Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

Полезная информация в статье: "Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Порядок проведения оценки

Процедура проведения оценки во многих случаях типовая и выполняется в определенной последовательности. В ходе предварительных переговоров между представителем оценочной компании и Заказчиком определяются:

  • объект оценки;
  • цель оценки;
  • вид определяемой стоимости;
  • сроки выполнения работ;
  • наличие необходимой информации;
  • стоимость услуг.

По результатам предварительных переговоров заключается договор на оценку, в котором указываются стоимость, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения инструментальных исследований, а также технических или строительных экспертиз.

Проведение оценки включает следующие этапы:

  • Проведение интервью с Заказчиком.
  • Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.
  • Проведение сбора необходимой информации об объекте оценки.
  • Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком.
  • Выбор возможных подходов и методов оценки.
  • Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.
  • Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.
  • Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.
  • Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

После получения требуемых сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет об оценке, содержащий описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных исполнителей и опыте их профессиональной деятельности. В случае отсутствия разногласий между Заказчиком и Исполнителем подписывается Акт сдачи-приемки.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Результатом работы Оценщика является отчет об оценке. Отчет оформляется в соответствии с требованиями 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., статья 11 (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ) и Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденными Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г . №№254-256.

Требования к содержанию Отчета об оценке:

Независимо от вида объекта оценки Отчет об оценке должен содержать следующую информацию:

1) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

  • общая информация, идентифицирующая объект оценки;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
  • итоговая величина стоимости объекта оценки;

2) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

  • о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

  • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

4) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

6) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

  • количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
  • информация о текущем использовании объекта оценки;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

7) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

8) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

9) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Отчет об оценке всегда пронумерован, прошит постранично, подписан и скреплен печатью организации.

Основным направлением ООО «Городская Экспертиза» является оценка недвижимости (зданий, квартир, загородных домов). Также мы предоставляем такие услуги, как оценка ценных бумаг и оценка оборудования.

Как сделать оценку дома и земельного участка: 4 метода

Оценка недвижимости или земельного участка превращается в сложный процесс, если не доверить дело профессионалам. Ведь именно с качественной оценки эксперта и начинается любая продажа недвижимости. Судите сами. Вы можете поставить именно ту цену, которую захотите. Таун-хаус за городом можно продавать и за 20 миллионов долларов. Но когда Вы найдете покупателя в таком случае? Ответ «»Никогда»» Вам подходит? Цена не только должна быть продуманной, но и должна соответствовать рыночным тенденциям ценообразования. Умные миллионеры часто говорят, что настоящая цена вещи та, за которую Вы продадите ее уже сегодня. Поэтому продажа недвижимости часто превращается в сложную игру, которая не всегда заканчивается выигрышем для самого продавца.

Читайте так же:  Долевая собственность на дом суть режима и порядок оформления

Кто делает оценку дома и кому стоит ее доверять?

Оценку недвижимости могут провести независимые эксперты с агентства недвижимости или риэлторской фирмы. Оценку заказывают не только в случае продажи, но и тогда, когда речь идет о передаче недвижимого объекта или земли в залог или аренду. Оценить имущество нужно и при передаче его в управление третьему лицу или после вступления в наследство. Специалисты должны провести точную и эффективную экспертизу в каждом случае, чтобы установить адекватную цену с учетом рыночной стоимости и исследованием сегмента недвижимости в определенном регионе. Вам нужно морально подготовиться к тому, что все истории о продаже островов и апартаментов звездами — это заоблачная фантастика. После экспертной оценки Вы узнаете реальную цену своей недвижимости, которая будет далеко не такой, как Вы себе представляете. Ведь оценка недвижимости зависит от многих факторов, которые часто играют не в пользу продавца. После отчета специалистов Вы получите полную и исчерпывающую характеристику объекта и получите рекомендации по ценообразованию. Благодаря оценке экспертов Вы точно не получите меньше, чем должны.

Что именно влияет на цену недвижимости и на что обращают внимание специалисты?

