Нужна база коммерческой недвижимости для поиска как происходит подбор и маркетинговые исследования л

Полезная информация в статье: "Нужна база коммерческой недвижимости для поиска как происходит подбор и маркетинговые исследования л" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей

Собираясь инвестировать в сектор нежилой недвижимости, многие стоят перед сложным выбором из множества объектов.

Вид и время покупки повлияют на то, будет ли актив прибыльным, или его приобретение – пустая трата денег.

Поэтому к теории анализа недвижимости следует подойти ответственно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

О чем идет речь? Что такое анализ рынка коммерческой недвижимости, и зачем он нужен?

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости.

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка, чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов:

  • анализ сектора купли-продажи;
  • анализ рынка аренды;
  • анализ инвестиций в недвижимость;
  • исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе. Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

[3]

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде.

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса. Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости. Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса. Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков.

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

[1]

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади.

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано.

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.
Читайте так же:  Подробная инструкция где и как получить выписку из егрн на квартиру

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость.

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Чего ожидать в ближайшем будущем?

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился. Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

Инвестиции

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».

Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.

Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов.

В этой категории только в I квартале 2017 года произошел рост цен за квадратный метр сразу на 15%.

Анализ арендных ставок в дилерском секторе

Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки. Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.

Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.

Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Почему в поисках торговой точки не обойтись без риелтора

Покупка недвижимости — это вложения, которые дают уверенность в себе и в будущем. Приобретение коммерческой недвижимости обязательно окупится уже через несколько месяцев работы проекта. Если этого не происходит, значит, помещение было выбрано неправильно и поиски нужно начинать заново. Работа риелтора по коммерческой недвижимости заключается в том, чтобы с первого раза подобрать точку, обеспечивающую бизнесу максимальную прибыль.

Опытный риелтор подтвердит, что цена аренды не является решающим критерием выбора помещения: иногда имеет смысл согласиться на максимальную ставку, чтобы как можно быстрее окупить ее. На выбор площади также влияет расположение — если выручка зависит от потока клиентов, то нужно искать место с большой проходимостью, у метро или в центре города. Для некоторых видов бизнеса важен этаж — помещение для фастфуда лучше открывать на первом этаже, потому что клиентам будет лень подниматься выше.

Что мешает точке стать прибыльной

Есть менее очевидные детали, способные привлечь или оттолкнуть покупателей. В исторических районах Петербурга предпринимателю сложно повесить постоянную вывеску на фасаде здания — КГИОП разрешает только сиротливые временные растяжки, которые выглядят несолидно. Отсутствие входа с улицы — другая распространенная проблема, которая отпугивает каждого третьего потенциального клиента. Еще одна сложность — соседние арендаторы, бизнес которых плохо сочетается с вашим: например, вы открыли детский магазин, а рядом вскоре появилась табачная лавка.

Хороший риелтор имеет не только базу данных об адресах, площадях и арендных ставках. Он знает специфику многих видов бизнеса, может с первого взгляда определить, как у вас идут дела. Он имеет представление о составе целевой аудитории своего клиента, готов тратить время на экскурсии по объектам и поиск нужного помещения в течение нескольких месяцев. Особенно важна помощь опытного риелтора начинающим бизнесменам или тем, кто хочет выйти на рынок Санкт-Петербурга из другого региона. В сотрудничестве с такими профи есть лишь один минус — сумма комиссионных, которые они берут за услуги, может превышать 1 млн рублей.

О чем сказать риелтору при первой встрече:

  • желаемом размере помещения;
  • районе Петербурга, в котором вы хотите открыться;
  • особенностях вашего бизнеса;
  • параметрах целевой аудитории и бюджете на аренду;
  • плановой дате открытия.

Чем больше подробностей, тем проще риелтору найти помещение вашей мечты. Клиент, который не знает, чего хочет — страшный сон любого специалиста по недвижимости.

В одной из базовых теорий маркетинга под названием 4P (place, price, promotion, product) именно место играет самое важное значение в окупаемости проекта. Оно не только обеспечивает доступность товаров и услуг, но и создает нужные психологические условия для совершения покупки. Поэтому магазины шаговой доступности облюбовали первые этажи домов в жилых массивах, а магазины автозапчастей открываются на шоссе с большим трафиком.

