Особенности оценки недвижимости при аренде

Полезная информация в статье: "Особенности оценки недвижимости при аренде" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Расскажем о оценке стоимости аренды нежилого помещения. Рассмотрим договор оценки недвижимости и аренды: образец

Успешное планирование любого процесса невозможно без определения ценности активов и будущих затрат.

Рынок оценочных услуг призван «привести к общему знаменателю» планы и их результаты.

Весомое доказательственное значение будет иметь только отчет, составленный профессиональными оценщиками – членами саморегулируемой организации (СРО), застраховавшим свою ответственность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Оценка арендной платы помещения сводятся к определению стоимости (выражение в денежном эквиваленте) права аренды и/или размера арендной платы.

Ниже перечислены распространённые ситуации, в которых встает вопрос об обращении к профессиональному оценщику для оценки стоимости аренды помещения, а именно:

  • внесение права пользования в уставный капитал;
  • установление точной цены при ликвидации или банкротстве фирмы;
  • проведение публичных торгов (реализация арестованного имущества);
  • планирование конкурса или аукциона;
  • любые имущественные споры (подсчет упущенной выгоды или убытков, расчет гос. пошлины и многое другое);
  • внутренний финансовый мониторинг;
  • сбор информации в ходе производственных процессов (планируемое открытие завода или обособленного подразделения);
  • принятие финансового решения относительно долгосрочного найма.

В зависимости от целей заказчика устанавливаются следующие категории стоимости:

  • рыночная (сумма, по которой имущество может быть отчуждено в рассматриваемый момент с учетом его характеристик и состояния рынка в «штатном» режиме);
  • ликвидационная (по своей природе похожа на рыночную, с поправкой на необходимость реализации в кратчайшие сроки);
  • инвестиционная (рассматривает имущество как объект долгосрочных вложений и оперирует специфическими экономическими критериями);
  • кадастровая (устанавливается в процессе государственной оценки, фактически постепенно заменяет цену по БТИ).
  • залоговая (акцентирует внимание на возможность быстрой реализации объекта, независимо от других активов собственника).

Провести исследование, потребовать через суд скорректировать данные государственного кадастра вправе любое заинтересованное лицо – например, арендатор, платежи которого зависят от кадастровой цены имущества.

Анализ размера арендной платы за наем нежилого помещения

Действующий стандарт проведения оценки недвижимости установлен Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611 .

Специалисту-инженеру следует предоставить максимально подробные сведения об имуществе: адрес (местоположение), материал и год постройки, сведения о коммуникациях, транспортная доступность, документы правообладателя, притязания и споры.

Также обязательно установить статус земли, где расположен предмет обследования (исчерпывающие данные содержатся в ЕГРН).

Оценщик до формирования отчета обязан осмотреть недвижимость лично либо убедительно обосновать невозможность выезда.

Такая расчетная характеристика, как «рыночная арендная плата», может быть прямо прописана в задании для инженеров.

Подробным образом рассматриваются цены сделок, совершаемых с аналогичным имуществом, статистика спроса и предложения, даже мотивы физических лиц – участников договоров.

Применяемые методики оценки помещения

Государственный стандарт выделяет сравнительный, доходный и затратный методы проведения оценки.

Самым понятным является сравнительный – предполагает сбор информации о ценах аналогичной недвижимости и подсчет некоего «среднего арифметического» на основе полученных данных.

Доходный подход характеризуется поиском равновесия между уже вложенными в возведение объекта средствами и возможными будущими доходами.

Иными словами, оценщик рассчитает, насколько капитал, затраченный на создание помещения, соответствует прибыли, которую помещение способно принести. Разумеется, будут учтено состояние рынка и степень рисков.

В основе затратного метода лежит анализ количества средств, которые будут израсходованы при сравнимых обстоятельствах на создание недвижимости, аналогичной оцениваемой.

Обоснование стоимости найма жилого или нежилого помещения

Предметом исследования может служить как уже имеющееся право аренды, определение суммы арендной платы, которую потенциально выручить при сдаче внаем.

Оценщиком помимо сведений об объекте недвижимости принимаются во внимание следующие положения:

  1. Срок аренды.
  2. Платежный период.
  3. Размер и состав платежей (если укажет заказчик).
  4. Наличие/отсутствие каких-либо ограничений использования помещения арендатором.
  5. Условия досрочного или одностороннего расторжения договора аренды.
  6. Условия пролонгации аренды.
  7. Подлежит ли договор аренды государственной регистрации.

