоит 150 000 рублей. Допустим, арендная ставка для этого помещения равна 2000 рублей за квадрат в месяц, а за год она будет 2000 р. за кв.м. в месяц * 12 месяцев = 24 000 рублей за кв.м. в год. Значит рентабельность аренды помещения составит 24 000 / 150 000 * 100 = 16% , что наверное будет не очень плохим инвестированием.

2. Расчёт окупаемости коммерческого помещения. Это второй вариант анализа арендного бизнеса, где стоимость помещения делят на стоимость аренды за год. Результат показывает какое количество лет вам потребуется на окупаемость затрат. Возвращаемся к нашему примеру. В год за 200 кв. метров мы получим аренду 200 кв.м. * 2000 р. за кв.м. в месяц * 12 мес. = 4 800 000 рублей за год. Таким образом 30 000 000 руб. / 4 800 000 руб.за год = 6,25 лет.

К стати, если вы 6,25 умножите на 16%, то получите 1. Мы хотим сказать, что оба варианта показывают эффективность «работы» вашего помещения.

А теперь возвращаемся к фразе «стоимость аренды в месяц» . Дело в том, что продавец коммерческого помещения прекрасно осознаёт, что потенциальный покупатель, т.е. ВЫ, будете в первую очередь «клевать» на рентабельность или окупаемость объекта. Поэтому очень часто, чтобы продать помещение дороже и даже намного дороже рыночной стоимости, арендные ставки завышаются.

А теперь схема махинации, которую довольно часто применяют! Рассмотренное в примере помещение можно продать в два раза дороже! Для этого всего навсего нужно показать вам некоего арендатора, снимающего помещение не 2 000 рублей за квадрат в месяц, а за 4 000 рублей. И этот арендатор будет самым настоящим. Он будет исправно платить 800 000 рублей в месяц. А чтобы вы не волновались за перспективы своего будущего, вам покажут договор на 10 лет.

[1]

Для тех кто в танке. Продавец заранее ищет компанию или ИП, который(ая) по документам будет несколько месяцев платить арендную ставку в два раза больше рыночной. В данной ситуации продавец сможет продать своё помещение в два раза дроже. Потому что в два раза повысилась аренда, и в два раза повысилась стоимость помещения, а значит и рентабельность осталась прежней. Т.е. потратив несколько миллионов виртуальных арендных платежей продавец «срубит» с вас 30 млн. лишних рублей при продаже коммерческой недвижимости. Как только помещение будет продано ваш богатый арендатор «склеит ласты», оставив вас в долгом поиске клиентов.

Как распознать аферистов и не попасться на подводный камень? Не верить или по крайней мере не рассчитывать на договор аренды, тем более на несколько лет. Постарайтесь сами оценить реальную стоимость квадрата на примере аналогичных площадей в ближайшей округе. Также не верьте интернету. В основном там «хотелки» арендодателей, а не реальные возможности биснеса по арендным ставкам.

Даже если существующий арендатор окажется настоящим, всегда есть вероятность, что он либо съедет, либо потребует существенного понижения аренды. К тому же нужно всегда закладывать простой помещения на время поиска клиента.

Читайте так же:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры

Сегодня, к сожалению, ситуация такова, что поиск клиента может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. Читайте пост Мифы об арендном бизнесе. Так ли всё просто?

Где оформляется сделка купли продажи коммерческой недвижимости

Нюансы осуществления сделки купли-продажи коммерческой недвижимости от собственника

Поэтому размещать рекламу можно и нужно. Где и как разместить свою рекламу?

  • Разместить объявление о продаже на всевозможных интернет – сайтах (в том числе и региональных, по месту проведения сделки) специализирующихся на продажах недвижимости.
  • Составить продающее предложение, где отразятся все преимущества объекта по сравнению с аналогичными вариантами на этом рынке.
  • Приложить фото объекта с выгодных ракурсов в светлое время суток.
  • Разместить непосредственно на объекте недвижимости рекламную растяжку со словом «ПРОДАЮ» или «ПРОДАЁТСЯ» и т.д.
  • В газетах, где есть рубрика «продажа/аренда недвижимости».

