Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения

Полезная информация в статье: "Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Оценка и экспертиза недвижимого имущества: что это такое

Развитие рыночной экономики и рост количества сделок купли-продажи недвижимого имущества обусловили высокий спрос на услуги оценки недвижимости с последующей экспертизой ее результатов. Эти мероприятия могут потребоваться при смене собственника и принятии решения о проведении ремонтно-строительных работ. Оценка и экспертиза недвижимости – это квалифицированная услуга, направленная на определение стоимости объектов.

Суть и методы оценки недвижимости

Оценка объекта предполагает установление его кадастровой, инвентаризационной или рыночной цены. Процедура осуществляется согласно утвержденным правилам и включает в себя следующие этапы:

Специфика оценки квартиры

Как правило, квартиру приходится оценивать для соблюдения юридической чистоты сделок, связанных с куплей-продажей жилья либо с другими манипуляциями с недвижимостью данного вида. Это мероприятие помогает определить:

  • возможный доход от реализации квартиры;
  • стоимость доли в имуществе при расторжении брака;
  • цену залогового жилья при ипотечном кредитовании;
  • материальную сторону имущественных споров.

Вот как выглядит отчет об оценке квартиры.

О том, что должен содержать отчет, сказано в ст.11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности…» от 29.07.1998 . Назовем лишь некоторые обязательные позиции:

  • дата составления отчета и его порядковый номер;
  • основание для проведения оценочных работ;
  • расчет стоимости квартиры;
  • перечень использованных документов.

Тем, кого эта тема заинтересовала, рекомендуем ознакомиться со статьей «Оценка квартиры».

Оценка недвижимого имущества для суда

Суд потребует провести оценку объекта, если стороны не придут к мировому соглашению. В принципе, расчет этого показателя обязательно будет нужен во время любого разбирательства в отношении стоимости недвижимости.

Проводить оценку, согласно закону, должен сертифицированный специалист, а ее итоги необходимо подвергнуть тщательному документированию.

Варианты развития событий могут быть следующими:

  • судебная оценка уже выполнялась и существуют подтверждающие документы. Если стороны не хотят оспорить результаты экспертизы, дополнительное оценивание для заседания суда не требуется;
  • одна из сторон, например, истец выражает несогласие с результатами, предоставленными ответчиком. В этой ситуации истец инициирует назначение новой экспертизы, чтобы опровергнуть или подтвердить сумму в оценочном отчете.

[3]

В последнем случае инициатору экспертизы придется предъявить правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Основания для проведения судебной экспертизы объекта

Чаще всего необходимость в судебной экспертизе объекта недвижимости возникает в ходе судебных разбирательств по арбитражным и гражданским делам, тогда как по административным, связанным со спорами с местной властью, это случается реже. Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

Судебная экспертиза оценки недвижимости, выполняемая с целью решения вопросов о наследстве, позволяет определить ценность или установить факт ничтожности долей, присуждаемых родственникам. При отсутствии завещания супруга/супруг могут претендовать на владение половиной недвижимости. Доля умершего делится между наследниками первой очереди.

Если завещание есть, на долю умершего претендует:

  • муж/жена;
  • нетрудоспособные родители;
  • несовершеннолетние дети.

Иногда долевой собственник не соглашается принять от второго деньги в качестве компенсации его части. Если эксперт докажет факт ничтожности части одной стороны по сравнению с другой, суд обычно присуждает компенсацию владельцу ничтожной доли даже без его согласия.

Экспертиза земли при земельном споре проводится в ходе или по результатам сделок с участками. Чаще всего целью этой процедуры является установление границ соседствующих наделов для обеспечения их законной эксплуатации в дальнейшем. Осуществляется она на основании постановления дознавателя или прокурора, по решению судьи либо суда.

Очередной распространенный случай, когда обязательно должна проводиться экспертиза оценки земельного участка, – определение стоимости надела. В качестве объектов могут выступать:

  • земли сельхозназначения;
  • участки промышленного назначения;
  • дачные загородные наделы;
  • городские земли;
  • земля, выделенная под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Следует учитывать одно важное требование, которое можно сформулировать так: проводимая по окончании работ экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка должна включать в себя анализ всех замечаний с учетом обоснований, прописанных в соответствующей справке. Составляет ее саморегулируемая организация оценщиков.

