Можно ли продать квартиру сразу после приватизации

Полезная информация в статье: "Можно ли продать квартиру сразу после приватизации" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Продать квартиру после приватизации: когда можно и каков план действий?

Продаже подлежит только недвижимое имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц. Приватизация – один из способов оформления права собственности на квартиру и иную недвижимость. Соответственно, совершить продажу какого-либо жилья возможно только в том случае, если оно находится в собственности у продавца, то есть, приватизировано, и продавец имеет законное право в полной мере распоряжаться данным недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и правовая база перехода недвижимости в частную собственность

Приватизация – это процедура перехода квартиры, находящейся в собственности у государства или муниципалитета, в собственность ответственного нанимателя, владеющего квартирой по договору социального найма. Осуществляется договором безвозмездной передачи муниципальной (федеральной) собственности в собственность участников процедуры. Основной документ, которым регулируется процедура, это Закон о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г.

Также здесь необходимо применять положения статей 217 и 235 ГК РФ. Они регулируют процедуру прекращения права собственности на квартиру у муниципального или федерального органа, и порождают данное право у участников приватизации. Необходимость участия в приватизации всех членов семьи регулируется нормами статьи 35 СК РФ.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Основания права собственности закреплены в статье 35 Конституции РФ. Общие нормы этого права регулируются главой 17 ГК РФ. Сведения о приватизации следует внести в Росреестр на основании Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Через сколько времени можно сбыть недвижимость после покупки?

Рассмотрим, можно ли сразу после покупки недвижимости и перевода ее в приватизированную собственность выполнять с ней манипуляции или какое время необходимо выждать, а также через сколько лет не придется уплачивать налог? После заключения с администрацией населённого пункта договора о безвозмездной передаче права собственности на квартиру, нужно пройти регистрацию. Для этого следует передать документы в МФЦ на регистрацию. Регистрация может занять около одного календарного месяца. По её завершении новому собственнику будет выдан:

  • экземпляр договора с муниципалитетом, в котором сделана отметка о регистрации;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Когда владельцем недвижимости получена выписка из ЕГРН, он считается полноправным собственником, и с этого момента ему можно распоряжаться приватизированной площадью по своему усмотрению. Соответственно, он может заключать договор купли-продажи (ДКП) квартиры в тот же день. Но в таких случаях, нормы налогового права, предусматривают уплату НДФЛ с продажи недвижимости.

По нормам Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», от 29.11.14 г. налог придется заплатить:

  1. За продажу приватизированной недвижимости, которая менее 3 лет в собственности и это право наступило до 1.01.16 года.
  2. При реализации жилплощади, находящийся в собственности менее пяти лет, если данное право возникло после 01.16 года.

НДФЛ рассчитывается с суммы, указанной в ДКП, и составляет 13% стоимости жилья, превышающей 1 000 000 рублей.

Порядок действий

В целом процедура купли-продажи приватизированного жилья ориентируется на стандартные правила, с учётом некоторых нюансов. Она регулируется нормами Гражданского кодекса, совершается путём составления договора купли-продажи и его подписания сторонами. Сделка считается заключённой с момента подписания договора, но право собственности отчуждается от продавца к покупателю только в результате регистрации, когда сведения о сделке вносятся в Росреестр.

Начальные действия можно осуществить ещё до вступления в права собственности, пока идёт процедура приватизации. Предварительно можно сделать следующее:

  1. провести оценку квартиры;
  2. подготовить пакет документации;
  3. найти покупателей;
  4. заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Если до вступления в права собственности эти действия будут завершены, можно будет приступать к заключению ДКП. После заключения договора, следует обратиться в МФЦ, чтобы зарегистрировать продажу приватизированной квартиры.

Если хозяин жилого помещения решил действовать самостоятельно, без посредников в виде риэлторов и профессиональных оценщиков, он может применить для определения рыночной стоимости жилья сравнительный метод. Метод заключается в следующем:

  1. провести мониторинг сделок с аналогичными объектами;
  2. выяснить цену, за которую квартиры были успешно проданы;
  3. внести поправки.

