Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски

Полезная информация в статье: "Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Какие риски при покупке новостройки?

Покупка квартиры в новостройке – это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой – огромные риски, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге. В процессе строительства может произойти очень многое. Рассмотрим несколько самых распространенных ошибок, которые необходимо избегать при совершении сделки: например, очень популярным стал обмен квартир на жилплощадь в новостройках.

Экономические риски при покупке новостройки

Долгострой

Очень много покупателей квадратных метров сталкивались со случаями попадания на долгострой на начальной стадии, когда название коттеджного поселка или красивый план застройки существовал только на бумаге. Риэлторы предостерегают от такого бездумного и недальновидного шага, несмотря на то, что именно в этот период приобретение выгоднее.

Наверняка многие помнят нашумевший судебный процесс по делу руководителя одной из строительных компаний Благовещенска Союз МЖК России, состоявшийся несколько лет назад. Он умудрился продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, «наварив» при этом «лишние» четыре миллиона рублей. Аналогичный судебный процесс проходил также над бывшим руководителем ООО «Амурбизнесстрой». Он сумел «заработать» таким образом больше 30 миллионов рублей. Несмотря на то, что его осудили, вкладчикам их деньги никто так и не вернул. И этот список можно продолжить.

Поэтому, идеальным вариантом, конечно, было бы дождаться, как минимум, заливки фундамента: если строительная компания вложила финансы в этот затратный этап постройки, то существенная часть рисков отпадет.

Чтобы не иметь рисков при покупке новостройки и иметь хоть какие-то гарантии своей безопасности в «долгоиграющем» строительстве, желательно приезжать на строительную площадку своего будущего жилья несколько раз за месяц. Вы сможете проследить за ходом работ, динамикой строительного процесса. Вкладывать деньги в недвижимость разумнее всего на финишной стадии строительства, когда размежёваны участки, проложены все коммуникации. Приобретение жилья на начальном этапе при относительно невысокой доле риска воззможно только в том случае, когда продавцом выступает крупная и надежная компания.

По статистике, в январе 2014 года только в одной Москве насчитывалось больше пяти тысяч обманутых дольщиков.

Обман относительно качества строительства

Немаловажным аспектом в приобретении жилья в новом доме является его качество и безопасность для жизни. Долгожданное новоселье может омрачиться неряшливостью и недобросовестностью строителей. Застройщики очень часто допускают нарушения СНиПов, ГОСТов и прочих нормативных документов. Главная проблема в том, что желая заработать как можно больше и быстрее, строительные компании хотят обойтись минимальными вложениями. Зачастую нанимается персонал, который практически не знает о том, что такое строительные нормы, без должного опыта в строительстве, не имеющий соответствующей профессиональной подготовки, закупаются стройматериалы плохого качества.

Читайте так же:  Досрочное погашение кредита с аннуитетными платежами

В результате может случиться, что штукатурка осыпается, скрипят двери, в окнах сквозные щели, унитазы шатаются, трубы текут… Вот примерный неполный список претензий возмущенных собственников новых квартир относительно недоделок.

Бывали даже случаи, когда в отдельных квартирах с потолка в прямом смысле падали куски бетона, что ставило под угрозу жизнь новоселов. Сотрудники общества защиты потребителей получают буквально поток жалоб на строительные компании, который не имеет тенденции к истощению.

Обман относительно стоимости строительства

О необходимости здравого подхода к стоимости строящегося жилья знает, наверное, каждый разумный покупатель: если цены на него подозрительно низкие, это в любом случае должно насторожить. Заниженная стоимость относительно рыночных показателей – это тревожный фактор при совершении сделки, так как всегда чем-то объясняется. Это может быть либо отсутствие необходимых документов, либо наличие неработающих коммунальных сетей, предостерегают специалисты.

Жить в доме, не сданном в эксплуатацию, практически невозможно, хоть некоторые и пытаются это проделывать.

