Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация

Полезная информация в статье: "Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Как проводится экспертная оценка недвижимости

Оценка недвижимости становится необходима при любых операциях с имуществом. Благодаря независимому подходу профессионала, рассчитывается реальная стоимость объекта. Чтобы избежать финансовых потерь и переплат, лучше принимать ответственное решение с помощью эксперта.

Вторичный рынок и экспертная оценка – рука об руку

Без экспертной оценки многие процедуры будут признаны недействительны. Такие процедуры с недвижимостью как обмен, купля, продажа, дарение требуют участия и помощи профессионалов. Также квалифицированный оценщик поможет перерегистрировать права собственности, если предыдущий хозяин скончался, или имущество было разделено при разводе. Экспертная оценка квартиры в столице потребуется при взятии кредита под залог недвижимости, оформлении ипотеки.

Процедура определения фактической стоимости объекта (дома, квартиры, офиса, производственного помещения) и есть оценка недвижимости.

Методы оценивания

Обычно применяют три подхода в оценке имущества

•Подход, определяющий цену объекта, из расчета доходов от владения имуществом, называется доходным

•Подход, который основывается на определении суммы трат на восстановление объекта с некоторыми изменениями (износ, обесценивание), называется затратным

•Сравнительный подход – это анализ цен объектов с подобными параметрами

Независимая оценка недвижимости проводится с определенной целью:

•Арендодатель и арендатор хотят узнать стоимость объекта недвижимости

•Объективные сведения о рыночной стоимости дома или квартиры необходимы покупателю и продавцу

•Чтобы принять правильное управленческое решение менеджмент компании и инвесторы должны знать оценку объекта

•При выдаче кредита точная оценка имущества, которое станет предметом залога, сообщается банкам или кредитным организациям

Кто проводит оценку объектов недвижимости?

Юридические лица или организации, которые имеют лицензию на выполнение оценочных работ, могут проводить денежную оценку земли в Москве. Физические лица-предприниматели, юрлица помогут в установлении экспертной денежной оценки.

После того, как клиент пояснит цели оценки объекта, специалист проводит комплекс работ:

•Определение задачи и осмотр объекта

•Составление договора на предоставление оценочных услуг

•Сбор данных по объекту

•Анализ прав собственности и эксплуатации объекта

•Оценка улучшений (возведение построек, сооружений)

•Сопоставление результатов с помощью нескольких подходов

•Отчет и заключение эксперта

Стоимость услуг оценщика

Экспертная оценка – документ, который содержит информационную базу об объекте. Здесь указаны права собственников, цели оценки, дата проведения, методики, пояснения. Стоимость услуг по проведению оценки имущества формируется индивидуально, так как зависит от наличия различных документов, сроков исполнения, объема работ.

Цена услуг специалиста-оценщика никак не связана со стоимостью объекта: ни в прямом. Ни в процентном соотношении. БТИ выявляет оценочную стоимость в процессе инвентаризации объекта. В результате из реестра извлекаются нужные сведения.

Повышение оригинальности

Предлагаем нашим посетителям воспользоваться бесплатным программным обеспечением «StudentHelp» , которое позволит вам всего за несколько минут, выполнить повышение оригинальности любого файла в формате MS Word. После такого повышения оригинальности, ваша работа легко пройдете проверку в системах антиплагиат вуз, antiplagiat.ru, РУКОНТЕКСТ, etxt.ru. Программа «StudentHelp» работает по уникальной технологии так, что на внешний вид, файл с повышенной оригинальностью не отличается от исходного.

