Оценка коммерческой и промышленной недвижимости правила, способы, особенности

Полезная информация в статье: "Оценка коммерческой и промышленной недвижимости правила, способы, особенности" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

ОЦЕНКА БИЗНЕСА 1.docx

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения не институциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макро рыночный) механизм, включающий в себя:

а) систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии

б) специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

в) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

г) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

д) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

е) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

[3]

ж) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя: а) эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

б) стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

в) единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

г) законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

д) нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

е) банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

3 Основные понятия рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

а) экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

б) социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

в) природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

г) административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

д) окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

е) национальные и культурные условия, традиции населения.

ж) политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

а) ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

б) продуктивностью земли;

в) ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух

элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

а) за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

б) за счет изменения типа использования;

в) за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

4 Сегментация рынка недвижимости.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами.

Выделим основные институты рынка недвижимости:

1) органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

2) институт независимой оценки недвижимости;

4) банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

5) институт управляющих недвижимостью;

6) институт риэлторов;

7) государственный и частный нотариат;

8) строительные организации;

9) арендаторы недвижимости;

10) продавцы недвижимости;

11) саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

б) рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

в) строительный рынок;

г) рынок таймеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

1) рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

2) рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

3) рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Читайте так же:  Отчуждение недвижимости условия, виды, особенности

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном

рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности

населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Итак, рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

а) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

б) значительно меньшее число сделок купли-продажи;

в) владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

г) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

д) рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

Читайте так же:  Знакомимся с жск что это такое как оно работает основные плюсы и минусы

Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

Виды стоимости в оценочной деятельности

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):

«. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

[1]

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если . не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Читайте так же:  Порядок проведения процедуры выписки людей из жилья или как выписать из квартиры прописанного челове

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Оценка коммерческой недвижимости: особенности, тонкости, подходы

Коммерческая недвижимость сегодня – это особый класс собственности, который призван приносить доход своему владельцу. Именно по этой причине оценка коммерческой недвижимости обладает своими особенностями – здесь применяются три разнообразные методики, сравнение результатов которых может служить индикатором правильности проведения оценочных действий:

  • Доходный подход;
  • Сравнительный подход;
  • Затратный подход.

Каждая из этих методик представляет собой уникальный комплекс операций по определению рыночной стоимости коммерческой недвижимости, поэтому указанные способы необходимо рассматривать по отдельности.

Оценка коммерческой недвижимости: доходный подход

Как уже отмечалось выше, главная отличительная черта коммерческой недвижимости – способность приносить прибыль. Именно на основе указанной особенности недвижимости строится доходный подход к оценке.

Проще говоря, оценщик анализирует объект коммерческой недвижимости на предмет извлечения возможных доходов, ключевым среди которых является арендная плата. При этом величина таких платежей рассчитывается именно на момент оценки методом дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость. В указанном процессе принимает участие дисконтная ставка — усредненная норма прибыльности инвестиций в аналогичные объекты коммерческой недвижимости.

Оценка недвижимости: сравнительный подход

Второй способ узнать рыночную стоимость коммерческой недвижимости – использовать сравнительный подход, основой которого является принцип замещения. Проще говоря, в результате сравнения условий продаж аналогичных объектов на рынке, происходит формирование ориентира, который затем корректируется с учетом индивидуальных особенностей, преимуществ и недостатков оцениваемого объекта. Основной критерий – определить тот порог, который является для покупателя ключевым: если на рынке представлен аналогичное предложение, вряд ли потребитель обратит внимание на ваш объект, если цена на него выше.

Оценка коммерческой недвижимости: затратный подход

И, наконец, третья методика, которая актуальна для проведения оценки коммерческой недвижимости – затратный подход. Принцип строится на понимании, что покупатель не заплатит за Вашу собственность сумму, которая превысит расходы на строительство нового объекта с аналогичными параметрами. Именно по этой причине данная методика чаще всего применяется для оценки отдельно стоящих сооружений, а ее актуальность выше в условиях неразвитых рынков коммерческой недвижимости.

