Преимущества и недостатки непосредственного управления мкд

Полезная информация в статье: "Преимущества и недостатки непосредственного управления мкд" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

[3]

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:
  • каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
  • законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
  • очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
  • не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
  • не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
  • заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

[2]

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Видео (кликните для воспроизведения).

Каждый за себя, или преимущества непосредственного способа управления МКД

Сегодня абсолютное большинство многоквартирных домов не только в Хабаровске, но и по всей стране находятся в управлении управляющей организации или товарищества собственников жилья. Однако есть и такие дома, в которых собственники управляют его общим имуществом самостоятельно, напрямую взаимодействуя с поставщиками коммунальных услуг. Этот способ управления МКД называется «непосредственный». О его особенностях рассказывает специалист в области ЖКХ Алексей Станиславович Папышев.

Алексей Станиславович, почему на сегодняшний день форма непосредственного управления многоквартирным домом не так распространена, как, скажем, ТСЖ?

— На это есть масса объективных причин, одна из них – недостаток информации. Мы много знаем об управляющих организациях и ТСЖ, главным образом благодаря СМИ. Но вот о непосредственном способе управления домом общедоступной информации крайне мало. Хотя, по моему мнению, эта форма взаимодействия собственника с исполнителями жилищных и коммунальных услуг имеет ряд существенных преимуществ, главное из которых – индивидуальная ответственность собственника перед ресурсоснабжающими предприятиями: Хабаровскэнергосбытом, Тепловыми сетями и др.

Если ваш дом находится в ведении ТСЖ или УК, то именно они по закону являются исполнителями коммунальных услуг и имеют обязательства перед ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных услуг. Если, скажем, энергосбытовая компания предоставила населению услугу на 100 рублей, а получила всего 80, то оставшиеся 20 рублей она по суду взыскивает с управляющей организации или товарищества собственников жилья как с исполнителя, а не с того, кто эти их задолжал в действительности. И деньги эти списываются, заметьте, со счета УК или ТСЖ, на котором хранятся средства собственников, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта дома! У ресурсников логика простая: 20 рублей мы заберем у вас, а вы их возьмете у неплательщиков и тем самым возместите «недостачу» по ремонту. Но это хорошо на словах. Зачастую истребовать долг нет реальной возможности. Мы тратим время и деньги на работу с должниками, а толку – чуть. В итоге мы остаемся не только с непогашенной задолженностью, но и с потраченными зря суммами на ее ликвидацию.

— А при непосредственном способе управления, когда на доме нет ни управляющей компании, ни ТСЖ…

— …такой коллективной ответственности за неплатежи нет, так как исполнителем коммунальных услуг становится сама ресурсоснабжающая организация. То есть потребитель получает свет и тепло напрямую от поставщика. И если кто-то не платит за оказанные коммунальные услуги, то РСО разбирается с каждым должником отдельно, не впутывая в эти отношения соседей недобросовестного плательщика. Удалось ресурсникам истребовать погашение задолженности с потребителя – хорошо, нет – это их убытки, бремя которых ни на кого другого не распространяется.

— Другими словами, ресурсоснабжающие предприятия заключают договор на поставку коммунальных услуг не с УК и ТСЖ, а с каждым собственников отдельно?

— Совершенно верно. Однако не нужно думать, что это сложный процесс. В данном случае мы ведем речь о публичном договоре. Дело в том, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ, если какая-либо услуга оказывается и оплачивается, то автоматически возникают публичные отношения, именуемые публичным договором. Это относится и к сфере ЖКХ. Если собственник жилья пользуется, например, поставляемой ему электроэнергией и впоследствии ее оплачивает, значит, между ним и сбытовой компанией появляются договорные отношения. Заключать договор с поставщиком на бумаге собственнику не нужно.

— С услугами коммунальными разобрались, а вот что делать с содержанием и ремонтом общего имущества дома? Кто будет этим заниматься?

