Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Полезная информация в статье: "Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

  • Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
  • Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:

Тип расходов Сумма затрат
Отчет об оценке жилья От 2 тысяч рублей Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры Свежая выписка из ЕГРН 350 рублей Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей Нотариальное заверение договора От 5 тысяч рублей Нотариальное согласие супруги/супруга От 1 тысячи рублей Госпошлина за регистрацию права собственности 2000 рублей на каждого нового владельца

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

  • Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
  • Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
  • Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
  • Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Регистрация права собственности: от 1 недели.
  • Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Повышенные тарифы на коммунальные услуги и общедомовое имущество являются серьезной проблемой и провоцируют возникновение долгов не только у малоимущих лиц, но и у людей со стабильным доходом.

Ну а для тех, кто не имеет постоянного дохода и ведет асоциальный образ жизни, вероятность возникновения коммунальной задолженности и вовсе близка к 100%. А потому для них очень актуальный вопрос – как можно продать квартиру с долгами?

Читайте так же:  Аккредитованные оценщики недвижимости и оценка квартиры для сбербанка требования к отчету об оценке

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, кто оплатит задолженность. Ей важно получить деньги, а потому она вполне может взыскать их и с нового хозяина, даже не начиная поиск прежнего владельца, кто эти долги и нажил. Отметим, что это является неправомерным.

[2]

В пользу нового владельца говорит то, что он не имеет отношения к этим долгам, а, следовательно, и не несет за них ответственность. Он платит за коммунальные услуги в двух случаях:

  • С момента получения данного жилья в свою собственность;
  • С момента регистрации права собственности на квартиру.

Соответственно, в случае обращения в суд, закон будет на стороне нового владельца, и выплачивать долги ему не придется.

Документы, необходимые для продажи квартиры в 2016 году.

Что нужно для продажи квартиры, читайте тут.

Если же покупатель приобрел квартиру с обременением с переводом долга на него в порядке, регламентированном ст. 391 Гражданского Кодекса, то после регистрации собственности обязательства по долгам перейдут на него.

Следует понимать, что процесс передачи долга новому хозяину может быть осуществлен исключительно при наличии его письменного согласия, а также согласия управляющей компании.

Данное согласие – это переуступка требований, основанных на сделке. При этом форма сделки обязательно должна отвечать требованиям, указанным в ст. 389 ГК РФ.

Данный документ представляет собой простое письменное обязательство, заверенное нотариусом.

Также собственникам квартиры обязательно необходимо составить и подать документ управляющей компании.

Данный документ составляется в письменной форме и оповещает о смене собственника квартиры. К нему следует приложить две бумаги:

  • Документ, устанавливающий право на собственность (вначале следует показать оригинал документа, а затем передать его копию);
  • Копия договора о приобретении квартиры.

Также рекомендуется приложить документ с зафиксированными показаниями всех приборов учета на момент перехода прав собственности, однако, в отличие от двух предыдущих документов, предоставление этой бумаги не является обязательным.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Продать квартиру с долгами, безусловно, можно. Однако следует понимать, что долг за квартиру лежит не на помещении, а на его собственнике. Соответственно, при смене владельца долг останется именно за тем, кто его нажил.

А потому продать квартиру с долгами возможно, но такая продажа будет сопряжена с целым рядом проблем при сборе необходимого пакета документов.

Пакет бумаг выглядит следующим образом:

В случае если погашение долгов является обязательным условием сделки, можно выйти из положения, договорившись с покупателем, что сумма долга будет погашена из той суммы, которая будет внесена в качестве аванса либо сделать скидку на квартиру в размере данного долга. Разумеется, данная договоренность должна быть задокументирована, то есть, внесена в предварительный договор купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

В силу некоторого несовершенства российского законодательства, достаточно распространенной проблемой является покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам. Долги за услуги жилищно-коммунального хозяйства не являются обременением, поэтому регистрации не подлежат и в открытом доступе не находятся. Поэтому самостоятельно покупатель не может проверить отсутствие задолженности.

О том, как снизить риск покупки жилого помещения с долгами прежнего собственника либо как действовать, если сделка уже оформлена, будет рассказано в нижеследующей статье.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2019 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Переходят ли долги за коммунальные услуги к новому собственнику?