Земля и недвижимость могут стоить больше, если вокруг развитая инфраструктура. Понятно, что дом в 10 километрах к городу и элитный дом в центре города посреди парков и торговых центров — разные вещи. Кроме того, очень важно наличие аптеки, учебных и медицинских учреждений. Кроме того, и транспортная доступность играет огромную роль в ценообразовании. Близость к крупным автомагистралям или дорогам, не говоря уже о наличии станций метро вблизи недвижимости, может стать решающим фактором для повышения цены. Возраст объекта недвижимости и наличие ремонта — еще несколько нюансов, которые стоит помнить. Важным фактором считают и экологическую обстановку, особенности рельефа и наличие парковых зон.

Кроме факторов, которые непосредственно влияют на цену недвижимости, можно выделить и ситуацию на рынке недвижимости. Существуют моменты на рынке, когда вообще невыгодно продавать квадратные метры недвижимости или гектары земли. И эксперты прекрасно понимают, когда наступают времена, когда не стоит продавать свою собственность. Соотношение спроса к предложению на рынке также решающее. Чем больше квартир продается в определенный момент — тем меньше их цена. И профессионалы, которые держат руку на пульсе сегмента, прекрасно понимают, когда наступают плохие времена для продавцов или арендодателей недвижимости.

Сколько стоит оценка дома?

Установить цену оценки дома сразу очень сложно. Есть много факторов, которые влияют на стоимость услуг специалистов. Услуги профи могут быть дороже, если размеры помещения будут большие, а местонахождение дарит слишком много осложнений. Иногда нужно рассмотреть много нюансов, чтобы установить справедливую цену, по которой Вы легко продадите объект. Кроме того, степень завершенности самого здания также требует внимания, если дом недостроен и Вы продаете недвижимость, которая требует не только ремонтных, но и продолжения строительных работ. Оценка недостроенного объекта будет дороже, чем экспертиза готовой недвижимости. Более того, отсутствие одного из документов на землю или дом может стать причиной подорожания услуги.

Какие документы нужны для оценки дома?

Для того, чтобы эксперты приступили к оценке недвижимости, нужно подготовить для них пакет документации. Среди документов не стоит забывать о свидетельстве о праве собственности, техпаспорте объекта, кадастровом паспорте недвижимости, документе о регистрации права собственности на определенный объект или землю, специальном справке о залоге (если он был) и паспорте гражданина РФ. На основе представленных документов составляют специальный договор, который требует независимой экспертной оценки недвижимости с требованием предоставления отчета в определенный период времени. Заказчик не будет ждать больше, чем нужно и подстраиваться под риэлторов, если у него на руках будет договор. Не забывайте об этом, когда решите заказать эти услуги у специалистов. Акт оценки со всеми подписями специалистов должен быть у Вас за короткий период времени.

[1]

Когда нужна оценка дома с земельным участком или загородного коттеджа?

В тех случаях, когда нужно оформлять залог или куплю-продажу. Профессиональная оценка земли или жилой недвижимости часто требуется в случаях раздела имущества между несколькими сторонами. Если же земля или недвижимость использовалась для уставного капитала компании, после ее краха все стороны хотят разделить участок между собой. А без оценки эксперта определить стоимость каждого гектара будет не так просто, как кажется. Рыночная цена не будет решающим фактором, но от нее будут отталкиваться специалисты. Наличие коммуникаций, транспортная доступность, качество местонахождения недвижимости или земли — стандартные нюансы для увеличения стоимости земли.

Какие основные формы оценки земли стоит выделить?

