Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком

Полезная информация в статье: "Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Покупка квартиры с прописанным человеком

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Каждый человек, приобретающий жилье в Российской Федерации не желает сталкиваться с проблемами. При покупке квартиры необходимо учесть массу нюансов. Одним из них является наличие в квартире прописанных жильцов. Ниже речь пойдет о том, как же избежать такой ситуации и что делать, если вы все же приобрели квартиру «с людьми».

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Законодательством не запрещена продажа жилья с прописанными в нем людьми. Дело в том, что в случае покупки права пользования и распоряжения квартирой переходят к ее новому владельцу. Поэтому жильцы, которые стоят на учете регистрации граждан в данном помещении обязаны, выселится из него в кратчайшие сроки.

В связи с этим можно сделать вывод, что покупать квартиру с прописанными жильцами можно, однако нужно помнить, что существуют категории граждан, которых выписать из квартиры практически невозможно. К ним относятся несовершеннолетние и недееспособные. Подробнее прочитать о нюансах выписки детей, вы можете в этой статье.

Какие проблемы могут возникнуть

Покупка жилья с зарегистрированными в нем людьми является заманчивым предложением. Его, как правило, продают гораздо дешевле, чем аналогичное без жильцов. Такая покупка может привести к возникновению проблем в будущем. Человек, состоящий на регистрационном учете должен сняться с него после совершения сделки, но часто бывает, что граждане отказываются выписываться в добровольном порядке.

Даже если прописанный не проживает в данной квартире, владельцу все равно придется производить за него оплату коммунальных услуг. Также сложности могут возникнуть, если он вновь решит продать или обменять квартиру.

Кроме этого существуют лица, которых выписать невозможно. К таковым относятся:

  • люди, которые могут пользоваться жильем по завещательному отказу;
  • отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу других жильцов.

Такие категории граждан имеют право пожизненно проживать в конкретном жилье. Также перед покупкой квартиры следует узнать, не зарегистрирован ли в жилье осужденный, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Так как даже если вы снимете его с учета, он без труда восстановить свою прописку, если процедура выписки была проведена на момент отбытия им наказания.

При отказе или затягивании добровольной выписки жильцами, вопрос придется решать в судебном порядке. Во избежание этого перед совершением сделки необходимо проверить, нет ли в квартире прописанных граждан.

Составляя договор о купле-продаже, владелец обязан указать в нем об имеющихся обременениях (в том числе и о прописанных лицах). Если он скроет этот факт, то покупатель впоследствии сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.

Как проверить квартиру перед покупкой

Для того чтобы исключить риск приобретения жилья с прописанными жильцами необходимо проверить наличие обременений заранее. Для этого следует запросить у владельца выписку из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе, однако стоит учитывать, что выдадут ее только владельцу. В ней будут указаны все сведения о всех лицах, зарегистрированных в квартире.

Важно знать, что в обычной поквартирной карточке значатся только прописанные граждане. Чтобы узнать информацию о людях, которые временно сняты с учета, нужно потребовать у владельца предоставить подробную выписку. Только таким образом можно узнать есть ли в домовой книге лица, которые временно выписаны, но смогут восстановить регистрацию. К таковым относятся, например, осужденные, отбывающие наказание.

Заключенные, являющиеся собственниками квартиры и подписавшие согласие на ее продажу, на момент нахождения в МЛС, после выхода на свободу смогут аннулировать сделку через суд.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком

Часто случается, что люди покупают жилье с еще не снявшимися с учета жильцами. При продаже право распоряжения жильем переходит от продавца к покупателю. Во избежание неприятностей первым делом нужно выписать бывших жильцов. Сделать это можно как по взаимной договоренности, так и в принудительном порядке.

Где можно выписать

Осуществить процедуру выписки можно в отделении УВМ МВД РФ. Стоит учесть, что такой способ возможен только при получении согласия на это человека и личном его обращении. Кроме этого можно аннулировать прописку при обращении в суд. Этот метод применяется если гражданин по каким-либо причинам избегает добровольной выписки.

Порядок действий

Ниже будет представлена пошаговая инструкция по аннуляции прописки для добровольного и принудительного метода.

