Покупка приватизированной квартиры преимущества, риски и список необходимых документов

Полезная информация в статье: "Покупка приватизированной квартиры преимущества, риски и список необходимых документов" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Риски при продаже квартиры

Хотя, в отличие от покупателя недвижимости, продавец не так сильно рискует. Но и ему могут попасться мошенники, либо у обычного покупателя возникнут проблемы, в результате которых он откажется от приобретения квартиры, когда уже почти всё готово и понесены расходы.

Большую часть возникающих при продаже квартиры рисков легко минимизировать, соблюдая стандартные процедуры и составляя документы. Можно также доверить оформление сделки риэлторам.

Возможные причины продажи

Причины, по которым квартиры выставляются на продажу, бывают разными, а то и противоположными. Например, иногда квартиру продают из-за того, что финансовое положение семьи благополучно, и она может себе позволить приобрести другое, более дорогое жильё, а иногда – потому как не может позволить себе находиться далее даже в том, что уже есть.

От причины продажи зависит и цена – если жильё продаётся вынужденно, потому как срочно нужны деньги, то будет ниже, чем продавец мог бы просить за ту же квартиру, если бы в её срочной продаже не было никакой необходимости.

Наиболее частые причины:

Чем рискует продавец

Хотя при сделке купли-продажи недвижимости риски покупателя считаются выше, но и продавец тоже их несёт. А именно:

  • Сделка может быть признана незаключённой или недействительной, в результате чего все понесённые затраты окажутся бесполезными.
  • Покупатель может не оплатить приобретение – этот риск практически исключается при грамотном оформлении сделки.
  • Следует аккуратно обращаться с налогами – нужно выверить дату продажи, нужно ли будет платить НДФЛ (например, иногда достаточно подождать пару месяцев, чтобы платить его не пришлось).
  • При ипотеке – если оплата за квартиру не будет получена продавцом, он не сумеет воспользоваться правами залогодержателя
  • Претензии к качеству недвижимости – покупатель впоследствии может оказаться недовольным качеством приобретения и потребовать компенсации или же вовсе отмены сделки. Законодательство не освобождает продавца от ответственности за неисполнение условий договора, даже если покупатель принял жильё, не соответствующее его условиям, и такие требования могут быть предъявлены в течение двух лет с момента перехода прав.

И ряд других рисков, связанных в первую очередь с уклонением покупателя от завершения приобретения.

Способы продажи

Есть два варианта: либо пытаться справиться своими силами, если чувствуете уверенность, и вам не нужны помощники, либо же обратиться в риэлторскую компанию, после чего делом займутся профессионалы. Второй вариант предпочтителен также для тех, кому попросту некогда самостоятельно заниматься продажей квартиры, либо нужно осуществить её в сжатые сроки, и по возможности не потерять в деньгах при этом.

Самостоятельно

При выборе данного варианта, вы будете заниматься всеми делами по продаже самостоятельно. В этом есть плюсы: не нужно платить риэлтору, как минимум с его стороны обмана опасаться не приходится, а ведь риэлторские компании тоже попадаются разные, не все из них профессионалы, и не все из них безукоризненно честны в работе.

Крайне желательно уже иметь определённый опыт в этом, поскольку всем придётся заниматься своими силами, без опыта есть риск сделать ошибки.

Вам потребуется провести изучение рынка предложений, определить цену, по которой будете выставлять на продажу квартиру, сделать об этом объявления на как можно большем количестве площадок, проверить покупателя, составить договор с ним, подготовить квартиру. Каждый этап должен быть выполнен хорошо, иначе шансы продать жильё, и сделать это по желаемой цене, будут снижаться.

Потому стоит заранее ответить себе на вопрос, справитесь ли вы с этим, и главное, справитесь ли в срок, до которого нужно провести сделку, если он установлен. Неопытные в этом деле люди склонны допускать несколько ошибок в рассуждениях:

Продать квартиру можно просто и быстро, и помощь со стороны не нужна – на деле это совсем не так, и продать недвижимость быстро удастся, только если она будет выставлена по цене ниже рыночной. Или при большом везении, на которое полагаться не стоит.