Оценка аренды квартиры:

[2]

  1. Особенности распределения расходов по квартплате, услугам ЖКХ и иных обязательных платежей (плата за машино-место, общедомовые расходы, установленные собранием ТСЖ и пр.).
  2. Состав коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственныхуслуг и входит ли их оплата в ставку аренды.
  3. Условия регистрационного учета арендатора и его семьи, количество проживающих лиц, в том числе временных жильцов, состав семьи арендатора.
  4. Иные значимые пункты соглашения между арендодателем и арендатором.

Краткая инструкция по заключению договора на выполнение оценочных работ

Договор о проведении оценки аренды нежилого помещения является частным случаем договора об оказании услуг. Далее будет рассмотрены специфические формулировки, подлежащие включению в соглашение заказчика и исполнителя.

Предметом договора является возмездное выполнение работ согласно Техническому заданию (Приложение No1 к настоящему договору).

Порядок исполнения договора

Отчеты должны содержать цветные фотографии и описания помещения, изготовленные Исполнителем.

В случае необходимости Исполнитель вправе направить Заказчику обоснованный письменный запрос. Заказчик в течение 48 часов с момента получения запроса Исполнителя направляет последнему запрашиваемую информацию либо отказ с указанием причин.

Исполнитель гарантирует соответствие отчетов Техническому заданию. В случае мотивированного указания на недостатки Исполнитель обязан произвести их исправление и представить обновленный Отчет в течение трех дней с даты получения замечаний.

В случае если недостатки немотивированно не устранены, Заказчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Требования к оценщикам

Исполнитель гарантирует, что услуги оказываются согласно обязательным стандартам оценочной деятельности.

Читайте так же:  Как написать заявление в прокуратуру на управляющую компанию


Сведения об оценщиках:

  • персональные данные;
  • реквизиты саморегулируемой организации, членом которой является оценщик;
  • подтверждающие квалификацию и страхование гражданской ответственности документы.

Исполнитель подтверждает, что он и привлеченные им оценщики не имеют заинтересованности в отношении помещения и результата его оценки.

Техническое задание

  1. Правовые основания (перечислить нормативы).
  2. Объект оценки (конкретизация).
  3. Цель оказания услуг по оценке:

Определение размера рыночной арендной платы за пользование помещением согласно п.2 настоящего Технического задания, с учетом платы за пользование местами общего пользования, в том числе:

  • годовой суммы арендной платы;
  • месячной ставки арендной платы;
  • размера арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения в месяц.

Расчет показателей проводится по состоянию на ____________ (дата).

Результат оценочных услуг

Составление письменных отчетов согласно пункту 3 в одном оригинальном экземпляре.

Заключение

В настоящее время рынок предлагает достаточное количество услуг для оценки аренды недвижимости. Выразить в денежном эквиваленте можно не только привычную недвижимость, но и транспортное средство, интеллектуальную собственность и даже информацию.

Отчет, сформированный с учетом требований законодательства, будет являться достаточным доказательством цены имущества, основанием для принятия управленческих решений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Срок действия оценки недвижимости для сдачи в аренду

Оценка аренды (арендной платы, прав аренды)

В общем случае под стоимости аренды понимают:

Величина рыночной стоимости аренды (арендной ставки) представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Отчет об определении рыночной стоимости величины арендной ставки служит, как правило, для установления справедливой цены договора аренды.

Срок действия оценки недвижимости для сдачи в аренду

· Для государственных унитарных предприятий, их основной доход нередко заключается в сдаче пустующих помещений. Согласно ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в России», при заключении договора аренды требуется обязательное заключение и оценка арендной платы. Помещения сдаются для организации производства, складских площадей, торговых залов.

Сдача земельных участков в арендное пользование, которые находятся в государственном ведении, также не может проводиться без официального заключения и оценки стоимости арендной оплаты.

· Многие компании, для своей деятельности арендуют торговые, складские, офисные помещения.

Оценка прав аренды, арендной платы, имущества

В соответствии с законодательством РФ (ст. 607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду «не потребляемые» виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д. т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.

В зависимости от условий договора, арендатор, вместе с правом использования объекта в своих интересах, может получить также и права полного пользования и эксплуатации на этот объект.

Оценка государственного имущества

В собственности у каждого государства находятся огромные запасы различного движимого и недвижимого имущества. Зачастую они либо используются по назначению, либо просто стоят без дела, не привлекая к себе особенного внимания. Однако бывают и ситуации, когда подобное имущество необходимо продать или сдать в аренду. И как раз именно в таких ситуациях и возникает необходимость оценки государственного имущества.