Поправки вносят, снижая цену за недочёты в качестве жилого помещения, и повышая – за его преимущества.

Если обратиться к профессиональному оценщику, то придётся уплатить за работу порядка 2-3 тысяч рублей в стандартных квартирах. Элитное жильё, аналог которому подобрать сложно, лучше всего оценивать при помощи профессионалов. Оценщик представит удостоверенную справку о стоимости жилья, которую можно предъявить покупателю.

Поиск покупателей

Искать покупателей также можно заранее. Если они будут найдены до вступления в собственность, с ними можно заключить ПДКП и гарантировать последующее заключение сделки. Для поиска нужно дать объявления о продаже:

  • на специальные сайты;
  • в местные СМИ;
  • на доски объявлений.

В зависимости от региона, подача объявлений на специальные сайты может осуществляться как безвозмездно, так и платно. По преимуществу бесплатно разрешается размещать объявление только на 1 объект. Если оно платное, то оплата составляет от 250 до 500 рублей за одно объявление. Реклама в газетах и на телевидении в разных регионах и издательствах кардинально отличается. За одно объявление могут запросить от 500 рублей, и выше.

Читайте так же:  Как не платить алименты законно

Каждому человеку, обратившемуся по объявлению, следует разъяснить основные характеристики квартиры и провести осмотр помещения, а также ознакомить его с пакетом документации.

Какие документы нужны для продажи приватизированного жилья?

У продавца к сделке должны быть подготовлены следующие документы:

[3]

  1. Гражданский паспорт каждого участника приватизации. На детей до 14 лет предъявляют свидетельства о рождении.
  2. Договор о приватизации. Если участников более одного – предъявляются договора каждого собственника.
  3. Выписка из ЕГРН о вступлении в собственность. Если участников более одного – предъявляются выписки, выданные на каждого собственника.
  4. Технический паспорт на квартиру с выпиской из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии залога и ареста.
  7. Если в приватизации участвовали несовершеннолетние дети, предъявляется разрешение от органов опеки и попечительства.
  8. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Заключение договора

По усмотрению сторон, но не обязательно, можно заключить предварительный договор. Он заключается для следующих целей:

  • гарантировать сторонам заключение сделки;
  • зафиксировать стоимость квартиры;
  • установить сроки сделки;
  • получить задаток за квартиру.

После получения задатка продавец обязан зарезервировать квартиру за покупателем. А в назначенный срок сторонам следует заключить договор купчей на квартиру.

В основном договоре купли-продажи должны быть следующие существенные положения, необходимые для проведения сделки:

  1. Предмет договора, в котором указаны стороны сделки и параметры квартиры. Если собственников несколько, каждый из них выступает со стороны продавца. В итоге договор имеет признаки двусторонней сделки. Если продаются доли: указываются параметры всей квартиры и размеры долей, принадлежащие каждому продавцу.
  2. Формулировка о гарантиях. Со стороны продавца формулируется положение о том, что данная сделка не нарушает права третьих лиц.
  3. Стоимость квартиры, условия оплаты по сделке. Указывается цена объекта, которая совпадает с ценой, указанной в ПДКП. Указывается способ расчёта с продавцом и сроки передачи денег.
  4. Условия и сроки освобождения квартиры покупателю.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон за неисполнение положений договора.
  7. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор можно составить самостоятельно, или обратиться к помощи:

Обращение к специалисту потребует оплаты в размере 7-10 тысяч рублей. Нотариальное удостоверение договора, если продаётся целый объект, не требуется.

Регистрация сделки

После подписания ДКП передаётся в Росреестр, вместе с прилагаемой к нему документацией и заявлением покупателя. Передачу удобнее всего совершить через МФЦ. Если стороны обратятся в МФЦ одновременно, то регистрация может завершиться в течение 10 рабочих дней.

За регистрацию взимается пошлина – 2 тысячи рублей. Нотариально удостоверенные сделки не требуют оплаты пошлины, а сроки для них сокращаются до 3 рабочих дней, без учёта времени, требующегося для передачи документации.