На чем сосредоточить внимание при изучении объявления от покупателей?

Нередко покупатели сами размещают объявление о поиске необходимого объекта недвижимости в:

Особенности продажи коммерческой недвижимости: оформление, налогообложение и как выгоднее заключить сделку?

размера налога на землю, рассчитанного по отношению к такому зучастку.

Обоснование: ЗК РФ (статьи 35, 39.7). Бесплатная юридическая помощь +7 (499) 653-64-25Москва

Сделки с коммерческой недвижимостью

Арендатор выплачивает предусматриваемую договором лизинга сумму аналогично арендной плате.

Но по завершении выплат имущество переходит в его собственность.

). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.В первую очередь это правило относится к земельной собственности.

Территории, на которых расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду.

Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной.

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц. Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Базовая ставка начинается с 13,9% годовых. А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог.

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

[3]

  1. Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
  2. Для себя (под производство, склад, офис).

На втором этапе выбираем подходящий объект.

Обращаем внимание на статус будущей недвижимости.

КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  1. Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  2. Без свидетельства собственности.

Продажа коммерческой недвижимости: сущность и нюансы процедуры

Коммерческая недвижимость: все о процедуре регистрации

Платежный документ, подтверждающий оплату (с обязательным указанием реквизитов плательщика) государственной пошлины.

Если в договоре прописан пункт о том, что он вступает в силу после подписания акта приема передачи помещения, необходимо приложить к пакету подписанный акт. Договор и акт должны быть переданы в органы регистрации в трех экземплярах. Кроме договора, подтверждающего заключение сделки, необходимо подать старое свидетельство (на право собственности) на объект коммерческой недвижимости продавца.

Какие документы нужны для продажи нежилого помещения

2 Если владельцем является физическое лицо, то перед сделкой необходимо проверить правоустанавливающие и право подтверждающие документы на нежилое помещение. Такими документами являются: договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и т.д.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто.

Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Документы при покупке коммерческой недвижимости

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Приняв решение о продаже коммерческой недвижимости, необходимо сделать мониторинг цен на рынке недвижимости. Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса.

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2019 году

Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

Читайте так же:  Как получить алименты от отца ребенка, если он не работает

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

Стоимость оформления выписки разнится: для юридических лиц – 600 рублей, для физических лиц – 200 рублей. Организовать получение выписки можно через сайт Росреестра. Также есть возможность обратиться к различным посредникам, но их услуги обойдутся дороже, начальный ценник – от 1000 рублей.

Документы при покупке коммерческой недвижимости

Любая операция купли-продажи недвижимости начинается с оформления договора, на основании которого реализуется сделка. Любые сделки, проводимые без договора купли-продажи, согласно законодательству РФ являются недействительными, а потому на сегодняшний день договор оформляется в 100% случаев.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Будущий покупатель должен оставить заявку на приобретение недвижимости сразу в несколько специализированных организациях. Подбор объекта осуществляется бесплатно, поэтому, обратившись к нескольким специалистам, гражданин ничего не теряет. А шансы найти необходимое помещение увеличиваются. Посреднические фирмы в лице своих сотрудников выберут необходимые объекты невидимости и предоставят их подробное описание.

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости. Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты. Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость: 3 основных способа

Любая бизнес-недвижимость, будь то помещение под магазин, офис или подземная автостоянка, должна приносить доход ее владельцу. Поэтому и называется она коммерческой. Как любой бизнес, коммерческая недвижимость продается и покупается, независимо от времени года и состояния экономики.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Стоимость объектов недвижимости зависит от многих факторов, но желание владельца удачно продать недвижимость за максимально высокую цену – естественное желание делового человека.

Что необходимо предпринять, чтобы продать объект коммерческой недвижимости за «хорошие» деньги и при этом процесс продажи не затягивать на долгие месяцы?

Как продать коммерческую недвижимость быстрее?

