Нюансы оформления сделок с жск или что такое договор при покупке квартиры

Полезная информация в статье: "Нюансы оформления сделок с жск или что такое договор при покупке квартиры" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Теперь продолжим тему, только уже по несколько иным нюансам. Довольно часто те, кто желает купить квартиру в новостройке, смотрят объявления о продаже, либо идут в офис к застройщику.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Отношение застройщиков к переуступке прав на квартиру в новостройке весьма неоднозначно. По закону они не имеют права ограничивать возможности заключать такие договора, но в реальности часто поступают противоположным образом.

Одни устанавливают договором обязательство первоначального покупателя об уведомлении застройщика до совершения такой сделки и полную оплату при регистрации договора.

Другие четко запрещают переуступку права собственности на новостройку, но в жизни застройщики крайне редко идут на такие меры. Рекомендую привлекать застройщика в качестве третьей стороны при оформлении сделки.

Это даст возможность проверить наличие и правильность оформления документов застройщика и одновременно узнать реальное положение дел по оплате первоначальных взносов продавцом.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку

Важно знать, что при заключении сделки переуступки права собственности на новостройку, у продавца возникает база для расчета и уплаты налога.

Причем, для расчета берется разница между двумя суммами: суммы первоначальной покупки и суммы, за которую переуступают квартиру, т.е. на доход, который получает переуступающий право требования квартиры у застройщика.

Однако в процессе предварительных переговоров стороны часто договариваются обоюдно нести эти расходы. Бывают случаи уплаты налога новым собственником.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться налоговыми вычетами, в договоре непременно должна быть прописана полная стоимость квартиры. Это также позволит избежать недоразумений в случае предъявления в будущем претензий к инвестору.

Либо есть еще ситуации, когда покупатель, который очень хочет купить квартиру в новостройке, соглашается провести в договоре по переуступке прав на квартиру в новостройке, по изначальной цене, но заплатив гораздо большую сумму инвестору.

Эта схема очень рискованная для покупателя, поэтому решаться на нее или нет – дело лично каждого. Инвестор, в этом случае, не приобретает никакой выгоды, и, соответственно, освобождается от уплаты налогов.

Что обязательно предусмотреть

Перед заключением договора по переуступке прав на квартиру в новостройке необходимо узнать, как производилась оплата взносов первоначальным инвестором, не заложена ли квартира банку.

В случае, если квартира заложена по кредиту, следует переоформить кредит на нового собственника и снять все обременения. Специалисты советуют завершать все финансовые отношения уже после государственной регистрации сделки.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

Актуальность покупки квартир по договору переуступки права собственности на новостройку будет достаточно высокой в ближайшие годы. И это связано не только с желанием инвесторов извлекать прибыль из такого рода сделок. Множество сделок совершаются из-за изменения жизненных обстоятельств у первоначальных покупателей.

На этом у меня все. Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав на квартиру в новостройке.

Нюансы сделок с квартирами ЖСК

Когда-то организация жилищно-строительных кооперативов помогла сотням тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий обрести отдельную квартиру за свой счет, но с помощью государственного кредита. Но при проведении сделок с квартирами ЖСК всплывает ряд нюансов этой причудливой формы правообладания.
В Санкт-Петербурге более 1 800 домов ЖСК. Это довольно оригинальная форма обладания недвижимостью. Строилось такое жилье частично на деньги граждан, а в основном – на беспроцентный кредит, предоставляемый государством, с рассрочкой погашения в течение 15 лет. Очереди на кооператив ждали годами. Дождавшись, бежали по друзьям и знакомым одалживать недостающую сумму на первый взнос. С замиранием сердца тянули жребий: какой этаж, какая планировка достанется? И в выходные регулярно отправлялись на край города – инспектировать стройку. Вот вырыли котлован, вот дошли до третьего этажа, вот уже и под крышу дом подвели. Еще немного, и осуществится заветная мечта. Cемья сможет въехать в свою отдельную кооперативную квартиру!

