Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Полезная информация в статье: "Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Читайте так же:  Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры в ипотеку и когда это можно сделать

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    О возможности расторжения договора купли-продажи квартиры

    Статья рассказывает, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, разъясняет тонкости законодательства.

    Основные моменты

    Перед тем как покупать недвижимость, необходимо все проверить, но иногда случаются ошибки, поэтому возникает необходимость аннулировать контракт.

    Важно! Аннулируют соглашение в таком же порядке, как и заключают. Договориться об отмене продажи нельзя – требуется подписать соглашение. Не стоит надеяться вернуть денежные средства, которые были уплачены.

    Возврат аванса производится, если такое условие предусмотрено договором.

    Когда сделку можно отменить

    Случаи, когда можно расторгнуть сделку, предусматриваются законом. По правилам ст. 450 ГК РФ без серьезных причин договоренность разорвать нельзя.

    Если покупатель узнал, что рядом живут шумные соседи, или заметил плесень на стенах квартиры, то это не будет серьезным нарушением. А отказ от проведения оплаты или выселения из квартиры – вещи посерьезней. Если одна из сторон лишается своих прав при заключении сделки, то можно ее отменить. Новый собственник вправе получить жилье, свободное от обременений. Если прежний владелец отказывается выписываться, это серьезное нарушение норм закона.

    Форс-мажорные обстоятельства

    Форс-мажором называют происшествие, которое ни одна из сторон предугадать не могла.

    Пример. Виноградов Н. М. хотел квартиру, пересмотрел множество вариантов и наконец-то заключил сделку купли-продажи. Но неожиданно из тюрьмы вышел родственник продавца и предъявил свои права на жилплощадь. Отказаться от покупки в такой ситуации можно. Виноградов никогда бы не купил жилье, если бы знал, что есть другие законные претенденты на недвижимость, поэтому договор можно аннулировать.

    Недействительность сделки

    Порядок расторжения заключенного договора купли продажи недвижимости будет отличаться. Виновнику придется компенсировать второй стороне причиненный ущерб. Такой порядок установлен ст. 167 Гражданского кодекса.

    5 оснований для аннулирования сделки:

    • недееспособность одной из сторон;
    • подписание договора под воздействием угроз или иных насильственных действий;
    • совершение сделки с гражданином, не достигшим совершеннолетия;
    • заключение притворной сделки;
    • одна из сторон при подписании соглашения не осознавала суть своих действий в результате употребления алкоголя или наркотических веществ.

    Отдельного внимания заслуживают сделки с юридическими лицами. Если доверенность составлена неправильно, то продажа признается недействительной. Также есть риск отмены договора, если учредители фирмы не одобрили отчуждение имущества.

    Аннулирование договора до регистрации

    Когда решается, можно ли расторгнуть официально договор купли продажи квартиры, лучше сделать это до официальной регистрации. Продавцу не придется нести большие потери.

    Для подтверждения намерений стороны должны подписать соглашение. Оно подается сотрудникам Росреестра. Документ регистрируется в ЕГРП, и тем самым останавливается регистрация договора.

    Когда документы находятся на регистрации, но свидетельство еще не выдано, процедуру можно отменить. Для этого необходимо передать сотрудникам Росреестра заявление для расторжения контракта.

    Заявление принимается, если обе стороны имеют одинаковое мнение. Когда одна из них возражает, решением проблемы будет заниматься суд.

    Процедура усложнится, если вторая сторона возражает. После получения письменного отказа придется аннулировать соглашение через суд.

    Отмена сделки после регистрации

    Как расторгнуть самостоятельно договор купли продажи квартиры, стороны могут решить между собой.

    Можно подписать «обратный» договор. Продавец и покупатель меняются местами. Покупателем является бывший продавец. Жилплощадь возвращается покупателю, а деньги – продавцу, и стороны обходятся без потерь.