Бремя ипотеки

Обратите внимание, что как только появляется доступ к ипотеке, про низкие цены можно уже забыть, зато вы точно будете знать, через какой период времени получите свое жилье.

Уже давно было обещано, что ипотечная ставка снизится, а данным видом кредитования сможет воспользоваться большее количество людей. Но, многие эксперты уверены, что это произойдет далеко не скоро.

Основной характеристикой покупателя жилья экономного класса, несомненно, является его финансовое положение. По некоторым данным , от 45% до 80% людей в России, которые хотят купить недорогое жилье, обрекают себя на ипотечную «кабалу», так как он ложится на их плечи тяжелым бременем, существенно ухудшая уровень их жизни.

Физиологические риски при покупке новостройки

Риск возможного разрушения новостройки, как следствие использования некачественных материалов

Некоторые застройщики и сегодня, к сожалению, ухитряются строить дома без соответствующего разрешения или же, нарушая проектную документацию. Такое халатное отношение может поставить под угрозу жизнь и здоровье собственников приобретаемых квартир: конструкция такого здания может оказаться недостаточно надежной, а материалы стен, полов и потолков — вредными для организма.

Риск получить серьезные проблемы со здоровьем из-за низкого качества стройматериалов в новостройке

Приведем такой пример. Несколько лет назад журналистка одного из телеканалов взяла пробы бетона из разных новостроек: от самых дешевых категорий до самых дорогих и элитных. Оказалось, что в одной из современных дешевых серий новостроек содержание фенола в бетоне превышает норму в 24,4 раза, а в одной из дорогих — в 11 раз!.

[3]

В соответствии с нормами по ГОСТ, бетон должен сохнуть и затвердевать 28 календарных дней. Но зачастую в процессе возведения дома строители добавляют массу опасных для жизни и вредных добавок для того, чтобы ускорить время его высыхания.

[1]

Уже через час или два бетон с такими добавками затвердевает! Запомните, чем быстрее возводится дом, тем он опаснее может оказаться впоследствии.

Пожарная безопасность

Пожарная безопасность при постройке домов должна соблюдаться относительно требований соответствующих положений СНиП и «Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ».

К сожалению, не все застройщики следуют этим правилам неукоснительно. В некоторых новых и не очень новых многоквартирных домах проверку сотрудников МЧС ждут со страхом. После нее ТСЖ может заплатить крупный штраф из-за того, что отсутствует автоматическая пожарная сигнализация, к примеру или не выполняются другие обязательные требования. Ведь расходы на монтаж систем могут составлять около полумиллиона рублей.

Безопасность других инженерных систем

Обратите внимание, что в новом доме должно присутствовать теплоснабжение, канализация, водопровод, бесперебойное электроснабжение. Будьте готовы к тому, что покупая жилье в новостройке, вам придется столкнуться с незаконченными работами по пусконаладке всех инженерных систем дома. Особенно это грозит тем, кто получил ключи от заветной квартиры в летний период.

  • Первая подача тепла в систему почти всегда достаточно болезненна.
  • Лифтовое оборудование тоже любит «обкататься».
  • Немного лучше с системами вентиляции и водоснабжения. Но проблем поначалу тоже немало.

Учитывая все опасности и риски при покупке квартиры в новостройке сделайте правильные выводы и решайте, покупка какого жилья будет наиболее целесообразней и выгодней именно для Вас. Не забывайте, что при всех сложностях, Вы, приобретая все же новое жилье, становитесь собственником более ликвидного актива, чем в случае со вторичным.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Покупка новой квартиры: выбор, необходимые документы, риски

Опубликовал: admin в Ваш юрист 22.09.2017 0 36 Просмотров

Покупка жилья – радостное и непростое решения для любой семьи. Но при приобретении новой квартиры эмоции нужно отложить до новоселья, а внимание сконцентрировать на тонкостях сделки. Существует много нюансов во время выбора и приобретения жилья.

