Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Полезная информация в статье: "Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости?

Оценка недвижимости является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.

Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, земельных участков и производственных помещений. Как проводится оценка жилой недвижимости?

В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:

[2]

  • при совершении каких-либо операций, тем или иным образом связанными с недвижимостью (покупка, продажа, дарение или обмен недвижимости);
  • для определения страховой суммы;
  • в случае оформления кредита под залог недвижимости;
  • при наличии судебных и имущественных споров;
  • для оформления прав наследования;
  • при оценке ущерба в случае стихийных бедствий и в прочих подобных ситуациях.

Кто проводит оценку?

Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья. Таковым может быть:

  • юридическая фирма;
  • агентство недвижимости;
  • специализированное оценочное бюро;
  • независимый частный оценщик.

Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности.

Методы оценки

Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:

  1. Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.
  2. Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.
  3. Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.

Как рассчитать рыночную стоимость?

Оценка квартиры или иной жилой недвижимости представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки.

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие характеристики жилья:

  • месторасположение нахождения объекта;
  • отдаленность его от центра;
  • присутствие транспортного обеспечения;
  • основополагающие характеристики района;
  • наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
  • развитость инфраструктурной сети;
  • тип проекта здания;
  • год постройки;
  • этажность;
  • материалы стеновых перегородок и несущих стен;
  • благоустройство прилегающей территории;
  • присутствие мусоропровода и лифта;
  • текущее состояние помещения;
  • площадь помещения, общая и жилая;
  • расположение комнат, планировка;
  • вид из окна и т.д.

На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.

В отчете необходимо наличие:
  • задания на оценку;
  • сопроводительного письма;
  • описания использованной методики и расчета определения стоимости;
  • копии лицензии оценщика;
  • копии полиса страхования ответственности;
  • сведений о квалификации задействованных специалистов.

В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его кадастровая стоимость — два совершенно разных понятия, которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов.

Кадастровая оценка проводится государством. Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.

Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной. Обусловлено это различием в методах оценки.

Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.

Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.

Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы. Путем умножения этой цены на количество метров выводится кадастровая стоимость.

Стоимость работы оценщика

Стоимость проведения оценочной процедуры может варьироваться в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости, репутации агентства, типа квартиры и прочего.

В каждом случае стоимость сугубо индивидуальна и озвучивается оценщиком еще до начала процедуры, что позволяет подобрать наиболее приемлемый вариант.

Как определить стоимость жилья самостоятельно?

Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.

Самый простой метод — это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах.

Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов. Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Читайте так же:  Как узнать собственника квартиры по кадастровому номеру или адресу

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

Видео: Как правильно рассчитать стоимость квартиры?

В видеосюжете специалист по недвижимости рассказывает, каким образом производится расчет рыночной стоимости квартиры оценщиком.

Объясняется, какие методы оценки недвижимости существуют, в чем их принципиальные отличия, в каких случаях применяется конкретный метод и могут ли они комбинироваться при оценке одной и той же квартиры.

Методы оценки недвижимости

Автор: Андрей Нестеров ✔ 05.02.2018

Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

Три основных метода оценки недвижимости

Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

  1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
  2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
  3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

  • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
  • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
  • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
  • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
  • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
  • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

[3]

  1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
  2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

Читайте так же:  Правильная характеристика для суда на водителя с места работы (образец)

При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

  1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
  2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
  3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

3 основных метода оценки стоимости недвижимости

Поскольку недвижимость является одним из объектов гражданского оборота, возникает потребность узнать её стоимость в конкретный момент и для осуществления конкретной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое оценка недвижимости

Для оценки недвижимости характерны следующие черты:

  1. Адресность (процедура всегда осуществляется в отношении конкретного объекта);
  2. Процедура всегда вызвана необходимостью осуществить конкретный вид сделки с объектом недвижимости;
  3. Участниками являются оценщик и заказчик;
  4. Оценочный вывод имеет свою юридическую силу, только в течение времени, установленного на законодательном уровне.