Для чего при продаже нужна справка о принадлежности площади к частной собственности?

Так как приватизировать муниципальную собственность можно только один раз в жизни, при приватизации требуют предоставление справки о неучастии в приватизации. В ней даны сведения о том, что участник процедуры ещё не воспользовался такой льготой, предоставленной ему государством.

Этот документ можно получить в БТИ того населённого пункта, в котором проживает участник приватизации. Эта услуга платная, размер оплаты зависит от многих параметров и может составлять от 250 до 2500 рублей. Такая справка нужна для приватизации, но после получения выписки из ЕГРН необходимость в ней отпадает.

Можно ли и как реализовать приватизированное жилье с прописанным человеком?

Теоретически, прописанный в квартире человек не выступает как препятствие для совершения купли-продажи. Сделка может быть совершена, но зарегистрированное в квартире лицо сохранит право прописки. Такие случаи нередки, после продажи приватизированной площади с прописанными жильцами, ответственность за них передается новому собственнику.

Сохранить прописку жильца можно на условиях устного договора, или – путём внесения соответствующего положения в условия сделки. После проведения регистрации сделки, по закону новый собственник может выписать всех жильцов, которые остались в квартире от прошлого хозяина. В этом случае придётся обратиться в суд, а на основании решения суда – в паспортный стол, где произведут выписку.

Можно ли провести сделку без согласия прописанных лиц?

Продажа приватизированной квартиры возможна без согласия прописанных лиц, кроме случаев, когда таковые являются:
  • супругами продавца;
  • владельцами долей в праве на квартиру.

От супругов и сособственников согласие нужно обязательно, без него сделка не пройдёт регистрацию. В остальных случаях квартиру продавать можно, независимо от желания или протеста прописанных в квартире граждан: они не вправе чинить препятствия собственнику жилья.

После приватизации и регистрации этой процедуры квартиру можно продавать практически сразу же, но в этом случае придётся уплатить НДФЛ. Купля-продажа после приватизации проходит по стандартному алгоритму, с учётом некоторых нюансов. Решение о продаже принимают только собственники жилья, иные жильцы не вправе принимать такие решения и препятствовать ему, если они не являются членами его семьи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как можно распорядиться муниципальной квартирой после ее приватизации и через сколько можно ее продать?

Приватизацией называется процесс безвозмездной передачи жилья, находящегося в муниципальной собственности, в собственность гражданина РФ, являющегося нанимателем жилища.

Можно ли продать жилье, полученное по договору социального найма?

Продать неприватизированное жилье в обычном порядке не представляется возможным, поскольку наниматель жилья не является собственником, а соответственно не может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Читайте так же:  Порядок действий если после увольнения не выплатили зарплату

Тем не менее, продажа неприватизированного жилья вполне возможна законным образом. Как правило, применяется следующая схема:

  1. Человек, желающий продать неприватизированную квартиру, обращается в агентство недвижимости.
  2. Потенциальный покупатель приобретает у того же агентства некую «условную» единицу жилья.
  3. Клиент и покупатель обмениваются жилищами и в результате, покупатель становится нанимателем квартиры, а обратившийся клиент продает агентству «условное» жилье и получает деньги за свою квартиру.

Такой вариант продажи неприватизированного жилья применяется редко:

  • во-первых, далеко не каждый станет покупать неприватизированную недвижимость;
  • во-вторых, стоимость квартиры будет более низкой;
  • в-третьих велик риск обращения в недобросовестное агентство, что чревато потерей солидной суммы денег или квартиры.

Есть ли ограничения по продаже жилья после передачи государством прав на нее?

Продолжительность приватизации составляет 2,5 месяца.

Как правило, этого времени хватает для сбора и оформления всех необходимых документов. Завершается процедура подписанием договора о приватизации.

Но при этом наниматель не сразу становится собственником жилья, необходимо пройти государственную регистрацию полученного права, лишь после этого собственник получит свидетельство о подтверждении прав и квартира считается его частной собственностью.