— В решении данного вопроса у жильцов также не должно возникнуть трудностей. Согласно обновленному Жилищному кодексу РФ собственники многоквартирного дома, где количество квартир не больше 12, могут самостоятельно нанимать работников для надлежащего обслуживания своего дома. В МКД с большим числом квартир ЖК РФ обязывает собственников для выполнения необходимых работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома нанимать управляющую организацию. Получается, что УК будет присутствовать на доме, но уже не как доверенное лицо жильцов, а как подрядчик, с которым заключен договор на предоставление определенных жилищных услуг. Если сравнивать две формы управления жилищным фондом – с помощью управляющей компании и непосредственный способ – то разница между ними только в одном: в первом случае исполнителем коммунальных услуг является УК и собственники несут коллективную ответственность за долги перед РСО, во втором случае – ресурсник сам исполняет обязательства по поставке света, тепла, воды и разбирается с каждым должником индивидуально. А содержание и ремонт дома при обеих формах управления осуществляется через управляющую организацию.

— Алексей Станиславович, судя по вашим словам, непосредственный способ управления МКД для наших собственников наиболее выигрышный?

— На сегодняшний день, когда долги населения перед поставщиками коммунальных услуг исчисляются миллионами рублей, эта форма управления многоквартирным домом может в буквальном смысле спасти его. Вместо того чтобы возместить РСО задолженность в 200 тысяч рублей, люди потратят их по прямому назначению: отремонтируют прохудившуюся кровлю, заменят устаревшую систему отопления или установят общедомовой прибор учета. Парадокс, но мы зачастую не можем использовать свои деньги на свое усмотрение, потому что дядя Петя с пятого этажа и тетя Люба из соседнего подъезда задолжали за свет, тепло и горячую воду, и очень скоро эти деньги по решению суда будут сняты с нашего счета (со счета нашей УК или ТСЖ). Если же средств не будет хватать. То все наши последующие платежи будут плавно перетекать в карман поставщика коммунальных услуг до тех пор, пока долг полностью не будет возвращен.

— Какие действия необходимо предпринять собственникам, чтобы перейти на непосредственный способ управления?

— В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений имеют право переизбирать способ управления общим имуществом своего многоквартирного дома ежегодно путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников. Если большинство собственников проголосовали за непосредственное управление МКД, то далее заключается договор на содержание и ремонт жилья с управляющей организацией и о смене форы управления сообщается всем поставщикам коммунальных ресурсов. Повторюсь, в случае изменения формы управления домом на непосредственную ресурсники не имеют право отказать собственникам в поставке коммунальных услуг, законом это запрещено. Потребителям достаточно известить сбытовые компании о своем решении и не более того. Далее продолжает действовать все тот же публичный договор.

— У каждого способа управления домом есть минусы, и данная форма не исключение, не так ли?

— Довольно ощутимым недостатком этого способа управления является невозможность принимать участие дома в федеральной программе по 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», это доступно только тем МКД, на которых образовано ТСЖ или его управлением занимается УК. Но никто не мешает жильцам, если они захотят отремонтировать свой дом с помощью федеральных средств, переизбрать в следующем году способ управления. В этом их закон никого не ограничивает. Для нерадивых собственников огромным минусом может стать появление индивидуальной ответственности и возникновения ряда обязательств перед другими участниками взаимодействия: РСО и УК. Если сегодня он может спрятаться за спинами добросовестных соседей, то при выборе непосредственной формы управления отсидеться не удастся. За все нужно платить.

Пока четко не определены зоны ответственности поставщика коммунальных услуг, их исполнителей и потребителей, непосредственный способ управления многоквартирным домом – оптимальное решение прежде всего для самого собственника.

Советы управляющей компании Совету дома:

1. Для того чтобы работа с управляющей компанией была простой и эффективной, председателем Совета должен быть грамотный собственник, который не будет стесняться учиться и постигать азы жилищного законодательства.

2. Убедитесь, что членами Совета многоквартирного дома и его председателем стали собственники этого дома. Не наниматели, арендаторы, родственники и доверенные лица, а только собственники МКД имеют право войти в состав Совета.

3. Если в течение ближайшего времени вы самостоятельно не изберете Совет МКД, за вас это сделает администрация города. Вполне возможно, что ее выбор вам будет не по душе. Чтобы этого не произошло, станьте вы инициатором голосования.

4. Совет дома избирается большинством голосов на общем собрании собственников. Если это условие не было выполнено, но решение общего собрания собственников будет считаться недействительным. Значит, состав Совета и его председателя необходимо переизбрать.

5. Для результативной работы Совета дома пусть в его состав войдут представители всех подъездов (или этажей). Следить за работой управляющей организацией и сотрудничать с ней будет проще.