Необходимо отметить, что использование данных методик возможно как по отдельности, так и совместно. Во втором случае происходит сравнение результатов: совпадение полученных значений свидетельствует о том, что оценка коммерческой недвижимости была произведена корректно.

610004, Россия, Кировская обл., г. Киров, ул. Профсоюзная, 1, оф. 1106, БЦ «Кристалл»

Заказать оценку

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

  • О компании
  • Недвижимость
  • Промышленная и склады

Промышленная и склады

Оценка коммерческой и промышленной недвижимости

Развитие бизнес процессов в нашей стране обусловил необходимость проведения качественной оценки коммерческой недвижимости. В этот сегмент оценочной деятельности включается оценка промышленной недвижимости, оценка доходной недвижимости любого вида, оценка складской недвижимости, рыночная оценка торговой недвижимости
Потребность в оценке коммерческой недвижимости возникает в различных ситуациях. Так, например, в тех случаях, когда собственником нежилого объекта недвижимости являются муниципальные власти или государственные, оценка объектов коммерческой недвижимости производится для достижения следующих целей:

  • решение вопросов по приватизационным процессам требует оценки промышленной недвижимости;
  • переуступка обязательств долговых;
  • отчуждение (например, продажа) недвижимости;
  • использование коммерческой недвижимости как залога;
  • передача недвижимости в аренду или в доверительное управление;
  • процессы национализации объектов нежилой недвижимости;
  • определение достоверной стоимости объектов;
  • передача объектов в фонд юридического лица либо в уставной капитал.

Оценка объектов коммерческой недвижимости, например, оценка складов, требуется физическому лицу – собственнику когда:

  • недвижимость планируется вносить в качестве залога;
  • необходимо выполнить решение суда или решить наследственные вопросы;
  • планируется страхование объектов недвижимости;
  • недвижимость планируется сдать в аренду;
  • при внесении её в уставной капитал;
  • заключается договор о купле-продаже недвижимого объекта;
  • есть потребность удостовериться в правильности выплаты налогов;
  • службы государства планируют осуществить изъятие или выкуп у физического лица недвижимости;
  • оформляются брачные контракты;
  • оформляется договор ипотеки.

Особенности оценки коммерческой и промышленной недвижимости

При проведении оценки недвижимости промышленного назначения оценщик принимает во внимание целый ряд факторов, имеющих значение для определения достоверной цены на оценочный объект. Так, например, промышленная недвижимость будет иметь большую стоимость, если на производственном объекте имеются удобные подъездные пути (железнодорожные или автомобильные). Кроме того, стоимость объекта будет повышаться и в тех ситуациях, когда оцениваемое производственное здание полностью оснащено канализационными системами, электрическими, водными и так далее.
Отметим отдельно, что при оценке коммерческой промышленной недвижимости предусматривается необходимость учета её соответствия имеющимся требованиям, выдвигаемым пожарной охраной, СЭС и прочим надзирающим организациям.
При проведении оценки коммерческой промышленной недвижимости оценщик применяет все оценочные методы, используемые в наши дни, что гарантирует получение реального результата.

Оценка складов.

Для эффективной оценки недвижимости предприятия и оценки коммерческой недвижимости любого иного вида необходимо предоставить оценщику ряд документов:

  • свидетельство о праве на недвижимость;
  • данные о долгосрочной аренде, ипотеке, залоге, если они имеют место быть;
  • реквизиты юрлиц или паспортные сведения заказчика – физического лица;
  • оформление, имевших место на объекте перепланировок;
  • данные о стоимости недвижимого объекта по балансовым документам;
  • план участка земли (кадастровый);
  • паспорт строения от бюро технической инвентаризации.

Возможно, что оценка доходной недвижимости потребует и иных документов, о чем вам дополнительно подскажет оценщик.

Оценка коммерческой недвижимости – основные особенности и нюансы

К коммерческой относится недвижимость, которая может приносить определенный доход в процессе использования. Перечислим несколько вариантов:

  1. Торговые помещения.
  2. Различные площадки, которые могут использоваться компаниями.
  3. Офисные помещения.
  4. Выделенные зоны в зданиях и отдельно стоящие сооружения.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости является более сложным процессом. Кроме основных параметров и текущих предложений на рынке, необходимо учесть еще и уровень дохода, который способен приносить этот объект. Поэтому всегда следует обращаться к профессионалам.