Срок действия оценки недвижимости для сдачи в аренду

жилой недвижимости проводится в целях определения рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости, доли в праве собственности, либо иных прав в отношении оцениваемого объекта собственности.Типичными объектами жилой недвижимости являются:

При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали.

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1.

Оценка стоимости права аренды недвижимости

Оценка имущества для посольства при получении визы

Рыночная имущества при разделе собственности

Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке

рыночной стоимости имущества при купле-продаже

муниципального и государственного имущества

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве

Оценка страховой стоимости имущества для целей страхования

Независимая недвижимости в Москве и Московской области

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Оценка зданий офисного и административного назначения

Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете

Оценка коммерческой недвижимости

Независимая помещений жилого и нежилого назначения

стоимости незавершенного строительства

недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров

Оценка недвижимости с обременением

Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области

стоимости доли в квартире

Определение размера дисконта при доли в квартире

Как оценить квартиру самостоятельно

Оценка земли в Москве и Подмосковье

Особенности оценки земельного участка в Москве

Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения

Оценка стоимости права аренды недвижимости

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«. земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Читайте так же:  Размер госпошлины за раздел имущества и особенности ее расчета

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

  • условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
  • характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
  • срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
  • дополнительные права арендатора — например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто — нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами — например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы — если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Сергей Шешков, управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

Читайте так же:  Защитите свою недвижимость! какой перечень документов нужно подготовить для страхования квартиры по

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
3. Документы БТИ:

  • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
  • экспликация (форма БТИ №22);
  • поэтажный план;

4. Бухгалтерская информация:

  • справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
  • справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
  • информация об эксплуатационных расходах — расходы на страхование объекта оценки;
  • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
  • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
  • расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.

Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы — это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

При аренде нужна оценка

Оценка аренды Отправить заявку на оценку аренды Стоимость услуг по оценке аренды от 7 000 руб

Стоимость услуг по аренды от 7 000 руб.

Оценка аренды позволяет определить рыночную величину арендной платы за объект.

аренды базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта, равна рыночной стоимости арендуемой недвижимости. Таким образом, при отсутствии информации о величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости недвижимости, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, рассчитать стоимость аренды объекта.

Список документов и сведений, предоставляемых Оценщику для аренды

для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

для физических лиц: Ф.И.О.

Независимая оценка аренды оборудования

Оценка имущества для посольства при получении визы

Рыночная оценка имущества при разделе собственности

Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже

муниципального и государственного имущества

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве

страховой стоимости имущества для целей страхования

Независимая недвижимости в Москве и Московской области

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования

Оценка стоимости недвижимости на примерах

зданий офисного и административного назначения

Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения

Оценка стоимости незавершенного строительства

Оценка недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров

[1]

недвижимости с обременением

Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области

Оценка стоимости доли в квартире

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Как оценить квартиру самостоятельно

Оценка земли в Москве и Подмосковье

Особенности оценки земельного участка в Москве

Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения

Наилучшее использование земли

Факторы ценообразования в оценке стоимости земли

права аренды земельного участка

При аренде нужна оценка

Зачем нужна оценка недвижимости, квартиры при аренде

Профессиональные услуги независимой экспертной оценки недвижимости (квартир, домов, нежилых помещений и других зданий) для аренды. налогообложения, залога, для суда или расчета ущерба. Предприятие Приват-Инвеста – это сертифицированная оценочная компания и частное БТИ с многолетним опытом работы в городе Киев и Украине.

Читайте так же:  Правовые основы составления договора управления мкд

Оценка недвижимости

Одним из существенных условий сделок с жилым домом, квартирой, коммерческим помещением или землей является рыночная стоимость объекта. Опытные эксперты-оценщики АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проводят оценку недвижимости в Москве для любых целей. Гарантируем профессиональный подход, объективность и точность производимых расчетов, безупречное качество оказываемых услуг, оптимальные варианты решения поставленных клиентом задач.

недвижимости представляет собой определение рыночной стоимости объекта.

Будьте в курсе!

Редакция газеты «Учет. Налоги. Право» отвечает: Рискованно переводить наВ вмененку услуги поВ самообслуживанию. Глава 26.3 НКВ РФВ прямо неВ предусматривает перевода наВ ЕНВД деятельности поВ предоставлению автоматов вВ пользование, вВ том числе.

Редакция газеты «Учет. Налоги. Право» отвечает: ВВ качестве продавца надо записать арендодателя, аВ покупателем — саму компанию. МыВ считаем, что достаточно составить один экземпляр счета-фактуры.

