Основные принципы оценки объектов недвижимости замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и

Полезная информация в статье: "Основные принципы оценки объектов недвижимости замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Основные принципы оценки объектов недвижимости: замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и что подразумевается под этим?

2.3. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

[3]

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Читайте так же:  Как написать заявление на возврат денег за товар

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ, ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

  • физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
  • разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.
  • разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
  • разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.
  • разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Читайте так же:  За отложенный выход на пенсию начислят премиальный коэффициент

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности.

[2]

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

  • действующего законодательства;
  • градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);
  • перспективных решений по районной планировке участка;
  • ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

[1]

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Список использованной литературы:

  1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045-2

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Основные принципы оценки объектов недвижимости: замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и что подразумевается под этим?

К принципам, связанным с рыночной средой, относятся

  • зависимости;
  • соответствия;
  • предложения и спроса;
  • конкуренции;
  • изменения.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости зависит не только от собственных характеристик объекта, но и от его связей с окружением, отражающих местоположение конкретного объекта недвижимости. Это один из наиболее существенных параметров, влияющих на стоимость, так как в силу своей неподвижности, любой объект недвижимого имущества подвержен влиянию и сам влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Именно в этом проявляется принцип зависимости – зависимости недвижимости от ее окружения, которая может проявляться как на локальном, так и на региональном, и даже на национальном и международном уровнях.

В целом качество местоположения зависит от транспортной доступности недвижимости, уровня инфраструктурного обустройства и характера использования прилегающей территории, поскольку при благоприятном значении этих факторов собственник или пользователь имеет возможность получить больший доход, сократить издержки и реализовать другие преимущества. Естественно, что для определенного типа недвижимости эти факторы будут обретать свое содержание. Так, для производственной недвижимости качество местоположения определяется близостью к транспортным узлам, через которые осуществляется доставка сырья и вывоз готовой продукции, близостью к рынку сбыта, рабочей силы, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс.

Качество местоположения для жилой недвижимости отражает, прежде всего, транспортная доступность к общественным центрам, объектам повседневного обслуживания, местам приложения труда и отдыха. Даже наличие живописного пейзажа или наличие архитектурных памятников могут повысить стоимость жилья. Кроме того, один и тот же фактор местоположения может иметь различное влияние на стоимость разных типов недвижимости. Близость аэропорта повысит стоимость коммерческой недвижимости, но снизит ценность жилой или рекреационной недвижимости.

Зависимость – влияние окружения объекта недвижимости на его стоимость. Надо понимать, что окружение трудно поддается изменению.

Однако, если эти изменения происходят, то соответственно происходит и изменение стоимости имущества. Например, открытие станции метрополитена существенно повысит стоимость на расположенную поблизости недвижимость. И, наоборот, строительство экологически опасного производства, снизит привлекательность, а, следовательно, и стоимость объектов недвижимости в его окружении.

Принцип соответствия непосредственно вытекает из принципа зависимости и заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда использование земельного участка, характер и параметры земельных улучшений, уровень обустройства соответствуют, с одной стороны, потребностям и ожиданиям местного рынка, а с другой, правилам застройки и иного использования, установленных для данной территории.

Читайте так же:  Куда жаловаться на тсж

Максимальное соответствие рыночным предпочтениям — требованиям, предъявляемым потенциальными покупателями к недвижимости такого рода, — придает объекту максимально возможную полезность, а значит, при прочих равных условиях и максимальную стоимость. Например, появление на рынке жилья квартир с просторными гостиными и несколькими спальнями, что
отвечала новым представлениям о качестве жилища, сразу предопределили их высокую стоимость. В то же время, сегодня будет неразумно в районе современной коттеджной застройки, ориентированный на потребности среднего класса, строить дом без гаража, когда наличие автомобиля для семей этого класса является нормой.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В равной степени, проекты застройки недвижимости должны отвечать типу землепользования, сложившемуся в конкретном районе. Это не означает, что все дома должны быть однотипными. Важно, чтобы новое землепользование носило совместимый характер. Тем не менее, несоответствие характера возводимых сооружений градостроительному окружению, не зависимо от того, будут ли они по своим параметрам хуже или лучше существующих, приведет к потере стоимости.