Заключение об отчете может быть как положительным, так и отрицательным. В последнем случае прежний оценщик обязан доработать отчет, приняв во внимание выявленные нарушения.

Судебная экспертиза объекта может проводиться при возникновении споров с кредитными учреждениями и предприятиями-партнерами.

Порядок проведения судебной экспертизы

Сначала в суд нужно подать ходатайство о проведении судебной экспертизы исследуемого объекта. Положительное решение оформляется в виде постановления о выполнении данной процедуры. Этот документ направляется судебно-экспертному учреждению или эксперту, назначенному судом.

Оценочная экспертиза недвижимости осуществляется в следующем порядке:

  1. Ознакомление с документацией на объект.
  2. Составление договора о проведении судебной экспертизы оценки объекта.
  3. Выезд на объект. На данном этапе проводится осмотр и замеры, фиксируются особенности недвижимого имущества, составляется акт осмотра.
  4. Аналитические работы: сбор и анализ информации по идентичным объектам.
  5. Формирование оценочного отчета с указанием стоимости объекта.
  6. Предоставление результатов судебной экспертизы на рассмотрение суда.

Судья, изучив отчет, утверждает результаты окончательной оценки объекта.

Поскольку имущественные споры нередко возникают между соседями, рекомендуем изучить материал «Оценка ущерба квартиры после залива».

Требования к заключению судебного эксперта-оценщика

Содержание заключения эксперта регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • ч. 5 ст. 26.4 КоАП РФ,
  • ст. 86 АПК РФ,
  • ст. 86 ГПК РФ,
  • ст. 204 УПК РФ.

Этот документ служит доказательством по рассматриваемому делу лишь если суд (следователь) убежден в его полноте, соответствии экспертному заданию, достоверности, допустимости и относимости.

При выявлении недочетов в экспертном заключении назначается дополнительная либо повторная судебная экспертиза.

Как ходатайствовать об оценочной экспертизе

Назначение судебной экспертизы производится на основании ходатайства стороны, которая:

  • обязана обосновать стоимость спорной недвижимости;
  • не согласна с оценкой, предложенной оппонентом.

Правила составления ходатайства

Для составления ходатайства о выполнении оценки нужно предпринять следующие действия:

  • определить список характеристик, подлежащих оценке;
  • выбрать сертифицированного эксперта/экспертную организацию;
  • выяснить ориентировочную стоимость экспертизы.

Эти шаги рекомендуется сделать до подачи ходатайства в суд, ведь результат может удовлетворить интересы любой стороны – как истца, так и ответчика. Кроме того, в некоторых случаях стоимость работ превосходит цену имущества.

Читайте так же:  Что влияет на кварплату жкх за какие услуги можно не платить, если не проживаешь в квартире, и входи

По итогам оценочной экспертизы клиент должен узнать ответы на следующие вопросы:

  • на сколько произошедшее событие уменьшило товарную (рыночную) стоимость объекта оценки;
  • во что обойдется восстановление объекта;
  • какова рыночная стоимость имущества в настоящий момент.

Кому подается ходатайство о проведении оценочной экспертизы

Подавать ходатайство нужно в суд, в котором слушается гражданское дело. Сделать это можно уже в ходе судебного разбирательства или до того, как дело начнет рассматриваться в зале суда.

[2]

Нужно быть готовым обосновать необходимость судебной экспертизы, ведь рассмотрение дела при подаче такого ходатайства, как правило, откладывается.

Оплачивает оценочные мероприятия лицо, которое доказывает стоимость спорных характеристик/вещей.

Разрешение на выполнение оценочной экспертизы закрепляется постановлением суда. Производство по делу при положительном решении относительно ходатайства может быть приостановлено до выполнения экспертных исследований. Это условие прописано в ст. 216 ГПК.

Образец ходатайства

Ходатайство составляется в произвольной форме, хотя следует придерживаться общих правил подготовки судебных документов. Предлагаем ознакомиться с образцом.

Заключение

Недвижимому имуществу, как любому материальному объекту, присущи определенные характеристики, например, цена. Согласно отечественному законодательству, определять его стоимость имеют право лишь профессионалы. Только их отчет будет иметь юридическую силу.