Если вы решились на самостоятельный поиск торговой площади, не попадитесь на одну из уловок собственников, которые пытаются сдать неприбыльные точки. Одна из них — близость к метро: важно не наличие станции неподалеку, а наличие интенсивного пешеходного трафика мимо помещения. Другая «удочка», на которую ловят незадачливых арендаторов — уровень рентабельности помещения, величину которого собственники часто указывают произвольно.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Выгодное решение для желающих открыть или расширить бизнес — ипотека на коммерческую недвижимость. Так называют кредит на приобретение нежилых площадей под складские, офисные, производственные или торговые объекты.

Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц

Ряд финансовых учреждений Петербурга предоставляют клиентам кредиты на коммерческую недвижимость для физических лиц — целевые займы под залог покупаемых нежилых помещений. Этот вид кредитования особенно востребован начинающими бизнесменами и ИП.

Двойные продажи при покупке квартиры в новостройке: как определить факт мошенничества и не попасться на крючок

Рынок первичной недвижимости таит множество опасностей. Выгодные расценки и акции — неоспоримые преимущества покупки жилья в новых комплексах, но двойные продажи квартир в новостройках по-прежнему остаются популярной схемой обмана покупателей.

Читайте так же:  Сколько раз можно участвовать в приватизации жилья одному человеку

Продажа квартиры без посредников: пошаговый план действий

Продажа квартиры и оформление документов без посредников имеет один существенный плюс — можно сэкономить от 4 до 8% от общей стоимости жилья. Однако, решив действовать самостоятельно, нужно выстроить четкий план, чтобы ничего не упустить.

Как узнать, что вы столкнулись с нечестным агентом по недвижимости

Бдительность при покупке квартиры — важнее всего. Можно встретить обманщика не только среди собственников недвижимости, но и среди профессиональных агентов, к которым вы обращаетесь за помощью. Как распознать мошенника — читайте в этой статье.

[2]

Нужно ли вам сопровождение сделки с недвижимостью

В чем суть юридического сопровождения сделок с недвижимостью? Чем вы рискуете при самостоятельной покупке жилья? На что обращать внимание при выборе «первички», «вторички», частного дома? Ответы – в статье.

МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Целью данного исследования является анализ ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула.

1 Оценка ситуации на рынке за последние два года и в настоящий момент на предмет количественной оценки цен.

2 Анализ динамики спроса и предложения.

3 Определение допустимой арендной ставки для подвального помещения.

4 Определение цены квадратного метра жилых квартир в центральном районе г. Барнаула.

МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Если рассматривать рынок аренды нежилой недвижимости в динамике, то можно говорить об определенной его активизации в последние два года. Барнаульский бизнес нуждается в современных, качественных площадях для размещения предприятий и фирм. Существует достаточно устойчивый платежеспособный спрос на нежилые объекты, что связано, в первую очередь, с видимой экономической стабилизацией в стране и постоянным поступлением денежных средств у предпринимателей и населения. Пользуются популярностью как небольшие помещения под магазины и офисы (80-100 кв. м.), так и крупные — под торговые центры и производственные цеха.

Для многих начинающий предпринимателей зачастую не под силу купить сразу большое помещение под магазин или офис. Поэтому очень востребованным является аренда первых этажей, переведенных в нежилые, а также аренда повальных помещений.

Удовлетворение спроса на коммерческую недвижимость идет не только за счет переоборудования квартир или реконструкции подвалов, но и с помощью новой застройки. В основном прирост городского нежилого фонда идет за счет первых этажей строящихся жилых домов. Новое жилье сразу проектируется таким образом, что весь первый этаж отдается под офисные и торговые помещения.

Цены на нежилые помещения напрямую зависят от их местоположения. К примеру, лучше, если торговое помещение или офис будет находиться на одной из основных дорожных магистралей или на так называемой «красной линии». Исследуемое здание находится на «красной линии» по проспекту Ленина в Центральном районе г. Барнаула, что является существенным конкурентным преимуществом.

Объектом настоящего обзора является аренда торговых площадей.

В структуре предложения чаще всего предлагаются магазины площадью более 500 кв. м., но покупателей на них практически нет.

По прогнозам экспертов журнала «Недвижимость Алтай»динамика роста цен на объекты коммерческой недвижимости до 2014 года останется на прежнем уровне.