Например, современный коттедж, возведенный в районе усадебной застройки сельского типа, будет стоить меньше, чем в районе, застроенном аналогичными коттеджами, так как предпочтения потенциальных покупателей в значительной степени формируются под воздействием общего благоприятного или неблагоприятного впечатления от качества окружения оцениваемого объекта.

Одновременно, квартира в престижном доме, даже при в плохом состоянии будет продана дороже, благодаря своему «соседству».
Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух эффектов — регрессии и прогрессии, отражающих отрицательное и положительное воздействие несоответствия на стоимость. Однако надо иметь в виду, что формальное следование критерию соответствия далеко не всегда оправдано с точки зрения долговечности недвижимости. Вполне возможна ситуация, когда объект, назначение или масштаб которого сегодня существенно отличается от окружения, сам превратится в доминирующий, а его окружение, напротив, перестанет соответствовать этой новой доминанте. Возможно также, что это произойдет не сразу, а постепенно, по мере того как в окрестностях будет накапливаться все большее число объектов нового типа, вытесняющих старые.

Принцип предложения и спроса. Изменение стоимости на недвижимость, как любого другого товара, продаваемого и покупаемого на рынке, во многом определяется сложившимся соотношением предложения и спроса, и будет происходить обратно пропорционально предложению и прямо пропорционально спросу. По сути, принцип предложения и спроса отражает сложное взаимодействие свойств недвижимости, создающих и поддерживающих ее стоимость.

Полезность и дефицитность того или иного вида недвижимости рассматривается как факторы, относящиеся к предложению, а та же полезность и возможность приобрести – как факторы, относящиеся к спросу. То есть, и предложение, и спрос определяются полезностью недвижимости, но предложение ограничено естественной конечностью земли как ресурса, а спрос ограничен – покупательной способностью.

На рынке недвижимого имущества предложение представляет количество имущества, которое имеется для продажи и аренды по различным ценам на данном рынке в данный период времени. Спрос составляет количество возможных покупателей или арендаторов, которые ищут особый вид имущества по различной цене на данном рынке и в данный период времени. Точке пересечения предложения и спроса соответствует оплаченная цена.

Предложение — количество имущества, которое имеется на рынке для продажи и аренды.

Однако в силу несовершенства рынка недвижимости, цены на нем не определяются взаимодействием предложения и спроса. Информированность участников сделки, особые обстоятельства, понуждающие к совершению сделки, стоимость финансирования и другие факторы будут иметь не меньшее значение в установлении цен. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля.

Тем не менее, в долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении тенденций ценовых изменений. Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. Но стоит спросу увеличиться, как это тут же вызовет рост цен.

Спрос — количество возможных покупателей или арендаторов имущества на рынке.

Следует заметить, что спрос на недвижимость более эластичен, чем предложение. Он легче реагирует на общеэкономические процессы: изменение объема денежной массы, процентных ставок, перемены в политике и другие факторы. В тоже время для увеличения предложения недвижимости требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени, в течение которого уровень цен также будет низким или даже будет падать.

Принцип конкуренции. Необходимым условием развития рынка является разумная конкуренция. На рынках недвижимости она может проявляться между:

  • различными видами использования и характером застройки одной и той же земли;
  • различными способами использования одного и того же строения для различных целей;
  • собственниками недвижимости за выгодных арендаторов;
  • арендаторами за возможность использования одной и той же недвижимости.

Принцип конкуренции предполагает перетекание ресурсов в те сферы, где их использование приносит максимальную отдачу, что способствует выравниванию доходов. То есть, если сегодня объект недвижимости приносит относительно высокие доходы, обеспечивающие прибыль, которая превышает разумно необходимые объемы для компенсации предпринимательских усилий, следует предположить, что в обозримом будущем предприниматели, привлеченные высокими доходами, увеличат число подобных объектов, предлагаемых на рынке. Это, вполне вероятно, приведет к снижению общего уровня доходов. Поэтому в практике оценки сегодняшние сверхприбыли либо выделяются в отдельный поток доходов, либо рассматривают как доход с более высокой ставкой.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения внешних условий (под воздействием конкретных и общих экономических и социальных сил), так и в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция и т.п.). Поэтому для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий.