По взаимному согласию

Для того чтобы новый владелец беспрепятственно мог выписать человека, необходимо уведомить последнего о необходимости пройти эту процедуру. О том, как правильно составить требование, уведомление о выселении, вы можете прочитать здесь. Если согласие получено, то участие владельца уже не требуется. Прописанный гражданин должен выполнить следующий ряд действий:

  • обратиться в отделение УВМ МВД РФ по месту проживания;
  • заполнить заявление на специальном бланке, получить который можно у работников миграционного органа или скачать по ссылке ниже);
  • предоставить требуемые документы специалисту;
  • прийти повторно для получения паспорта с соответствующим штампом.

Такой способ не представляет для нового владельца особых трудностей.

Принудительно

Если же человек отказывается выписаться в добровольном порядке или место его нахождения не известно, то собственник имеет полное право аннулировать регистрацию через суд. Для этого нужно составить исковое заявление и обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры. При удовлетворении обращения получить решение суда. С этим документом явиться в отделение УВМ МВД РФ для снятия с учета регистрации бывшего жильца.

Пример. Гражданин Сазонов приобрел квартиру по договору о купле-продаже. На момент оформления сделки в квартире были прописаны гражданин Романенко (собственник) и гражданин Дмитриенко (дальний родственник собственника). После покупки Сазонов уведомил бывших жильцов о необходимости выписаться из квартиры. Гражданин Романенко добровольно прошел процедуру выписки в отделении УВМ МВД РФ. В отличие от него, Дмитриенко отказался от добровольного снятия с учета, указав, что ему некогда обращаться в миграционные органы и вообще регистрация ему нужна для устройства на работу. В связи с этим Сазонов обратился в суд с требованием принудительно выписать гражданина Дмитриенко и предоставил суду все необходимые документы. Суд, удовлетворил требования истца. Получив решение суда Сазонов, обратился в ГУВМ МВД по месту жительства, где сотрудники паспортного стола выписали Дмитриенко из квартиры в течении 3 рабочих дней.

Читайте так же:  Преимущества привлечения юриста по разделу имущества при разводе

Процесс прохождения процедуры выписки в УВМ МВД РФ происходит в обычном порядке. Лицо подает заявление и документы. Сотрудники государственного органа аннулируют прописку в указанные сроки.

Исковое заявление

Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:

  1. Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
  2. Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
  3. Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.

Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.

Документы в суд

Кроме искового заявления в суд нужно предоставить следующий пакет документов:

[3]

  • свидетельство, доказывающее право на собственность;
  • подробная выписка из домовой книги;
  • ксерокопия документа, удостоверяющего личность истца;
  • нотариально заверенный договор о купле-продаже квартиры;
  • платежный документ об оплате госпошлины (квитанция).

Эти документы нужны суду для принятия правильного решения.

Промежуток времени необходимый для аннуляции регистрации при обращении в УВМ МВД РФ составляет около трех дней. Он может быть увеличен, если человек осуществляет снятие с учета и одновременно регистрируется в другом жилье. В таком случае срок возрастает до одного месяца. На протяжении этого времени человеку вместо паспорта выдается временное удостоверение личности, которое действительно на территории Российской Федерации.

Срок отмены прописки в судебном порядке может быть от двух месяцев до полугода. К этому промежутку еще добавляется срок, прохождения процедуры в УВМ МВД РФ, который составляет 3 дня.

Процедура выписки в ГУВМ МВД России является абсолютно бесплатной. Но обращение в суд подразумевает оплату госпошлины. Она нужна для покрытия расходов, связанных с рассмотрением конкретного дела. Эта сумма фиксирована нормой НК РФ и, по состоянию на 2019 год, составляет 300 рублей.

Если прописаны дети

Встречаются случаи, когда прописанным в купленной квартире лицом является несовершеннолетний ребенок. Выписать несовершеннолетнего жильца можно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Разрешение могут получить только родители ребенка или его законные представители. Несовершеннолетний может быть выписан только в жилплощадь, условия проживания в которой лучше или равны условиям квартиры, в которой он зарегистрирован. В связи с этим сделки с прописанными в жилье несовершеннолетними являются самыми рискованными.