Читайте так же:  Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно

Получить право на участие в строительстве ЖСК можно было, имея менее 6 кв. м жилплощади на одного члена семьи. Встав на очередь, начинали судорожно копить деньги на весьма внушительный по тем временам взнос, исчислявшийся хоть и малыми, но тысячами рублей. Заселялись квартиры в домах ЖСК на основании райисполкомовского ордера. Обменивались через Горжилобмен, но с зачислением паевого взноса от имени вновь прибывшего: нужно было исхитриться и одолжить на короткий срок огромную сумму, которая вносилась на счет. Затем такой же пай выплачивался (возвращался) выбывавшему члену кооператива. А тот, в свою очередь, должен был вернуть эти деньги своему партнеру по обмену, чтобы далее въезжать на его жилплощадь. Вот такой правовой и процедурный винегрет, ставший питательной почвой для многих бытующих и поныне заблуждений.

Традиционное заблуждение членов ЖСК, проживающих в кооперативном доме, заключается в том, что зачастую они намереваются «приватизировать» занимаемую ими квартиру, которая и так уже является их собственностью по факту выплаты паевого взноса – в соответствии с действующим российским законодательством. В срочном порядке оформлять регистрацию права собственности на квартиру ЖСК и получать соответствующие документы в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области следует только тем, кто намерен пустить свое жилье в гражданский оборот – продать, подарить или обменять. Либо оформляет наследство – благо теперь таковое в виде квартиры ЖСК наследуется в «натуральном» выражении. Даже если наследодатель при жизни не произвел процедуры оформления собственности, это могут сделать его наследники по закону или завещанию – и вступить в свои права.

Всем остальным пока нет смысла торопиться в ГУФРС. Ведь согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ «Член(ы) жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного… кооператива, … полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, … приобретают право собственности на указанное имущество». В соответствии со ст. 209 ГК РФ, они могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – продавать, дарить, завещать и пр. До 1990 года даже полностью оплаченная площадь являлась собственностью юридического лица – кооператива. И в случае кончины члена ЖСК наследникам, не проживавшим совместно с ним, выплачивался лишь паевой взнос в денежном выражении, а квартира переходила в собственность кооператива и подлежала «распределению» между его членами. Естественно, при такой постановке вопроса более всего не повезло наследникам, попавшим под резкий скачок инфляции самого конца 1980-х: взносы не индексировались, и на унаследованный пай в лучшем случае можно было приобрести на память о родственнике кое-что из мебели или бытовой техники. Теперь же квартиры ЖСК наследуются «в натуре».

Но для оформления наследства или отчуждения квартиры ЖСК необходимо получить соответствующий правоустанавливающий документ – справку жилищно-строительного кооператива (в двух экземплярах) о полной выплате пая. На основании такой справки в ГУФРС регистрируются права собственности и оформляется свидетельство о собственности, необходимое для последующего отчуждения недвижимости. Справка оформляется по установленной форме и подписывается у председателя и бухгалтера кооператива. При этом для ее регистрации необходимо подготовить пакет документов, похожий на тот, что собирают в процессе приватизации: копию ордера, справку по форме 9 о зарегистрированных на жилплощади лицах, технический паспорт. И уже с этими бумагами осуществлять последующее отчуждение квартиры – через нотариуса или составив договор в простой письменной форме. Со стороны процесс и вправду напоминает приватизацию, хотя его смысл – не получение, а именно документальное подтверждение и государственная регистрация уже возникших на основании действующего законодательства прав.

Внешнее сходство с оформлением приватизации вводит иных граждан в заблуждение. Они полагают, что все лица, проживавшие в квартире ЖСК и принимавшие участие в пополнении семейного бюджета в период выплаты паевого взноса, должны обладать равными на нее правами. Но это не так.

Приобретение прав собственности на квартиру ЖСК имеет иной порядок, нежели при приватизации муниципального жилья. В муниципальной квартире, передаваемой в собственность граждан, в процессе приватизации каждый из членов семьи, ранее в ней не участвовавший, при желании может получить права собственности на свою, равную с остальными, долю. А вот в доме ЖСК с приобретением права собственности в занимаемой ими квартире «пролетают» все домочадцы, кроме одного — того, кто числится членом кооператива. Он считается, по старинной традиции, собственником паенакоплений, а значит, становится единоличным владельцем квартиры. Членам семьи что-то в таком порядке не нравится?

Можно попробовать (но лучше не стоит – практически нереально!) собрать общее собрание ЖСК, на котором все остальные члены семьи также будут приняты в кооператив, а пай поделен между ними в равных долях. Можно уговорить правообладателя продать или подарить вам соответствующие доли – нотариально или оформив договор в простой письменной форме. Не хочет? Тогда пожалуйте в суд: доказывать, что член ЖСК фактически не принимал участия в выплате пая, а значит, и не должен считаться его единоличным собственником.