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся. Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются. Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО . Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там. И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно. Проще будет сначала их оплатить, а потом уже начинать судебный процесс по взысканию уплаченных средств с бывшего хозяина.

Читайте так же:  Размер штрафа за парковку на тротуаре

К каким уловкам прибегают управляющие компании, чтобы ввести в заблуждение нового собственника?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника. Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый. Поэтому управляющие компании не вправе указывать эту задолженность в квитанции для нового владельца.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника. Теоретически, при этом можно подать в суд, но практически этого не делают, ибо слишком запутанная процедура.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Наличие задолженности по коммунальным платежам – распространенное явление в наши дни. В связи с этим нередко можно услышать о сделках с недвижимостью, за которой числятся долги. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет свои особенности. Рассмотрим эту процедуру более подробно.

Проверка задолженности по услугам ЖКХ

Прежде чем заключать сделку о покупке жилья, необходимо проверить объект на наличие всевозможных обременений, в том числе и по оплате счетов за услуги ЖКХ. Это нужно сделать, чтобы в дальнейшем у нового собственника с квартирой не возникло никаких проблем.

Если потенциальный покупатель не знает, как проверить квартиру на долги по коммунальным платежам, стоит изучить возможные варианты:

Многих при этом беспокоит, должен ли новый собственник платить долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры.

Обязан ли новый владелец погашать долги прежнего хозяина

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, законный владелец недвижимости должен рассчитываться со всеми долгами, которые за ней числятся. Исключением могут быть лишь случаи, когда стороны обозначают в договоре, что предыдущий собственник обязуется оплатить накопившуюся задолженность.

В целом же тех, кто интересуется, может ли долг за коммунальные услуги переходить на нового владельца, ждет разочарование. Это действительно нередко происходит. В таком случае единственный выход – инициировать судебную процедуру, чтобы защитить свои законные интересы.

Как правило, на практике покупатели просят снизить цену за квартиру, если за ней числятся долги, а в дальнейшем самостоятельно их погашают. Также в договоре можно прописать пункт, согласно которому сумма задолженности делится пополам.

Из вышеизложенного следует: то, обязан ли новый собственник оплачивать долги предыдущего собственника, регулируется самим соглашением.

Заключение договора купли-продажи с долгами по ЖКХ

Ничего страшного в случае покупки квартиры с долгами не происходит. Однако если предыдущий собственник скроет этот факт, у нового владельца могут возникнуть определенные трудности. Поэтому очень важно проверять объект недвижимости прежде, чем его приобрести.

Если покупателю удалось обнаружить факт неоплаты счетов перед тем, как купить квартиру с долгами, нужно проследить, чтобы соблюдались следующие условия:

  • все стороны должны быть уведомлены о наличии задолженности по квартплате;
  • в договоре следует отразить сумму долга, а также указать лицо, которое будет его погашать.

Для заключения соглашения необходимо собрать все документы на продаваемое жилье. В их перечень входят:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающая документация на квартиру: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие;
  • технический паспорт;
  • выписка из регистрационной палаты.

В тексте документа прописывается, кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры. Можно также приложить справки, подтверждающие, что задолженность числится за определенным лицом.

В большинстве случаев продавцы при таких обстоятельствах не уклоняются от своих обязанностей, поскольку понимают, что закон не на их стороне и долг лежит на владельце квартиры.

Вместе с тем случается и такое, что, несмотря на желание продать недвижимость, продавцы не хотят оплачивать долги по квартире. Стоит тогда рассмотреть возможность снизить цену на объект, либо прописать в соглашении, что нынешний собственник погасит существующую задолженность за счет аванса, полученного от покупателя.

Как получить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ

Приобретая жилье без предварительной его проверки, легко можно столкнуться с ситуацией, когда купили квартиру, а там долг за коммунальные услуги. Чтобы этого не произошло, заранее нужно желательно потребовать у продавца документальное доказательство отсутствия задолженности.

Подтверждением полной оплаты всех услуг является специальная справка, которая выдается управляющей компанией, ТСЖ или расчетным центром.