Нужен юрист

Так как покупка квартиры с зарегистрированными в ней гражданами может принести немало проблем покупателю, даже несмотря на то, что новый владелец имеет право выписывать жильцов даже без их согласия. Если у вас возникли сомнения, стоит ли приобретать квартиру с прописанными людьми или же вы уже стали одной из сторон такой сделки, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.

Опытный юрист, специализирующийся на спорах с недвижимостью сможет помочь вам:

  • заключить мировое соглашение до суда и произвести выписку добровольно;
  • собрать все необходимые документы;
  • составить исковое заявление и направить его в соответствующий судебный орган;
  • представлять интересы доверителя в судебных слушаниях;
  • добиться исполнения вердикта органа правосудия.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Особенности продажи квартиры с прописанным в ней гражданином

Приобретение недвижимости вместе с прописанным человеком повлечет для нового владельца дополнительные проблемы. Также присутствие невыписанных граждан отпугивает потенциальных покупателей. Впоследствии выписать граждан сможет новый владелец недвижимости. Разрешение спорных ситуаций происходит через суд или путем заключения совместных договоров.

Перед продажей квартиры с прописанными гражданами следует определиться с обязательствами, возникающими у продавцов перед покупателями жилья. Обусловленные обязательства закрепляются в договоре продажи недвижимости. В документе отражаются сроки выписки прописанных лиц или обозначаются нюансы, согласно которым формально граждане будут прописаны в квартире, но без условия постоянного проживания по адресу.

Перед заключением основного договора, заключается предварительный договор купли продажи недвижимости. В Росреестре его регистрировать н нужно. Подробнее читайте в этой статье https://realtyinfo.online/5083-sostavlyaem-pravilnyi-predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Прописанные лица вправе самостоятельно обратиться в органы ФМС и написать заявление с просьбой выписаться с места жительства или подать прошение в электронном виде. Специалисты органов учета рассмотрят заявление в течение трех дней и произведут выписку.

При отказе от добровольной выписки собственник вправе обратиться в суд. Благодаря судебному решению гражданин будет выселен или признан лицом, утратившим права на пользование. В суде необходимо доказать, что гражданин:

  • Имеет другое жилье;
  • Проживает с другой семьей;
  • Проживает в другом городе на постоянной основе;
  • Не участвует в оплате расходов за коммунальные услуги.

Наличие прописанных граждан в приватизированной квартире не будет являться препятствием для ее продажи. Особенность сделки заключается в том, что не все согласятся приобретать квартиру, в которой будет зарегистрирован сторонний человек. После продажи жилья права на собственность будут автоматически прекращены для всех зарегистрированных жильцов.

Минусами продажи недвижимости с прописанными гражданами является низкая стоимость жилья (теряет около 40% от реальной стоимости), а также возникают проблемы при оформлении документации, что увеличивают сроки оформления сделки.

Читайте так же:  Обязанности консьержа

Важно отметить, что закон запрещает выписывать следующие категории граждан:

  1. Лиц с ограниченными возможностями;
  2. Несовершеннолетних;
  3. Пожилых.

Также выписка граждан невозможна при следующих обстоятельствах:

  1. Гражданин в период приватизации был прописан в квартире и составил письменный отказ от приватизации;
  2. Гражданин пользуется недвижимостью на основании завещания умершего собственника;
  3. Лица, внесшие средства (пай) за кооперативную квартиру;
  4. Дети, оставшиеся без попечения родителей.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Если ребенок имеет долю собственности, то до оформления договора на продажу квартиры следует получить разрешение у органов попечительства. Необходимо доказать, что новое жилье, приобретенное на средства с продажи прежней квартиры, не будет хуже.

Для получения разрешения важно придерживаться следующего алгоритма действий:

  • Первоначально следует обратиться в орган попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего;
  • При подготовке документации на продажу квартиры важно повторно обратиться в орган попечительства вместе с заявлением. Ребенок, достигший 14 лет, подписывает заявление самостоятельно;
  • Если ребенок получит в собственность количество квадратных метров равное предыдущей доле, то органы попечительства выдадут разрешение на продажу;
  • Затем проходит процесс продажи недвижимости.

При продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, прописанным в ней, но без доли собственности, не потребуется разрешение органов попечительства. Для проведения такой сделки следует выписать ребенка. Подробнее о выписке несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже можно прочитать тут

Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком

Актуальность статьи: март 2019 г.