Достаточно просто дать рекламу, и вскоре начнут звонить покупатели – практика показывает, что если ограничиться несколькими рекламными объявлениями, то вряд ли их увидят многие. Эти оглашения быстро затеряются, и чтобы вашим предложением заинтересовалось действительно большое количество людей, придётся повторять объявления раз за разом, и при этом тщательно подобрать эффективные площадки для рекламы.

Поскольку квартира хороша, её удастся продать дорого – увы, с этим подходом, вероятнее всего, ждать придётся долго, и при этом всё время продолжать тратить средства на рекламу. Если вы хотите продать квартиру даже дороже рыночной стоимости, то обойтись своими силами – слишком самонадеянно.

Через агентов

Если сроки для продажи намечены сжатые, и обязательно надо успеть в них уложиться, верным шагом будет обращение к риэлтору, причём к зарекомендовавшему себя в проведении быстрых сделок. Специфика здесь такова, что нужно не просто быстро разобраться с определением цены квартиры и поиском покупателя для неё, но также и оперативно оформить требующиеся документы, и провести юридическую проверку чистоты сделки.

Самостоятельно и быстро сделать это вряд ли выйдет, даже если на поиск покупателя было потрачено мало времени. Также лучше обратиться к риэлторам при продаже дорогой недвижимости, или если у вас нет никакого опыта, и вы слабо себе представляете, что следует сделать, чтобы продать квартиру. Лучше не учиться этому по ходу и на своих ошибках.

Важно выбрать профессионалов – грамотные специалисты сами сделают всю необходимую работу, но за это придётся заплатить, чаще всего в процентах от сделки. В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.

Плюсы при работе с риэлторами:

  • Быстрая и точная оценка недвижимости.
  • Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
  • Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.

При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить. Потому иногда к ним обращаются за выполнением только части связанных со сделкой операций, без полного контроля над процессом.

Алгоритм действий

Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.

Читайте так же:  Чем занимается управляющая компания и что входит в графу содержания жилья по жкх

Определение цены

Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку. Конечно, иногда везёт, но обычно скорость продажи напрямую зависит от того, как цена, которую продавец требуется за квартиру, соотносится с её реальной стоимостью.

Но нередко продавец и сам имеет смутное понятие о том, сколько должна стоить его квартира, и это первое, с чем надо разобраться, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей чересчур высоким ценником.

Если продажа выполняется через риэлторов, вам скажут обо всех вариантах. Например, что при цене X покупатель найдётся примерно за неделю, при цене Y за месяц, а при цене Z – вообще не факт, что удастся найти вариант, но может и повезти.

Если вы обходитесь без риэлтора, тоже не беда – достаточно посмотреть объявления в интернете, узнать, за сколько продаются квартиры сходных параметров в городе, и сделать поправку на район, а это значимый фактор – в зависимости от того, где именно располагается квартира, её стоимость может сильно варьировать. Имейте в виду, что указываемая в объявлениях продавцов цена – это скорее та, за которую они хотят продать квартиру, и после торгов она может несколько снизиться.

Это нужно учитывать, как заранее делая поправку на то, что реальная цена продажи часто ниже, чем в объявлениях, и учитывая это в планах, так и составляя собственные. Покупатель может пожелать поторговаться, и либо указывайте цены выше, чем минимально приемлемая, либо отдельно указывайте, что торга не будет.

Также существуют онлайн-сервисы, позволяющие ввести основные параметры вашей квартиры, и получить её приблизительную оценку, или можно обратиться к профессиональным оценщикам, которые предоставляют услугу определения рыночной стоимости с учётом всех факторов.

Помимо объективных факторов, на цену влияет множество различных мелочей, которые будут несущественны для одних покупателей, но важны для других: на какой стороне находятся окна – солнечной или теневой, и каков вид из них; насколько высокие потолки в доме; тихо ли по вечерам; в порядке ли лифты и подъезд; насколько близко располагается школа или детский сад. Учёт этих моментов позволит выгоднее преподнести квартиру покупателю.