  • Нормативно-денежная оценка земли — отличный способ для того, чтобы быстро и точно определить размер земельного налога. Ее заказывают очень часто, чтобы не попасть на удочку бюрократии, которая всегда требует платить за то, что даже не стоит внимания. Юристы и риэлторы не позволят Вам платить больше. Оставьте это другим.
  • Экономическая экспертная оценка земли имеет только одну цель — получить максимальную информацию о земельном участке и перспективах, которые он может принести своему владельцу. Иногда в процессе сравнительного анализа профессионалы смогут показать несколько методов, которые помогут эффективно использовать землю. В частности, Вы получите информацию о том, стоит ли сдавать землю в аренду или же продать ее именно сейчас. Эксперты обязательно определят целевое использование земли и его преимущества в каждом случае.
  • Бонитировка почв — это проверка и оценка качества почвы по многим критериям и параметрам. Оценка почвы будет представлена ​​во внимание заказчика в виде выставленных баллов, что позволит видеть прозрачную картину качества земли. Земля сельскохозяйственного назначения практически во всех случаях требует такую ​​экспертизу, чтобы покупатель знал все плюсы и недостатки использования этой земли. Более того, можно сделать выводы относительно целевого назначения. Например, Вы покупаете землю для того, чтобы посадить сад, а оказалось, что на этой земле нет условий для роста деревьев и она больше подходит для того, чтобы посадить пшеницу. Только эксперты могут сказать Вам, для чего лучше использовать землю.
  • Оценка земли с недвижимостью, которую трудно проводить хотя бы потому, что специалистам придется проверять параметры как земли, так и нюансы для качественной оценки дома.

Почему стоит доверить оценку земли экспертам и в чем она поможет?

Кроме того, что Вы получите документальное подтверждение стоимости земли с печатью и подписями экспертов, которое необходимо в озвученных выше случаях, Вы получаете шанс узнать о перспективах своего участка или дома. Другими словами, Вы сделаете вывод о том, за сколько и когда нужно продавать или сдавать в аренду недвижимость. Клиент в любом случае сделает верный шаг примет решение, которое не позволит ему потерять тысячи долларов. Он всегда останется в максимальном выигрыше и реально оценит шансы на продажу.

Читайте так же:  О совместной собственности на квартиру без определения долей

Оценка дома без земли

Здравствуйте!
Поступил заказ на оценку дома, для целей вступления в наследство. Не знаю, почему нотариус запросил отчёт об оценке, а не довольствуется инвентаризационной стоимостью, но факт остаётся фактом. Переспросил у заказчика три раза: «Землю оценивать будем?». «Нет, — говорит ,- нотариус запросил только стоимость дома».
Оценка земли дополнительных денег стоит, навязывать лишние траты не стал. Документы на землю разглядывать не стал(молод, глуп — признаю).
А сейчас вот сижу и чешу репу: а можно ли оценить здание, без учёта стоимости земельного участка, ну хотя бы того, что под зданием(пятно застройки)? Ведь, даже для затратного подхода стоимость ЗУ нужно учесть, т.к. мы не сможем воспроизвести здание, не имея места воспроизводства.
С другой стороны, есть предположение, что права на ЗУ не оформлены, т.к. в выписке из похозяйственной книги, значится, что ЗУ находится в пользовании.

Кстати, правомерным ли будет отказ от сравнительного подхода, на том основании, что на рынке нет предложений домов без земельного участка?

Участок вам все равно придется оценивать, а потом отнимать его от единого объекта недвижимости, просчитанного сравнительным подходом.

Что-то я запутался, видимо спать пора. А зачем нам тогда в затратном ЗУ(весь прилегающий к дому)? Или мы учитываем только площадь под домом(пятно застройки)?

Оценивать зу ведь надо? Поэтому и оцениваем его в затратном подходе, т.к. это верно методологически. Но в согласовании зу участвовать не будет.

«Оценивать ЗУ ведь надо?»(с) Ну, изначально была постановка, что ЗУ не оцениваем. Только, если из-за того. что это верно методологически.

Тут опять же встаёт вопрос идентификации объекта оценки. Ведь если объект оценки «дом», то(если я правильно понял Ваши рекомендации) в затратнике мы оцениваем «дом» и «ЗУ», а в выводах, всё равно напишем. что стоимость объекта оценки(дома) полученная с помощью затратного подхода, такая-то. Вопрос. зачем огород городить(оценивать ЗУ) в затратном. если можно оценить только стены, а стоимость ЗУ, как не застроенного, рассчитать в сравнительном?

Другое дело. если объектом оценки, мы, как предложил Вячеслав Григорьев, обозначим «дом + ЗУ». тут согласен.

Не думаю, что вопрос достоин отдельной темы, поэтому задам здесь.