Получить документ могут совершеннолетние собственники жилья, а также квартиросъемщики и члены их семей. Срок действия справки варьируется от 10 до 30 дней в зависимости от ситуации, поэтому запрашивать ее нужно непосредственно перед заключением сделки.

Как подарить квартиру с задолженностью

Дарение квартиры с долгами по коммунальным платежам влечет за собой переход задолженности на нового собственника. Однако обязанность содержать и оплачивать расходы на помещение возлагается на владельца только после государственной регистрации права собственности. До этого момента все долги лежат на лице, которое дарит квадратные метры.

Поскольку подобного рода сделки часто происходят между близкими родственниками или членами семьи, стороны могут решить, как погасить задолженность по коммунальным платежам при смене собственника по договоренности между ними.

Чтобы не возникло конфликтных ситуаций, стоит прямо прописать в договоре, кто будет нести ответственность за накопившиеся долги и погашать их. Это позволит избежать многих спорных моментов в будущем.

Если куплена квартира с долгами

Хотя существует немало возможностей проверить любой объект купли-продажи на наличие различных обременений, не все покупатели спешат ими воспользоваться. Но впоследствии им приходится решать вопрос, что делать, если купили квартиру с долгами по коммуналке.

Читайте так же:  Как установить антенну на крышу многоквартирного дома

Если предыдущий недобросовестный владелец скрыл этот факт, для начала следует обратиться в управляющую компанию и запросить документ о состоянии счетов бывшего жильца за тот период, пока покупатель не стал полноценным владельцем имущества.

Затем нужно подготовить заявление и подкрепить его всеми документами, подтверждающими факт покупки квартиры, а также наличия долга еще до момента оформления права собственности. Случаи, когда продали квартиру уже с неоплаченными счетами, часто решаются в пользу нового владельца.

К сожалению, иногда по этому поводу приходится инициировать судебное разбирательство, а это дело не из приятных.

Сообщение в управляющую компанию о смене владельца

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При оформлении договора купли-продажи на недвижимость, за которой числится задолженность, о факте смене ее владельца необходимо уведомить управляющую компанию, чтобы не пришлось выплачивать долг за предыдущим собственником по коммуналке.

Делается это в письменной форме в виде заявления с просьбой завести новый счет по оплате услуг ЖКХ. Таким образом можно избежать путаницы с долгами предыдущего хозяина.

Заявление рассматривается на протяжении месяца.

Получив положительный ответ, нужно взять в бухгалтерии УК справку об отсутствии задолженности. В случае отказа можно обратиться в жилищную инспекцию.

Иногда покупателям достается жилье с неоплаченными счетами. Долги по ЖКХ новому собственнику переходят только после регистрации права собственности на недвижимость. До того момента обязанность погасить все долги лежит на плечах продавца. Если по тем или иным причинам он этого сделать не может, стороны указывают в договоре купли-продажи, за кем будет числиться задолженность и порядок ее погашения.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 5280 Опубликовано: 02.11.2018

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

[3]

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

[1]

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Читайте так же:  Взимается ли госпошлина за прописку

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: секреты безупречной сделки

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам в наше время – обычное дело. Закон не запрещает подобные сделки. Поэтому часто новые хозяева вместе с документами на жилье получают «наследство» в виде квитанции на оплату задолженности, накопленной прежними жильцами.

Покупаем квартиру с долгами. Особенности сделки

Будущие жильцы, которые знают о наличии задолженности по коммунальным платежам, выдвигают продавцу свои условия:
  • переносят дату сделки (пока не увидят документ о погашении долга);
  • предлагают снизить стоимость квартиры на эту сумму;
  • заключают договор, но с условием последующей оплаты прежними жильцами своих обязательств.

Чересчур доверчивые покупатели в большинстве случаев узнают о проблеме после подписания всех бумаг. Первая неприятность для них – это квитанция об оплате за коммунальные услуги, где цифры значительно превышают ожидаемые.

Следующая неприятность – действующее законодательство не позволяет прописаться по новому адресу или вступить в свои права. Ограничение действует, пока не будет полностью погашена существующая задолженность.