Поиск покупателя

Если вы не уверены в том, как нужно действовать, и не имеете опыта в продаже недвижимости, лучше обратиться к профессионалам. Они, в том числе займутся и поиском покупателей.

Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

  1. Донесение информации до максимально большего количества потенциальных покупателей – придётся потратиться на объявления на интернет-сайтах, а иногда и в газетах. Стоит учесть местную специфику – так, в маленьких городках наиболее эффективным будет продвижение через региональные издания или даже просто расклеенные в людных местах объявления – тем более что этот способ ещё и дешевле.

При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:

  • визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
  • желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
  • при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
  1. Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
  2. Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
  3. Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса. Так вы сэкономите время, а даже если произойдёт задержка, и потенциальные покупатели встретятся друг с другом, ничего страшного – так они убедятся, что спрос на квартиру есть.

Заключение договора

После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи. Его образец прилагается к статье. Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

Способы получения денег

При самостоятельной продаже крайне важен момент и способ передачи средств – на этом этапе много возможностей для обмана. Потому важно провести её правильно, чтобы обезопасить себя, и у сторон не возникало претензий друг к другу.

Вариантов передачи несколько: переводом, при помощи наличных или с использованием банковской ячейки.

Безналичный перевод

Безопасным способом будет перевод средств на депозит нотариуса, с которого они затем могут быть сняты продавцом после того, как будет осуществлена государственная регистрация перехода недвижимости. Обе стороны будут надёжно защищены: как покупатель сможет забрать свои средства до того, как убедится в получении всех прав, так и продавец может быть уверен, что не останется без прав и без денег.

Те же цели преследует использование аккредитива, при котором покупатель переводит средства в банк, но продавец сможет перевести их уже на свой счёт лишь после того, как сделка будет завершена.

Наличными деньгами

Использование наличных наиболее опасно из-за того, что сложно обеспечить как достаточный уровень доказательств того, что деньги были переданы (конечно, есть расписки и другие возможности доказать факт передачи, но они не стопроцентно надёжны), так и полную безопасность.

Всегда есть опасность, что деньги окажутся поддельными, или получатель затем будет ограблен. Потому расчёт наличными практикуется всё реже с каждым годом.

Использование банковской ячейки

Покупатель помещает средства в арендованную банковскую ячейку, и стороны заключают соглашение о порядке доступа к ней, обеспечением которого занимается банк. Если сделка не состоится, покупатель будет иметь возможность вернуть средства, а если всё пройдёт хорошо, доступ к ним может получать продавец.

Риски покупки приватизированной квартиры

Приватизированными называют квартиры, безвозмездно переданные во владение от государства к гражданам.

Однако здесь есть свои нюансы и риски. Приобретая приватизированное жильё, необходимо провести тщательную проверку документов и надлежащим образом оформить сделку, и только тогда можно будет не опасаться, что ваше право владения в будущем окажется успешно оспорено.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

  • Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
  • Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
  • Покупатель проверяет бумаги.
  • Выполняется составление основного договора.
  • Он подписывается сторонами, передаются деньги.
  • Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
  • Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
  • В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.
Читайте так же:  Что такое коммерческая недвижимость от собственника права и обязанности владельца нежилого помещения

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

  1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники). В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией. Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.

[2]

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней. После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд. Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

  • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
  • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя. Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски. В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

  • личные;
  • на квартиру;
  • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
  • о лицах, зарегистрированных в квартире.

Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением. Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги. А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане. Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены. В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Читайте так же:  Как пишется отзыв на ходатайство

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

О зарегистрированных лицах

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Что нужно проверить чтобы уменьшить риски при покупке приватизированной квартиры?

Согласно законам Российской Федерации, продаже и обмену может подлежать как приватизированное жилье, так и неприватизированное.