Арендная ставка объектов коммерческой недвижимости во многом зависит от его месторасположения в том, или ином районе города, от наличия функционального общественного транспорта. Так цена по г. Барнаулу на торговые площади в среднем составляет 700 руб. кв.м, На офисные — 500 руб. кв.м, на подвальные помещения — 150 руб. кв. м. в месяц. По экспертным оценкам специалистов — арендная ставка на “красной линии” города за каждый год увеличивается на 15-20% в основном за счет инфляции.

В настоящее время в центре города практически не осталось участков для застройки, поэтому строительство новых торговых площадей затруднено, а первые этажи распроданы.

В связи со сложившейся ситуацией увеличилась тенденция переоборудования подвалов под торгово-офисные помещения.

После проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости можно сделать вывод, что подвальные помещения в центре города будут пользоваться спросом, так как аренда коммерческой недвижимости — это выгодное капиталовложение.

По оценкам экспертов за прошедшие два года произошло увеличение спроса на аренду торговых площадей. Об этом свидетельствует рост цен квадратного метра за аренду торговых, складских и офисных помещений. Тенденция роста арендной ставки в Центральном районе изображена на диаграмме 1.

Диаграмма 1 — Динамика средних арендных ставок по коммерческой недвижимости

По полученным данным можно сделать вывод, что за 2013 год арендные ставки на торговые помещения возросли на 20%,

В структуре спроса, по оценке экспертов, из встроенных помещений с отдельным входом преобладают помещения площадью менее 100 кв. м. Из торговых площадей большим спросом пользуются небольшие торговые площади размером 20-50 кв. м.(60%), а площади размером от 80 кв. м. составляют около 40% от структуры спроса (Диаграмма 2). Поэтому целесообразнее подвал разбить на большее количество помещений.

Активен спрос на небольшие торговые площади под продукты питания, но предложение на них незначительное.

В структуре предложения аренды значительную долю занимают большие торговые площади и меньшую — площади до 50 кв. м.

Диаграмма 2 — Структура спроса торговых площадей на рынке аренды

Достаточно трудно выводить какие-то закономерности стоимости аренды торговых площадей, но все-таки, исследования показали, что решающим фактором является месторасположение объекта и его физическое состояние.

Диапазон цен на аренду торговых площадей в различных районах города, указан в нижеприведенной таблице.

Таблица 1 — Стоимость за 1 кв. м арендуемой площади торговых помещений в различных районах города

Цена стоимости одного м. кв. арендуемой площади, руб.

Правила поиска коммерческой недвижимости

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Приняв решение о продаже коммерческой недвижимости, необходимо сделать мониторинг цен на рынке недвижимости. Для этого можно пригласить эксперта, который оценит не только стоимость здания или помещения, но и просчитает перспективную выгоду «работающего» бизнеса.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду: алгоритм действий

В случаях, когда собственником выступает физическое лицо, все немного сложнее. Ведь довольно часто рядовые граждане получают коммерческие квадратные метры в наследство (реже в дар), либо покупают их по приемлемой цене, планируя в будущем «выжать» каким-либо способом из данной недвижимости прибыль. В подавляющем большинстве случаев, речь конечно идет об аренде, и намного реже встречаются случаи, когда физлицо собирается запускать собственный бизнес.

Читайте так же:  Общедомовые нужды

Аренда коммерческой недвижимости – все секреты

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы. Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной. Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

Получить выписку достаточно просто. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с запросом, бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте www.rosreestr.ru. Срок подготовки ответа обычно составляет порядка одной рабочей недели.

Нужна база коммерческой недвижимости для поиска? Как происходит подбор и маркетинговые исследования лучших предложений по объектам

  • актуальное состояние и перспективы развития рынка;
  • мониторинг цен;
  • изучение местоположения объектов, инфраструктуры и планов развития района в целом;
  • анализ пешей и транспортной доступности объекта;
  • определение потребительской и конкурентной массы;
  • проблемы и перспективы;
  • выявление целевых групп потенциальных потребителей и арендаторов.

Аренда коммерческой недвижимости

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

Нужна база коммерческой недвижимости для поиска? Как происходит подбор и маркетинговые исследования лучших предложений по объектам

Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Основные характеристики спроса и предложения на рынке недвижимости — это площади предлагаемых помещений, в том числе вновь построенных и реконструируемых объектов, а также объемы, востребованные клиентами.