Впрочем, в большинстве семей вопрос о разделе собственности не встает до тех пор, пока квартира ЖСК не становится наследуемым имуществом. Выселить же остальных членов семьи из «своей» квартиры ЖСК ее единственный владелец не сможет. Их право занимать жилплощадь на основании ордера, в котором они были указаны в момент получения квартиры защищено законом – до поры до времени. Если не снимутся с регистрационного учета, не «пропишутся» по другому адресу. Правда, на основании Семейного кодекса РФ средства, выплаченные за ЖСК в период действующего брака, считаются совместными средствами супругов. И при различных жизненных коллизиях доказать право на половину квартиры через суд супругу пайщика не сложно, даже если теперь он обитает в другом месте. Но «автоматом» на него ничего оформлено не будет.

С момента первого отчуждения квартиры ЖСК его пайщиком переоформление происходит так же, как и в любом другом случае: составляется договор купли-продажи, мены или дарения, который затем регистрируется в установленном порядке. В принципе, новому собственнику такой квартиры совсем не обязательно становиться членом кооператива. Он и так вместе с квартирой приобретает почти все права, коими наделен сосед, член ЖСК, а также несет соответствующие расходы, то есть пользуется лифтом, мусоропроводом и вносит коммунальные платежи. Заявления председателя типа «не будете вступать в кооператив – отключим газ» незаконны и безосновательны.

В то же время «неорганизованный» жилец не сможет претендовать на дополнительный сервис, предоставляемый членам кооператива на их общие средства, не получит доли доходов, например, от сдачи в аренду общего имущества ЖСК, ему не выделят места на коллективной автостоянке и пр. Поэтому если вы приобрели жилье в ЖСК с целью постоянного проживания, лучше «играть по правилам», тем более что вступительный взнос невелик.

В ряде кооперативных домов по-прежнему наличествует весьма утомительная процедура получения обычных справок (форм 7 и 9), выдаваемых паспортной службой. В паспортной службе, отстояв традиционную очередь, «кооператор» получает бланки справок, а потом, в отличие от «нормального» гражданина, ставящего печать у соседнего окошка и отправляющегося восвояси, идет отлавливать председателя и бухгалтера ЖСК, чтобы поставить на справку их подписи и печать кооператива. У тех время приема – два-три часа не чаще раза в неделю (если они не приболели, не убыли в командировку и пр.). И только после этого соискатель формы 9 возвращается в паспортную службу и получает уже там необходимые подписи и печати. Итого три похода вместо одного. Трагедии нет, но времени в таком случае приходится тратить намного больше. Поэтому лучше с получением справок в таком доме ЖСК на последний момент не откладывать.

Читайте так же:  Как происходит приватизация и оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность

В настоящее время ряд программ предусматривает улучшение жилищных условий россиян с участием государства. На горизонте ЖСК «нового розлива»: строящееся жилье для платежеспособных очередников с использованием льготного ипотечного кредитования, ссуд, частично погашаемых за счет госдотаций и пр. Также активно функционируют ЖНК – жилищно-накопительные кооперативы. В них граждане могут – после внесения части стоимости приобретаемого жилья в течение накопительного периода (то есть тоже постояв в своеобразной очереди) – въехать в квартиру, приобретенную в кредит, и выплачивать остаток средств в течение оговоренного количества лет.

По окончании выплаты права собственности будут «очищены» от обременений. В общем, формы новые, весьма разнообразные, а суть достаточно традиционная. Главное – люди построят свое жилье и поселятся там задолго до того, как полностью за него рассчитаются. А старые кооперативы живут и здравствуют. Спасибо им за то, что были и есть – ведь в свое время 303 507 ленинградских семей счастливо обрели отдельное жилье в домах ЖСК.

Информация о любом объекте или услуге носит исключительно информационный характер, меняется в режиме on-line, и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой ст. 437 (2) ГК РФ.