Документ не должен допускать неоднозначную трактовку результатов работы. Для этого в нем указываются использованные стандарты оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Цели оценки

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной или кадастровой) для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости Объекта оценки, выраженная в денежном эквиваленте (в рублях РФ).

Самый распространённый вид стоимости объекта оценки – рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в нашей оценочной практике:

Наши квалифицированные специалисты подготовят для вас всю необходимую документацию для обоснования Вашей позиции в любом из вышеперечисленных случаев.

Независимая оценка от «НОТАРОЦЕНКА» – это наиболее эффективный метод разрешения любых имущественных споров в цивилизованных рамках.

Независимая оценка стоимости объектов недвижимости

Сделки купли-продажи совершаются ежедневно в отношении самого разного круга объектов. Но если на заре зарождения рыночных отношений приветствовался бартер – обмена товара на другой товар, то в настоящее время наиболее приемлемый способ совершения сделки – обмен товара на деньги. Не продешевить в этом вопросе или же, наоборот, не уплатить заведомо высокую цену позволит профессиональный расчёт конкурентной стоимости объекта. В делах, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, востребована оценка стоимости недвижимости.

Сущность процедуры оценки недвижимости

Оценка недвижимости предполагает аналитический расчёт стоимости приобретаемого объекта в конкурентных условиях. Подобная оценочная процедура предусмотрена для жилых помещений в многоквартирных домах, недвижимости коммерческого плана (магазин, склад и пр.), загородных домовладений, арендуемой недвижимости, земельных участков, ещё недостроенных зданий.

В итоговом отчёте об оценке стоимости недвижимости отражают различные параметры подлежащего процедуре объекта. Одной из обязательных характеристик становится жилая и общая площадь помещения. На окончательную стоимость влияет наличие/отсутствие балкона или лоджии, высота комнат, год постройки здания. Независимая оценка учитывает возможность использования подземных парковочных мест, живописный вид из окна. Эксперт отражает в отчёте и общее состояние объекта, подключение к инженерно-коммуникационным линиям, наличие самовольных перепланировок и пр.

Как правило, процедура оценки объектов недвижимости не превышает трёх дней, которые уходят на сбор и обработку аналитической информации. В ряде случаев существует возможность существенно сократить и этот период.

В каких случаях проводят оценку недвижимости?

Наиболее распространённая причина, по которой частные граждане и коммерческие организации заказывают оценку недвижимости, касается сделок купли-продажи. Но это не единственное основание для обращения в компанию независимых оценщиков. Получение ипотечного кредита сопровождается включением в пакет документов экспертного отчёта об оценке приобретаемой недвижимости.

Оформление любого залогового займа – ещё один повод заказать оценку стоимости недвижимости. Если учредитель в качестве вклада в уставный капитал ООО предоставляет принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, то его стоимость следует рассчитывать с привлечением специалистов по независимой оценке. Востребована услуга по оценке ущерба от залива или иной порчи состояния квартиры, дома, офиса или магазина, чтобы предъявить соответствующую претензию виновным лицам или в страховую компанию.

Переоцениваете активы компании? Предполагаете сдавать в аренду? Планируете реконструкционные работы? Вступили в разрешение имущественного спора? Ответ будет один – обращение в независимую оценочную компанию. Услуга по оценке объекта недвижимости убережёт от несения убытков в случае непредвиденной порчи имущества или судебного разбирательства.

Классификация видов оценки недвижимости

С экономической точки зрения многообразие способов оценки недвижимости можно свести четырём возможным видам:

  • инвентаризационная – итоговая сумма оценки стоимости недвижимости представляет собой разность между первоначально рассчитанной восстановительной стоимости объекта и величиной его фактического износа;
  • инвестиционная – применяют различные индивидуальные подходы к оценке объекта недвижимости, определяемые конкретными пожеланиями клиента и соответствующие сфере получения дохода;
  • ликвидационная – проводится в случае возникновения необходимости передать имущество третьему лицу либо полностью ликвидировать, на окончательную величину влияет срочность процедуры и сложившиеся обстоятельства;
  • кадастровая – определяется и законодательно регламентируется государством.