Читайте так же:  Дарственная на дом юридическое оформление подарка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно !

  • Особенности
  • Преимущества
  • Необходимые документы
  • Как не остаться обманутым
  • Налог

В худшем случае люди покупают квартиры, которые существуют только на бумаге, а проект новостройки заморожен на неопределённый срок.

Немного лучше, если вы переплатили 20-30 процентов от указанной стоимость, а в идеале вы получите то, что действительно стоит своих денег. О всех тонкостях будущего приобретения, поговорим с вами в этой статье.

Особенности

Данный факт гарантирует спокойную жизнь, без внезапно объявившихся претендентов на Ваши родные квадратные метры.

Зачастую жилплощадь начинают продавать, когда строительные работы еще находятся на этапе планирования.

Одной из особенностей покупки новой квартиры является то, что наиболее выгодную инвестицию в недвижимость можно сделать в период заложения фундамента, так как застройщику выгодно привлечения финансовых вливаний, которые можно использовать в процессе работы.

После же сдачи дома в эксплуатацию, цены на жилье могут подняться на 25%. Но такой вариант – наиболее рискованный, потому что Вы сможете увидеть свою будущую квартиру лишь на чертежах застройщика и еще нескоро отпразднуете новоселье.

Кроме ряда отличий в оформление документов, которые мы рассмотрим подробнее дальше, Вам следует обратить внимание еще на некоторые немаловажные факторы.

Месторасположение новостройки

Оцените престижность района, наличие удобной транспортной развязки, магазинов, аптек, поликлиники, детских учебных заведений, освещенность улиц, насколько безопасна дорога к школе, есть ли парки и места отдыха.

Экологическая безопасность

Выясните, какие именно материалы используются при строительстве и не принесут ли они вреда здоровью. Также немаловажно узнать, безопасен ли район с точки зрения экологии, в котором Вы собираетесь поселиться (нежелательно наличие в округе промышленных зон и крупных магистралей).

Особенности конструкции дома

Применение при строительстве жилого помещения современных технологий и качественных материалов, утепление стен, установленная автономная система отопления и подачи горячей воды, возможность сделать перепланировку в квартире, охраняемая стоянка и прилегающая к новостройке территория.

Преимущества

Достоинств покупки жилья в новостройке очень много, поэтому мы отметим только самые существенные.

Экономия

Кроме того, что за жилплощадь в строящемся доме Вы изначально заплатите меньше, не придется тратиться и на смену счетчиков на воду, газ, электроэнергию и тепла. Также можно сэкономить на ремонтных работах: в новой квартире легче сделать перепланировку и воплотить любую дизайнерскую идею.

Но будьте готовы к тому, что в приобретенном жилье могут оказаться голые стены, а из сантехники − только самая необходимая (ванна, унитаз и раковина в кухонном блоке). Хотя есть и варианты «заходи и живи». Нюансы нужно выяснять у застройщика.

Защищенность

Также Вы защищены государством от двойной продажи квартиры: покупая жилплощадь в новостройке, Вы делаете инвестиции в строительство дома.

При таких финансовых вложениях составляется договор долевого участия, который фиксируется в региональном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Тем не менее, не теряйте бдительности, мошенничество в этой сфере очень распространено.

Безопасность

Новостройки проверяются на соответствие всем техническим требованиям перед сдачей в эксплуатацию.

Они оснащены пожарной сигнализацией, и аварийными датчиками, на случай утечки газа.

Дома, в которых что-то не соблюдено, просто не проходят тестирования.

Широкий выбор

Покупатель новой квартиры, при желании, может выбрать аналогичный вариант в понравившемся доме, но на другом этаже или с окнами на солнечную сторону.

Необходимые документы

Для того чтобы обезопасить покупку, перед заключением договора с застройщиком о купле жилья, следует оформить ряд документов:

  1. Инвестиционный контракт – это основной документ, который распределяет жилплощадь между застройщиком и городской администрацией РФ.
  2. Подтверждение перехода права собственности на квартиру, который происходит в счет инвестиций вкладчика в строительство. Таких документов может быть несколько, по ним впоследствии отслеживаются этапы сделки.