[2]

Как обозначить объект оценки и какую площадь проставить, если есть дом с пристроенным сараем(одна стена смежная) и неотапливаемым помещением(коридор)?

Свидетельства нет. Есть выписка из похозяйственной книги и технический план.

В тех.плане указано, что площадь жилого дома 47,5 кв.м.( отапливаемая площадь).

Состав объекта: жилой дом(27.1 кв.м), холодная пристройка(21,9 кв.м), пристройка(20,4 кв.м), сарай(57 кв,м) Итого: 137,9 кв.м.

Оценить надо весь объект, т.е. писать, что объектом оценки является жилой дом площадью 47.5 кв.м, скорее всего не правильно. Писать: «жилой дом, площадью 137,9 кв.м», видимо неверно. т.к. сарай и холодная пристройка не являются частями дома, в понимании ЖК.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости земельных участков

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость. Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

[3]

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Читайте так же:  Порядок лишения родительских прав

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта. Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.
    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели. Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр.

Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Порядок и методика оценки дома с земельным участком

Оценка дома с земельным участком — процедура определения стоимости владения с учетом рыночной реальности, затрат на строительство и результатов анализа ситуации с продажами аналогичных объектов в ближайшем окружении. Информация о цене владения может пригодиться в разных случаях, но получить ее в результате экспертного обследования и анализа данных бывает необходимо, если это связано с требованиями банков, судов или для использования в бизнесе.

Для чего проводится оценка стоимости дома с участком земли

Наиболее распространенные причины, по которым производится экспертиза стоимости — оценка земельных участков и строений на них с выдачей заключения и оформления отчета оценщика:

  • обращение в банк за кредитом — имущество может быть обращено в залог, для которого выставлена оценочная стоимость, или банку необходимо подтверждение наличие в собственности значительных ценностей;
  • установление стоимости для расчета налогов на недвижимость;
  • бракоразводный процесс с разделом имущества с предоставлением в суд информации о стоимости дома и земли для решения вопроса о выплатах одной из сторон;
  • судебные тяжбы между наследниками, вступление в собственность по завещанию, составление завещания с указанием долей собственности, выделение доли в наследстве;
  • коммерческая деятельность — внесение доли в уставной капитал компании.

Перечисление всех причин назначения экспертизы займет много места, важно оговорить, что все приведенные случаи требуют не просто проведения приблизительной оценки, а составления документального отчета с актом осмотра, приведенными рыночными данными и сведениями о аналитическом аппарате для расчетов, указанием ценности имущества в виде его рыночной или ликвидной цены.

Читайте так же:  Социальная пенсия по возрасту (по старости)

Отчет об оценке для суда, банка, потенциального покупателя

Предоставляемый в суд или иное учреждение отчет оценщика по результатам экспертизы рассматривается как официальный документ, ответственность за содержание которого несет составивший и подписавший его специалист. Заключение о результатах экспертизы играет роль серьезного аргумента при продаже недвижимости, дает возможность установить ценовые границы и определит для себя наиболее предпочтительный коридор цен при торге с покупателями.

Порядок проведения оценки дома и участка

Существует процедура экспертной оценки участка и расположенных на нем строений, которая учитывает порядок и метод сбора данных, способы проведения расчета и методики, применяемые для анализа полученной информации. В процессе экспертизы, состоящей из нескольких этапов, необходимо выполнить ряд действий:

Эксперт по оценке вносит в отчет описание методов, которые были применены для расчетов и анализа, приводит основания и выводы, чтобы выведенная в итоге рыночная цена объекта имела обоснование.

Сбор данных — что учитывается при оценке стоимости земли и дома

Особенность этого вида исследования состоит в том, что оно проводится комплексными методами — в зависимости от конкретного задания и объекта могут применяться методы строительной экспертизы для получения данных о стоимости дома и участка с последующим суммированием. При сборе информации эксперт по оценке земельных участков с домами принимает во внимание:

  • площадь и конфигурацию территории, наличие границ с другими участками или землями иного назначения, наличие коммуникаций и красных линий, ограничивающих использование земли, состояние территории с точки зрения освоенности;
  • размеры, площадь, этажность и особенности конструкции дома, влияющие на его стоимость;
  • состояние строения, использованные для возведения или реконструкции материалы;
  • степень готовности дома к эксплуатации или необходимость проведения дополнительных работ до полной готовности к сдаче;
  • расположение участка определенном районе с инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями, особенностями застройки и перспективами развития — это рыночная составляющая определения перспективной цены недвижимости.