Заметим! Для работников коммунальных служб не имеет значения, кто будет оплачивать долг, поэтому часто они предлагают произвести оплату новому собственнику. Главный аргумент – задолженность отображается на конкретном счету и не привязана к фамилии.

Законом справедливо установлено, что каждый платит за свое. То есть, обязанность вносить плату за услуги ЖКХ наступает с момента вступления в права владения (когда договор подписан).

Выходит, предыдущие хозяева ни при каких обстоятельствах не смогут перенести ответственность на новых. Восстановить справедливость можно путем обращения в суд.

Следует учесть! По закону взыскать долговые обязательства представляется возможным лишь за предыдущие три года. А если долг нарастал, к примеру, 5-7 лет, то платить придется и новым жильцам.

Также неприятным сюрпризом может стать перенос долга по взносу на капитальный ремонт.

Как узнать, что имеется долг?

Удостовериться, что долг по коммуналке отсутствует, можно несколькими способами:

  • посетить государственные органы;
  • обратиться в финансовую организацию (Сбербанк, ВТБ-банк и др.);
  • посредством сети интернет;
  • позвонить по телефону.

К государственным органам, которые владеют информацией о состоянии счета по коммунальным услугам, относят: жилищно-управляющие хозяйства, портал центра координации ГУ ИС, многофункциональный центр, расчетный центр и др. Здесь каждый владелец недвижимого имущества сможет получить достоверные данные.

Прежде чем посетить организацию, необходимо выяснить график работы, время обеденного перерыва. Как правило, подобные компании не предоставляют информацию третьим лицам, поэтому обращаться придется лично и с подтверждающими документами.

Нужно быть готовым к огромной очереди. То есть, если вы работаете, лучше возьмите выходной – процедура небыстрая.

Заметим! Государственные компании предоставляют точную информацию о наличии или об отсутствии долга, которую могут подтвердить соответствующим документом – справкой, выпиской. При необходимости распечатывают квитанцию.

Следующий достаточно доступный способ – узнать состояние счета через банк. Но для этого понадобится код плательщика. Информацию можно получить на экране банкомата (выбрать раздел «Платежи и переводы», далее кликнуть на кнопку «ЖКХ», ввести свой код) или войти на официальный сайт финансовой организации.

Читайте так же:  Заявление на развод – подаем через интернет (онлайн)

Плюсы данного метода:

  • доступно;
  • быстро;
  • не нужно стоять в очереди;
  • при желании можно сразу внести платеж.

Еще один способ. Чтобы узнать сумму задолженности по коммуналке, необходимо войти на официальный сайт любой организации, которая владеет подобной информацией. Компании, предоставляющие услуги, указаны на официальном ресурсе Жилищной инспекции вашего района.

Далее требуется ввести запрашиваемые данные (код плательщика или паспортные), после чего отобразятся интересующие вас сведения. К слову, посредством интернета можно произвести оплату.

Данный способ имеет те же плюсы, что и предыдущий. Лишь добавим – получить информацию можно не отходя от компьютера.

И последний способ получить информацию – позвонить по телефону. Но в таком случае нужно быть готовым к отказу. Дело в том, что некоторые организации не предоставляют финансовую информацию в телефонном режиме.

Или же оператор запросит подтверждающие данные – код плательщика или другую информацию, которая поможет идентифицировать личность.

Действия новых жильцов, когда УК заставляет платить долг

Как мы уже выяснили, долг по коммунальным платежам может оставаться и после покупки квартиры. Сотрудники управляющей компании всеми способами стремятся к тому, чтобы существующая по счету задолженность была погашена как можно скорее.

Поэтому нередко платежные документы с требованием оплаты направляют по конкретному адресу. Что делать в таком случае?