Изменение — непостоянство стоимости недвижимости во времени.

Естественно, что такой прогноз может быть сопряжен с определенными трудностями. Ведь степень влияния внешних условий во многом будет зависеть от характера связей между объектом и новой социально экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Относительно легче предвидеть изменения внутренних условий, так как любой объект недвижимости переживает определенные жизненные циклы: рост, стабильность, упадок и обновление. Эти четыре фазы жизненного цикла недвижимости присущи не только отдельным объектам, но и целым районам и населенным пунктам, которым свойственны фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также возрождения (обновления). Знание о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты, может стать определяющим при прогнозе будущей ситуации на рынке недвижимости в этом районе.

Читайте так же:  О выплатах военным работающим пенсионерам

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе логическую формулу:

— оценка недвижимости — это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, связанные с объектами недвижимости;

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Изложим коротко суть этих принципов.

Первая группа — принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности. Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю.

Принцип замещения. Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа продаж (МСП), затратный (ЗП), доходный (ЦП).

Принцип ожидания. Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа — принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей):

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Следовательно, рента (доля стоимости созданного за определенный период времени продукта, приходящаяся на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Величина ренты, в свою очередь, определяет цену земли.

Практически этот принцип может быть использован при определении целесообразности нового строительства.

Принцип вклада. Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности. Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера. По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер является величиной площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Третья группа — принципы, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости. Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

Оценивая недвижимость, специалист должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и применять его как торговое).

Принцип соответствия. Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения. При определении стоимости объекта оценщик должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции. Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции — силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости -принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющих:

Принципы, связанные с внешней рыночной средой

Принципы, связанные с внешней рыночной средой, обусловлены рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения сравнительного (рыночного) подхода в оценке.

  • 1. Принцип альтернативности 1 . В каждой сделке обе стороны имеют возможность выбирать. Например, продавец может отказаться прода-
  • 1 Некоторые считают, что принцип альтернативности и принцип замещения — это одно и то же. Однако есть основания полагать, что это не так, и принцип альтернативности не должен быть сброшен со счетов потому, что, во-первых, эти принципы относятся к разным группам. Принцип замещения основан на индивидуальных представлениях собственника (пользователя), в его сознании. Принцип альтернативности связан с внешней рыночной средой, предоставляющей объективные возможности выбора. Во-вторых, действие принципов обращено на совершенно разные объекты. Принцип замещения — на конкретные (чаще всего материальные) объекты из пространства равно желаемых заменителей, принцип же альтернативности обладает большей абстрактностью, поскольку может быть направлен на объекты любой природы, в том числе нематериальные. А без его варианта — принципа альтернативности инвестиций — вообще невозможно представить инвестиционный анализ. Однако в отличие от общего принципа альтернативности принцип альтернативности инвестиций под альтернативными инвестициями подразумевает инвестиции с эквивалентным уровнем риска.

вать объект своей собственности определенному покупателю, может решить не продавать его вообще, а может и совсем его ликвидировать. Он может сам управлять бизнесом, а может пригласить профессионального менеджера. Покупатель также имеет альтернативы приобретению данного объекта как товара за указанную цену. Например, он может купить другой объект или вообще положить деньги в банк, т.е. разными способами распорядиться своими деньгами (различным образом инвестировать свои средства).

Читайте так же:  В каких случаях и как можно вернуть телефон обратно в магазин

2. Принцип зависимости от внешней среды (Externalities). Стоимость любого объекта оценки определяется не только внутренними факторами, но и во многом — внешними. Это характер экономической среды на территории, примыкающей к местоположению объекта, в ближайшей окрестности, регионе, где находится оцениваемый объект. Стоимость объекта оценки зависит и от состояния внешней макросреды — степени политической и экономической стабильности в стране, ее национального характера, наличия международных связей, рыночной конъюнктуры.

Развитие экономической среды (подъем или спад), которая окружает объект оценки, может оказывать положительное или отрицательное влияние на его стоимость. Эта зависимость измеряется затратами либо времени, либо денежных средств, либо иными единицами измерения.

Принцип зависимости’, стоимость объекта оценки зависит от множества внешних и внутренних факторов.