Возникают ситуации, когда для суда или иных разбирательств необходимо провести оценку доли участка с домом. В этих случаях используются методы и измерения, соответствующие технологии землеустроительной экспертизы.

Методы оценки и анализа рыночной стоимости недвижимости

При выведении стоимости участка и дома как комплексного объекта недвижимости может использоваться несколько методов. Рыночная методика предполагает анализ данных о сделках со схожими объектами и установление нижней и верхней границы цены для данной собственности по аналогии с учетом большинства особенностей местности, строения, состояния земли. Затратная методика строится на сборе данных о понесенных расходах на сооружение дома и обустройство участка. Комплексная оценка — это результат применения двух упомянутых выше методов с введением поправочных коэффициентов. Итог обследования и работы эксперта с информацией — указание границ рыночной стоимости участка с постройками и жилым домом и, при необходимости, указание ликвидной цены, то есть той минимальной суммы, которая может получена владельцем при срочной, вне конкурентных условий, продаже объекта.

Оформление отчета эксперта оценщика

Процедура оценки дома и земельного участка проводится на основании договора между заказчиком и исполнителем. Обычно весь процесс занимает не более пяти рабочих дней, в зависимости от того, как скоро вы предоставьте эксперту документы и возможность проведения осмотра объекта. Отчет оценщика оформляется как прошитый и пронумерованный постранично документ, скрепленный печатью и подписью ответственного лица. Этот документ принимается судами, банками, налоговыми и кадастровыми органами. Необходимо учитывать, что изменение рыночной ситуации в районе расположения участка может привести к корректировке его стоимости.

Оценка домов, коттеджей и дач
Качественно и в срок
От 6000 рублей

Список необходимых документов

  • Свидетельство о регистрации права собственности либо иной документ, подтверждающий права собственности на объект недвижимости;
  • Договор аренды (для оценки арендуемого имущества);
  • Сведения об имеющихся обременениях;
  • Паспортные данные заказчика и собственника или собственников;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки, в случае если объект принадлежит юридическому лицу;
  • Документы, выданные бюро технической инвентаризации.

Гарантия качества

Наши отчеты соответствуют: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО.

Наши отчеты принимаются банками и нотариусами по всей России.

Мы рекомендуем не гнаться за мнимой дешевизной услуг оценки квартиры, сэкономив 500 — 1000руб. на первоначальной стоимости отчета, вы можете потерять гораздо больше из-за срыва сделки по причине того, что банк не устроил принесенный вами «дешевый» отчет.

Цены на независимую оценку дома, дачи или коттеджа

Стоимость работ по составлению отчета об оценке зависит от нескольких факторов: Удалённость объекта от города, назначение оценки, срок изготовления отчета (срочные отчеты стоят дороже), типа оцениваемого объекта (оценка эксклюзивных объектов и больших по площади домов стоит дороже в связи с тем, что необходимо больше времени на осмотр, подбор аналогов и обоснование корректировок)

Загородный дом площадью до 100 кв. м 6000 руб.
Загородный дом площадью 100 — 300 кв.м 6000 руб. — 10 000 руб.
Земельный участок для ИЖС, до 30 соток 15000 руб.