Телефоны +7 (4862) 63-00-14, +7 930 063-00-14 Адрес ул. Максима Горького, д. 44 (во дворе) Почта [email protected]

© 2001-2017гг., «Аврора» ООО. При перепечатке и частичном использовании материалов сайта Юристы-Орел прямая активная ссылка на orel57.ru обязательна

Покупка квартиры через ЖСК риски, плюсы и минусы для покупателя

Покупка квартиры в ЖСК риски для покупателя, подробно плюсы и минусы, где можно потерять деньги в ЖСК или не получить квартиру.

Покупка квартиры ЖСК риски, нюансы

Недостатки жилья в жилищно-строительном кооперативе:

  • застройщик может переносить сроки окончания строительства сколько угодно без каких либо штрафных санкций
  • Качество жилья при строительстве так же практически не регулируется законом. Конечно, если вы только не бывший строитель и сможете указать в инвестиционном договоре все нюансы, как с технической, так с юридической стороны
  • Вступление может сопровождаться дополнительными взносами, в зависимости от фантазии застройщика (согласно ст. 16 ГК РФ). Поэтому не стоит «покупаться» на низкие цены квартир на старте строительства!
  • Вступление не спасает от двойных продаж, так как договор не регистрируется в Росреестре
  • Цена на объект недвижимости не фиксируется, к примеру в договоре ДДУ (договор долевого участия) четко прописывается сколько стоит 1 квадратный метр
  • Продажа квартир в составе жилищно-строительного кооператива регламентируется ЖК РФ и ГК РФ, а это такие вольно трактуемые законодательные акты и имеющие множество противоречий и «дыр», что дает волю любым мошенникам для использования вполне законных лазеек для обмана покупателей
  • самостоятельно регулирует свою деятельность, на основании Устава, который может не защищать в полной мере интересы членов кооператива. При вступлении нового члена Устав не корректируется — вы либо соглашаетесь с его содержанием, либо идете искать иной ЖСК
  • При вступлении будьте готовы, что вам самим (на общем собрании) придется решать вопрос о приобретении права собственности на участок под строительство и заключать договор со сторонним застройщиком, т. к. руководство эти вопросы не решает
  • Из предыдущего пункта вытекает, что жилищно-строительный кооператив — это «прокладка» между членом ЖСК и застройщиком. Причем, застройщик не несет ответственности перед членом ЖСК, со всеми вытекающими последствиями
  • Предыдущий пункт, как причина незащищенности членов ЖСК перед застройщиком. Т.е. Если застройщик будет объявлен банкротом или просто растранжирит деньги, выделенные на постройку — члены жилищно-строительного кооператива долго и упорно будут судиться и часто без положительного результата
  • Покупка квартиры довольно затратна при выходе члена из ЖСК. Если вам не понравится жилье или условия членства, вы можете выйти из кооператива, правда из внесенных сумм вычтут штрафы и членские взносы (указаны в договоре и Уставе).

Не смотря на данные минусы, схема строительства домов ЖСК является довольно распространенной в России и даже пользуется успехом. Основным критерием успеха является цена, которая более выигрышная на старте строительства.

Правда, никто из участников радостно не заявляет в конце строительства, что финишная стоимость оказалась такой же низкой. Обычно она не ниже, чем при строительстве по ДДУ (а иногда и дороже) и качество жилья существенно ниже.

Достоинства покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе:

  1. Цены на квартиры, передаваемые в ЖСК, ниже. В отличие от ДДУ застройщик не закладывает 18% НДС в стоимость квартиры
  2. Позволяет заселиться в квартиру и продолжать оплачивать ее в рамках рассрочки (в ДДУ рассрочка предоставляется только до окончания строительства)
  3. В жилищно-строительном кооперативе оформить квартиру гораздо проще, так как не надо ее регистрировать в ЕГРП
  4. Есть возможность принять участие в управлении многоквартирным домом по окончании строительства
  5. Архитектурные проекты более разнообразнее, чем при строительстве по ДДУ
  6. Часто инфраструктура уже достаточно развита на месте строительства

Резюме: как и по ЖСК, так и по ДДУ могут быть срывы сроков окончания строительства. Ни один из договоров не является панацеей от обмана застройщика. Вопрос в том, кто застройщик, имеет ли авторитет на рынке, портфолио сданных объектов и т.д.

Если статья оказалась вам полезной — поделитесь ею с другими — кликните по любой из иконок соцсетей под статьей!