Объем предложения на рынке аренды недвижимости () — это сумма площадей всех арендованных объектов () и вакантных (свободных) помещений () предназначенных для сдачи внаем:

Величина предложения услуг аренды по управляемому объекту недвижимости () представляет собой сумму занятых () и незанятых () в нем арендаторами площадей. Значения показателей спроса для рынка аренды и объекта ( и ) рассчитываются на основе площадей, занятых клиентами на рынке () и в конкретном здании (), а также соответствующих площадей дополнительно востребованных помещений ( и ) по формулам

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

— для рынка аренды;

— для объекта недвижимости.

Первоочередным в маркетинговом анализе является прогнозирование наиболее вероятных сценариев изменения рыночной арендной ставки:

— снижение арендной платы, если предложение превышает спрос

— неизменность ставок при равенстве спроса и предложения ();

— повышение ставок в случае превышения спроса над предложением

Расчет предполагаемого изменения объема предложения на рынке недвижимости () осуществляется на основе показателей площадей планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов () и зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования

Общая величина предложения на рынке к концу -го года равна сумме площадей на конец предыдущею () года () и вновь введенных в -м году объектов () за вычетом площадей помещений, выведенных из арендного оборота в течение -го года ():

Расчет ожидаемой величины изменения спроса на рынке аренды () предполагает использование следующей зависимости :

где — площади помещений на рынке аренды недвижимости, которые заняты впервые появившимися на рынке клиентами; — площади помещений, дополнительно занимаемые текущими арендаторами; — площади помещений, планируемых к высвобождению.

Для маркетингового анализа в качестве дополнительной характеристики может рассматриваться показатель емкости рынка (), рассчитываемый путем корректировки фактически занятых площадей за период по формуле:

Показатель может принимать отрицательное значение при недостаточности предложения площадей на рынке, «поглощаемых» клиентами в условиях дефицита.

Значимым параметром рынка аренды является коэффициент недозагрузки помещений арендаторами () — отношение площадей свободных помещений

() к общей величине предлагаемых на рынке () или обратный ему коэффициент заполняемости площадей ():

Среднерыночные величины указанных коэффициентов важны при прогнозировании и сравнительном анализе доходов и ставок аренды рассматриваемого объекта недвижимости в будущие периоды.

Анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости. Для исследования рынка купли-продажи жилья в первую очередь должны быть проанализированы следующие виды расчетных цен.

1. Средневзвешенная цена (), расчёт которой производится по формуле:

где — категория исследуемых объектов недвижимости, сгруппированных по признаку — тип квартиры, класс жилья, территориальное расположение объекта и тд.; — удельная цена объектов недвижимости в -й группе (на единицу площади); — доля площадей (вес) объектов 1-й группы в общей площади всей анализируемой недвижимости: — суммарная площадь объектов -й группы; — общая площадь объектов недвижимости всех рассматриваемых групп.

2. Медианная цена () — рыночная стоимость, при которой количество объектов недвижимости, проданных (предлагаемых) по цене выше этого значения, равно количеству домов, проданных (предлагаемых) ниже данного уровня, т.е. справедливо равенство:

где — количество объектов, проданных (предлагаемых) по цене ниже медианной; — количество объектов, проданных (предлагаемых) по цене выше медианной.

Из приведенных формул следует, что средневзвешенную цену целесообразно использовать в оценке удельной стоимости единицы площади жилья, а медианную — среднерыночной стоимости всего помещения в целом. Кроме того, показатель средней цены наиболее подходит для сравнительного сопоставления широкого диапазона значений в разрезе различных видов и типов жилья: однокомнатных и многокомнатных, панельных и монолитных, от одного до нескольких районов и т.д. Медианная же цена применяется в отношении более однородной группы объектов недвижимости, которую сложно структурировать на дополнительные категории (по площади, месторасположению).

Детальное изучение динамики площадей и цен на рынке жилья предлагается производить на основе структурного анализа фактором спроса и предложения, их причинно-следственной связи с равновесной ценой (рис. 2). Как видно из схемы, особое внимание при этом должно быть уделено изменению платежеспособности населения, а также доступности для целевых клиентов предлагаемого продавцом жилья, в том числе в результате целевых государственных и региональных программ, снижения ставок по ипотечным кредитам и т.д.