Подходы к проведению оценки недвижимости

На величину окончательной стоимости объекта оказывает влияние и использованный экспертом подход к оценке недвижимости, отвечающий целям клиента:

  • доходный (маржинальный) – построен на предвосхищении возможных доходов от инвестирования в данный объект, один из самых популярных, но и самых рискованных подходов к оценке стоимости недвижимости;
  • затратный – используют при оценке объектов недвижимости промышленного назначения, при этом эксперт принимает в расчёт стоимость земельного участка под постройкой или величину арендной платы за него, строительство исходного здания, учитывается и степень физического износа;
  • сравнительный – распространён в сфере купли-продажи недвижимости, в основе независимой оценки лежит аналитическое сравнение рыночных цен на аналогичные по типу и виду объекты.
Читайте так же:  Покупаем долю в квартире по ипотеке правильно. условия, нюансы оформления и практические рекомендаци

Документы для оценки недвижимости

Запуск любой процедуры начинается с предоставления необходимого и достаточного пакета документов, не является исключением и оценка недвижимости. Конкретный перечень определяется с учётом обстоятельств, повлекших заказ услуги. Тем не менее, минимальный набор документов для оценки стоимости недвижимости включает:

  • правоустанавливающий документ на оцениваемый объект недвижимости – свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи, например;
  • технические документы на объект из органов БТИ – технический или кадастровый паспорт;
  • удостоверяющие личность документы – паспорт для гражданина и карточка компании для организации.

Особенности оценки недвижимости разного типа

Видео (кликните для воспроизведения).

При оформлении имущественных объектов по наследству отчёт об оценке недвижимости требуется предоставить нотариусу для уплаты государственной пошлины, которая напрямую зависит от величины стоимости объекта. В этом случае пакет документов для проведения оценки стоимости недвижимости будет расширен свидетельством о смерти наследодателя и поэтажным планом объекта с пояснениями.

Оценка объекта недвижимости коммерческого плана может быть оценена мажоритарным способом или с применением методов сравнительного анализа. Независимая оценка загородных домов оперирует расширенным списком определяющих факторов, поскольку на итоговую стоимость оказывают влияние близость к населённому пункту, расположение и состояние дорог и т.д.

Причины, побудившие обратиться за услугой по оценке стоимости недвижимости, могут быть разными. Но все они в своей основе содержат значимый мотив – не упустить экономическую выгоду. Скупой платит дважды, а потом ещё и кусает локти, страдая от понесённых убытков или упущенного дохода. Затраты на оплату труда эксперта по оценке объекта недвижимости с лихвой окупятся в дальнейшем при приобретении инвестиционно привлекательного объекта, будь то квартира, офис или завод.

В каких случаях нужна независимая оценка недвижимости

Взаимодействие человека и государства предполагает выполнение ими определенного круга прав и обязанностей по отношению к каждой из сторон. До некоторого времени граждане нашей страны имели, скорее, больше обязанностей, чем прав. Однако в последние десятилетия область имущественных прав граждан несколько расширилась: исчезла государственная монополия на землю и некоторые виды жилья – тем самым расширив возможности граждан приобретать в личную собственность различные объекты недвижимости, начиная от земельных участков – и заканчивая промышленными объектами.

Независимая оценка недвижимости – единственный способ узнать ее реальную цену

С исчезновением монополии государства на ценообразование, роль регулятора цен взял на себя рынок. Формирование цен на недвижимость в условиях рыночной экономики зависит от многих аспектов, в том числе: спроса на покупку, предложений по продаже, степени благоустроенности и местонахождения. Перечисление всех факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, может занять слишком много времени. Самое главное – существует огромный разброс по ценовой шкале каждой группы объектов недвижимости, и независимая оценка недвижимости поможет избежать финансовых ошибок при любых сделках по этим объектам.

Оценка недвижимости, проведенная независимыми экспертами, позволит выяснить реальную рыночную стоимость объекта и назначить цену, приемлемую для обеих сторон имущественной сделки. Проведение независимой оценки недвижимости, выставляемой владельцем на продажу, сводит к минимуму вероятность продешевить, а покупателю – переплатить за сделку.