Что влияет на стоимость загородного дома

  • Местоположение объекта (для московского региона это удаленность от МКАД);
  • Инфраструктура района (более высокую стоимость имеют объекты в организованных охраняемых поселках);
  • Площадь дома;
  • Материалы, использованные при строительстве и отделке дома;
  • Наличие подключения к инженерным сетям (газ, водопровод, телефон, и т.д.).
  • Москва
  • Подольск
  • Владимир
  • Калуга
  • Обнинск
  • Санкт-Петербург
  • Махачкала
  • Якутия
  • Калининград
  • Волгоград
  • Тюмень
  • Сургут
  • Тула
  • Нягань
  • Брянск
  • Респ. Мордовия
  • Воронеж
  • Ставрополь
  • Майкоп
  • Новороссийск
  • Пенза
  • Респ. Карелия
  • Респ. Коми
  • Респ. Башкортостан

Наша оценка жилого дома необходима
в следующих случаях:

Для оформления ипотеки на жилой дом
Залога в банк
Для раздела имущества
Для вступления в наследство
Для обращения в суд
При изъятии государством
Для оформления аренды

Оценка домов и земельных участков

При оценке домовладений, которые могут включать в себя как дом, так и земельный участок или участки с находящимися на нём хозяйственными постройками такими как баня, сарай, гараж или навес для автомобиля и другие, Оценщики нашей компании всегда учитывают специфические характеристики объектов.

В соответствии со стандартами Российского общества оценщиков при проведении оценки домов и земельных участков в составе домовладений, рекомендуется следующая последовательность действий оценщика:

  • определение рыночной стоимости прав на земельный участок;
  • определение затрат на постройку (замещение) объекта без учета износа;
  • определение величины накопленного износа объекта;
  • определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как затраты на замещение объекта за минусом накопленного износа.

Затратами на замещение жилого дома являются расходы, необходимые для создания аналогичного жилого дома или хозяйственного строения с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО № 1 “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки” (утв. Приказом № 297 МЭРТ РФ 20.05.2015)).

При независимой оценке домов, среди прочих ценообразующих факторов учитывается площадь дома. При проведении оценки жилого дома оценщик стремится подобрать как можно более близкие по своим площадям аналоги, если это сделать невозможно (аналоги отсутствуют), для оценки могут быть использованы предложения домов большей или меньшей площади с введением в отчет дополнительных корректировок.

Читайте так же:  Основания для подачи в суд управляющей компанией на собственника жилья

Значения корректировок, используемых для расчета цены жилых домов,
приведены в таблице ниже

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м. 600
1,00 0,95 0,87 0,84
150-300 1,05 1,00 0,92 0,88
300-600 1,15 1,09 1,00 0,96
>600 1,19 1,13 1,04 1,00

При оценке жилых загородных домов обязательно учитывается тип дома или материал стен. Каменные дома обычно стоят значительно дороже их деревянных аналогов.Существенное влияние на стоимость дома оказывает наличие и качество внутренней отделки. Не для кого не секрет, что общая стоимость жилого загородного дома складывается из пропорции 30% — это стоимость коробки (каркаса) дома, а 70 % это стоимость внутренней отделки и инженерных систем.

Огромное влияние на стоимость дома оказывает наличие или отсутствие подведённых и введённых непосредственно в дом коммуникаций. Наличие магистрального газа может оказать влияние на цену дома до 3-х 5%. Фиксация наличия или отсутствия коммуникаций является основной задачей эксперта-оценщика при выезде на осмотр жилого дома. Форма участка, участки не правильной формы с ограниченными возможностями подъезда стоят дешевле прямоугольных участков со свободным подъездом. Так как цена земельного участка оказывает значительное влияние на стоимость оценки всего жилого дома, этот фактор всегда учитывается оценщиком.

Оценка жилого дома для наследства

В нашей компании вы можете заказать оценку жилого дома для вступления в наследство и нотариуса.

При наследовании жилого дома для определения величины налога, наследнику необходимо проводить оценку жилого дома для вступления в наследство. В отчете об оценке дома для целей наследования определяется рыночная стоимость дома на дату смерти собственника. При определении стоимости жилого дома, учитывается экономическая ситуация, имевшая место быть на дату оценки.

Для определения стоимости оценщики компании Т-Эксперт используют собственную базу предложений и сделок с недвижимостью, которая формируется и классифицируется. Для оценки домов для вступления в права наследования необходим осмотр объекта. Бывают случаи, когда осмотр оцениваемого дома или домовладения, не возможен, в связи с разными причинами (раздел имущества, отсутствуют ключи от объекта, дело рассматривается в суде и другие), тогда может быть сделано исключение и оценка может быть проведена на основании имеющихся документов, предоставленных наследником и/или фотографий дома. При отсутствии доступа не объект оценки, в отчете оценщиком делается соответствующая запись в разделе «допущения и ограничения».