[3]

Оценка аренды (арендных платежей)

Специалисты компании ответят на ваши вопросы и произведут расчет стоимости услуг, а также подготовят индивидуальное коммерческое предложение.

Собственник объекта недвижимости имеет законное право сдавать его в аренду на основе предварительно заключенного договора и проведенной независимой оценки аренды. В роли объекта для предоставления в аренду может использоваться участок земли, предприятие, сооружение или здание, автомобиль или иное транспортное средство, другой объект, естественные свойства которого не нивелируются в процессе эксплуатации.

При аренде нужна оценка

Оценка квартиры для аренды. Тел. (8422) 75-84-75. Независимая оценка стоимости в Ульяновске. Онлайн заказ и консультация — бесплатно.

Оценка стоимости недвижимости – это очень важная услуга, позволяющая как покупателю, так и продавцу объекта сделки полностью обезопасить себя и избежать лишних финансовых потерь.

Услуга пользуется большой популярностью, ведь далеко не каждый гражданин знает, каковы особенности оценки стоимости квартир или, к примеру, как производится оценка стоимости загородного дома.

Ознакомьтесь с представленной информацией, и большинство вопросов, связанных с оценкой недвижимых объектов, отпадут сами собой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Главная задача услуги оценки недвижимости – установление актуальной стоимости рассматриваемого объекта.

Продавцу, как правило, нужно продать объект в кратчайшие сроки, при этом, не прогадав и не установив на него чересчур заниженную цену.

Покупатели, в свою очередь, тоже заинтересованы в максимальной объективности сделки. Прибегая к услугам профессиональных оценщиков в большинстве случаев удается существенно сократить цену по сравнению с изначально выставленной продавцом.

Оценка жилой недвижимости в процессе сделки купли-продажи позволяет покупателю:

  • узнать о скрытых и явных физических повреждениях, о которых может намеренно умалчивать недобросовестный продавец;
  • получить объективную оценку экологической обстановки в районе расположения объекта сделки;
  • узнать о юридических проблемах. Иногда оказывается, что на территории жилого объекта прописан безвестно пропавший либо же считающийся погибшим человек. Если информация окажется неправдивой, внезапно появившийся родственник может отобрать полагающуюся ему часть недвижимости в судебном порядке.
  • Без нее никто не согласится продать полис. По результатам оценки сотрудники страховой компании могут рассчитать объем компенсации, которая при необходимости будет возмещена. Собственник недвижимости тоже получает свою выгоду – получение адекватного и объективного страхового возмещения в его же интересах.

    Не лишней будет оценка стоимости жилой недвижимости и при заключении договора аренды квартиры. В подобных ситуациях к рассматриваемой услуге прибегают достаточно редко, но абсолютно зря. Результаты оценки позволят установить максимально адекватную стоимость аренды.

    Что такое жилая недвижимость?

    Объекты жилой недвижимости можно классифицировать на:

    Особенности оценки

    Грамотная оценка жилой недвижимости – довольно сложный процесс.

    Любые ошибки во время его проведения могут кардинально повлиять на итоговый результат.

    Прежде всего, при проведении оценки должна быть точно зафиксирована дата ее выполнения, т.к. даже через незначительное время цена рассматриваемого объекта может заметно измениться.

    При проведении оценки учитываются как особенности конкретного жилого помещения, так и общая ситуация на рынке.

    На окончательную цену объекта недвижимости может влиять множество факторов. Прежде всего, это социальные критерии, в числе которых:

    • численность населения;
    • отдаленность от образовательных, медицинских учреждений и прочей инфраструктуры;
    • средний возраст населения в месте расположения объекта жилой недвижимости;
    • наличие работы и средняя зарплата в рассматриваемой местности;
    • разного рода природные условия;
    • определенные политические особенности и т.д.

    При этом оценка жилой недвижимости может выполняться в соответствии с тремя методами, а именно:

    В случае с жилой недвижимостью чаще всего используется затратный метод.

    Таким образом, оценка жилой недвижимости – это очень важный и достаточно сложный процесс, требующий от исполнителя наличия соответствующих навыков, опыта и умений.

    Существует множество разновидностей объектов жилой недвижимости, каждый из которых требует индивидуального подхода во время оценки.

    При этом на итоговую стоимость объекта влияют многие факторы, учесть которые в достаточной мере способен только человек с опытом.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду

    Е.С.Озеров
    Почетный член РОО, проф., д.т.н.