Приобретение квартиры с прописанными гражданами – сделка, которая обычно интересует нового владельца из-за значительной скидки в цене.

Участвуя в подобной операции, следует учитывать ряд тонкостей при оформлении договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных там людей?

Согласно Гражданскому кодексу любой владелец имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, именно поэтому собственник может продать свою жилую недвижимость, не спрашивая разрешения прописанных в ней граждан.

А лицам, имеющим регистрацию в данном помещении, никто не может запретить проживать в нем, это главная проблема сделки с жилой недвижимостью.

Риски продажи квартиры для ее продавца минимальны и могут возникнуть только, если он специально скрыл информацию о прописанных гражданах.

При обращении в суд в такой ситуации сделка будет признана недействительной.

Риски для покупателя считаются значительными, и они связаны со следующими возможными трудностями:

  • Купленная квартира с прописанными жильцами резко падает в цене. Ее будет сложно продать или обменять.
  • Некоторые услуги ЖКХ зависят от количества лиц, имеющих прописку в квартире, что увеличивает ежемесячные расходы за коммуналку.
  • Если выписать старых жильцов не получилось, то новый собственник при обращении в суд вынужден нести дополнительные финансовые затраты.
  • Процесс выписки может затянуться на длительное время, которое составляет в некоторых случаях годы.

Именно поэтому при оформлении сделки следует подписать следующие документы:

  1. Предварительный договор, в который необходимо внести пункт по выполнению мероприятий, связанных с переоформлением всех имеющихся жильцов в квартире.
  2. Обязательство продавца недвижимости по выписке жильцов из квартиры. Данный документ следует заверить у нотариуса.

Предлагаем вам образец договора купли-продажи с прописанными людьми: Скачать.

При всех отрицательных сторонах вариант приобретения жилой недвижимости с прописанными в нем гражданами привлекает покупателя из-за значительной скидки в цене. Она может достигать до 40%.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Чтобы избежать возможных проблем перед покупкой жилья, необходимо проверить имеются ли в квартире прописанные лица.

Такая информация содержится в расширенной выписке, оформляемой в паспортном столе. Именно в ней указываются все прописанные граждане, и это могут быть:

  • Лица, находящиеся в местах тюремного заключения;
  • Граждане, проходящие службу в рядах российской армии;
  • Престарелые граждане, проживающие в домах-интернатах;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся в детских домах;
  • Недееспособные лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях.

Данную выписку имеют право получить только прописанные в квартире лица. Любому другому гражданину в ее оформлении будет отказано.

Добровольно или принудительно?

Возможны два способа выписки новыми хозяевами, оставшихся от прежнего собственника, прописанных жильцов:

  1. Добровольная выписка по согласию;
  2. Принудительная выписка, которая оформляется через суд.

При добровольной выписке следует в паспортный стол предоставить:

  • Паспорта выписываемых граждан;
  • Свидетельства о рождении (для детей);
  • Заявление по форме №6.

Первый вариант считается предпочтительнее, но не всегда возможно договориться с жильцами.

Если вы хотите узнать, о прописке в квартире без права на жилплощадь , советуем вам прочитать статью.

Если данный способ не принес результатов, то новый владелец может организовать выписку через суд. Для этого необходимо:

  1. Составить исковое заявление;
  2. Собрать документы;
  3. Оплатить госпошлину;
  4. Дождаться рассмотрения дела.

Предлагаем вам образец искового заявления о принудительной выписке: Скачать.

Документы для предоставления в суд:

  • Копии паспортов сторон сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Выписка из ЕГРП с указанием прописанных граждан;
  • Выписка из паспортного стола в расширенной форме;
  • Согласие, заверенное нотариусом, на выписку из квартиры жильцов;
  • Разрешение органов опеки, если прописанными являются несовершеннолетние лица;
  • Справка из Росреестра о новом собственнике.

В квартире прописаны несовершеннолетние дети

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры возможно только при соблюдении следующих формальностей:

  1. Нельзя оформить выписку ребенка без предоставления ему другого жилья. Несовершеннолетний гражданин не должен оказаться без прописки. Причем условия его нового проживания не могут быть хуже условий, имевшихся ранее. Например, если в старой квартире на долю ребенка приходилось 15 м², то и в новой он не может занимать площадь менее.
  2. Выписка происходит только при согласии родителей несовершеннолетнего ребенка. Если родителей нет или они лишены своих прав, то разрешение нужно оформить в органах опеки.