Конечно, сделки по купле или продаже – распространенный, но далеко не единственный повод провести независимую оценку недвижимости, и лучше заранее иметь о них представление, чтобы оградить себя от финансовых и моральных потерь.

Факторы, влияющие на результаты независимой оценки недвижимости

Как уже ранее упоминалось, цены на недвижимость зависят от многих факторов, проанализировать которые, оценить и суммировать в общее целое – задача для независимых экспертов.

Местонахождение и месторасположение

Любая недвижимость: квартира, загородный дом, дача, гараж, земельный участок – имеют свойство находиться на определенном расстоянии от объектов, привлекательных либо нежелательных для потенциальных покупателей. Например, чем ближе к центру либо престижному району города находится квартира – тем выше будет ее цена; близость же квартиры к железнодорожным путям либо действующим промышленным предприятиям – наоборот, значительно снижают ее стоимость. Точно также при оценке квартиры принимается во внимание планировка комнат и ориентация ее по сторонам света. А при проведении оценки земельного участка – ландшафтные особенности и близость к черте города.

Благоустроенность и инфраструктура

Эти критерии рассматриваются с точки зрения комфортабельности и удобства использования при независимой оценке недвижимости. К примеру, отличный большой загородный дом, затерявшийся в лесах, где до ближайшего уголка цивилизации можно добраться за несколько часов, да и то на вездеходе либо пешком. Естественно, он будет стоить копейки, по сравнению с небольшой избушкой, расположенной в уютном и охраняемом дачном поселке, и находящейся в нескольких минутах неспешной ходьбы от остановки общественного транспорта. Точно так же происходит и оценка квартиры.

Перспективность

Принимая в расчет при проведении независимой оценки недвижимости данный фактор, можно определить ценность объекта в ближайшем будущем. Основываясь на тщательном анализе планов и темпов развития города и градообразующих предприятий, независимые эксперты могут дать оценку земельного участка либо оценку квартиры, исходя из прогноза увеличения стоимости либо падения цен в зоне интересов.

Критерии, по которым производится независимая оценка недвижимости, разнообразны, так как учитываются малейшие нюансы, способствующие повлиять на конечную цену объекта недвижимости: средства, вложенные в ремонт – при оценке квартиры; усилия и деньги, потраченные на разработку и обустройство – при проведении оценки земельного участка. Заказав проведение независимой оценки недвижимости экспертам специализирующейся на этом компании, владелец недвижимости либо потенциальный покупатель могут быть спокойны – все влияющие факторы, даже самые незначительные, будут учтены.

Читайте так же:  Как происходит регистрация иностранного гражданина по месту жительства как выглядит бланк и образец

Проведение независимой оценки недвижимости – причины и следствие

Существует бесконечное множество причин, по которым желательно, а иногда и необходимо проведение независимой оценки недвижимости.

Приватизация

Чтобы быть полноправным владельцем недвижимости и распоряжаться ею по своему усмотрению, необходимо приватизировать объект недвижимости. Выяснение реальной стоимости приватизируемого объекта необходимо для определения суммы налогообложения, поэтому приватизация жилья невозможна без документа об оценке квартиры, как и оформление собственности на землю – без оценки земельного участка.

Недвижимость как залог

Использование различных объектов недвижимости в качестве залога при кредитовании – достаточно распространенное действие. Причем сумма банковского кредита напрямую зависит от стоимости залога. В связи с данными обстоятельствами, заемщику выгодней провести независимую оценку недвижимости, нежели надеяться на оценку своей недвижимости экспертами банка. К тому же банк напрямую заинтересован в занижении реальной стоимости: при неблагоприятном для заемщика развитии событий, банк получит залоговую недвижимость, выгодную для продажи.

Оценка квартиры при оформлении договора аренды жилого помещения либо его найма – обезопасит как арендатора, так и арендодателя от взаимных притязаний: владелец квартиры будет уверен в целостности и сохранности товарного вида своей недвижимости, а квартиросъемщик застрахован от действий недобропорядочного владельца, способного предъявить обвинение в ущербе имуществу и потребовать его замены.