Договор ЖСК при покупке новостройки и связанные с ним риски

Тот, кто собирается приобрести недвижимость, наверняка, слышал о возможности покупки квартир в новостройках через ЖСК. Причем условия предлагаются весьма заманчивые. Но, прежде чем решаться на покупку, безусловно, следует выяснить подробности о ЖСК, особенности и правовые аспекты системы.

Что представляет собой договор ЖСК?

ЖСК или жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением лиц, целью которого служит возведение жилого здания и последующее управление. Фактически это общество, которое кредитует строительство. Но такая форма приобретения жилья не очень распространена в России. И этому имеется вполне логичное объяснение. Несмотря на привлекательные цены, риски сделки являются чересчур высокими. Но обо всем по порядку.

Решаясь на покупку новостройки подобным путем, с ЖСК заключают договор. Законом не предусмотрена определенная форма. Однако есть стандартные пункты, которые должны присутствовать обязательно, а некоторые из них – изучены особенно тщательно, в том числе, путем сверки с иными источниками. К таковым относятся следующие.

Читайте так же:  Типовой договор нежилого помещения дарения, предварительный и другие. образец документа

В отличие от ДДУ или договора долевого строительства, данный договор не подлежит регистрации в Росреестре, и вступает в силу сразу же после подписания. Поэтому, перед тем, как поставить подпись, следует максимально изучить всю информацию.

Справка ЖСК, как документ подтверждающий право собственности на квартиру

По закону право собственности покупатель получает, когда полностью выплатит пай. После этого, а также введения дома в эксплуатацию кооперативом выдается справка, где подтверждается факт оплаты всей суммы. Владелец получает документ в течение 10 дней (рабочих).

Справку выдают по требованию после подписания акта приема-передачи помещения, а также заключения отдельного договора об управлении. Она служит дополнительным обеспечительным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение.

Преимущества и недостатки

Основной плюс в покупке жилья, предлагаемым ЖСК, заключается в пониженной цене на квартиру. Приобретение по ДДУ обойдется дороже.

Объясняется это тем, что взносы, оплачиваемые пайщиками в ЖСК, не облагаются налогом, размер которого в случае с долевым участием равен 18%. Кроме того, в ЖСК могут привлекаться деньги на самых ранних стадиях строительства, что позволяет участникам инвестировать меньшие средства.

Возникает вопрос: почему же приобретение жилья данным способом практически не распространено в стране?

  1. Первым и основным минусом сделки является необязательность госрегистрации. Из-за этого пайщики не защищены от таких нарушений со стороны ЖСК, как, например, двойные продажи.
  2. Им придется нести дополнительные расходы, если это потребуется в ходе строительства.
  3. Члены кооператива не имеют право расторгнуть договор, а могут лишь выйти из него в одностороннем порядке (при этом, чаще всего, им приходится платить штрафы).
  4. Не могут пайщики и потребовать возместить убытки при долгострое, а также компенсировать моральный ущерб.

Таким образом, недостатки покупки квартиры по схеме ЖСК показывают опасность, которой подвергнут себя люди, подписав соответствующий договор.

Основные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме ЖСК

Приобретение жилья в данном случае сопряжено с разного рода рисками. Прежде всего, они связаны с тем, что участники ЖСК фактически не защищены законом при некачественном проведении строительства или несоблюдении его сроков. В ЖК РФ предусмотрено лишь основание получения квартиры, в качестве которого выступает членство в кооперативе. Остальные же условия содержатся в документах конкретной организации, в соответствии с которыми и осуществляется регулирование.

Обычно, при вступлении нового участника договор и устав компании уже разработан. Поэтому последний не вносит коррективы, а может лишь подписать тот вариант, который ему предлагается. С точки зрения безопасности лучшими документами являются иные формы договоров – ДДУ, предварительные соглашения, так как они регулируются специальными законами. Так, дольщики защищены с одной стороны, законом «Об участии в ДУ», а с другой стороны, законом «О защите прав потребителей», что делает недействительным тот или иной раздел соглашения, противоречащий правовому акту.