Далее выясните, как будет осуществляться оплата, и какими документами, Вы сможете подтверждать факт внесения необходимой суммы.

Существует два вида договоров, которые заключаются при покупке новой квартиры: договор долевого участия в строительстве и предварительный с вексельной системой оплаты.

Если первый из них, определен законом № 214 РФ от 30.12.2004, и гарантирует выполнение застройщиком своих обязательств или выплату штрафа, второй вид договора таит немало рисков для покупателей.

В договоре об оформление жилья в новостройке обязательно должны быть указаны адрес и стоимость квартиры, точные ее характеристики, а также сроки сдачи дома в эксплуатацию, как и при каких обстоятельствах, Вы сможете вернуть деньги. Если что-то из вышеперечисленного отсутствует, можете смело уходить.

Все этапы сделки должны проходить в сопровождении Вашего юриста, не проводите даже предварительные переговоры без консультанта. Не бойтесь задавать вопросы, подписывайте документы, только если четко понимаете каждый пункт, это поможет избежать нежелательных последствий.

Как не остаться обманутым

В сфере недвижимости промышляют множество мошенников, и чтобы не попасться на их крючок, соберите и проанализируйте всю необходимую информацию.

Обратите внимание на стоимость жилья.

Если за квадратный метр просят сумму ниже средней, стоит разобраться, в чем подвох.

Выясните, есть ли у данной строительной фирмы офис (желательно в Вашем населенном пункте), номер городского телефона. Стоит тщательно изучить и сайт застройщика: ознакомьтесь с данными о застройщике, разработчике проекта и генподрядчике.

На странице приличной фирмы Вы должны найти ссылки на другие проекты, сканы основной документации, обновляемые фотографии строительства, описание того, как можно вложить инвестиции и бланк договора.

История фирмы-застройщика тоже информация первостепенной важности (ищите организацию, которая существует не менее 5 лет). Найдите в интернете отзывы о застройщике, пообщайтесь с жильцами уже «готовых» новостроек, узнайте, довольны ли они своими квартирами.

Читайте так же:  Договор дарения на квартиру (образцы документов)

Проверьте все документы компании застройщика перед подписанием договора, а именно:

  • инвестиционный контракт;
  • разрешение на строительные работы;
  • постановление органов власти;
  • государственная регистрация права собственности;
  • протокол предварительного распределения жилплощади.

Основной документ, который Вам должен предоставить застройщик − свидетельство права собственности.

Также не поленитесь, время от времени лично проверить, как идет строительство.

При покупке жилья не нужно уплачивать налоги, даже наоборот, государство возвращает покупателю часть суммы, а именно 260 000 рублей, в виде налогового вычета.

Воспользоваться данной выплатой можно только раз в жизни. Налоговый вычет выплачивается по частям, следующим образом: с официальной зарплаты гражданина перестает сниматься подоходный налог, на срок пока Вам «не вернутся» 260 тысяч.

Другой вариант актуален, если перед покупкой, Вы в течение 12 месяцев продали старое жилье. Тогда Вам «перекрывается» налог, уплаченный при продаже недвижимости. Право на налоговый вычет имеют и люди взявшие жилье в кредит.

Проявляйте бдительность и Вам обязательно повезет. При покупке нового жилья нужно всего лишь соблюдать все рекомендации, описанные выше. Приятно, когда после передачи денег, вы являетесь единственным обладателем квартиры и имеете все права на распоряжение.

Требуйте от продавца максимальный пакет документов и не ведитесь на слишком заниженные цены. Если же вы пользуетесь услугами риелтора убедитесь о наличии офиса в вашем городе и обязательно проверьте номер стационарного телефона. Удачных приобретений и помните: скупой платит дважды!