Брачный договор или раздел имущества

Заключение брачного договора при создании семьи, в котором оценивается и прописывается все имущество, принадлежащее каждому из супругов до заключения брака – не очень распространенное в широких кругах рядовых граждан действо, но очень полезное с точки зрения юристов и семейных психологов. Полная открытость и четкое распределение личного имущества, нажитого до брака, позволяет супругам быть более лояльными и дисциплинированными по отношению друг к другу в семейных отношениях.

Кроме того, оценка квартиры или загородного дома, дачи или оценка земельного участка, принадлежащего одному из супругов, служат основой благосостояния семьи и подвигают на совместные действия по дальнейшему его сохранению укреплению. Если же брак по каким-то причинам распадается, оценка квартиры, приобретенной бывшими супругами совместно, либо оценка земельного участка, в который были вложены средства за время совместной жизни супругов, поможет цивилизованно и справедливо разделить имущество.

Проведение полной оценки недвижимости

Необходимо отметить, что проведение полной независимой оценки недвижимости, находящейся в собственности, дает владельцу полную картину его финансового обеспечения, а также возможностей по увеличению капитала, либо своевременному его выводу из рискованных сделок.

Однако для этого важны качество, достоверность и учет всех аспектов проведения независимой оценки недвижимости, которые смогут обеспечить только профессионалы, знающие все нюансы проведения оценки. Поэтому мы предлагаем воспользоваться услугами специалистов нашей компании, имеющих богатый опыт в независимой оценке различных объектов недвижимости!

Независимая оценка

I История отдела оценки компании:

Отдел оценки НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» начал свою деятельность в августе 2005 года, после того как компания получила лицензию на право проведения оценки. В этом же году стала членом в Южно-Уральской торгово-промышленной палате и получила аккредитацию как оценочная организация при ОАО «Международный Московский Банк» (позже вошел в состав ЗАО «ЮниКредитБанк»).

На данный момент НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» является оценщиком-партнером ОАО «Сбербанк-РФ Уральский филиал», включено в список компаний, уполномоченных производить оценку имущества для ЗАО «ЮниКредитБанк», ОАО «ВТБ», ОАО «Первый Республиканский Банк». Кроме того, отчеты НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» принимаются такими финансово-кредитными учреждениями как ЗАО АКБ «Абсолют Банк», ОАО «Газпромбанк», ЗАО «Райффайзенбанк» и другими финансовыми структурами.

Отдел оценки НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» предоставляет услуги по независимой оценке:

  • бизнеса;
  • ценных бумаг;
  • объектов недвижимости (зданий, домов, земельных участков);
  • машин и оборудования;
  • транспортных средств;
  • объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов;
  • прав требования компенсации за нанесенный ущерб;
  • ТМЦ, ТМП и продуктов питания;
  • размеров кредиторско-дебиторской задолженности;
  • экономической эффективности инвестиционных проектов.

II Немного о терминах:

Что же такое оценка?

Согласно действующему в России законодательству (Федеральный закон N135 в редакции от 30.06.2008 «Об оценочной деятельности в Российской федерации) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной же стоимостью подразумевается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Каковы стандарты оценочной деятельности?

В настоящее время в российском законодательстве существует три стандарта оценочной деятельности:

Какие объекты оцениваются?

Согласно статье 5 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Зачем нужна оценка?

Оценка необходима при следующих действиях:

  • процедурах слияния и поглощения компаний;
  • залоговом обеспечении получаемого кредита;
  • при сделках по купле-продаже имущества;
  • при судебном разбирательстве (в том числе и при разделе имущества супругов);
  • банкротстве и ликвидации компании;
  • при поставке постановке на баланс имущества;
  • при процедуре наследования;
  • при страховании;
  • разработке инвестиционных проектов.
Читайте так же:  Особенности проведения экспертной оценки недвижимости и макроэкономическая информация

Когда оценка является обязательной процедурой?

Проведение оценки в соответствии со статьей 8 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является обязательным в случае вовлечения в какую-либо сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Имеется в виду:

Кто имеет право проводить оценку?

Право проводить оценку имеют юридические лица, специализирующиеся на этом виде деятельности и имеющие в своем штате как минимум двух оценщиков. При этом оценщиком может являться человек обладающим высшим образованием и дипломом о прохождении курсов по подготовке оценщиков. Отметим, что продолжительность обучения на этих курсах составляет 810 учебных часов, плюс 7-9 месяцев отводится на подготовку и защиту дипломной работы.