    Когда соглашение зарегистрировано, отменить продажу сложнее. Сторонам необходимо подписать специальное соглашение для отмены сделки. Сначала требуется отправить письменное предложение. Если в течение 30 дней не последует ответа, можно обращаться в суд.

    После регистрации права владения вернуть имущество нельзя. Иные условия могут устанавливаться соглашением.

    Судебный порядок

    Можно ли расторгнуть договор официально купли продажи земельного участка, зависит от оснований для отмены сделки.

    Нарушение основных условий договора – повод для отмены сделки. Недееспособность одной из сторон, а также подписание договора под принуждением – серьезные причины для отмены.

    Можно не только расторгнуть договор, но и начислить штрафные санкции, когда покупатель отказывается платить.

    Читайте так же:  Правила оформления договора дарения и может ли муж подарить жене квартиру купленную в браке

    Может ли продавец вернуть имущество, зависит от того, правильно ли составлен иск. Судья принимает решение исходя из требований, заявленных истцом.

    Гражданским законодательством установлено, что если право владения уже зарегистрировано, то решение суда не влияет на право покупателя пользоваться недвижимостью.

    Вводная часть искового заявления должна содержать наименование суда и участников дела.

    Описательная часть предназначается для описания сути произошедшего, причин для обращения с исковым заявлением. Также необходимо изложить доказательства своей точки зрения.

    Стороны, отказывающиеся от покупки, должны указать свои требования:

    • расторгнуть контракт;
    • вернуть имущество;
    • возместить моральный вред и убытки.

    Необходимо указать, какие действия предприняли стороны для решения конфликта до суда.

    В какой срок можно расторгнуть соглашение, указывает ст. 196 Гражданского кодекса. Есть 3 года для обращения в суд от даты заключения сделки.

    Есть имеется такая возможность, лучше решить вопрос без суда и подписать соглашение. Так удастся сэкономить время и деньги. Для обращения с иском придется платить государственную пошлину. Сама процедура займет 2 месяца.

    Как избежать проблем

    Чтобы не пришлось раздумывать, как отменить покупку, до того как купили недвижимость, необходимо грамотно составить договор.

    Следует указать дату, когда хозяин жилья и остальные жильцы выпишутся и освободят квартиру. Факт передачи недвижимости фиксируется актом приемки.

    В каких случаях можно расторгнуть договор, стороны могут установить самостоятельно. Контракт будет расторгнут, если одна из них забудет о принятых на себя обязательствах.

    Договор нужен, чтобы обозначить значимые условия сотрудничества. Указывается, в течение какого времени производится передача денежных средств. Можно предусмотреть вероятность аннулирования контракта, если одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства.

    На практике суд отказывается расторгать контракт, если покупатель не заплатил деньги. Устанавливается другой способ воздействия на нарушителя – начисление штрафных санкций. Другое дело, если в договоре предусматривается возможность для расторжения в случае неполучения оплаты.

    Последствия расторжения контракта

    Если земля продается, а сделка отменяется, то покупателю не придется платить налог, ведь выгоды у него не возникает. Средства, вырученные за купленное имущество, возвращаются другой стороне.

    Сложности для продавца возникают, когда покупатель нарушает сроки оплаты. По этому основанию суд может отказаться аннулировать сделку. За каждый день просрочки будут начислены штрафные санкции.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не имеет смысл занижать цену сделки в контракте – будет возвращена именно та сумма, которая установлена договором. Если нет уверенности насчет контрагента, лучше указать реальные условия.

    Налоговые последствия зависят от даты аннулирования контракта. Если отмена произошла до государственной регистрации, то налогов не будет. Если позднее, то порядок налогообложения будет зависеть от времени владения имуществом.

    Можно отменить сделку купли-продажи жилья, но проще это сделать до прохождения государственной регистрации. В дальнейшем расторгнуть контракт можно по договоренности сторон. Если согласия нет, придется обращаться в суд.