Покупка новостройки – как принять правильное решение

Покупка квартиры в новостройке – особое событие в жизни каждого. Преимущества квартир первичного рынка очевидны – современные планировки, большие подъезды, хорошие лифты, охраняемая территория, собственная парковка. Однако, очевидно, что покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается повышенными рисками. Чтобы предусмотреть возможные сложности и не стать жертвой недобросовестных компаний, попробуем разработать схему принятия решения.

Независимо от цены новостройки, необходимо ответственно подходить к выбору объекта недвижимости. Учитывая покупку на стадии строительства, будущий покупатель обладает достаточным количеством времени, чтобы оценить ситуацию на рынке, полностью проверить застройщика и объект строительства, и только потом сделать единственно правильный выбор и купить квартиру в новостройке, соответствующую всем необходимым критериям.

Сегодня распространенность обмана дольщиков достигла такого уровня, что постоянные митинги и перекрывания дорожного движения заставляют решать проблему на уровне первых лиц государства.

ФЗ-№214, принятый в 2004 году, значительно увеличил гарантии покупателей, но все равно недобросовестные строительные компании находят все новые способы обмана. Чтобы уберечься от возможных недобросовестных застройщиков и не пополнить ряды обманутых дольщиков, важно соблюдать все меры предосторожности и собрать максимум информации о застройщике и объекте.

Обзор основных участников

Разберемся в основных участниках рынка (они сортированы по порядку их возникновения в цикле подготовки и осуществления строительства):

Застройщик – компания, которая ведет строительство, она же может являться и Инвестором, и Заказчиком. Понятие «Застройщик» определяется положениями ФЗ-190 (п.16 статьи 1) и ФЗ-214 (п 1 ст 2), которые описывают в нашем случае застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения, а также обеспечивающее выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства. Таким образом застройщик — ключевая фигура в строительстве с точки зрения упомянутых законов и Градостроительного кодекса РФ.

Администрация – орган исполнительной власти или местного самоуправления, который за выделение земельного участка получает построенный дом (его часть или иной интерес согласно контракту) в собственность города или области. Администрация выступает в интересах граждан, осуществляя собственную программу градостроительства и развития инфраструктуры.

Инвестор – сторона, осуществляющая капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств (ч 2 ст 4 ФЗ-39).Инвесторами могут быть физические и юридические лица, их объединения, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты. Строго говоря, застройщик всегда несет в себе элементы инвестора. Но часто инвестор сосуществует помимо застройщика, но в одной с ним связке. Если застройщиком выступает администрация города, то с инвестором может заключаться инвестиционный контракт, в котором прописано, что инвестор обязуется построить дом за счет собственных или заемных средств, а город или область обязуются предоставить земельный участок. То есть инвестор, если он не застройщик, может не являться владельцем строительства, а действовать только с целью получения прибыли.

Заказчик – сторона, уполномоченная застройщиком или инвестором, которая или от имени которой передается заказ на строительство подрядчику. Заказчик может быть самостоятельной фигурой или может являться самим застройщиком или инвестором. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Подрядчик – сторона, выполняющая работы по договору подряда, заключенному с заказчиком (ч 4 ст 4 ФЗ-39). Подрядчиков может быть любое число, кроме того они имеют, как правило, право привлекать третьих лиц по договорам субподряда — субподрядчиков. Подрядчики и субподрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Продавцы – либо специально созданный отдел продаж в компании застройщика, либо привлеченное агентство недвижимости. Агентство недвижимости работает за комиссию, которую оплачивает застройщик. При покупке в отделе продаж договор заключается с застройщиком. При покупке в агентстве недвижимости, договор заключается с агентством, что хуже для покупателя, так как агентство не несет ответственности за действия застройщика.

Дольщики – частные инвесторы, которые инвестируют свои денежные средства в строительство дома, за это они получают одну из квартир, которая в инвестиционном контракте не закреплена за Администрацией.