[3]

А вот у членов ЖСК подобного права не возникает, так как правоотношения регулируются только договором, предусматривающим добровольное объединение. Более того, участники кооператива обязаны вносить дополнительные деньги, если проект покажет себя несостоятельным. Власть в данном случае находится в руках правления ЖСК, связанного с застройщиком юридическими документами. Поэтому с возникающими проблемами обращаются именно сюда, но добиться чего-либо получается далеко не всегда.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Конечно, у покупателя есть право обратиться в суд, составив исковое заявление. Однако данный орган принимает решение на основе имеющихся правовых документов организации – договора и устава кооператива. А они, как правило, составлены так, что суду ничего не остается, как занять сторону застройщиков и ЖСК, а не истцов. Поэтому, единственное, что могут сделать покупатели при срывах сроков или некачественном строительстве – это выйти из кооператива. Они получат деньги (хотя этого добиться не так-то просто), но за исключением членских взносов, а также штрафов, которые могут наложить, в том числе, за выход из организации.

Решение подписывать ли договор с ЖСК, люди принимают самостоятельно, взвесив все «за и против». Но зная все подводные камни данного варианта приобретения квартиры, у них есть возможность минимизировать риски, связываясь лишь с заслуживающей доверие компанией и на приемлемых для себя условиях.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Что такое покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли купить в ипотеку?

Договор участия в жилищно-строительном кооперативе – одна из распространённых форм приобретения недвижимости в новостройке. При такой форме люди, которые желают стать владельцами квартиры в многоквартирном доме, объединяются в кооператив, вкладывая коллективно средства в строительство этого дома.

При этом кооператив может как являться застройщиком, так и лишь инвестировать средства в строительство дома, передав его в руки другой строительной компании. Преимущества данной формы заключаются в значительно меньшем количестве регуляций со стороны государства, в том числе отсутствии регистрации договора, а также отсутствии необходимости наличия разрешения на строительство во время сбора средств с пайщиков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое покупка квартиры по договору ЖСК?

Что же это такое? Когда речь идёт о покупке квартиры по договору ЖСК, это означает, что покупатель становится участником кооператива и ежемесячно вносит средства в его паевой фонд (узнать о том, кто и как может стать членом ЖСК, можно здесь). В течение всего того времени, пока пайщик выплачивает эти средства, квартира в доме принадлежит всему ЖСК. Когда все деньги выплачены, квартира переходит в собственность покупателя (как правильно оформить право собственности на квартиру в ЖСК узнаете тут).

О том, каким образом осуществляется выход из ЖСК и какие последствия имеет прекращение членства в кооперативе, мы рассказываем в этом материале.

Важно понимать, что договор ЖСК при покупке квартиры – совсем не то же самое, что договор о долевом участии в строительстве. Последний является по сути инвестиционным соглашением, что накладывает на компанию-застройщика ряд определённых обязанностей и предоставляет дольщику множество прав, защищающих его от мошеннических схем, непредвиденных обстоятельств и задержек застройщика по выполнению своих обязательств. В чем заключается разница в покупке квартиры через ДДУ и ЖСК мы подробно рассматриваем тут.

Договор ЖСК же является всего лишь соглашением между кооперативом и пайщиком, регулирующим их обоюдные отношения. Поскольку ответственность за действия ЖСК лежит на её членах, то и договор этот имеет в основном лишь внутрикооперативное значение.
Читайте так же:  Всё об оплате жкх тарифы и законы, а также c чем связан рост цен на услуги

Однако не стоит полагать, будто договор долевого участия во всём надёжнее договора ЖСК. На сегодняшний день с учётом множества случаев нарушения договора ДДУ со стороны застройщиков, которые проходят без видимых последствий, можно сказать, что риски при заключении договоров обоих типов примерно одинаковы.

Важность представляет не столько тип договора, сколько репутация конкретной компании-застройщика, поэтому именно она должна вас интересовать в первую очередь. Полезные рекомендации, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, мы предоставили в нашей статье.

Как приобрести недвижимость в жилищно-строительном кооперативе?

Итак, несмотря на все сопутствующие риски, вы решились на приобретение квартиры в жилищно-строительственном кооперативе. Предположим, что вы уже нашли подходящий ЖСК. Для того, чтобы вступить в него, необходимо:

    Написать заявление о приёме и отправить его в выбранный вами ЖСК. Заявление обычно пишется в свободной форме, хотя для верности стоит уточнить это у конкретного вами выбранного кооператива.

К заявлению могут потребовать приложить такие документы, как копия удостоверения личности (паспорта) и выкопировка из проекта строительства, указывающая, на какую именно квартиру вы претендуете. Полный список необходимо уточнять у конкретного ЖСК.
Подождать в течение месяца. Согласно статье 121 ЖК РФ, собрание членов ЖСК обязано рассмотреть его в течение 30 дней, после чего должен прийти утвердительный или отрицательный ответ.