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды . арендодатель . обязуется предоставить арендатору . имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. ». Из этой формулировки следует, что аренда — это сделка по передаче на возмездной основе (аналогично купле-продаже) прав пользования и владения (или только пользования) от арендодателя (собственника объекта аренды) арендатору (приобретателю права пользования и владения объектом аренды). При этом арендатор как субъект права владения объектом аренды может осуществлять согласованные с арендодателем изменения материальной сущности этого объекта, а собственник объекта оставляет за собою право распоряжения сданным в аренду имуществом (и правом продажи имущества) — с обременением этого права договором аренды.

    Читайте так же:  Зачем вам прохождение техосмотра авто!

    Если договор аренды заключен на рыночных условиях, оговоренных в определении понятия рыночной стоимости, то оценщик устанавливает рыночную стоимость товара (прав пользования и владения), передаваемого от «продавца» (арендодателя) «покупателю» (арендатору), выраженную в денежных суммах, выплачиваемых за периоды — годы или месяцы (в зависимости от условий договора) в течение всего времени действия договора. Это означает, что оценщик определяет рыночную ставку арендной платы

    (годовую или месячную) как рыночную стоимость права пользования и владения объектом аренды (в течение года или месяца соответственно). Таким образом, в данном случае объектом оценки является пакет прав пользования и владения (или только право пользования) арендуемым объектом, а результатом (целью) оценки (предметом оценочной деятельности) является ставка арендной платы.

    Из изложенного следует, что в рассмотренном случае (сдача объекта в аренду на рыночных условиях) объектом оценки не может быть «право аренды», т.к. это словосочетание означает «право передачи прав. », т.е правомочие на совершение сделки передачи («купли-продажи») прав пользования и владения. При сдаче в аренду объекта на рыночных условиях стоимость этого правомочия равна нулю.

    Таким образом, оценщик определяет:

    • при рыночных условиях заключения договора аренды — рыночную ставку арендной платы как рыночную стоимость пакета прав пользования и владения (или только пользования)

    объектом аренды — в совокупности с элементами материальной, экономической и социальной сущностей объекта, с учетом юридических обременении, предусмотренных законодательством и договором аренды;

  • при условии заведомого занижения контрактной ставки арендной платы в сравнении с рыночной и при типичных мотивах потенциальных арендаторов — рыночную стоимость права заключения льготного договора аренды(права арендыкак права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных условиях);
  • при обоснованных ожиданиях оценщиком и организаторами торгов проявления нетипичных мотивов потенциальных арендаторов инвестиционную стоимость права заключения договора аренды (права аренды как права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных или рыночных условиях).
  • Следует обратить внимание на некорректность предложения считать объектом оценки услугу «предоставления имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». В самом деле, из определения, представленного в перечне нематериальных активов как объектов оценки (см. [1]), следует, что «услуги — деятельность, результаты которой не имеют материального выражения и используются для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц в процессе осуществления данной деятельности». В действительности, договор аренды предусматривает не деятельность, а передачу имущества в пользование и владение, этим договором или вне договора может предусматриваться также и деятельность по оказанию сопутствующих услуг, но вклад платежей за результаты этой деятельности в величину арендной ставки пренебрежимо мал. Более того, в условиях «чистой аренды», когда за все сопутствующие услуги платит сам арендатор, арендодатель вообще не осуществляет какой-либо деятельности, направленной на удовлетворение потребностей арендаторов.

    Для примера использования толкования понятия объекта оценки, связанного с арендными отношениями, обратим внимание на представленную в [2] проблему определения понятия объекта оценки в случае, когда заказчику нужно установить стоимость его собственного здания, расположенного на земельном участке, арендуемом у государства. В работе было указано, что объектом оценки является совокупность права собственности на здание и права заключения договора аренды земельного участка. В этом случае рыночная стоимость права аренды земли у государства на дату оценки может быть определена сравнительным анализом аналогичных сделок на соответствующих торгах. Дополнительно (и непременно — если нет сделок) имеет смысл определить эту стоимость и методом дисконтирования значений разных по годам прогнозного периода величин превышения чистого операционного дохода, рассчитанного для объекта недвижимости с использованием льготной контрактной арендной платы за землю, над чистым операционным доходом, рассчитанным для того же объекта с использованием рыночной арендной платы за землю, -все в варианте ННЭИ для земельного участка как свободного (см. [3]).

    1. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки.

    2. Озеров Е.С. О нормативном определении понятия объекта оценки.

    З. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

    Поделиться ссылкой в социальных сетях:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Источники


    1. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

    2. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.

    3. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
    4. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
    Особенности оценки недвижимости при аренде
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here