Приватизированная недвижимостьэто переданная безвозмездно государством во владение гражданам Российской Федерации на основании имеющихся на руках документов о регистрации на данной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Переход прав при покупке приватизированной квартиры

Продажа приватизированной или муниципальной квартиры сопряжена с передачей в собственность не только фактических квадратных метров, но и прав собственности на них.

Если в сделке купли-продажи участвует приватизированное жилье, то новый владелец становится полноправным хозяином квартиры, которая будет находиться у него в собственности.

Если в сделке принимает участие неприватизированное жилье, то и ограниченные права собственности вместе с квартирой переходят новому владельцу – он становиться нанимателем квартиры на основании договора о социальном найме.

Надо ли приватизировать купленную квартиру?

Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью. Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.

Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.

В приватизированной квартире собственник вправе прописать по своему усмотрению любых лиц, не согласуя этот вопрос с представителями местных органов власти.

Собственник жилья так же может по своему усмотрению и без дополнительного согласования с контролирующими органами сдать квартиру в аренду.

При этом он обязан платить налог в размере 13% государству от получаемой прибыли.

Согласно вступившему в 2014 году в силу закона о налоге на недвижимое имущество, собственники жилья обязаны платить налог исходя из его стоимости.

Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Читайте так же:  Как правильно передавать показания счетчика за воду

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Как купить?

Далее рассмотрим схему, которая поможет приобрести приватизированную квартиру:

  1. Покупатели определяются с выбором квартиры;
  2. Заключается предварительный договор аванса или задатка с продавцом, где он предоставляет необходимые для проверки и заключения сделки документы, оговариваются сроки заключения сделки, оговаривается окончательная стоимость;
  3. Проводится проверка документов собственников квартиры и документов на саму квартиру;
  4. Составляется и тщательно проверяется обеими сторонами договор купли-продажи;

  • Встреча для подписания договора и закладывания денег в банковскую ячейку (на сегодняшний день этот способ передачи денег является самым безопасным);
  • Подписанные документы сдаются для регистрации в Регистрационную Палату, где обе стороны заключения сделки получают расписку в получении документов и указанием срока их получения;
  • В определенный срок стороны или их представители забирают зарегистрированные документы;
  • Сторонами подписывается Акт приема-передачи квартиры согласно договору купли-продажи.
  • Документы при покупке квартиры

    Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.

    От покупателей требуются:

    [3]

    • Действующие паспорта;
    • Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
    • Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
    • Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).

    Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:

    1. Действующие паспорта всех продавцов;
    2. Оригиналы правоустанавливающих документов;
    3. Техпаспорт помещения, который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
    4. Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
    5. Справки ПНД и НД;
    6. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
    7. Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки;
    8. Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;
    9. Выписку из ЕГРП. Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.

    Приватизация купленной квартиры

    Если граждане приобрели неприватизированную квартиру, то они могут ее оформить в собственность на основании договора социального найма, который будет заключен с местными властями после приобретения.

    В приватизации новой квартиры могут принимать любые члены семьи, прописанные в квартире на основании договора социального найма и ранее не участвовавшие в приватизации.

    Отказ в приватизации собственники могут получить из-за больших долгов по коммунальным услугам и услугам ЖКХ. Поэтому не стоит накапливать непосильных долгов, иначе просто не будет возможности приватизировать квартиру.

    Если квартира приобретается с уже существующими большим долгом (такое тоже возможно), то новые владельцы, планирующие после покупки ее приватизацию должны учитывать этот факт при покупке.

    Риски при покупке приватизированной квартиры

    Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:

      Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.

    Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).

    [1]

    Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.

    Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.

    Что проверить?

    Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

    1. Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
    2. Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
    3. Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;

  • Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
  • Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
  • Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.
  • Главным документом является документ, на основании которого выдается свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, завещание или дарственная, приватизация и пр.

    Выводы о покупке квартиры, приватизация

    Покупка квартиры – это очень ответственное дело, которое заключает в себе множество нюансов и подводных камней. Существует единая схема при покупке жилья, но каждый отдельный случай является абсолютно индивидуальным.