Процедура выписки будет зависеть от того, является ли несовершеннолетний гражданин собственником жилья или нет.

Если ребенок – собственник жилья

Необходимо получить документ из опеки, разрешающий его выписку.

Следует произвести государственное переоформление собственников жилья в Росреестре.

В паспортном столе оформляется выписка ребенка со старого места проживания и оформляется регистрация несовершеннолетнего гражданина в новую квартиру.

Если ребенок не является владельцем недвижимости

Процедура выписки проходит в два этапа: сначала родители обращаются в паспортный стол для снятия его с регистрации по старому месту проживания, а затем ставят его на учет по новому месту нахождения жилого помещения.

Читайте так же:  Как получить губернаторские выплаты при рождении ребенка, региональные особенности пособий

Как продать или купить квартиру с ребёнком? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Кого выписать не получится?

При приобретении квартиры с прописанными жильцами следует помнить, что определенные категории граждан имеют право продолжать проживать в жилом помещении даже при смене его владельца (ст. 558 п. 1 ГК РФ).

К ним относятся:

  1. Лица, оформившие при проведении приватизации официальный отказ на другого гражданина.
  2. Граждане, являющиеся членами ЖСК, это же относится и к их семьям.
  3. Жильцы, получившие право проживания в квартире по завещательному отказу.
  4. Прописанные в квартире граждане, являющиеся несовершеннолетними.

[2]

Приобретение квартиры с прописанными в ней жильцами оправдывается только, если риски будут минимальными.

Например, если в квартире остается прописанным глубоко пожилой человек, а цена на недвижимость из-за этого значительно снижена.

Решить проблему при покупке жилой недвижимости с прописанными в ней жильцами можно как добровольно, так и с привлечением судебных органов.

Следует помнить, что некоторые категории граждан даже при обращении в суд нельзя будет выписать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

[1]

Город окт 2019 сен 2019
Москва 216,8 т.р. 213,5 т.р.
С-Петербург 133,9 т.р. 132,7 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 72,5 т.р. 71,9 т.р.
Сочи 122,1 т.р. 121,5 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми и образец документа

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Права зарегистрированных лиц

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

  1. После бракоразводного процесса супруг собственника теряет право пользования жилым помещением. Но если ему негде жить, суд оставит право проживания до того момента, пока не найдется новое жилье.
  2. Все лица, прописанные в квартире, имеют полное право использовать помещение наравне с собственником. Однако, при наличии иного письменного соглашения, все зарегистрированные граждане должны руководствоваться им в полной мере.
  3. Обязательства, прописанные в положении 1 ФЗ-49 от 24.04.2008 года, относятся ко всем членам семьи, как к дееспособным, так и к недееспособным, признанным таковыми по суду.

Получение информации

Получить информацию о прописанных гражданах можно через организации, требующие личного присутствия собственника или наличия доверенности от него, а также иными «обходными» путями.

Через собственника или доверенность информацию можно получить в:

  • Федеральной Миграционной службе.
  • Управляющей компании или ТСЖ.
  • Паспортном столе.

В ФМС можно обратиться и без собственника, но ему все равно придет запрос на согласие для передачи данных. Также количество прописанных указано в квитанции за ЖКУ, но не все собственники захотят ее показывать.

Без ведома собственника узнать сведения можно:

  • Через ЕГРП, причем справку можно заказать через сайт госуслуг.
  • У участкового.

Выписка из ЕГРП выдается платно за 200 руб., зато не требуется участие собственника. Иногда в нее не входят сведения о временно отбывших лицах, поэтому лучше требовать расширенную версию, с указанием причин и сроков отбытия, если таковое имеется.

Нормативная база

Процесс купли-продажи обремененной недвижимости регулируется:

  • Ст. 22 ГК РФ, дающей право собственнику на совершение сделок со своей недвижимостью без разрешения остальных зарегистрированных в квартире граждан.
  • Ст. 292 ГК РФ, указывающей на то, что продажа квартиры не является веским основанием для выписки жильцов, а также лишения их места проживания.
  • Жилищным Кодексом и Конституцией, которые гласят, что каждый гражданин имеет право на жилье.

Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина

  1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом.
  2. Несоблюдение установленных законом условий и порядка ограничения дееспособности граждан или их права заниматься предпринимательской либо иной деятельностью влечет недействительность акта государственного или иного органа, устанавливающего соответствующее ограничение.
  3. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Соглашение

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариально. Также договор и переход прав собственности следует зарегистрировать в Росреестре, так как без этой процедуры сделка считается недействительной.

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

  1. дата и место заключения договора;
  2. ФИО участников сделки;
  3. характеристика жилья, включая точный адрес, общую и жилую площадь, количество комнат;
  4. права и обязанности сторон, с указанием порядка и сроков выписки всех зарегистрированных в жилье граждан;
  5. полная стоимость жилого помещения в цифровом и буквенном выражении;
  6. способ расчета.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с прописанными лицами
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанными лицами

При грамотно составленном договоре продавец берет на себя все обязанности по снятию с регистрационного учета оставшихся прописанных жильцов. Что касаемо несовершеннолетних, то им должно быть найдено новое жилье не позднее 7 дней с момента выписки.

Читайте так же:  Наследники по закону здесь очередь за наследством кто последний

Как оформить и избежать обмана-мошенничества?

После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.

При покупке недвижимости с прописанными гражданами нужно взять во внимание следующие нюансы:

  • если есть несовершеннолетние, то нужно письменное разрешение органов опеки;
  • если собственник жилья и есть несовершеннолетний 14-18 лет, то потребуется письменное разрешение от родителей и попечительских органов одновременно;
  • прописанный гражданин может находиться за границей.

Ст. 60 Конституции РФ гласит, что гражданин может распоряжаться имуществом самостоятельно только по достижении 18 лет.

Статья 60 Конституции Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

Если зарегистрированное лицо за границей, можно проделать процедуру выписки следующим образом:

  1. Прописанный гражданин выписывается в консульстве.
  2. Покупатель обращается с данным вопросом в судебные органы.
  3. Прописанный высылает письменное согласие на выписку из жилья, заверенное у нотариуса.
  4. Далее покупатель проводит процедуру выписки самостоятельно.

При правильно оформленной сделке суд всегда встает на сторону покупателя.

Нюансы покупки

Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:

  1. Есть категория граждан, которых можно лишить прописки в судебном порядке и выселить.
  2. Некоторые лица не подлежат выселению даже через суд, так как имеют право пожизненного проживания в данном жилье, не являясь при этом собственниками продаваемого имущества.
  3. Если гражданин не проживает в квартире, это не лишает его права на проживание в нем в будущем.

Лица подлежащие выселению

В категорию прописанных лиц, подлежащих выселению после продажи недвижимости входят:

  • лица старше 18 лет, прописанные после приватизации;
  • бывшие супруги, хотя суд может предоставить им отсрочку в выселении (это получится сделать только если жилье куплено до брака или унаследовано);
  • лица, лишенные родительских прав;
  • несовершеннолетние дети, но только с разрешения попечительских органов и при наличии иного жилья, по условиям не уступающего предыдущему;
  • лица с временным пребыванием;
  • прочие граждане, зарегистрированные с согласия собственника и не являющиеся его родней.

Кого нельзя выгнать?

Есть и категория лиц, не подлежащих выселению даже по суду. В нее входят:

  • непосредственный собственник жилья, выселить которого можно только с его согласия;
  • лицо, отказавшееся от приватизации в пользу другого жильца данного помещения;
  • гражданин, получивший право пользования по завещанию, но не являющийся собственником;
  • участник ЖСК (пайщик);
  • бывшие супруги по брачному договору;
  • иждивенец;
  • несовершеннолетние, оставшиеся без родителей и опекунов.

Все сделки, затрагивающие интересы детей, должны быть одобрены органами опеки.

Подходить к составлению договора купли-продажи жилья, имеющего обременение, нужно максимально внимательно, учитывая все нюансы, прописанные в законодательстве. При незнании такового, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного юриста и быть спокойным за вложенные в недвижимость деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В чем состоят ключевые особенности покупки квартиры с прописанным в ней человеком?