Приняв решение о продаже коммерческой недвижимости, необходимо сделать мониторинг цен на рынке недвижимости. Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Можно попытаться самостоятельно определить рыночную стоимость объекта, сравнив примерную площадь и направление деятельности с другими продаваемыми объектами. Для этого достаточно «пройтись» по сайтам компаний, занимающихся куплей и продажей недвижимости.

Оптимальным вариантом в определении стоимости коммерческой недвижимости станет обращение к риелтору, который укажет на плюсы и минусы продаваемого объекта, и владеет «свежей» информацией о ценах на рынке коммерческой недвижимости.

Кроме этого, каждый опытный риелтор имеет свою клиентскую базу, что поможет сократить время поиска потенциального покупателя недвижимости. «Время — деньги», особенно, когда нужно срочно продать один объект, а купить другой.

Продажа коммерческой недвижимости: 3 основных способа

  1. Самостоятельный поиск покупателя и оформление сделки продажи. Плюс этого способа – отсутствие финансовых затрат на оплату услуг риелтора. Минус – при отсутствии опыта в сфере недвижимости, теряется много времени в поисках реального покупателя и сбора необходимых документов для юридического оформления сделки.
  2. Пользование услугами посредника, который также самостоятельно будет искать покупателя. Услуги посредника необходимо оплатить независимо от конечного результата. Итог работы посредника может оказаться такой же, как в самостоятельном поиске.
  3. Обращение за помощью в агентство недвижимости. Профессиональные эксперты и брокеры не только укажут реальную стоимость объекта, они найдут покупателя и возьмут на себя все хлопоты по сбору документов и заключения сделки.

Положительная сторона привлечения сотрудников компании по недвижимости

  • профессионализм и опыт работы в данной области,
  • знание рынка недвижимости и анализ деятельности продаваемого объекта,
  • финансовая заинтересованность в продаже объекта по максимально высокой цене.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Для поиска покупателей используются различные способы:

  • рекламные объявления на интернет- площадках и досках,
  • интернет сайт Avito,
  • печатные рекламные издания
  • средства связи и телевидения
  • компании по недвижимости
  • наружная реклама

В большом объеме объявлений зачастую трудно выбрать именно того покупателя, который готов заплатить желаемую цену. Поэтому, все-таки лучше привлечь к поиску покупателя опытного брокера.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

Читайте так же:  Как пожаловаться через сайт добродел

Преимущества привлечения специалиста

  • активное продвижение объекта к продаже
  • подбор покупателей, наиболее заинтересованных в приобретении этого бизнеса
  • организация переговоров между сторонами
  • определение оптимальной схемы продажи
  • осуществление сделки в максимально короткий срок с выгодой для продавца.

Этапы продажи коммерческой недвижимости

Весь процесс продажи объекта недвижимости и смены собственника занимает 3 этапа:

1.Предпродажная подготовка

На этом этапе проверяется «чистота» истории продающегося объекта. Подтверждается право собственности продавца на объект недвижимости, отсутствие ареста, наложенного на имущество, нахождения объекта в налоговом или имущественном залоге.

Как самостоятельно проверить чистоту покупаемой квартиры — читайте в этой статье.

Перед заключением договора купли продажи ранее неоформленные строения и пристройки, перепланировки помещений должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством.

В случае снятия залога с недвижимости, необходимо иметь документы, подтверждающие снятие залога с объекта.

2. Оформление договора на продажу коммерческой недвижимости

Сделка по продаже объекта недвижимости заверяется нотариально, предусматривает передачу от продавца покупателю объектов недвижимости за определенную цену.

Для оформления договора продавцом предоставляется пакет различных документов, подтверждающих право собственности, оценочный акт, техническую характеристику, выданную БТИ и другие документы.

3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости

Этот этап официально закрепляет законное право нового владельца на купленный объект недвижимости. В Государственный Реестр вносятся данные нового собственника, и он получает законное подтверждение своего права на собственность в виде Свидетельства.

Больше информации о том, как зарегистрировать право собственности в Росреестре, содержится тут.

Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости

Чтобы сделка была признана законной и соответствовала законодательству РФ, необходимо с начального этапа правильное оформление всего пакета документов:

  • Правоустанавливающие документы определяют собственника объекта,
  • Выписка из Государственного Реестра, подтверждает данные о владельце и отсутствие залога или ареста объекта,
  • Техническая характеристика из БТИ предоставит полную информацию об объекте – год постройки объекта, ввод его в эксплуатацию, площадь помещений и территорий, этажность, и другие технические характеристики.

Порядок оформления договора о продаже коммерческой недвижимости

Главным документом, регламентирующим передачу имущественных прав, является Договор, который подписывается обеими сторонами.

В Договоре прописываются не только основные положения, предусмотренные типовым договором, но и учитываются специфические нюансы. Зачастую вместе с объектом недвижимости продается работающий бизнес или действующая компания, что не противоречит действующему законодательству.

Какие пункты включает в себя договор?

  • вся информация о продавце и покупателе
  • характеристика объекта недвижимости
  • адрес размещения объекта
  • тип коммерческой недвижимости
  • площадь помещения или земельного участка, месторасположение на этаже или в здании
  • цена сделки
  • срок и способ оплаты
  • время передачи объекта от продавца к покупателю после подписания договора

Юристы и опытные сотрудники компаний по недвижимости составляют договора купли продажи с учетом требований к составлению договоров.

Образец и порядок составления договора купли-продажи квартиры — в материалах нашей новой публикации.

Образец договора о продаже коммерческой недвижимости:

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.1.

Договор о продаже коммерческой недвижимости стр.2.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Продавать коммерческую недвижимость могут как юридические, так и физические лица. Независимо от статуса, продавец уплачивает налог от продажи коммерческой недвижимости:

  • Продавец — физическое лицо платит 13 % от стоимости сделки и подает соответствующую декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства.
  • Продавец- физическое лицо предприниматель, платит ставку налога, предусмотренную НК в зависимости от выбранной системы налогообложения.
  • Продавец – юридическое лицо также уплачивает налог, ставка которого зависит от системы налогообложения предприятия.

Кроме этого, покупатель также должен платить налог, как владелец недвижимого имущества. Для покупателей – физических лиц ставка налога определяется органами местного самоуправления, а для юридических лиц – от 0,1 до 2 % в зависимости от стоимости объекта.

Перспектива продаж коммерческой недвижимости

Стабилизация курса валют дает оптимистичный прогноз по покупательской способности объектов недвижимости. Использование коммерческой недвижимости остается быстро окупаемым и прибыльным и бизнесом, что привлекает активных деловых партнеров.

Продать коммерческую недвижимость сегодня можно быстро и выгодно! Главное найти людей, способных правильно и со знанием дела организовать процесс продажи от начала и до конца!

Как продать коммерческую недвижимость? Смотрите следующее подробное видео с рекомендациями риэлтора:

Продажа коммерческой недвижимости .

Собираетесь продавать коммерческую недвижимость? Читайте об основных этапах продажи коммерческой недвижимости в статье.

Как быстрее продать коммерческую недвижимость

  • Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как правильная цена – половина успеха продажи. Если вы слишком завысите цену, ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя, если занизите, потеряете деньги, которые смогли бы получить.
  • Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
  • Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.
  • Сформировать привлекательное рекламное предложение, в котором объект показывается в наилучшем свете;
  • Сделать качественные фотографии объекта;
  • Также необходимо правильно разместить рекламу для привлечения максимального количества представителей целевой аудитории.
Читайте так же:  Показания счетчика и расчет оплаты электроэнергии

Рады сотрудничеству .

“Квартал-М” — это команда профессионалов, готовые оказать помощь на любом этапе проведения сделки.

Аренда коммерческой недвижимости – все секреты

Казалось бы простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим законам и правилам. Некоторые бизнесмены для решения этого вопроса нанимают человека, который занимается поиском подходящей недвижимости.

Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: район города, наличие конкурентов, этаж, вид помещения, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого документа договора лучше нанять юриста.

Законодательная база

Весь процесс аренды регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между клиентом (арендатором) и арендодателем.