Статья 121 ЖК РФ. Прием в члены жилищного кооператива

  1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
  2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Однако полноправным членом ЖСК вы станете тогда, когда выплатите вступительный взнос (его размер определяется уставом кооператива и может достигать, но в теории не ограничивается, 5% от рыночной стоимости жилья).
Выплатить свой паевой взнос, внося ежемесячные выплаты в размерах, определённых уставом кооператива (о том, как и на основании чего выплачивается пай, а также, как получить от ЖСК справку о завершении выплат, читайте тут). Стоит ещё раз напомнить, что вы тогда и только тогда станете собственником квартиры, когда выплатите паевой взнос полностью. До тех же пор квартира будет находиться в собственности кооператива.

При уходе из кооператива ваш паевой взнос будет вам возвращён (при условии, если у кооператива есть соответствующая сумма) с удержанием некоторого процента, определённого, опять же, его уставом (обычно это значение в районе 10%). О том, как осуществить выход из ЖСК и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в нашей статье.

Возможно ли взять в ипотеку?

Следует сразу заметить, что значительное количество банков принципиально не работают с ЖСК. Это связано со всеми рисками, которые возникают из-за недоста
точной урегулированности процесса покупки квартиры по ЖСК и которые несёт на себе покупатель, а следовательно, и банк, с которым он будет работать.

Поэтому те банки, которые согласны на ипотеку по ЖСК, будут, скорее всего, работать только с проверенным надёжным застройщиком. Процентная ставка, как правило, высока; кроме того, банк может потребовать дополнительный предмет залога, поскольку квартира, в которой проживает покупатель по праву частичной выплаты пая, таковой являться не может.

Частичная выплата паевого взноса сама по себе не предоставляет права собственности и права хозяйственного ведения. Только имущество, на которое у вас есть такие права, может становиться предметом залога по ипотечным выплатам.

Тем не менее для каждого банка, разумеется, ситуация индивидуальна. Рекомендуется проконсультироваться в отделении интересующего вас банка по поводу различных ипотечных программ. Вполне возможно, совместно с представителем банка вы сможете подобрать оптимальное решение.

Полезное видео

Далее смотрим интересное видео на тему данной статьи:

Заключение

Заключение договора ЖСК всё ещё считается достаточно ненадёжным и плохо проработанным способом приобретения жилья, к которому покупатели, сторонние застройщики и банки относятся настороженно.

Не в последнюю очередь это связано с практикой двойной продажи квартир, которая возникает из-за отсутствия обязательной регистрации договора продажи в реестре. Следует помнить, впрочем, что и договор ДДУ не защищён от подобных инцидентов; известны случаи, когда и в Росреестр просачивались два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как правильно оформить переуступку права на квартиру

Продажа квартиры по переуступке прав — почему выгодна и как она оформляется.

Рассмотрим причины переуступки прав требования на квартиру, правила переуступки, особенности переуступки на квартиру в ЖСК и по ипотеке. Затронем вопросы, налогообложения и интервалы выгодной продажи квартиры по переуступке прав.

Продажа квартиры по переуступке прав: выгоды

Инвестиции и сделки на первичном рынке – это также повод продать квартиру, еще не заселившись. Как выгодно и просто сбывать квадратные метры? Какие могут возникнуть трудности?

По 14 статье 214 ФЗ и согласно тому же ФЗ, статье 17. Вам необходимо зарегистрировать, в Росреестре договор по переуступке квартиры – это обязательное условие.

Так же передать все необходимые документы лицу, которому переуступаете право требования квартиры.

Застройщик участвует в новом договоре и имеет право потребовать новые условия у лица, которому переуступили квартиру.

Помнить следует и то, что если вы уже подписали с застройщиком передаточный акт на квартиру, то переуступка прав собственности на квартиру уже невозможна. Далее следует заниматься оформлением документов на право собственности и продавать квартиру по договору купли-продажи.

Подробнее о роли застройщика, плюсах и минусах переуступки в статье Нюансы переуступки прав на квартиру

Рядовой покупатель заинтересован в переуступке прав собственности на квартиру тогда, когда продали все квартиры в нужной ему новостройке, и других способов получить ее — нет.