Читайте так же:  Рекомендации по заключению договора сдачи в аренду комнаты, образец документа

Объемы построенных и введенных в оборот площадей в первую очередь определяют уровень цен предложения на рынке купли-продажи жилья. Так, уменьшение площадок для строительства, в том числе из-за ограничений регулирующими органами власти градостроительной деятельности, влияет на объем возведенных и предлагаемых на рынке площадей. Повышение стоимости строительных материалов обусловливает рост себестоимости строительства и соответственно цен предложения. При стабильном или развивающемся спросе перечисленные факторы предложения в перспективе приведут к увеличению уровня иен на рынке жилой недвижимости.

Рис. 2. Структура факторов спроса и предложения для маркетинговых исследований.

Расчет текущей величины предложения на рынке жилой недвижимости целесообразно производить на основе данных оперативного мониторинга и исследований о конкурентах и их функционирующих объектах. Определение ожидаемых объемов предложения предусматривает использование дополнительных маркетинговых инструментов и технологий прогнозирования, учитывающих как макроэкономические, так и микроэкономические параметры.

При отборе инструментов прогнозирования на рынке жилой недвижимости предлагается применять следующий подход:

— мониторинг конкурентов и пообъектный в разрезе зданий расчет ввода площадей престижных и крупных объектов с высокой относительной долей на рынке;

— статистический анализ динамики прошлых изменений и экстраполяция полученных результатов для секторов с низким уровнем консолидации, например жилья эконом-класса.

Исследование конкурентной среды на рынке жилья предлагается производить на основе сведений о девелоперах — участниках рынка недвижимости, характеризующих оборот строительства, цены реализации жилья, объемы продаж, количество покупателей и долю рынка.

Для маркетингового исследования рынка аренды жилой недвижимости ключевой характеристикой-индикатором является соотношение величины ставки и стоимости приобретения жилья (), рассчитываемой по формуле

где — арендная ставка в рассматриваемом -м сегменте (типе жилья, категории арендаторов и т.д.): — стоимость покупки жилья.

Для текущих и потенциальных арендаторов жилья этот показатель позволяет оценить, насколько предпочтительнее аренда жилья или его приобретение. Чем больше его значение для рассматриваемого типа, класса жилья, сегмента, тем при прочих равных условиях менее целесообразна его аренда, и наоборот.

Продуктовая маркетинговая стратегия объекта коммерческой недвижимости

Рубрика: 11. Маркетинг, реклама и коммуникации

Дата публикации: 25.09.2013

Статья просмотрена: 706 раз

Библиографическое описание:

Красовская Е. А. Продуктовая маркетинговая стратегия объекта коммерческой недвижимости [Текст] // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Москва, октябрь 2013 г.). — М.: Буки-Веди, 2013. — С. 99-102. — URL https://moluch.ru/conf/econ/archive/91/4227/ (дата обращения: 03.10.2019).

Продуктовая стратегия объекта коммерческой недвижимости включает разработку рыночного предложения, характеризующегося параметрами площадей объекта и комплекса арендных услуг в рамках маркетинга взаимодействий между арендодателем и арендатором.

Ключевые слова:продуктовая стратегия объекта коммерческой недвижимости, маркетинговая сущность арендной услуги, целевые рыночные сегменты объекта коммерческой недвижимости.

Продуктовая стратегия, как элемент системы маркетинговых стратегий объекта коммерческой недвижимости (ОКН) имеет целью формирования рыночного предложения из собственно площадей объекта и арендных услуг Управляющей компании (УК), разрабатываемого для целевого рынка, т. е. в соответствии с концепцией объекта.

Целевыми потребителями в сфере управления коммерческой недвижимостью рассматривается совокупность потребителей на рынке В2В, т. е. арендаторов и В2С, т. е. посетителей (клиентов, покупателей). В этой связи взаимодействия с целевыми сегментами необходимо рассматривать в плоскости концепции маркетинга взаимодействий.

Среди основных критериев привлекательности ОКН можно выделить:

1) для В2С: среднее время пребывания, количество посетителей (трафик) в единицу времени, степень равномерности распределения посетителей по зонам торгового комплекса и отсутствие малопосещаемых зон, среднее количество магазинов, услуг, предприятий питания за одно посещение одного посетителя, средняя покупка на 1 посетителя (совокупный средний чек);

2) для В2В: стабильное и эффективное функционирование арендаторов, максимизация их прибыли, необходимые условия для торговых и технологических процессов, высокие показатели товарооборота и прибыль на 1 м 2 площади.