    Неприятных последствий можно избежать, если подготовиться к покупке и проверить все нюансы.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры после его регистрации

    Перед заключением сделки купли-продажи нужно тщательно обдумать свое решение. Потому как после передачи недвижимости в другие руки у прежнего владельца не останется прав. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сложно. Для этого необходимо иметь веские причины, недостаточно просто хотеть вернуть себе квартиру. Всего есть два пути решения проблемы: попробовать договориться с покупателем либо обратиться в судебный орган.

    В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

    Именно регистрация сделки считается завершающим этапом, после которого передача прав будет являться законной. До этого момента обе стороны могут отменить куплю-продажу без каких-либо последствий. Исключение составляет ситуация, когда был заключен предварительный договор. В этом случае человек, отказавшийся от договоренности, должен будет понести определенные потери. Конкретные моменты прописаны в предварительной официальной бумаге.

    Как только произошла регистрация сделки, аннулировать процедуру будет крайне сложно. Но, как показывает опыт, именно после этого момента может произойти что угодно. Допустим, покупатель вдруг обнаружит серьезные недостатки квартиры, которые раньше не были заметны. Либо даже окажется, что на недвижимость наложено обременение. Продавец может просто передумать реализовывать собственность.

    По сути, для аннулирования сделки в судебном порядке есть всего несколько веских оснований:

    1. Отсутствие оплаты. Обязанность покупателя отдать нужную сумму в срок. Если этого не происходит, тогда продавец имеет полное право расторгнуть сделку.
    2. Объект не был передан покупателю. Существуют также недобросовестные владельцы недвижимости, которые деньги получают, а собственность не отдают. Они могут оттягивать сроки либо вовсе игнорировать требования покупателя. Это тоже служит поводом для обращения в суд.
    3. Наличие обременения – прописанных в доме людей. Нередко может выясниться, что право пользования сохранилось за прежними жителями. Допустим, человек попал в тюрьму, а в это время квартиру продали. Он хоть и не является владельцем, однако, по закону, может жить на территории жилплощади. В такой ситуации покупатель может требовать отмену сделки, но только если с момента покупки прошло не больше трех лет.
    4. Сделка не действительная. Такое бывает, к примеру, когда одна из сторон признана недееспособной, либо купля-продажа произошла под давлением или по причине обмана. Потребуется доказать данные факты, чтобы признать процедуру ничтожной.

    Отозвать договор можно как по соглашению обеих сторон, так и в судебном порядке. Конечно, первый вариант является наиболее удобным, однако, он далеко не во всех случаях осуществим. Поэтому стоит быть готовым к обращению в суд.

    По обоюдному согласию

    Легче всего осуществить процедуру, если было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора. Но, как показывает практика, далеко не во всех случаях удается прийти к подобному решению. Нередко отказаться от сделки хочет только одна сторона. Допустим, покупателю не понравились условия проживания или сам район. Либо продавец пожалел о продаже в силу возникших обстоятельств.

    Если расторжение должно произойти из-за желания одного человека, то вторую сторону может подобное совершенно не устраивать. Когда была выполнена государственная регистрация договора, права полностью переходят новому владельцу. При этом покупатель и продавец уже не могут просто передумать совершать куплю-продажу.

    Важно! Именно поэтому можно попробовать договориться со второй стороной о том, чтобы расторгнуть сделку. Но тут уже придется убедить другого участника в том, что передачу прав действительно нужно отменить.

    Если удастся добиться нужного ответа, тогда легче всего будет осуществить обратную процедуру. В этом случае совершается точно такая же сделка, однако продавец и покупатель меняются местами.

    Минус подобного варианта заключается в том, что не будут компенсированы затраты на оформление документов, составление договора, государственную регистрацию и другие моменты. Поэтому люди все-таки понесут определенные затраты. Однако удастся достаточно быстро отменить куплю-продажу.