Самыми основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель может сдать коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Такой ненужной статьей расходов может стать не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

[2]

Поиск недвижимости

Одно из самых тяжелых заданий – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом граждане обращаются к печатным изданиям, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений. Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в интернет-ресурсах, в частности на авито аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото и адресом помещения.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на помещения разного предназначения:

  • Офисные.
  • Торговые.
  • Складские.
  • Производственные.

Поэтому, перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные параметры. Определив весь набор условий, искателю будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в планы, можно передоверить это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются по тарифу полной или половинной стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

Процесс заключения договора

Это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды. Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом. После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

  1. Коммунальные платежи.
  2. Телефоны и доступ в интернет.
  3. Стоимость месячной аренды.
  4. Сроки сдачи в аренду.
  5. Форс-мажорные обстоятельства.
  6. Мелкие ремонтные работы.
  7. Капитальный ремонт.
  8. Условия расторжения договора.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Подписание договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Читайте так же:  Капитальный ремонт дома кому положены льготы по оплате

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Процесс передачи объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды. Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте. Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду. И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора. И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?

Арендный бизнес покупают и продают. Так было всегда. Почему же бизнесмены избавляются от помещений, если они приносят прибыль? На самом деле о прибыли здесь речи вообще не идёт, ибо её нет! Давайте посчитаем.

На окраине Москвы у метро Домодедовская помещение свободного назначения в 82,6 кв. метра выставлено на продажу за 63 млн.рублей. Не хило? Теперь прикинем. Какова же должна быть цена аренды при окупаемости в 7 лет (хорошо, пусть будет 10 лет). Чтобы меня не укоряли собственники помещений возьмём 10 лет! Также смотрите тут .

Имеем 63 000 000 / 10 лет / 12 месяцев = 525 000 рублей в месяц.

И это только чтобы отбить цену столь дорогого приобретения и даже без учёта инфляции. Это помещение вот уже несколько лет не может найти своих постоянных арендаторов. Изредка появляются магазины, салоны и даже маленькие банки в столь дорогих помещениях, но через 2-3 месяца они снова пустуют. Рад ли хозяин помещения такому раскладу? Думается что нет. Ведь он пытается его сдавать всего за какие-то 627 тысяч в месяц. Наверное он искренне удивляется, что такое проходное место никто не ценит по достоинству. Он ищет и надеется, а тем временем он несёт и несёт убытки. И получилось так только потому, что он стал счастливым обладателем «пузыря» в виде коммерческой недвижимости .

С 2008 года всё изменилось. Этого до сих пор многие не могут понять. Люди перестают «швыряться» деньгами. Сверх рентабельный бизнес уходит в прошлое. Наценки на товары и услуги в 300-900% уже «не жильцы». Мы мало помалу приближаемся к мировым «аппетитам», где наценка 10-30% считается очень даже неплохой «накруткой». Нужно стремиться к оборотам, нужно начинать равняться на Ашаны, Дикси, Леруа и т.п.

Судя по оборотам многих маленьких и средних компаний, средняя цена аренды за квадратный метр на окраинах веток метро города должна составлять 1500-2000 рублей за квадратный метр в месяц. Читайте Так ли выгоден арендный бизнес? Для тех кто умеет считать деньги . И это именно в проходных местах! От сюда и должна вытекать стоимость коммерческой недвижимости в 82,6 квадрата равная:

2000 р/кв.м. * 82,6 кв.м. * 12 месяцев * 10 лет = 19 824 000 рублей

И это только стоимость теоретического возврата денег за недвижимость!

Не нужно забывать об инфляции, налогах, коммунальных платежах, простоях и других непредвиденных ситуациях. Стоит ли покупать это «золотое» помещение? Как вариант, считаем:

63 млн.рублей несём в банк минимум под 8% годовых. Получаем в месяц чистые и «не напряжные» деньги в размере 420 000 рублей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Давайте скажем 82.6 квадратным метрам «аривидерчи», а его владельцу пожелаем большой удачи!

Источники


  1. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.

  2. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2016. — 248 c.

  3. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
Продажа коммерческой недвижимости сущность и нюансы процедуры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here