Формирование рыночного предложения ОКН для сегмента В2В включает разработку:

— товарно-ассортиментной (продуктовой) политики, которая заключается в формировании перечня необходимых арендаторам услуг с регламентированием качества их оказания;

— ценовой политики в виде применения методик и расчета арендных ставок для различных арендаторов.

В качестве основного рыночного продукта в сфере управления коммерческой недвижимостью выступает арендная услуга, маркетинговая сущность которой состоит в обязательном сочетании взаимодействий компании с арендаторами по двум этапам:

1) взаимодействия до заключения договора аренды: брокеридж или комплекс мероприятий по поиску потенциальных арендаторов, ведению переговоров, согласованию условий аренды, подписанию договора аренды;

2) взаимодействия по исполнению обязательств по договору аренды: арендная услуга управляющей компании, представляющая собой постоянный циклический процесс по оказанию комплекса услуг арендатору, оговоренных арендным договором.

Схематически сущность арендной услуги как маркетингового предложения по взаимодействию арендодателя (УК ОТКН) и арендатора в виде «луковицы товара» представлена на рисунке 1.

Рис. 1. «Луковица товара» арендной услуги

Анализ практического опыта деятельности УК ОКН позволяет констатировать тот факт, что арендные услуги в основном целесообразно систематизировать по типу обслуживаемых площадей ОКН (таблица 1).

Классификация услуг УК по типу обслуживаемых площадей ОКН

Состав классификации

Перечень

Услуги по организации эксплуатации в местах общего пользования

— благоустройство и обеспечение чистоты и уборки прилегающей территории;

— освещение площадей общего пользования

— наружное освещение и подсветка фасада;

— круглосуточная охрана площадей общего пользования;

— освещение автомобильной парковки в течение обычных рабочих часов в темное время суток;

— поддержание фасадов в надлежащем состоянии;

— услуги по управлению и координации деятельности на ОКН.

Услуг и по техническому обслуживанию арендуемого помещения

— техническое обслуживание систем вентиляции, отопления, кондиционирования;

— техническое обслуживание водоснабжения и канализации (при наличии);

— техническое обслуживание систем энергоснабжения;

— техническое обслуживание систем пожарной безопасности.

Дополнительные услуги (при наличии)

— услуги по ответственному хранению материальных ценностей на складе;

— предоставление инвентаря (тележки для мусора, доставки товаров, т.д.);

Читайте так же:  Освещение мест общего пользования, расчет стоимости

— услуги по ремонту интерьера, оборудования и инвентаря;

— мероприятия по дезинфекции, дезинсекции и дератизации помещений;

— размещение рекламы на рекламных возможностях ОКН.

Количественная оценка продуктовой стратегии может быть оценена с позиции масштаба предложения, т. е. по объёму площадей и прогнозному значению доли рынка по данному показателю.

Количественные индикаторы реализации продуктовых целей можно отследить в показателях прироста площадей в коммерческой эксплуатации или долей рынка на стратегических зонах хозяйствования (СЗХ) по видам коммерческой недвижимости.

Качественные параметры предложения будут характеризоваться целевым зонирование и оснащением площадей, обеспечивающими высокие стандарты функционирования и организации сотрудничества с сегментами рынка (В2В и В2С).

Параметры продуктовых стратегий должны разрабатываться с учетом портрета потребителя (арендатора), причем целесообразно иметь портрет идеального потребителя, как комплекса самых лучших характеристик, так и систему показателей, ниже которых арендатор-соискатель не получит права аренды площадей в ОКН.

Для пониманияпараметров целевых потребителей необходимо определить портрет идеального потребителя. Это арендатор, обладающий следующими характеристиками:

1. Качества арендатора: крупная международная или федеральная (российская) компания, собственник известного бренда (брендов), длительный срок рыночной деятельности, безупречная деловая и финансовая репутация и соответствие концепции ОКН;

2. Поведение арендатора: готовность заключать договора аренды на большие площади, по максимально возможной арендной ставке, на длительный срок.

Особенности портрета идеального потребителя по целевым сегментам рынка коммерческой недвижимости:

1. Сегмент торговой недвижимости: крупная известная компания (собственник бренда или брендов) — оператор торговли, индустрии развлечений, общественного питания, сферы услуг, соответствующая концепции объекта торговой недвижимости. Претендует на максимальные площади в аренду по максимальной ставке аренды, заключает договор аренды на длительный срок, обладает финансовой устойчивостью и отличной деловой репутацией и пунктуальный в платежах и не притязательный в «коммунальных вопросах».