    По каждой конкретной сделке могут понадобиться те или иные документы или процедуры, не обозначенные в перечне. Например, если продавцом является очень пожилой человек, то одних справок от врачей будет недостаточно. Иногда может потребоваться присутствие врача на сделке, который зафиксирует дееспособность продавца на момент заключения сделки.

    Это понадобиться, в первую очередь, покупателям, чтобы в последствии наследники или родственники продавца не имели возможность оспорить заключенную сделку.

    Далее вы узнаете, что нужно знать при покупке приватизированной квартиры.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Риски при покупке приватизированной квартиры — 8 важных моментов, которые должен проверить покупатель

    Сегодня многие сделки по покупке недвижимости происходят на вторичном рынке, где квартиры ранее уже находились в частной собственности и могут иметь некоторые особенности. Одной из таких особенностей, на которую следует обратить пристальное внимание, является приватизация. Стоит ли приобретать такую квартиру и как это сделать? Что нужно тщательно проверять и как исключить риски при покупке приватизированной квартиры? Каких ситуаций следует избегать покупателю, чтобы не остаться без жилья и без денег? Ответы на эти вопросы будут раскрыты в данной статье.

    Как купить приватизированную квартиру?

    Процесс покупки такого жилья происходит по обычным правилам в соответствии с положениями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
    1. Собираются документы;
    2. Стороны подписывают договор;
    3. Сделка регистрируется.

    Документы, которые потребуются:

    • Договор приватизации, подтверждающий, что недвижимость была переведена из муниципальной в частную собственность. Перечень документов о приватизации квартиры вот тут.
    • Документ о праве собственности на продаваемое жильё.
    • Справка о том, что отсутствуют какие-либо задолженности, связанные с жилплощадью и её эксплуатацией.
    • Лицевой счёт (копия).
    • Выписка из домовой книги.
    • Паспорта лиц, участвующих в сделке.
    Читайте так же:  Плюсы и минусы оформления дарственной или завещания на квартиру

    Выше приведён стандартный пакет, который может дополняться. Например, если на площади прописан несовершеннолетний, который владеет долей квартиры, потребуется согласие на сделку органов опеки. Кроме того, должны быть соблюдены права несовершеннолетних при приватизации квартиры. Также следует заказать выписку из Росреестра.

    В ситуации, когда квадратные метры были получены в наследство, вместо договора приватизации предоставляется:

    • документ о праве на приобретение наследства;
    • справка из налоговой инспекции, подтверждающая факт уплаты налога (если была необходимость его оплачивать).

    Допустимо расширение списка документов в связи со следующими обстоятельствами:

    • Право собственности несовершеннолетних.
    • Наличие совладельцев, если имела место долевая приватизация квартиры.
    • Наличие супругов (как бывших, так и настоящих). Информация о том, нужно ли согласие супруга при продаже квартиры в этой статье.
    • Наличие лиц, обладающих правом пользования на жильё.

    Где оформить сделку?

    Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

    Для оформления права потребуются следующие документы:

    • Документы, удостоверяющие лично как продавца так и покупателя.
    • Договор купли-продажи. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры узнайте тут.
    • Заявление о переходе права по образцу, который можно увидеть на сайте Росреестра.
    • Кадастровый паспорт.
    • Акт приёма-передачи.
    • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
    • Согласие на продажу, подписанное супругом продавца и заверенное нотариусом.
    • Согласие органов опеки и родителей, если продавцом выступает несовершеннолетний.

    Регистрирующий орган вправе запросить дополнительные документы.

    Регистрация должна быть завершена в срок, не превышающий 3-х месяцев со дня приёма документов. По окончанию указанного срока покупатель приобретает права собственника.

    Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

    При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

    Как проверить, участвовал ли ребёнок в приватизации, и кто имеет право пользования квадратными метрами?

    Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

    Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

    Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

    Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

    Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

    Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

    Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

    На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

    В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

    Покупка недвижимости с детьми

    В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

    Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

    Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

    Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?

    Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу. Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки. В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.

    Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.

    Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:

    Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Источники


    1. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.

    2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

    3. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.
    4. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.
    Покупка приватизированной квартиры преимущества, риски и список необходимых документов
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here