К услугам оценщика лицо может обратиться добровольно или обязательно в случаях, установленных законом.

В настоящее время, оценка недвижимости осуществляется в следующих случаях:

  1. Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости;
  2. Вступление в наследственные права;
  3. Получение ипотечных средств;
  4. Рассмотрение споров, которые связаны с имуществом;
  5. Приватизация или осуществление страхования недвижимых объектов.

Как используются на практике методы оценки недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Классификация методов оценки недвижимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость любого недвижимого объекта, оценщики используют несколько методов:

Затратный метод

Затратный метод определения стоимости – совокупность способов оценки, представляющая собой определение суммы всех расходов, которые может понести заинтересованное лицо в случае полного восстановления объекта или создания аналогичного нового объекта.

Основанием такого метода является положение, в соответствии с которым заинтересованное лицо не будет платить за готовый объект большую сумму, чем за создание нового объекта такой же стоимости.

Для определения цены используются следующие данные о расходах, связанных с:

  • Процессом строительства;
  • Закупкой материалов для строительства;
  • Рыночной стоимостью на строительное оборудование.

Алгоритм действий при затратном методе:

  1. Определение стоимости недвижимого объекта с учетом его наиболее эффективного использования;
  2. Определение расходов на новое строительство аналогичного объекта;
  3. Определение износа;
  4. Определение стоимости с учетом возможных улучшений;
  5. Определение конечной стоимости объекта.

Сравнительный метод определения стоимости

Для того чтобы ответственное лицо могло применить такой метод, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Объект не должен отвечать условию уникальности;
  2. Сведения о проведенных сделках должны быть полными и исчерпывающими;
  3. Факторы, которые влияют на стоимость объекта указанные в сделках, должны быть сопоставимы с данными, представленными об объекте.

Этапы сравнительного метода:

  • Выявление на рынке недвижимости схожих объектов;
  • Проверка имеющихся сведений о сделках в отношении этих объектов;
  • Введение корректировок, не совпадающих характеристик;
  • Установление стоимости объекта.

Основные этапы доходного метода

Характерные этапы:

  1. Получение данных о доходах, которые заинтересованное лицо может приобрести при использовании имущества (за основу берется средняя цена при аренде подобных объектов);
  2. Получение данных при использовании имущества не в полной мере;
  3. Расчет разницы между первыми и вторыми данными.

Участники и объекты оценки недвижимости

Видео удалено.
Читайте так же:  Как выяснить, не находится ли квартира в залоге или под арестом
Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с ФЗ № 153 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиками признаются физические лица, которые являются членами саморегулируемой организации, застраховавшие свою ответственность, в предусмотренном для этого порядке.

Для того чтобы лицо могло стать оценщиком, оно должно отвечать следующим установленным требованиям:

  1. Лицензия на осуществление деятельности;
  2. Наличие специальных знаний, подтверждаемых соответствующими документами;
  3. Наличие договора, содержащего сведения об осуществлении страхования своей профессиональной ответственности.

Осуществляя свою деятельность, оценщик обладает следующими правами:

  1. Применять подходы к оценке самостоятельно, руководствуясь требованиями стандартов оценки;
  2. Требовать от заказчика в случае проведения оценки имеющей статус обязательной, обеспечения доступности информации об объекте;
  3. Требовать получения дополнительных характеристик имущества;
  4. Привлекать третьих лиц в процессе определения стоимости объекта;
  5. Направлять письменные и устные запросы третьим лицам, при необходимости получения дополнительных сведений о недвижимом объекте;
  6. Отказать в проведении оценки в случае, когда заинтересованное лицо не выполнило обязательство по предоставлению необходимых сведений;
  7. Требовать возмещения заинтересованным лицом расходов, которые понес оценщик в процессе своей деятельности, а также требовать оплаты своих профессиональных услуг.