6. Совет многоквартирного дома по закону избирается на два года, если собственниками не принято иное решение. Вполне возможно, вы захотите обновлять состав Совета ежегодно. В этом случае это нужно обговорить и документально зафиксировать.

7. Если действующий Совет дома, по мнению большинства собственников, не справляется со своими обязанностями, его можно досрочно переизбрать, созвав внеочередное общее собрание собственников жилья.

Непосредственное управление домом

Непосредственным управлением МКД называют отдельную форму управления, предусмотренную ЖК РФ. Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с организациями по услугам ГВС и ХВС, водоотведения, тепло-, газо-, электроснабжения.

Кроме того, владельцы помещений являются ответственными за проведение ремонтных работ и содержание общего имущества в доме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Непосредственное управление МКД – что это

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ обозначено, что управление МКД направлено на создание безопасных и благоприятных условий для проживания каждого гражданина, содержание общедомового имущества в надлежащем виде, разрешение спорных моментов использования такого имущества и обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем гражданам, которые проживают в МКД.

Каждый из владельцев помещений должен избрать один из методов управления МКД:

  • Управление, осуществляемое непосредственно владельцами помещений в МКД;
  • Управление ТСЖ/жилищным кооперативом/другим потребительским кооперативом специализированного направления;
  • Осуществление управления через управляющую организацию.

Метод управления МКД избирается через общее собрание владельцев помещений и может быть повторно избран или изменен в любой момент, основываясь на его решении. Решение, принятое на общем собрании, по поводу выбора метода управления обязательно для каждого из владельцев помещений в МКД.

Список прав и обязанностей владельцев помещений в МКД при управлении указанным домом

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, непосредственно осуществляя управление МКД, владельцы помещений в доме должны оформить договора по предоставлению услуг, связанных с содержанием и/или проведением ремонтных работ по общему имуществу с лицами, занимающимися определенными видами деятельности, основываясь на решении общего собрания владельцев.

Все или большая часть владельцев помещений в подобном доме считаются одной стороной подписываемого соглашения.

Старший по дому: права и обязанности.

Может ли УК отказаться от управления домом, читайте тут.

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.

За процесс обслуживания и содержания внешних сетей должна отвечать организация, обеспечивающая ресурсоснабжение. Что же касается коммуникационных систем, размещенных в самом доме, то за данный процесс отвечать должны непосредственно владельцы помещений МКД (как и по договору электроснабжения). Реализовываться все это должно владельцами самостоятельно или же с привлечением отдельных лиц на условиях договора подряда.

Нужно заметить, что, учитывая часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ и основываясь на решении общего собрания владельцев помещений в МКД, непосредственно осуществляющих управление домом, от владельцев помещений во всех отношениях с третьими лицами имеет право представлять общие интересы кто-либо из владельцев или другое лицо, не относящееся в списку владельцев, однако, которому были переданы соответствующие полномочия, подтвержденные официальной доверенностью, оформленной с участием всех или большей частью собственников помещений в МКД.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены правительственным постановлением от 13 августа 2006 года под № 491, определено, что содержание общего имущества должно осуществляться в полном соответствии с действующими законодательными требованиями РФ (сюда же входит санэпидблагополучие населения, защита потребительских прав, техническое регулирование) и в состоянии, которое может обеспечить сохранение характеристики безопасности и надежности МКД, необходимых для обеспечения безопасности здоровья и жизни каждого гражданина, сохранения принадлежащего физическим и юридическим лицам имущества, имущества, отнесенного к муниципальной или государственной собственности.

При прямом управлении МКД владельцами помещений в доме, лица, которые выполняют комплекс работ, направленных на содержание и ремонт имущества, отнесенного к общедомовому, организующие предоставление услуг ХВС/ГВС, электроснабжения, водоотведения и газоснабжения (вместе с поставкой баллонного газа), теплоснабжения (вместе с твердым топливом, если имеется печное отопление), ответственны перед владельцами помещений в МКД за осуществление обязательств.

Последние предусматриваются условиями оформленных договоров, Правилами содержания общего имущества МКД, Правилами, которые используются при предоставлении, приостановке и ограничении оказания коммунальных услуг владельцам и прочим гражданам, использующим помещения в МКД и жилых домах.