Однако по отношению к внешней среде эта зависимость взаимная. Сам оцениваемый объект (недвижимость или предприятие) в свою очередь оказывает влияние на стоимость окружающих его объектов, находящихся в данном регионе.

3. Принцип соответствия (Conformity). Полезность объекта оценки определена во времени и пространстве. Рынок учитывает это прежде всего через цену. Если объект соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена его будет колебаться вокруг среднерыночного значения. Если он не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отразится через более низкую цену на данный объект как подтверждение снижения его рыночной стоимости.

Любой объект недвижимости или предприятие также должны соответствовать и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Проекты возводимых улучшений или предприятий должны соответствовать общепринятым традициям использования земли в данной местности. Например, градостроительными нормативами запрещается строительство химкомбината в центре густонаселенного района.

Принцип соответствия: стоимость объекта собственности создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка. Объекты, не соответствующие требованиям (потребностям) рынка по виду, дизайну, оснащенности, используемой технологии, уровню доходности или архитектуре, скорее всего, будут оценены ниже среднего рыночного значения.

С принципом соответствия тесно связан принцип прогрессии и регрессии. Регрессия имеет место, когда объект оценки характеризуется излишними элементами в его составе применительно к данным рыночным условиям. Рыночная стоимость такого объекта, вероятно, будет ниже реально произведенных затрат на его формирование. Прогрессия возникает, когда в результате функционирования соседних объектов из окружения объекта оценки, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость оцениваемого объекта, скорее всего, оказывается выше затрат на его создание.

весия 1 , а рыночная стоимость объекта оценки отражает затраты на его создание.

Диспропорции между спросом и предложением оказывают воздействие не только на цену, но и на стоимость, ибо снижение цены в результате падения спроса может поощрять товаропроизводителей к снижению затрат на производство товара и тем самым уменьшить его стоимость.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении тенденции изменения цен. Но в короткие промежутки времени эти факторы могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке ввиду его несовершенства. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы регулирования.

Влияние фактора соотношения спроса и предложения на цену сделки может быть искажено и воздействием ряда других факторов, таких как количество участников торгов, искусство проведения торгов, вид схемы финансирования данной сделки и др. Их влияние только усиливается, если сделку необходимо провести в сжатые сроки.

5. Принцип конкуренции (Competition). Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения на рынке, воздействуя на ценообразование, и является основополагающим фактором для максимизации прибыли и развития экономической системы. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную (по сравнению со среднерыночной) прибыль, которая значительно превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то в свободной рыночной экономике в эту область будут пытаться проникнуть и другие предприниматели. Капитал перетекает туда, где имеется большая прибыль. Так возникает конкуренция — соревнование предпринимателей в получении прибыли.

Свободная рыночная конкуренция ведет к установлению равновесия между спросом и предложением и, следовательно, к равновесному уровню цен. Однако ее обострение увеличит предложение в будущем и снизит постепенно норму прибыли. Предприятия могут получать сверхприбыли также в результате своего монополистического положения на рынке, но по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Сверхдоходы ведут к разрушительной конкуренции.

1 Равновесная цена модифицируется также под воздействием ряда других факторов, таких как, например, изменение уровня доходов семей, наличие товаров-заменителей и пр.

Принцип конкуренции: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Оценщику бизнеса при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

6. Принцип изменения (Change). Ситуация на рынке постоянно меняется. Изменение политических, экономических, социальных сил, перемены в технической сфере оказывают влияние на конъюнктуру рынка и уровень цен. Появление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия. Предприятия появляются, изменяют профиль, начинают выпускать другую продукцию, закрываются.

Жизненный цикл любого товара, в том числе и предприятия, проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка. От того, в какой стадии жизненного цикла находится объект оценки как товар или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — ниже. Все ценообразующие факторы меняются со временем. По этой причине оценщики осуществляют оценку по состоянию объекта оценки и окружающей его среды на конкретную дату (дату оценки).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Принцип изменения: стоимость объекта оценки постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды.

Источники


  1. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.

  2. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.

  3. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
Основные принципы оценки объектов недвижимости замещения, рыночные, не связанные с рыночной средой и
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here