Кроме того, по действующему в России законодательству каждый оценщик должен являться членом профильной саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и иметь полис обязательного страхования ответственности оценщика. Клиент вправе потребовать со страховой компании, выдавшей полис, возместить ему ущерб, нанесенный ему оценщиком. Согласно статье 24 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является:

«Установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба».

В зависимости от стажа работы оценщики подразделяются на несколько категорий:

  • оценщик — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности;
  • оценщик II категории — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, а также стажем работы по специальности не менее 3 лет;
  • оценщик I категории — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, а также стажем работы по специальности не менее 5 лет.

Что должен содержать отчет об оценке?

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Помимо всего прочего в отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Текст отчета должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Кто контролирует оценочную деятельность?

Регулирование оценочной деятельности в России осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности при Правительстве РФ. На него возложено выполнение функций контроля за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, разработка федеральных стандартов оценки, а также утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, вырабатываемых саморегулируемыми организациями оценщиков.

При этом саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. А основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение следующих условий:

  • объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, специалистов в области оценки;
  • наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов членов СРО;
  • наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), специализированных органов и структурных подразделений;
  • наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

III Регалии и клиенты

  • Рейтинг экспертного агентства «Эксперт РА»: посмотреть, JPG, 276 кб.
  • Рейтинг экспертного агентства «Эксперт-Урал»: 2008 год, JPG, 146 кб., 1-я половина 2009 года, JPG, 104 кб.
  • Лицензия на осуществление оценочной деятельности на территории РФ, посмотреть, JPG, 218 кб.
  • Свидетельство об аккредитации при НП СРО АУ «Южный Урал», посмотреть, JPG, 295 кб.
  • Уведомление о признании Партнером ОАО «Банк Москвы» при оценке для целей залога, посмотреть, JPG, 130 кб.
  • Уведомление о признании Партнером ОАО «Свердловское агенство ипотечного жилищного кредитования», посмотреть, PDF, 62 кб.

Отзывы о нашей работе:

IV Прайс на услуги по оценке и примерные сроки выполнения работ

  1. Оценка недвижимости, оценка земель
  2. Оценка машин и оборудования
  3. Оценка автотранспортных средств
  4. Оценка интеллектуальной собственности
  5. Оценка предприятий (бизнеса), оценка акций, других ценных бумаг

V Списки необходимых документов для проведения оценки

  1. Для оценки бизнеса
  2. Для оценки коммерческой недвижимости
  3. Для оценки жилой недвижимости
  4. Для оценки машин и оборудования

Все копии документов заверяются печатью и подписью заказчика.

Как получить грамотную независимую оценку недвижимости

Многие компании предлагают свои услуги по оценке недвижимости, при этом обещают, что она будет произведена быстро, дешево и в интересах заказчика. Если вам нужна такая «скоростная» и предвзятая экспертиза, то пользуйтесь услугами горе-компаний. Нужны качество и результат — обращайтесь в серьезную компанию.

Читайте так же:  Кому достанется приватизированная квартира после смерти собственника - порядок наследования

Кто может осуществлять оценку недвижимости?

Согласно законодательству, правом давать оценку стоимости недвижимого имущества имеет право, как БТИ, так и независимые оценочные компании.

1. Оценка БТИ

Оценка БТИ предусматривает получение справки об оценочной стоимости того или иного объекта. Этот документ составляется и выдается инспектором после того, как он выедет на указанный объект и сравнит те данные, которые значатся у него в документах, с данными реального объекта. Если он увидит полное соответствие и совпадение по всем пунктам, тогда приступает к процессу оценки.

Результатом работы инспектора станет справка-выписка из реестра с указанными в ней такими данными: обязательно — ФИО владельца, еще указывается год постройки и ее площадь, а также тот стройматериал, из которого она была построена. На основании этих данных сотрудниками БТИ производится оценка недвижимости. Причем, в большей степени она будет зависеть от того, какова стоимость на сегодняшний день тех стройматериалов, которые использовались при возведении объекта оценки. Полученная стоимость не является окончательной, из нее вычитается сумма, отражающая эксплуатационный износ здания.