То есть, ключевое преимущество такого метода управления МКД состоит в отсутствии каких-либо расходов, используемых для того, чтобы содержать штат ТСЖ, или необходимых для привлечения к процессу управления УК, поскольку при данных обстоятельствах управление производится инициативной группой владельцев в МКД.

Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.

Разыскать же управляющего, который бы по собственной инициативе занимался решением массы вопросов, довольно проблематично.

Видео (кликните для воспроизведения).

Из этого следует, что непосредственное управление может быть уместным только в небольших МКД, с минимальным объемом работ, связанных с управлением домом.

Переход на непосредственное управление МКД

Поэтапное руководство:

Первый этап. Утверждение группы инициативных жильцов

Неотъемлемой частью начала любого важного дела является наличие инициаторов – тех людей, которые обладают энтузиазмом, и являющихся единомышленниками в своем стремлении. И утверждение непосредственного метода осуществления управления домом не относится к исключениям.

На первом из этапов крайне важно разыскать жильцов (лучше, если они будут от каждого из подъездов), которые поддержали бы переход на новое управление и могли взять на себя долю организационных моментов такого мероприятия.

Первой задачей созданной группы будет составление перечня владельцев дома, с целью информирования их о нововведениях, разъяснения им всех преимуществ нового способа осуществления управления и привлечения как можно большего количества жильцов.

Дальнейшей задачей будет оповещение жильцов о проведении первых сборов владельцев. С этой целью нужно раздать жильцам письма, с указанием даты и места проведения собрания в соответствующем уведомлении.

Второй этап. Проведение собрания

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, форма осуществления управления МКД должна определяться общими собраниями жильцов. Принятые на таких собраниях решения обязательны для каждого владельца. Это собрание может быть проведено и стандартно (при сборе жильцов), и в заочной форме (без вызова).

Планируя стандартный сбор, следует заблаговременно подумать о месте проведения собрания жильцов. Местом для сбора может быть определен как двор, так и прилегающие к дому здания общественного направления, при наличии договоренности.

При непосредственном собрании проводится голосование присутствующих владельцев помещений (либо через лиц, представляющих их интересы), которые и осуществляют принятие решения. Но часто эта процедура усложняется определенными нюансами – часто к мероприятию не проявляют никакой активности пожилые граждане и арендаторы помещений в жилом доме.

При данных обстоятельствах будет более приемлемо проведение заочных собраний, на которых процесс голосования происходит таким образом – жильцы отражают свои позиции в письменном виде через опросные листы или заранее подготовленные бюллетени, и направляют их по адресу, указанному в сообщении о собрании.

Сбор может состояться на условиях, обозначенных статьей 45 Жилищного кодекса РФ – когда в нем участвует больше, чем половина от жильцов (владельцев), проживающих в конкретном жилом доме. Весомость голоса владельца прямо зависит от величины его жилой площади.

На подобном собрании могут быть рассмотрены три ключевых вопроса:

  • Связанный с принятием решения об изменении формы управления МКД на непосредственную;
  • Избрание лица, которое сможет представлять интересы жильцов жилого дома при работе с организациями, осуществляющими обслуживание и различными юридическими лицами. Также избирается отдельный орган, именуемый советом или же комитетом жилого дома (обязательная процедура, если в доме более чем четыре квартиры). Официально его регистрация не нужна. В такой совет может быть включен или кто-либо один из владельцев (председатель), или же все владельцы, проживающие в доме;
  • О заключении договоров для организации надлежащего обслуживания жилого дома.

Следует пригласить на проведение сборов представителей местной администрации, поскольку это законодательно продиктованная необходимость. Как выход, можно предложить заочное голосование. Результаты проведенного сбора должны быть оформлены отдельным протоколом, подписывают который участники комитета либо представители инициативной группы жильцов.

Третий этап. Определение ответственной за обслуживание организации

В соответствии с подпунктами 2 и 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, договора по услугам отопления, газоснабжения, электроснабжения и водоснабжения заключаются каждым из владельцев по отдельности.

Когда владельцами полномочия были переданы одному человеку, он имеет право заключения всех договоров от их лица. Однако перечень его полномочий должен быть подтвержден документально – доверенностью.

Если заключается прямой договор – это подразумевает необходимость представления копий следующих документов:

  • Протокола о решении общего собрания об избрании владельцами непосредственного метода осуществления управления МКД;
  • Протокола о решении общего собрания по поводу избрания лица, которое бы от имени жильцов взаимодействовало с организациями, обслуживающими дом;
  • Технического паспорта на жилой дом.