2. Сегмент офисной недвижимости: крупная известная компания — оператор сферы услуг и других видов деятельности, соответствующая концепции объекта офисной недвижимости. Претендует на максимальные площади в аренду по максимальной ставке аренды, заключает договор аренды на длительный срок, обладает финансовой устойчивостью и отличной деловой репутацией, пунктуальный в платежах и не притязательный в «коммунальных вопросах» и имеет узнаваемый фирменный стиль и соответствует дресс-коду объектов офисной недвижимости.

3. Сегмент складской недвижимости: крупная известная компания, деятельность которой соответствует концепции объекта складской недвижимости, лучше 3PL-оператор (оказывает логистические услуги на арендуемых площадях). Заключает договор аренды на длительный срок (7–12 лет) по максимальной арендной ставке, обладает финансовой устойчивостью и отличной деловой репутацией, пунктуальный в платежах и не притязательный в «коммунальных вопросах».

Особенности портрета потребителя (арендатора) торговой коммерческой недвижимости по способности формировать трафик посетителей:

1. «Якорь» или «магнит» (формирует и аккумулирует трафик) — это относительно крупная компания с сильным позитивным имиджем (собственник бренда(ов), торговых марок и т. д.), соответствующая концепции объекта коммерческой недвижимости. Запрашивает для аренды максимальные площади по индивидуальной арендной ставке и договор аренды заключает на длительный срок. Финансово-устойчивая компания с хорошей деловой репутацией в бизнес-среде, что отражается в пунктуальности платежей по обязательствам.

2. «Потребитель» или «поглотитель» потока (самостоятельно не формирует трафик, но эффективно использует поток, созданный «якорями») — это компания среднего или малого бизнеса, соответствующая концепции объекта коммерческой недвижимости. Запрашивает для аренды относительно небольшие площади, периодически инициирует пересмотр арендных ставок в сторону снижения из-за волатильности финансовой устойчивости. Обладает слабой деловой репутацией и периодически допускает несвоевременность в платежах.

Для ОКН, где арендаторы заинтересованы в высоком трафике посетителей, важен анализ портрета данной целевой аудитории — покупателя товаров и услуг, предоставляемых арендаторами. Портрет сегмента В2С формируют такие основные характеристики, как: совокупное предложение пула арендаторов, эффективность усилий УК по повышению лояльности посетителей, имидж ОКН, демографические параметры населения целевого территориального ранка. Рассматриваются также демографические (возраст, уровень доходов и др.) и поведенческие (частота посещений, затраты времени на дорогу от дома, длительность разового посещения, средние затраты на одно посещение и др.) характеристики, которые выясняются посредством полевых маркетинговых исследований посетителей ОКН.

Неотъемлемым элементом рыночного предложения является цена, т. е. ставка арендной платы ОКН, которая всегда индивидуальна и устанавливается на договорных началах. В качестве основных факторов, определяющих размер арендной ставки целесообразно рассматривать:

— принцип и метод ценообразования (исчисление арендной ставки: фиксированная ставка, процент товарооборота арендатора и др.);

— месторасположение арендатора по зонам ОКН (зонирование по товарным предложениям арендаторов, этажность ОКН и др.);

— тип арендатора («якорь», «магнит», «поглотитель» потока);

— трафик посетителей (общий для ОКН и по зонам объекта);

— территориально расположение ОКН в городе / населенном пункте;

— конъюнктура рынка и др.

1. Красовская Е. А. Особенности анализа эффективности бизнес-процессов девелопера / Журнал «Научное обозрение», № 6, 2012 — с. 360–370.

2. Красовская Е. А. Функциональный бизнес-процессинг девелоперов / Материалы IX Международной научно-практической конференции «Стратегические вопросы мировой науки — 2013», том 4: Экономические науки, Прземисл (Польша), 2013. — 76 с. — с. 60–65.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3. Шкардун В. Д. Маркетинговые основы стратегического планирования: Теория, методология, практика. — 3-е изд. — Издательство «Дело» АНХ, 2008. — 384 с.

Источники


  1. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.

  2. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.

  3. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
  4. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.
Нужна база коммерческой недвижимости для поиска как происходит подбор и маркетинговые исследования л
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here