Оценка БТИ считается «нижней планкой», которая означает, что в случае купли-продажи такого объекта его стоимость не может быть ниже указанного предела.

Это — официальный документ, обладающий юридической силой, но он, тем не менее, не учитывает реалии современного рынка недвижимости. Именно поэтому только такая оценка недвижимости не может служить гарантом удачной сделки.

2. Оценка независимой оценочной компании

После того, как заказчик заключает договор об оценке, представитель компании также выезжает на объект оценки, но он уже не только сравнивает увиденное с прописанным в документах. На объекте (как внутри, так и снаружи) может вестись фотосъемка, которая нужна для составления подробного грамотного отчета. Фото объекта помогает не только работе оценщика, но и более быстрому ориентированию в документе как заказчика, так и другого заинтересованного лица.

Когда объект будет осмотрен (это может быть, как 1 день, так и несколько, все зависит от его площади), эксперт исследует рынок недвижимости, рассчитывает стоимость оцениваемого имущества с учетом ценообразующих факторов. Учитывается стоимость стройматериалов, наличие развитой инфраструктуры вблизи объекта, парковочных мест или гаража в непосредственной близости от него и т.д. Только после этого составляется отчет об оценке, который имеет юридическую силу и может использоваться для заключения выгодных сделок, а также отражает реальную рыночную стоимость объекта (не меньше суммы, указанной БТИ). Такая оценка недвижимости более популярна и востребована.

Какую оценку хотите получить?

Если вам предлагают воспользоваться услугами компании, сотрудники которой говорят о том, что они смогут быстро, дешево и «сердито» провести любую необходимую экспертизу по оценке недвижимости, но при этом никаких лицензий и документов вам предъявить (по любой причине) не могут, тогда готовьтесь. К чему? А к тому, что с результатами такой экспертизы нельзя будет обратиться за защитой своих интересов в суд, а также заключать выгодные сделки. Обходите десятой стороной такие компании.

Если вы хотите получить полную реальную стоимость того или иного объекта оценки, тогда пользуйтесь услугами серьезных независимых оценочных компаний, на высоком профессиональном уровне занимающихся оказанием населению подобных услуг. Результаты оценки недвижимости, грамотно составленные и предоставленные их сотрудниками, не только отразят реальную рыночную стоимость объекта экспертизы, но и обладают юридической силой. Полученным документом можно пользоваться как для заключения выгодных сделок, так и отстаивания своих интересов в суде, разрешения каких-либо серьезных юридических вопросов.

Как определить степень «серьезности» оценочной компании?

Во-первых, независимая оценочная компания, которая предлагает свои услуги, должна действовать на законных основаниях, то есть, являться действительным членом СРО, со всеми вытекающими из этого членства последствиями. Результаты оценочной деятельности такой компании могут быть использованы во всех инстанциях.

Во-вторых, такая экспертиза впопыхах не производится, на нее может быть затрачено определенное время. Сроки проведения оценки недвижимости могут быть разными, все зависит от площади и степени сложности экспертизы. Все эти нюансы по каждому конкретному случаю рассчитываются индивидуально.

В-третьих, не может быть установлена фиксированная цена на оказание оценочных услуг, поэтому верить тому, что стоимость работы эксперта на различных по сложности и площади объектах будет одной и той же, не стоит.

И самое главное — чтобы независимая оценка была по-настоящему непредвзятой, справедливой и независимой, проводиться в чьих-либо интересах она просто не может. Это, кстати, и прописано в «руководстве» для каждого специалиста оценочной компании. Поэтому кредиторы, хорошие знакомые, родственники, друзья или враги заказчика этой экспертизы оценивать его имущество не могут. Если будет доказано, что оценка недвижимости проводилась заинтересованным лицом, то ее можно опротестовать и признать недействительной.

Видео (кликните для воспроизведения).

Перефразируем народную мудрость: «Мы не настолько богаты, чтобы заказывать дешевую оценку недвижимости», — и подумаем о том, что, действительно, вам нужно получить от такой экспертизы. Если высокое качество, то обращайтесь к профессионалам!

Источники


  1. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.

  2. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.

  3. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
  4. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.
Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here