Кроме того, следует предоставить заявление о заключении прямого договора. Оно должно быть написано на имя начальника организации, выполняющей обслуживание, и доверенность с нотариальным заверением.

Точно также оформляют и прочие договора на остальные виды услуг, которые связаны с содержанием или проведением ремонтных работ в доме (это могут быть услуги по вывозу мусора, обслуживанию лифтов и прочее). Но если количество квартир в жилом доме меньше 12, обязанности в привлечении подрядчиков нет.

В случае выполнения работ через подрядчиков, сумма, которую жильцы оплачивают за услуги по договору, распределяется между ними. Остальные владельцы, не заключившие договора, должны возместить всю приходящуюся на их долю сумму за фактически выполненные работы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Продолжение рассказа о способах управления многоквартирным домом. Способ №2 – непосредственное управление.

Когда собственники на общем собрании принимают решение перехода на непосредственную форму управления, то они заключают договор на обслуживание и содержание общего имущества с юридическим лицом (обслуживающей организацией).

Данная организация выполняет работы согласно перечню, являющимся приложением (неотъемлемой частью) к договору на обслуживание и содержание общего имущества собственников.

То есть объем и перечень работ и услуг, которые собственники доверят предоставлять обслуживающей организации, определяется установленными ими рамками, однако, с учетом минимального перечня услуг, определенного постановлением Правительства №290, который организация должна соблюдать.

Минимальный перечень работ и услуг, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определенный постановлением Правительства №290, на самом деле, достаточно обширный.

Непосредственное управление домом.

Как выбрать способ управления МКД, читайте тут.

Он условно разделен на три части и состоит из 28 пунктов, но при этом охватывает все состояние многоквартирного дома, от фундамента и подвала, до инженерный сетей и другого общего имущества:

  • Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и не несущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
  • Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
  • Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Соответственно, с ресурсоснабжающими организациями уже каждый собственник заключает договоры на прямые поставки ресурсов.

То есть исполнителем услуг является уже непосредственно ресурсоснабжающая организация. Жители же являются потребителями данных услуг.

Вопросы по качеству предоставления услуг и их объему, уже задаются организации, поставляющей ресурсы. Однако если в рамках договора на обслуживание это было прописано, выполнять обязанности и функции содержания, ремонта и следить за состоянием инженерных внутридомовых сетей может обслуживающая организация. Это предмет договоренности с обслуживающей организацией.

Также как и при способе управления, управляющей организацией при непосредственном управлении также нужно помнить о том, сколько всего домом было потреблено ресурсов согласно показаниям общедомовых приборов учета: по электроэнергии, воде, теплу (гигокалориям). Такое распределение должно быть внутри дома.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, определено статьей 164 Жилищного кодекса РФ и означает, что собственники без привлечения управляющих компаний и без создания товарищества собственников жилья, сами заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Непосредственное управление МКД собственниками помещений в таком доме:

  • При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир, в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все, или большинство собственников помещений в таком доме, выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;
  • Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) в 2018 г с изменениями

Статьи по теме

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются. Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые. В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления. В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ. Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ. Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики. С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании. Более подробно о том, как заключать договоры на содержание общедомовой собственности и получение коммунальных ресурсов читайте в специальном материалеиз справочной системы «Управление МКД». В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

[1]

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

  • даты и места сбора;
  • инициатора мероприятия;
  • списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

  • смена формы управления домом;
  • определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

  • протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
  • ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
  • ксерокопия техпаспорта дома;
  • заявление на подписание договора с РСО;
  • доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

  • управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
  • выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
  • выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Особенности непосредственного способа управления

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

  • прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
  • прозрачность в начислении коммунальных платежей;
  • участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
  • приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.

Для объективности отметим и недостатки:

  • при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
  • нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
  • каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
  • возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
  • лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
  • трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

  • старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
  • новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения. В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов. ЖК РФ в одной статье дает им возможность управлять МКД, но в другой не позволяет при количестве квартир более 30 выбрать один из существующих способов управления.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Оплата коммунальных услуг

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

Читайте так же:  Платят ли алименты пенсионеры

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.

  2. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.

  3. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.
Преимущества и недостатки непосредственного управления мкд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here