Кто продает?

Прежде чем купить квартиру в новостройке, узнайте, работает ли застройщик по ФЗ-№214. В данном случае договор долевого участия будет зарегистрирован в регистрационной службе, что исключает двойную продажу одной квартиры. Далее посмотрите, есть ли у компании завершенные проекты, почитайте форумы жильцов в построенных домах, так Вы узнаете, что Вас ожидает в будущем с данным застройщиком. Выясните, предоставляет ли ипотеку какой-либо крупный государственный банк, например Сбербанк. Ипотека Сбербанка отчасти является гарантией того, что у застройщика все в порядке с документами. Прежде чем согласовать объект новостройки, государственные банки досконально изучают документацию и возможные риски.

Читайте так же:  Покупка приватизированной квартиры преимущества, риски и список необходимых документов

Если договор заключается не с застройщиком, а с третьим лицом, например с агентством недвижимости, то риски существенно возрастают. Необходимо прочитать полностью весь договор между застройщиком и продавцом, желательно с юристом. Копии таких документов обычно на руки не дают, но в офисе продавца в присутствии сотрудника Вам это позволят сделать. Сделать это необходимо. Важно обратить внимание на сроки договора и сроки доверенностей, а также на все приложения, где будет перечень всех квартир, которое продавец имеет право реализовывать. Важно, чтобы Ваша будущая квартира в новостройке была в этом перечне.

Схемы продажи квартиры

Единственная схема, защищающая интересы покупателя, — заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной регистрации. Выбирайте застройщика, который работает по ФЗ-№ 214. Именно данный закон предоставляет покупателю максимум гарантий, что на сегодняшний день у застройщика все в порядке с документами, хотя закон, конечно, не гарантирует получения покупателем свидетельства о собственности — ведь дом еще нужно достроить.

Заключение иных форм договоров, которые осуществляются в обход закона — предварительного договора купли-продажи, оплата векселями, вступление в жилищно-строительный кооператив, покупка заложенной квартиры – все эти схемы содержат огромный риск для покупателя. Не стоит соглашаться на такие схемы, даже если ее предлагает очень крупный застройщик с рекламой на каждом углу.

Оценка рисков

К возможным рискам относят задержку сроков, неплатежеспособность, административные преграды, судебные разбирательства и другие.

Всем известна прописная истина – чем ниже стадия строительства объекта, тем дешевле цены новостройки, чем выше готовность объекта, тем квартиры дороже. При этом с рисками ситуация обстоит ровно наоборот – чем ниже стадия готовности дома, тем выше риски, чем выше стадия готовности, тем ниже риски.

В Москве есть объекты, которые построены 3-5 лет назад, но до сих пор не введены в эксплуатацию и не заселены, и все мы знаем случаи покупки квартиры в новостройке на стадии котлована по очень привлекательной цене и дальнейшее успешное заселение в готовый дом. Как понять в какой объект можно входить, и на какой стадии строительства? Рискнуть? Если не уделить анализу застройщика должного внимания, можно остаться без денег и без квартиры. Чтобы полностью минимизировать все возможные риски, необходимо проверить продавца и/или застройщика, и после прохождения юридической экспертизы переходить к оценке самого объекта недвижимости.

Первое и самое главное при покупке квартиры в новостройке – надежность застройщика и продавца. Планировка, этаж, детский сад, школа во дворе, парковочное место, шикарный офис компании, лимузин в подарок – все второстепенно и не будет иметь никакого смысла, если Вы выберете ненадежного застройщика. Только так Вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке по окончанию строительства.

Стоит отметить, что в российских реалиях не бывает идеальных застройщиков, абсолютно все объекты строительства имеют задержки по срокам сдачи, это обусловлено спецификой рынка, его капитало- и материалоемкостью строительства. Будьте готовы к задержкам на 3-5 месяцев даже с самыми надежными застройщиками. Главное, чтобы эти месяцы не перешли в годы ожидания.