Оптимальным является вариант заключения сделки купли-продажи, при котором на момент ее заключения в квартире отсутствуют зарегистрированные лица. Это освобождает покупателя от дополнительных рисков, что ему придется столкнуться со сложностями при выселении определенных категорий граждан. Но такая ситуация на практике встречается далеко не всегда, и покупатель вынужден соглашаться на приобретение квартиры с прописанным в ней человеком.

Категория граждан, которую нельзя выписать из квартиры

«Выписка» и «прописка» в квартире на сегодняшний день являются юридически некорректными терминами. Под выпиской жильца понимается снятие его с регистрационного учета по месту жительства. Риелторы также называют данную процедуру «юридическим освобождением» недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст.292) в случае продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю этот факт служит основанием для прекращения права проживания в квартире и пользования ею собственником и членами его семьи.

При этом существуют особые исключительные случаи, которые позволяют жильцам сохранить за собой право пользования квартирой. В перечне категорий граждан, которых нельзя выписать из квартиры, представлены:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры, которая прежде проходила процедуру перехода права собственности от муниципалитета в частные руки. По закону отказавшийся от приватизации жилец сохраняет за собой право бессрочного пользования данной квартирой.
  2. Лицо, в пользу которого оформлен завещательный отказ: при наличии завещательного отказа (если собственник-продавец унаследовал квартиру), в котором указано на предоставление права проживания лица в квартире.
  3. Несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой. В этом случае обязательно требуется получение разрешения от органов опеки на выписку ребенка.
  4. Рентополучатель (если квартира получена продавцом в рамках договора пожизненного содержания с иждивением), если в договоре прописано условие о его проживании в квартире.

Выписать указанные категории граждан получится только по их добровольному согласию.

Как обезопасить себя при покупке квартиры с прописанным человеком

Обычно квартиры с прописанными жильцами продаются в рамках альтернативных сделок купли-продажи недвижимости. То есть продавец недвижимости в данном случае является одновременно покупателем другой квартиры. Целью продажи его квартиры служит покупка взамен другой, большей или меньшей по площади. Поэтому на момент заключения сделки продавцу и членам его семей бывает некуда выписаться и они остаются зарегистрированными лицами.

Но не всегда, несмотря на договоренности, продавцы добровольно выписываются из квартиры в оговоренный срок. Для того, чтобы этого не произошло, покупателю следует дополнительно себя обезопасить.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Для этого требуется грамотно составить базовый документ, регулирующий отношения сторон, – договор купли-продажи недвижимости. Он должен содержать среди прочих условий указание на обязательную выписку зарегистрированных лиц в установленные сроки.

Юристы рекомендуют прописать в договоре купли-продажи поименный перечень лиц, которые зарегистрированы в квартире на момент заключения сделки. Следующий пункт содержит обязательство продавца (собственника квартиры) оказать содействие в снятии квартиры с регистрационного учета в течение двух недель после того, как было зарегистрировано право собственности в пользу покупателя.

Читайте так же:  Какие документы нужны для прописки

Дополнительно следует взять у всех прописанных лиц расписки, которые подтверждают, что они не против совершения сделки (ведь договор купли-продажи ими не подписывается и формально получается, что решение о выписке за них принимает другой человек) и согласны на предложенные условия снятия с регистрационного учета.

Если у покупателя все еще остаются сомнения в добровольной выписке всех жителей после заключения договора, то стоит обратиться за заверением документа к нотариусу. Нотариус обязан проверить договор на отсутствие рисков того, что жильцы откажутся сниматься с регистрационного учета.

Есть еще один действенный способ себя обезопасить: использовать расчеты за квартиру через банковскую ячейку или аккредитив. В качестве условий для доступа к ячейке или перевода денег на счет продавца следует прописать не только переход права собственности в пользу покупателя, но и снятие жильцов квартиры с регистрационного учета.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой

Для самостоятельной проверки квартиры перед покупкой стоит запросить у продавца перечень документов:

  1. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Данный документ предоставляется по запросу собственника в паспортном столе. В нем указаны все зарегистрированные в квартире лица на текущий момент.
  2. Документ, который является основанием для права собственности продавца на квартиру. Особое внимание следует уделить квартирам, полученным по наследству, в результате приватизации и по договорам ренты, чтобы в перечне прописанных не было лиц из числа тех, которых нельзя выписать.