У продавцов другие мотивы, но мы рассмотрим с позиции покупателя. Покупка квартиры по переуступке прав – выгодна, потому что цена ниже, чем у застройщика.

[1]

Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо дешевле на этапе застройки. В тот момент, когда дом почти построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. И различие в цене значительно.

Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же и без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.

Читайте так же:  Что такое коммерческая недвижимость от собственника права и обязанности владельца нежилого помещения

Как оформить переуступку прав собственности на квартиру

Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появится выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:

  1. Переуступка прав требования на квартиру
  2. Путем замены стороны в договоре.

В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).

Правила переуступки прав, о которых должен знать каждый

Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:

  • договоре инвестирования;
  • предварительном договоре купли-продажи;
  • договоре соинвестирования;
  • при ипо

Стороны договора: физические и юридические лица.
Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды.

При заключении договора переуступки прав на квартиру, обязательное условие — согласие застройщика.

Когда выгоднее продавать квартиру

С точки зрения финансов
Выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, т.к. стоимость ее на 10-15% больше, нежели в достроенном, но не сданном. Но в первом случае сделка уже будет оформляться не по переуступке.

С точки зрения спроса
За то время пока будут решаться вопросы с вводом в эксплуатацию и оформлением документов новых собственников, застройщик успеет распродать все вкусные варианты квартир. В результате, выставив после этого свой объект в продажу, вы можете продать его по выгодной цене.

Внимание!
Но необходимо иметь ввиду, что как только вы подписываете акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает. Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Если вы не уверены, как покупатель, в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь к юристу по жилищным вопросам.

Переуступка права при оформлении в ЖСК

По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива.

Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Так же могут предложить продать вашу квартиру за большие комиссионные (около 200 тыс. рублей).

Риэлтор способен решить вашу задачу, выставив комиссию то 2 – 5 % от стоимости вашей квартиры, впрочем, сумма примерно, равна аппетиту застройщика.

Самый эффективный во всех вариантах способ – самостоятельное размещение объявления о продаже строящегося жилья в интернете и его ресурсах.

Ваше предложение о продаже квартиры по переуступке прав, должно быть чуть ниже в цене, чем предложение застройщика.

Переуступка по ипотеке

Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит. Это делает возможным ФЗ закон об Ипотеке (Залоге недвижимости). Вы предаете другому лицу, все ваши права и обязательства по оплате кредита.

Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз.

Переуступка прав собственности на квартиру покупателю, освобождает продавца от ответственности перед ним, за неисполнения своих обязательств должником (застройщиком) третьих лиц. Но вы отвечаете за недействительность переданного требования.

Всегда есть риск, третьего лица и он должен понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это он и платит, меньшие деньги и идет на риск.

Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк.

[2]

Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.

В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214.

Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.

Продажа квартиры по переуступке прав – отличный вариант, избавляющий от кредита и риска, в случае долгостроя.

Переуступка прав требования на квартиру, может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин.

В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.

Налоги при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.

Государство не дремлет и в ст.208 Налогового кодекса, предусматривает налог на подобные сделки.

Правда, не все можно предусмотреть законами и поэтому инвесторы нашли способы избегания уплаты налогов. Каким образом? По закону, если купил по одной цене, а продал по переуступке права требования квартиры — по бОльшей, будь добр, уплати НДФЛ с разницы.

Что делают инвесторы: указывают в договоре переуступки права требования на квартиру первоначальную стоимость, а на остальную сумму, пишут расписку.

Эта схема позволяет получать инвесторам, вложившимся в квартиру на стадии котлована и продавшими ее перед сдачей дома в эксплуатацию (до подписания акта приема-передачи квартиры), довольно неплохую прибыль. Но покупатель оказывается совсем не защищен в финансовых рисках.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, вы узнали о продаже квартиры по переуступке прав самое основное, что может вам пригодиться, если вы решите купить или продать квартиру по переуступке прав требования на квартиру.

Источники


  1. Семенова, Анастасия Дом — зеркало судьбы. Как приворожить удачу для всей семьи; СПб: Невский проспект, 2013. — 157 c.

  2. Савюк, Л.К. Правоохранительные и судебные органы / Л.К. Савюк. — М.: ЮРИСТЪ, 2013. — 464 c.

  3. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.
  4. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.
Нюансы оформления сделок с жск или что такое договор при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here