Для чего необходимо заказать независимую оценку недвижимости?

Для коммерческих объектов эта процедура потребуется с несколькими целями:

  1. Определение стоимости при продаже.
  2. Установление оптимальной арендной платы в случае передачи в пользование сторонней организации.
  3. Страхование имущества. От стоимости зависит не только сумма страховки, но и сбор за получение полиса.
  4. Внесение объекта в уставной капитал. Чтобы выполнить эту процедуру, необходимо знать его цену.
  5. Определение стоимости потребуется и для последующей оплаты земельного налога, или налога на владение недвижимостью.
Читайте так же:  Возможна ли переделка гаража в жилое помещение, а также, можно ли жить в гараже по закону

Как проводится оценка и какие методы используются во время процедуры?

Всего существует три метода оценки:

  1. Сравнительный – подбор других предложений на рынке и определение стоимости объекта на их основе.
  2. Затратный – учет расходов на восстановление и ремонт.
  3. Доходный – на основе возможных доходов от владения имуществом.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости часто осуществляется с применением доходного подхода. Какие параметры учитываются во время этой процедуры?

  1. Тип объекта.
  2. Его площадь.
  3. Расположение в городе.
  4. Насколько удачно находится объект с учетом его предполагаемого использования.
  5. Какие доходы в перспективе может получать владелец.

Все эти факторы сказываются на конечной стоимости. Специалисты стараются оценить как можно больше показателей, чтобы получить объективный результат. Доходный подход для коммерческих объектов является наиболее подходящим, ведь они должны использоваться для целей ведения бизнеса и приносить пользу.

Оценка офисов, торговых площадей и другой коммерческой недвижимости от 5 000 руб Заказать

Почему наши клиенты выбирают нас?

При выборе компании обратите внимание на наличие документов, которые позволяют сотрудникам заниматься оценкой. Тогда вы можете быть уверены, что получите достоверные данные, которыми можно пользоваться.

Специалисты должны иметь большой опыт в этой сфере. От квалификации сотрудников зависит, будет ли правильно выполнена процедура и не возникнет ли проблем в дальнейшем.

Сотрудники обязаны выполнять экспертизу в независимом формате и придерживаться ряда принципов. Они должны учитывать только реально имеющиеся данные, не допускается искажения в интересах одной из сторон.

Межрегиональный центр экспертизы и оценки имеет все необходимые документы для осуществления экспертно-оценочной деятельности как в независимом, так и в судебном порядке.

Как проходит стандартная процедура оценки коммерческой недвижимости?

  1. Вы подбираете обращаетесь в наш центр по телефону: +7 (495) 771-58-31, либо отправляете нам запрос на электронную почту, также вы можете лично приехать к нам в офис..
  2. При встрече сотрудники уточнят нюансы и попросят предоставить пакет документов.
  3. Они соберут полный комплекс информации об объекте.
  4. На основе данных проведут оценку.
  5. Выявят конечные результаты.
  6. Составляется официальное заключение. Существует форма, которая должна быть выдержана сотрудниками. Они вносят всю имеющуюся информацию и указывают выявленную стоимость коммерческой недвижимости.

От чего зависит стоимость услуг? Она определяется объемом недвижимости и сложностью ее оценки, для каждого объекта стоимость индивидуальна, обговаривается заранее.

Если вам необходимо заказать независимую оценку недвижимости, то стоит обратиться в нашу компанию. У нас работают лучшие специалисты и предлагаются привлекательные условия для клиентов. Вы останетесь довольны сотрудничеством.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va — сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Читайте так же:  Можно ли устроить ребенка в учебное заведение при отсутствии регистрации и как попасть в школу не по

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Цены открытого рынка (сравнительный подход).

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

[2]

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Итоговая стоимость.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

Источники


  1. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.

  2. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.

  3. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
  4. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
Оценка коммерческой и промышленной недвижимости правила, способы, особенности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here