На основании норм гражданского законодательства оцениваются следующие объекты:

  1. Недвижимые объекты, имеющие статус жилых (квартиры, дома, комнаты);
  2. Участки земли;
  3. Объекты недвижимости, которые имеют статус коммерческих (торговые или складские помещения, офисные здания, гостиницы);
  4. Объекты недвижимости, имеющие промышленное значение;
  5. Вспомогательные объекты недвижимости, которые располагаются на участках земли;
  6. Технические коммуникации.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Соглашение должно содержать следующие данные:

  1. Описание объекта, стоимость которого должна быть определена;
  2. Метод, применяемый для определения стоимости;
  3. Размер вознаграждения специалиста;
  4. Данные о страховании ответственности оценщика;
  5. Сведения о саморегулируемой организации, членом которой он является;
  6. Данные о применяемых стандартах;
  7. Перечень случаев, при которых наступает дополнительная ответственность специалиста.

Далее специалистом осуществляется сбор необходимой информации (получение данных о собственнике, технической документации, сведений о качественной характеристике исследуемого имущества).

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры вы можете прочесть в этой статье.

После сбора всей требующейся информации специалист должен определить наивысшую цену этого объекта.

После определения максимальной стоимости специалист, применяя указанный в договоре метод оценки, определяет рыночную стоимость объекта.

Плюсы и минусы методов исследования

Затратный метод

Положительные стороны:

  • Предполагается, что результат этого метода является наиболее надежным;
  • В некоторых случаях, допустимо использовать только такой метод. Как правило, это необходимо для получения сведений о наиболее выгодном недвижимом объекте.

Отрицательные стороны:

  • Трудоемкий процесс получения данных;
  • Полученные результаты не всегда можно сравнить с рыночными ценами;
  • Проблематичное получение данных о построении нового объекта аналогичному старому;
  • Трудности при определении стоимости износа имущества.

Сравнительный метод

Положительные характеристики:

  • Является наиболее простым для применения;
  • Дает надежные результаты;
  • При отражении стоимости учитывает мнение всех заинтересованных сторон сделки;
  • В итоговой стоимости отражается рыночная ситуация с учетом инфляционных процессов.

Отрицательные характеристики:

  • Трудность при сборе данные о реальных ценах осуществленных сделках;
  • Различия объектов, которые реализуются в сделках.

Доходный метод

Положительные стороны:

  • Учитывает будущую полезность приобретения;
  • Определяет стоимость с учетом положения на рынке;
  • Расчет производится с учётом использования объекта не в полной мере.

Отрицательные стороны:

  1. Трудность в прогнозировании;
  2. Дает не надежный результат.

Заключение

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — читайте здесь.

Особенности использования доходного метода оценки недвижимости рассмотрены в этом ролике:

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
  1. доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

Читайте так же:  Способы оплаты электроэнергии

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж .

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

  • определение рыночного сегмента;
  • аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
  • факторный анализ;
  • подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
  • определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов . Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

  • метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
  • метод Инвуда . Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
  • метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Рыночная оценка недвижимости: основные методы

Понятие «недвижимое имущество» («недвижимость») характеризует объект собственности не с точки зрения его физической неподвижности, а в ракурсе особой специфики правоотношений, возникающих вокруг объектов недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

С 1994 года российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все что с ними неразрывно связано: построенные или строящиеся на земле сооружения, здания, которые трудно переместить с места на место без причинения им несоизмеримого вреда, участки недр. Эта категория недвижимого имущества действительно неподвижна.

Другую категорию объектов недвижимости составляют подвижные транспортные средства, перевозящие людей и грузы по воде, в воздухе и космосе: морские и речные суда, летательные аппараты, искусственные спутники Земли.

Каждая из перечисленных категорий имеет отдельную правовую базу. Общие у перечисленных групп объектов их сходные качества как объектов права: все они должны регистрироваться в соответствующих государственных органах и юридически привязаны к месту их регистрации, предназначены для многолетнего использования.

В бухгалтерском смысле они относятся к основным фондам, включаются в себестоимость продукции не целиком, как оборотные фонды, а путем начисления амортизации. Предметы недвижимости оцениваются как единые объекты, имеющие стоимость, которая не эквивалентна сумме стоимости вещей, из которых они состоят.