    По инициативе одной из сторон

    Отмена сделки по инициативе продавца или покупателя часто заканчивается судом. Потому как второй стороне может быть не выгодно возвращать все, как было. К тому же, это потребует времени, сил и материальных затрат. Да и не всегда жизненные обстоятельства позволяют поддержать инициативу второго участника.

    Читайте так же:  Каковы причины продажи приставом недвижимости с торгов и как проходит покупка квартиры через аукцион

    В такой ситуации потребуется подавать иск в судебный орган, но необходимы будут серьезные причины для расторжения. Также будет важно правильно составить иск и изложить все требования. Потому как суд может удовлетворить только те желания, которые будут прописаны в документе. Например, если человек ничего не скажет про возврат имущества, тогда данный вопрос не будет решен.

    Придется предоставить документы, которые докажут правоту истца. Их обязательно нужно перечислить в заявлении. После этого останется только подождать, пока в течение отведенного срока рассмотрят дело. Затем будет принято решение о том, удовлетворить требования истца или нет.

    Негативные последствия

    В России, Беларуси, Украине и других странах существует ряд негативных последствий, которые несет за собой расторжение договора. Проблемы возникают в том случае, если покупатель и продавец не учли при совершении сделки важные моменты. Допустим, в судебном порядке удастся добиться расторжения купли-продажи. Однако продавец не обязан возвращать деньги, а покупатель не должен отдавать недвижимость. Потому как данный момент должен быть прописан в договоре купли-продажи. Но если в официальной бумаге ничего не будет сказано про возврат при расторжении сделки, тогда обе стороны могут ничего не отдавать.

    В такой ситуации можно разве что попробовать договориться со второй стороной. Возможно, удастся прийти к обоюдному решению, которое позволит вернуть деньги и собственность. Однако нет никаких гарантий, что получится достигнуть соглашения. В крайнем случае, придется обращаться в суд, чтобы через него попробовать добиться желаемого.

    Можно ли оспорить расторжение

    По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

    Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

    Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома?

    Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

    Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

    Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

    [1]

    Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

    Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

    Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра. Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

    Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

    Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

    Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

    Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

    Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

    С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

    Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

    Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

    Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

    В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

    [3]

    Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

    Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

    Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

    При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

    Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

    В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

    В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

    Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

    Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

    Основания для расторжения договора купли-продажи дома

    Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

    Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

    Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

    Типовой образец договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя.

    Про типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2018 смотрите тут.

    Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

    • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;
    Читайте так же:  Дорога ложка к обеду сроки оплаты жкх услуг или до какого числа нужно оплачивать

    Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

    Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

    • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

    Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

    • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

    Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

    Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

    Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

    Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

    П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

    «Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

    Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

    При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

    Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

    Парадоксально, но факт.

    Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

    Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

    Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

    Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?

    Можно ли расторгнуть договор после того, как он был зарегистрирован

    Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

    Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

    Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

    Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

    • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
    • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
    • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
    • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

    Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

    Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

    Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

    1. Переход права на собственность.
    2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

    Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

    [2]

    Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

    Расторжение договора одной из сторон или по обоюдному согласию

    Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

    Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

    Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

    Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

    1. Одной стороной были нарушены условия договора.
    2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

    Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

    Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

    Основания для расторжения сделки

    Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:
    • Были нарушены ключевые пункты договора;
    • Расторжение регламентируется законом;
    • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
    • По постановлению суда.
    Читайте так же:  Как подать иск о защите прав потребителей

    Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

    • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
    • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
    • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
    • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
    • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
    • Выяснилось, что недвижимость арестована.

    К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

    Как происходит процесс расторжения договора

    Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

    В документе нужно указать:

    • Личные данные сторон.
    • Адрес и регистрационный номер жилья.
    • Порядок оплаты расходов на оформление.
    • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
    • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.

    Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

    Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

    Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

    В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта: обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

    Особенности расторжения через суд

    Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке. В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе. Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

    По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

    Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

    Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

    1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
    2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
    3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
    4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

    Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования. Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

    Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

    Возможные негативные последствия

    Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

    Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

    По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

    Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

    Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован. К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг с последующей передачи прав собственности. Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

    Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

    Источники


    1. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

    2. Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.

    3. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.
    4. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here