Стоит обратить внимание, что в выписке из ЕГРН указан только собственник, тогда как члены его семьи отсутствуют. Поэтому этот документ не заменит справку о составе семьи.

Если продавец уклоняется от предоставления дополнительной информации, от сделки с ним лучше отказаться.

Как выписать жильца по договоренности или по решению суда

В случае, когда все меры предосторожности были соблюдены покупателем, но жильцы после завершения сделки не снимаются с регистрационного учета, то у нового собственника два варианта действий:

  1. Решить проблемную ситуацию в добровольном порядке.
  2. Обратиться за защитой своих интересов в суд.

Перед обращением в суд покупателю необходимо предпринять меры по мирному решению вопроса. Только после этого он может подавать исковое заявление в суд по месту проживания нарушителей. К нему требуется приложить договор купли-продажи с указанием на обязательства жителей сняться с регистрационного учета в определенные временные рамки.

После рассмотрения дела судья должен вынести постановление со ссылкой на п.2 ст.292 ГК РФ о принудительной выписке проживающих граждан. С таким постановлением суда новый собственник может явиться в УМВД для снятия жильцов с регистрационного учета, их согласие не требуется.

В некоторых случаях решение о выписке может быть принято только при наличии веских оснований (в частности, в отношении недееспособных и несовершеннолетних). Например, при длительной не оплате услуг ЖКХ, неоднократном причинении вреда квартире, нарушении прав и законных интересов покупателя и членов его семьи.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При покупке квартиры с зарегистрированными лицами стоит понимать, что такая сделка имеет дополнительные риски. Так, при желании зарегистрированного лица ее могут признать недействительной, что приведет к расторжению договора купли-продажи.

Когда в квартире есть несовершеннолетний, у покупателя могут возникнуть сложности с получением разрешения от органов опеки. Это может привести к отказу в регистрации сделки.

Наконец, если зарегистрированное лицо решит воспользоваться своим законным правом на проживание в квартире, с таким соседством покупателю придется смириться.

Нередко покупатели готовы брать на себя дополнительные риски в обмен на определенный дисконт к цене квартиры.

Пошаговая процедура покупки квартиры с зарегистрированным лицом

Процедура покупки квартиры с зарегистрированным лицом выглядит следующим образом:

  1. Стороны обговаривают существенные условия предстоящей сделки. Подписывается предварительный договор и вносится предоплата, тем самым фиксируется серьезность намерений сторон.
  2. Продавцом собираются документы, необходимые для сделки: выписка из ЕГРН, справка о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и пр.
  3. Подписывается основной договор купли-продажи, после чего предварительный утрачивает силу. Он имеет стандартную структуру и оформляется в письменном виде. Разница будет состоять лишь в указании на прописанных в квартире граждан и сроки их снятия с регистрационного учета и пр.
  4. Регистрируется переход права собственности в пользу покупателя через Росреестр. При этом потребуется предоставить заявления от сторон, договор купли-продажи и квитанцию с оплаченной госпошлиной 2000 р.
  5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи. Если использовалась банковская ячейка, то продавец получает деньги только после предъявления выписки из ЕГРН, подтверждающей смену правообладателя.
  6. В течение двух недель после получения покупателем прав собственности прописанные лица снимаются с регистрационного учета.
  7. Подписывается акт приема-передачи квартиры, означающий переход недвижимости в фактическое владение покупателем.
  8. Покупатель становится на регистрационный учет по месту жительства в купленной квартире в УМВД.

Образец договора купли продажи квартиры с прописанным человеком можно скачать тут.

Таким образом, сделки купли-продажи квартиры с прописанными гражданами относятся к рискованным. Покупателю стоит дополнительно проверить все документы, чтобы обезопасить себя. Важное значение придается правильному составлению договора купли-продажи.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источники


  1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  2. Годунов, Н. Мера ответственности / Н. Годунов. — М.: Юридическая литература, 2017. — 176 c.

  3. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.
  4. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
Особенности сделки при покупке квартиры с прописанным человеком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here