Для начала необходимо уведомить соответствующую организацию о том, что изменился собственник. Это нужно сделать по следующим причинам:

  • Во-первых, когда жильцы несвоевременно оплачивают услуги или не оплачивают вообще, управляющая компания вправе приостановить их подачу (перекрыть канализацию, отключить свет, воду и т. п.).
  • Во-вторых, снижается вероятность того, что задолженность по платежам будет перенесена на ваше имя.
  1. Новому квартиросъемщику требуется снять копии с документа, подтверждающего покупку, и предоставить их в управляющую организацию.
  2. Составить заявление, в котором описать свои требования – не предъявлять к оплате счета, образовавшиеся до даты регистрации собственника, или до момента покупки жилья. При наличии акта приема-передачи недвижимого имущества, счетчиков, приложить их.
  3. Проследить, чтобы документы были приняты организацией, расписаться о передаче бумаг.

Иногда управляющая компания не прекращает отправку квитанций с указанием задолженности прошлого периода. В таком случае владельцу необходимо написать претензию.

Данный документ рассматривается в течение месяца с момента обращения. Некоторые сотрудники отказываются визировать такую бумагу, тогда заявление следует отправить заказным письмом.

Если отклика на претензию не последовало, можно обратиться в следующую инстанцию – Жилищную инспекцию.

Когда перечисленные выше действия выполнены, а требования оплаты долга продолжают поступать, будет законно подать иск о вымогательстве со стороны управляющей компании.

Нередко помогают провести продажу квартиры сотрудники агентства недвижимости. Риэлторы могут намеренно скрыть информацию о наличии долга. Но за это они несут ответственность, вплоть до возмещения компенсации за моральный ущерб.

«Шпаргалка» для покупателей квартиры с задолженностью по коммуналке

Каждый человек, который желает приобрести жилье, может оградить себя от лишних проблем. Для этого необходимо действовать следующим образом:
  • Проверить документы, подтверждающие право владения недвижимым имуществом.
  • Убедиться, что аресты и другие обременения отсутствуют – поможет выписка из ЕГРП.
  • Договориться с продавцом, чтобы тот предоставил информацию о состоянии счетов по коммуналке. Если возникают какие-либо препятствия или человек отказывает в подобной мелочи, значит, что-то здесь «нечисто» — от такой квартиры лучше отказаться.
  • При наличии долга, откорректировать цену жилья или внести в договор пункт, который подтвердит непричастность нового владельца к задолженности.
  • Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  • Подготовить акт приема-передачи жилья, заверить его у сотрудников УК.

Перечень документов

Для регистрации квартиры понадобятся:

· удостоверения личности покупателя и продавца;

· справка из налогового органа о том, что задолженность отсутствует;

· выписка из Росреестра;

· данные о всех зарегистрированных по данному адресу;

· квитанция об уплате госпошлины;

· свидетельство о регистрации;

· акт приема-передачи квартиры;

· справка-счет из государственного органа (ЖЭК, расчетный центр, УК);

· документ, подтверждающий право собственности;

· при наличии долга нужно составить дополнительное соглашение, в котором будет указано, кто отвечает за оплату долга;

· акт приема-передачи средств.

  • Иванов И.И. приобрел квартиру через агентство недвижимости. Как законопослушный гражданин, он обратился в УК, чтобы оформить документы на оказание услуг.
  • Заметим! Иванов И.И. уверен, что никаких проблем не возникнет – ему за деньги помогал посредник.
  • Оказалось, что платежи не осуществлялись определенное время. Что делать? Иванову И.И. нужно обратиться в товарищество владельцев жилой недвижимостью. Там затребовать, чтобы лицевой счет перевели на его имя.

В свою очередь, риэлтор будет наказан за оказание некачественной услуги. Возможно, средства, уплаченные агентству, вернут. А УК по закону не сможет отказать в переводе лицевого счета на нового владельца.

В заключение отметим, покупая квартиру, следует проверить информацию о наличии долга по коммунальным платежам. Несмотря на то, что закон находится на стороне покупателя, будет правильным закрыть данный вопрос до подписания соответствующих документов. Это поможет избежать лишних финансовых затрат и сэкономит время.

Рисковано ли покупать квартиру с долгом по коммунальным платежам:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники


  1. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.

  2. Хачатуров, Р. Л. Общая теория юридической ответственности: моногр. / Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр, 2017. — 965 c.

  3. Ильин, В.А. История и методология физики. Учебник для магистратуры / В.А. Ильин. — М.: Юрайт, 2016. — 800 c.
  4. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here