При оценке таких объектов могут быть рассчитаны виды стоимости:

  • ликвидационная – сумма, за которую объект может быть продан в ограниченные сроки (например, с аукциона);
  • инвестиционная — включает сумму реальных затрат на создание объекта;
  • кадастровая – стоимость объекта, которая указана в государственных регистрационных документах на него (кадастре);
  • рыночная – предполагаемая цена при максимальном соблюдении рыночных принципов.
  • Наибольшим интересом у населения пользуются вопросы рыночной оценки недвижимости в жилой сфере. Это жилые дома, их части и вся недвижимость, неразрывно связанная с жильем: инфраструктура, приусадебные участки, зеленые насаждения.

    Общая информация

    Привлечение оценщика для рыночной оценки недвижимости обычно необходимо в таких случаях:

    1. Если недвижимость изымается в госсобственность (расприватизация).
    2. При определении банком или иным кредитором стоимости залога, например, с целью заключения ипотечного договора.
    3. Для вычисления собственности недвижимости, полученной владельцем безвозмездно.
    4. Для подсчета стоимости имущества банкрота.
    5. При внесении объекта в уставный капитал компании в виде неденежного вклада.

    Рыночная оценка отличается датами, по состоянию на которую она проводится:

  • текущая – на дату, близкую к времени выполнения оценочных работ; наиболее часто встречается;
  • ретроспективная – на определенную дату в прошлом. Обычно заказывается с целью начисления налогов на полученное наследство, подоходных налогов, вычисления размеров страховых выплат, предъявления иска о возмещении ущерба;
  • будущая – необходима инвесторам.
  • Читайте так же:  Как осуществляется оценка земельного участка для наследства принципы и цели, документы для проведени

    Рыночная стоимость с точки зрения оценщика – предполагаемая цена сделки, когда:

    1. Стороны обладают исчерпывающими сведениями о состоянии объекта, рыночной ситуации и разумно учитывают эту информацию.
    2. Одна сторона не обязана продавать объект, а другая покупать.
    3. Объект выставляется на свободную продажу путем публичной оферты.
    4. Стороны соглашаются на установление цены без принуждения.
    5. Плата за объект устанавливается в денежной форме.

    В чем заключается метод?

    Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.

    Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую, чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.

    Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.

    Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.

    [1]

    Сравнительный

    Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок с похожими объектами.

    Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект, также представленный на рынке.

    При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.

    Доходный подход

    Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для сдачи в аренду, необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.

    Если для проживания – не выгоднее ли снять квартиру для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.

    При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта.

    Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:

  • применены все три подхода;
  • значение достоверности каждого подхода объективно отражено коэффициентом, который ему присвоен;
  • результат оценки представляет из себя сумму результатов трех различных подходов, помноженных на соответствующие коэффициенты достоверности каждого из них.
  • После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.

    Она включает этапы:

    1. Определение цели, даты, предмета оценки, вида стоимости.
    2. Составление договора оценщика с заказчиком, включая утверждение графика и плана работ, затрат на их проведение и величину вознаграждения.
    3. Сбор информации об объекте и состоянии рынка.
    4. Анализ возможностей оптимального использования объекта.
    5. Определение стоимости тремя подходами раздельно.
    6. Согласование результатов разных подходов. Установление коэффициентов достоверности каждого из них, Вычисление итоговой величины.
    7. Составление и утверждение сторонами отчета.

    Как проходит оценка рыночной цены жилой недвижимости?

    Действуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка, где находится объект, как незастроенного.

    Затем вычисляет стоимость материалов и работ, необходимых на дату оценки для создания такого объекта.

    Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.

    Действуя методом сравнения, оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат.

    Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода, оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

    2. Пиголкин, Ю.И. Морфологическая диагностика наркотических интоксикаций в судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицина, 2015. — 392 c.

    3. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
    4. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
    Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here