Работа № 97146

Курсовик Информационное обеспечение оценки недвижимости. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ СБОРА И АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ Тип работы: Курсовик. Добавлен: 23.5.2016. Год: 2016. Страниц: 47. Уникальность по antiplagiat.ru: СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1 ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ………………………………………………………………………………….5
1.1 Основы информационного обеспечения оценки недвижимости 5
1.2 Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости 18
1.3 Характеристика внутренней информации, используемой в процессе определения рыночной стоимости 26
ГЛАВА 2 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ СБОРА И АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ 33
2.1 Сбор информации и предварительный анализ данных. 33
2.2 Основные этапы сбора и подтверждения информации 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 47

Цель курсовой работы — рассмотреть информационное обеспечение оценки недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо решить ряд задач, а именно:
— рассмотреть нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в РФ и российские стандарты оценки недвижимости;
— изложить основы информационного обеспечения оценки недвижимости;
— рассмотреть внешнюю информацию, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости
— изложить характеристику внутренней информации, используемой в процессе определения рыночной стоимости.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

ГЛАВА 1 ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 Основы информационного обеспечения оценки недвижимости

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Смотреть похожие работы
* Примечание. Уникальность работы указана на дату публикации, текущее значение может отличаться от указанного.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость как объект оценки

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г., указом от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом. Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимости, определенному ГК РФ.

В настоящее время в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом недвижимыми вещами может быть названо и иное имущество.

Читайте так же:  Как составить исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества супругов

Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Деление имущества на движимое и недвижимое связано с правом частной собственности на природные объекты, а также с введением этих объектов в гражданский оборот

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Федеральный закон об оценочной деятельности в российской федерации был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. В последствии он несколько раз редактировался — в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, т.е. оценочной деятельности в Российской Федерации уже 10 лет.

Практика показала, что данный вид деятельности проделал путь от нуля до международного признания. Это, прежде всего, связано с растущей потребностью в оценке. Услугами оценщика теперь пользуются в таких ситуациях как:

  • — купля-продажа (бизнеса или его части, ценных бумаг и т.п.),
  • — поиск и привлечение финансирования,
  • — определение залоговой стоимости при кредитовании,
  • — разрешение различных имущественных споров (например разводе),
  • — принятие инвестиционных решений,
  • — подготовка предприятия для ликвидации или приватизации,
  • — внесение имущества или акций в уставной капитал предприятий и организаций,
  • — взятие кредита по ипотеке,
  • — установление стоимости ущерба из-за пожара, затопления, ДТП и т.п.

В связи с этим в последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это так же обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценщику в своей профессиональной деятельности стоит опираться на три федеральных стандарта оценки, принятых в Российской Федерации.

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

Читайте так же:  Платят ли алименты пенсионеры

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) [4]

Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету по оценке (ФСО N 3) [5]

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю (рис. 1).

Рис. 1. Виды информации

[3]

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

темпы экономического роста;

индекс деловой активности;

инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

  • 1. Программы Правительства и прогнозы.
  • 2. Данные государственных организаций.
  • 3. Исследования международных финансовых организаций.
  • 4. Аналитические обзоры информационных агентств.
  • 5. Электронные информационно-поисковые системы.
  • 6. Периодическая экономическая печать.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;

первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

  • -состояние и перспективы развития сегмента рынка;
  • -цены и условия осуществления сделки аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
  • -уровень эксплуатационных затрат;
  • -среднерыночный уровень занятости недвижимости;
  • -уровень возможных прочих доходов;
  • — затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

индексы цен в строительстве;

удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

Основные источники информации.

Специализированные справочники и программные комплексы (сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие).

Информация специалистов рынка недвижимости — риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.;

в экономический — сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки;

в физический — размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение.

Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости

Анализ рынка недвижимости для целей оценки.

В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности.
Анализ рынка для цели оценки заключается в соотношении всего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей по-

следовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих

тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это

информация описательного характера, которая используется непосред-

ственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс-

ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские

времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ог-

раничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от-

ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр,

используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных

номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в

среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл.

США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора

макроэкономических данных и исследования общего состояния нацио-

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• индекс деловой активности;

[1]

• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и за-

• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валю-

Читайте так же:  Как пожаловаться на участкового полиции

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государст-

венного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких

как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информаци-

онное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения

анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проана-

лизировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости.

Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о

рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име-

ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного

обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо со-

брать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка не-

движимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель-

ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре-

тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер

арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи

сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и

сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук-

рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана-

лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондицио-

нирования воздуха, электроснабжения;

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы

(Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук-

рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика:

«Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные

инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров,

девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не-

движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка

недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, кон-

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске ин-

формации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных

агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предостав-

лении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по-

средством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (на-

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER.,

можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтор-

ских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения

различных сегментов рынка недвижимости.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и ри-

элторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заклю-

чается в наличии сформированной обширной информационной базы. В

этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний

в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, ге-

нерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недви-

жимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собст-

венной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необ-

В России разработаны программные продукты, например, про-

граммный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр

оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным под-

ходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсут-

ствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных

продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распростране-

ние получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Про-

граммный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в

1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оцен-

щика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома»

содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-

представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов

блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные осо-

бенности оцениваемых объектов.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9204 —

| 7259 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Внутренняя информация, используемая для оценки недвижимости

Внутренняя информация представляет собой совокупность ха-

рактеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;

• данные о физических характеристиках объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подле-

жащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-

посредственном окружении, отражающие влияние на величину

Источники внутренней информации:

• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-

вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию

• осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наи-

большей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с

имеющейся внутренней документацией:

• юридическое описание объекта недвижимости и земельного

участка (договора аренды земельного участка);

• технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентари-

зации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложе-

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны хра-

Читайте так же:  Межевание земельного участка в снт

ниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от

того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы-

ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные

от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика,

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получае-

мых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оцен-

ки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную

от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением

случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление

о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником ин-

формации о техническом состоянии объекта недвижимости должны

служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без

исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижи-

мости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем

невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной

Перед началом осмотра следует:

• ознакомиться с имеющейся технической документацией по объ-

• провести интервью с представителями технических служб, от-

ветственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

• основные изменения, внесенные в проект;

• проводилась ли реконструкция;

• даты текущих и капитальных ремонтов;

• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликви-

дации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем,

ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков,

марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необ-

ходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый

объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли

основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учи-

тывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и об-

ветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуата-

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталки-

ваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет

не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не

соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов.

В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями

нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, по-

этому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение

профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремон-

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта –

определение его физического износа. При этом данные по фактическому

состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха-

рактеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмот-

рены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

• провести фотографирование всего объекта, а также отдельных

его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

• зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например,

образование трещин, места фильтрации воды в подземных со-

оружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использо-

вать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров черте-

жей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источни-

ки, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого

По окончании работ эта техническая документация должна по

акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необхо-

димо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фак-

тическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в ин-

вентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ яв-

ляются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необ-

ходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соот-

ветствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использо-

вания различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто

такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить

целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышен-

ным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с

Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения

оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процес-

се оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой прове-

дения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью

проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необхо-

димо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность

доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информа-

цию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объек-

тах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на

соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание

района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная

часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление

всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен

[2]

быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис-

пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для

проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо

стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике прове-

дения оценки сложился определенный порядок описания объекта оцен-

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей

оценки. При описании района необходимы данные по экономической,

демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от-

носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую истори-

ческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, админист-

ративного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения

режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены

земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ со-

стояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходи-

Читайте так же:  Права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

мо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме

того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист-

ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика ос-

новных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос-

тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат-

ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий –

это описание границ земельного участка, данных по прилегающим уча-

сткам, описание характера застройки, данных по благоустройству терри-

тории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные

• размеры земельного участка;

• форма земельного участка;

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указа-

ния источников, используемых при проведении оценки (паспорта на

объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта

• дату последнего капитального ремонта;

• описание состава помещений с указанием площади, количества,

например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане

• описание основных конструктивных элементов, отделки и ин-

При описании основных конструктивных особенностей объекта

рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особен-

ности конструктивной схемы, указать фактическое использование объ-

екта на дату проведения оценки.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 8724 —

| 7461 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.

  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Источники


  1. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.

  2. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.

  3. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 560 c.
  4. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.
Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here