Проверка юридического лица

Перед принятием решения необходимо попросить копию правоустанавливающих документов продавца, хотя бы ИНН и ОГРН (свидетельство о государственной регистрации юридического лица) и запросить в налоговом органе информацию о компании, указав ее ИНН и ОГРН. В Москве данную информацию предоставляет 46 налоговая, регистрирующая юридические лица. В полученной выписке из ЕГРЮЛ (выписка из единого государственного реестра юридических лиц) будут отражаться основные данные о компании – дата основания, виды деятельности, размер уставного капитала, сведения о владельцах компании и другие. Если компания работает недавно, если уставный капитал незначительный, если разрешенные виды деятельности не соответствуют сделке – все эти факторы должны насторожить. От покупки квартиры у такого продавца лучше отказаться.

Проверка документации объекта

В офисе продавца или застройщика необходимо запросить следующие документы:

  • Документы на земельный участок – или свидетельство о собственности, или договор аренды. В первом обратите внимание на назначение земельного участка. В последнем обратите внимание на назначение, сроки аренды и на условия расторжения договора. В назначении земельного участка должно быть четко прописано, что на нем можно строить. На землях под дачное строительство ни при каких обстоятельствах нельзя строить многоэтажный дом.
  • Разрешение на строительство. В существующих реалиях разрешение на строительство часто получается, когда стройка идет полным ходом, а то и почти завершена. Это один из главных рисков при вхождении в проект на стадии котлована. Ни один застройщик не может на 100% гарантировать, что он получит разрешение на строительство. В противном случае, он бы его уже получил.
  • Инвестиционный контракт. Важно обратить внимание на срок действия договора, распределение квартир между сторонами договора. В распределении квартир важно отметить, что Ваша квартира достается именно застройщику, а не администрации.

Если дом уже построен, то к этим документам еще добавляется акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации. Только после получения этих документов начинается процесс оформления квартир в собственность.

Осмотр объекта строительства

Осмотр — наиболее простой, понятый покупателю этап принятия решения. Именно этап, не более. Однако, как правило, именно осмотр новостройки и определяет конечный выбор. Если новостройка понравилась — возникло желание жить именно в ней — то все предыдущие и последующие этапы отбора психологически подминаются под эту идею. А между тем осмотр объекта надо делать на холодную голову, взвешивая все факты за и против.

Читайте так же:  Претензии по защите прав потребителей правила составления и образцы

Основные проблемы при покупке новостройки

К наиболее распространенным рискам при покупке квартиры в новостройке относятся:

Существуют и другие, менее распространенные проблемы, такие как доплата за лишние метры, отсутствие заявленной инфраструктуры, затягивание оформления квартиры в собственность, навязывание управляющей компании и другие. Во всех этих случаях лучше обращаться к квалифицированному юристу.

Перед принятием окончательного решения

Может показаться, что после такого анализа не останется никаких вариантов для покупки квартиры в новостройке. Отчасти это так. Придется выбирать новостройку из того немногого, что останется после рассмотрения всех вариантов. Вот такой выбор без выбора. Огромный спрос и малое количество качественных предложений позволяет продавать квартиры по цене дома на берегу Средиземного моря.

Однако если выбор сделан, необходимо привлечь юриста для прочтения договора. Если Вы не имеете юридического образования, лучше не заниматься изучением договора самостоятельно. Для прочтения договора обращайтесь к юристу, а не к знакомому риелтору, потому что чаще всего риелторы смотрят на общую схему сделки, а на некоторые важные пункты закрывают глаза, списывая их на российские реалии. Именно в этих реалиях и заключается Ваше будущее благополучие. Не обращайтесь к юристам в агентство недвижимости, по той же причине, что и к риелторам, плюс вам навяжут массу дополнительных ненужных услуг. Прочтение договора юристом не очень высокой квалификации будет стоить менее 0,001 % от стоимости квартиры, но даже это сохранит Ваши деньги и Ваше спокойствие. Помните, что любая компания готова вносить правки в договор, делая это крайне неохотно, но все-таки делая. В договоре важно отразить сроки завершения строительства, указать, что квартира не заложена банку по кредиту, прописать условия перевода застройщиком своих обязанностей третьему лицу.