К отчету об оценке жилого дома для нотариуса в обязательном порядке прикладываются документы о том, что подписавший отчет оценщик состоит в Саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Без этих документов нотариус не примет отчет, поэтому при заказе отчета поинтересуйтесь будут ли приложены документы оценщика к итоговому отчету об оценке.

Средняя стоимость квадратного метра жилого дома

Несмотря на то, что единицей сравнения для определения стоимости жилого дома при составлении отчетов специалистами ООО «Т-ЭКСПЕРТ» выступает один квадратный метр, определить среднюю стоимость одного квадратного метра жилого дома, например, в Подмосковье, не так-то просто в связи с тем, что дома на столько разные, что понятие «средней» стоимости для индивидуальных жилых домов мало применимо.

Можно попытаться выделить только среднюю стоимость в сегментах рынка загородной недвижимости. Но эта цена не будет давать представления о том, сколько стоит конкретный объект. Точную рыночную стоимость может определить только оценщик по результатам исследований рынка и корректировок, в результате чего вся работа будет оформлена как отчет об оценке.

Оценка таунхаусов

В 2015 году на новых территориях, присоединенных к г. Москве в Троицком и Новомосковском округах столицы, было построено более 600 000 квадратных метров жилой недвижимости, значительная доля из них — это малоэтажные дома с отдельным входом «таунхаусы». Оценка таунхауса представляет собой операцию идентичную оценке жилого дома с земельным участком, к тому же подавляющее большинство таунхаусов продаются с оформленным в собственность земельным наделом от 50 до 500 квадратных метров. Для оценки таунхауса владелец предоставляет в оценочную компанию свидетельства о регистрации права на объект и свидетельство о регистрации права на земельный участок. При оценке таунхауса объектами сравнения чаще всего выступают не отдельные жилые дома и домовладения, а квартиры вблизи района расположения таунхауса. Земельный участок, принадлежащий владельцу таунхауса оценивается сравнительным способом аналогичным применяемому при оценке домовладений и отдельно земельных участков.

Оценка стоимости дачи, дачного дома

Большинство дач находится на землях садовых некоммерческих товариществ (СНТ). При наличии свидетельства о праве собственности на дачу, банки охотно выдают кредиты в том числе ипотечные для покупки дачных участков и дачных домиков. Цены на участки в СНТ зависят от качества территории садового товарищества, наличия охраны, возможности круглогодичного подъезда. Многие СНТ по качеству инфраструктуры могут посоревноваться с участками, предназначенными под индивидуальное жилищное строительство. Недостатками покупки дачного участка в СНТ может быть отсутствие воды в зимний период и плохо очищенные подъездные пути. Стоимость дома, построенного на землях садового некоммерческого товарищества, рассчитывается аналогично стоимости дома, построенного на землях поселений. Дома, построенные на землях СНТ без возможности регистрации места жительства, оцениваются ниже чем аналоги с возможностью оформления постоянной регистрации и наличием адреса в населённом пункте.

Есть вопросы? Свяжитесь с нашими специалистами!

Оценка коттеджа

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В современной терминологии коттеджем принято называть дом для одной семьи с приусадебным участком. Если в европейских странах, в коттеджах живут в основном представители среднего класса, то в России и странах бывшего Советского союза словом коттедж принято обозначать дома значительно большего размера чем стандартный дачный или загородный дом. Оценка стоимости коттеджа производится с учетом всех принципов оценки загородных домов и дач, расположенных на землях, предназначенных под дачное строительство. Часто гараж для автомобиля, является одним целым с оцениваемым коттеджем, тогда в стоимость объекта включается и площадь гаража. На стоимость коттеджа, оказывает влияние наличие улучшений, имеющихся на участке, таких как ландшафтный дизайн, декоративный пруд или хозяйственные строения.

Источники


  1. Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.

  2. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  3. Теория государства и права. — М.: Инфра-М, Норма, 2011. — 496 c.
  4. Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.
Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here