Хорошая информированность о застройщике, объекте строительства и возможных рисках – залог удачного выбора квартиры в новостройке. Подходите к выбору квартиры расчетливо, с холодной головой, не совершайте импульсивных покупок, не гонитесь за выгодными акциями, которые вот-вот кончатся. Только в этом случае Вас ожидает благополучный переезд в новую квартиру.

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
  • Как избежать мошенничества при продаже квартиры через ипотеку
  • Какие махинации с жильем проводятся в Москве

При покупке квартиры многие покупатели совершают массу ошибок, как юридических, так и финансовых. Купить квартиру не сложно, но нужно делать все обдуманно, чтобы потом не пожалеть. Чтобы избежать рисков, можно обратиться в посредническое агентство, риэлтеры в котором обеспечат сопровождение сделки. Но этот вариант очень дорогостоящий, а потому многие люди решаются на приобретение квартиры самостоятельно.

Рисков на вторичном рынке недвижимости очень много и на нем промышляет очень много мошенников. Если вы присмотрите квартиру, то первым делом следует внимательно познакомиться с паспортом владельца, а также с правом собственности на квартиру. Следует убедиться в подлинности этих документов, так как очень часто на вторичном рынке продают квартиры по поддельным документам и причем нескольким покупателям за один день. Чтобы этого не случилось, обязательно убедитесь, что перед вами действительно настоящий владелец продаваемой квартиры. Для этого можно поговорить с соседями, которые расскажут вам, чья это квартира.

Специалисты не советуют приобретать квартиру, которая была лишь совсем недавно получена по наследству. В этом случае очень велик риск, что объявятся и другие претенденты на уже ваше жилье и будут доказывать свои права в суде. Чтобы этого не случилось, лучше откажитесь от покупки недавно унаследованной квартиры.

Сделки с недвижимостью, особенно вторичной, по праву считаются самыми рискованными из тех, которые чаще всего заключают наши сограждане. Так, например, тщательной проверки и времени требует покупка квартиры, права собственности на которую принадлежат несовершеннолетнему. В этом случае вам придется долго ждать разрешения попечительского совета на продажу такой квартиры. Если ребенок владеет только долей или просто прописан в квартире, то тоже необходима справка о разрешении продажи такой квартиры.

[2]

Очень часто жилье продают недееспособные люди, а их опекуны позже начинают судебные тяжбы, доказывая, что квартира была продана незаконно. Если у вас возникнут какие-либо сомнения в дееспособности продавца, обязательно попросите справки из соответствующих диспансеров. Это вы можете сделать и без каких-либо подозрений, чтобы подстраховаться.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Нередки случаи продажи жилья на вторичном рынке по доверенности. Опытные риэлтеры считают, что покупать квартиру по доверенности очень рискованно, ведь доверенность можно получить силой или обманом, а позже обманутый бывший владелец жилья начинает доказывать свои права в суде и сделки, как правило, аннулируют. Но если вам очень понравилась квартира, то обязательно устройте личную встречу с владельцем жилья и выясните мотивы выдачи документа.

На вторичном рынке недвижимости очень много мошенников, а сделки полны подводных камней и неприятных сюрпризов. Чтобы не попасть впросак, при малейших сомнениях обращайтесь за консультацией к опытному юристу, которая будет стоить намного дешевле денег, потерянных на неудачной сделке. Выгодной вам сделки!

Источники


  1. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.

  2. Под редакцией Аванесова Г. А. Криминология; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 576 c.

  3. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
  4. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
Покупка новой квартиры выбор, необходимые документы, риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here