Но поскольку квартира в процедуре приватизации передается даром, то она считается доходом собственника.

Из этого следует, что при продаже приватизированной квартиры, то есть превращении ее в денежный капитал, собственник получает реальный доход, с которого необходимо выплатить налог – НДФЛ. Как и в предыдущие годы, в 2015 году размер налога составляет 13 % от стоимости жилья.

Особенности сделки купли-продажи жилья, полученного из муниципального фонда

Продажа приватизированной из муниципального фонда квартиры возможна сразу же после приватизации и получении правоустанавливающего свидетельства на жилье.

Никаких временных ограничений законом не устанавливается. Однако существуют некоторые нюансы сделки.

При продаже приватизированного жилья потребуется уплатить НДФЛ после продажи. Но если квартира продается в связи с покупкой нового жилья, собственник имеет право на возврат уплаченного подоходного налога.

Единственно, что воспользоваться таким правом можно лишь единожды. При этом сумма имущественного вычета (возвращаемого налога) ограничена 2 млн. рублей и получить ее можно только после выплаты НДФЛ.

Можно продать приватизированную квартиру без уплаты налога по прошествии трех лет с момента получения свидетельства о государственной регистрации. Спустя этот период полученное жилье уже не считается «чистым» доходом.

Согласно ст. 217, п. 17 Налогового Кодекса РФ, не подлежит налогообложению доход, полученный от продажи приватизированного жилища, находящегося в собственности налогоплательщика более трех лет.

Таким образом, новый собственник приватизированной муниципальной квартиры сможет продать ее в любое время после приватизации, заплатив при этом 13 % сумму стоимости жилья в виде налога.

Единственный способ продать приватизированное жилье ранее трехлетнего срока без потери весьма солидной денежной суммы в виде налога, это получить имущественный вычет. В противном случае налог возврату не подлежит.

Видео: Как продать квартиру быстро?

В видеосюжете специалист дает рекомендации по быстрой продаже квартир.

Разъясняется, какими способами можно максимально быстро продать свою квартиру по объективной цене, рассказывается о стратегии продажи недвижимости «от покупателя к продавцу».

Квартира после приватизации: через сколько можно ее продать и как лучше это сделать?

Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность. После этого приватизированную квартиру можно продать другим лицам по типовому договору купли-продажи. Но прежде чем выкладывать объявление, необходимо учесть некоторые нюансы.

Что это такое?

В соответствии с Законом РФ №1541-1 от 04.07.1991 г. под приватизацией, в частности, жилищного фонда, понимается безвозмездная передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальному образованию, в которых граждане проживали на добровольной основе по договору социального найма жилого помещения. Остальное государственное и муниципальное имущество, не относящееся к жилым помещениям, отчуждается на возмездной основе.

Через сколько лет можно реализовать?

После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

  • пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
  • сдавать под наем или в аренду;
  • вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
  • завещать;
  • отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре. При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи. Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст. 217.1 НК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:
  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
  • свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
  • справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
  • технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
  • выписка из домовой книги;
  • единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
  • разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
  • справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Как осуществить продажу?

Общие этапы условно можно разделить:
  1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
  2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
  3. Подписание договора.
  4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:
  • осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
  • или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
  • продается доля из общей долевой собственности.
Читайте так же:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры
  • Оформление перехода права собственности в Росреестре.
  • Подписание акта приема-передачи жилого помещения (может быть как последней стадией, так и предшествующей регистрации права в Росреестре).
  • Только что приватизированной недвижимости

    После процедуры отчуждения государственного или муниципального имущества в собственность лица, он становится собственником и вправе также продать или иным образом передать квартиру другим людям.

    Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

    Долевой собственности

    При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

    В данной ситуации возможно три варианта:
    1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
    2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
    3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

    С прописанным человеком

    Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

    • несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
    • лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
    • наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
    • арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

    С несовершеннолетним ребенком

    Не имеет значения, является ли ребенок собственником или просто зарегистрирован в жилом помещении, отчуждать такую квартиру и снять его с рег. учета можно только с разрешения органа опеки и попечительства.

    Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:
    • приобретается жилье взамен;
    • его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
    • проведены все средства коммуникации.

    Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

    [2]

    Основания для снижения налога

    Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

    Уменьшаем базу

    В соответствии со ст. 220 НК РФ каждый гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей. Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

    Уменьшение на сумму расходов

    Также п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

    Взаимозачет выплат

    При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

    Продавцу следует поступить таким образом: заплатить налог, затем получить налоговый вычет, а то и два, если квартира попадает под критерии принципа уменьшения налоговой базы и при следующих условиях:

    • продажа и покупка совершены в один налоговый год;
    • лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
    • квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

    Платят ли пенсионеры?

    Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

    Особенности налогообложения

    Если «проигнорировать» требование закона и отказаться от уплаты, наступает ответственность по ст. 122 НК РФ, согласно которой лицо, кроме суммы налога, уплачивает в качестве штрафа:

    • 20% от его суммы – если лицо забыло оплатить налог, уменьшило его или было произведено неправильное исчисление;
    • 40% – если налог не уплачивался умышленно.

    Чтобы избежать налогообложения, заключать договор купли-продажи рекомендуется по истечении установленного ст. 217.1 НК РФ срока.

    Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

    Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:
    1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
    2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

    Далее, продавец меняет свою неприватизированную квартиру на буфер, подав соответствующее заявление вместе с покупателем в государственный орган. В результате этого право на приватизацию возникает у покупателя. После осуществления обмена, продавец отчуждает буфер обратно агентству недвижимости.

    За кем сохраняется право проживания после продажи?

    Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

    Читайте так же:  Можно ли проносить еду в самолет

    В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения. Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%. Для покупателя в данном вопросе есть риск в виде обременения правом третьих лиц – тех, кто добровольно отказался от приватизации, но имеет право пожизненного проживания в таком жилом помещении.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Продажа приватизированной квартиры

    Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Дарение и залог не представляют собой возмездное отчуждение, а используются в качестве альтернативных способов передачи жилья на коммерческой основе.

    Квартира, оформленная в собственность

    Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

    Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

    Порядок продажи

    Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

    Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

    Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

    Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

    • свидетельством о праве собственности;
    • технической документацией;
    • домовой книгой и др.

    В собственности менее 3-х лет, менее года

    Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

    1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
    2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

    С прописанными жильцами

    Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

    В договор купли-продажи можно включить условия о предоставлении определенным лицам права постоянного бессрочного пользования недвижимостью.

    Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

    Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

    Если проживающее в квартире лицо отказалось от приватизации квартиры, и она впоследствии была продана, то такой гражданин сохраняет право постоянного пользования жилплощадью.

    Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

    Несколько собственников

    Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

    При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

    Если в течение месяца от дольщиков не поступило согласия на покупку, то доля может быть продана стороннему покупателю по изначально заявленной цене.

    Доли несовершеннолетнего ребенка

    Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

    В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего родители выступают в качестве заинтересованной стороны, представляющей интересы своего ребенка.

    С несовершеннолетними детьми

    При продаже квартиры, на которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

    Сложность может возникнуть, если несовершеннолетние были зарегистрированы на момент приватизации квартиры. В таком случае они имеют право постоянного бессрочного проживания, и новые собственники по закону не могут запретить им пользоваться жильем.

    На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

    • договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
    • обращаться с исковым заявлением о принудительном снятии с регистрационного учета в суд.

    Комнаты в коммунальной квартиры

    Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

    В случае отказа местных органов власти купить комнату по заявленной цене собственник может продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

    Одним из супругов

    Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

    Супруг имеет право продать приватизированную в период брака квартиру только с нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

    При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

    Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

    По ипотеке

    При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

    Читайте так же:  Как и где оплачивается госпошлина при покупке и продаже квартиры

    Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

    Можно ли разменять приватизированную квартиру через суд? Смотрите тут.

    Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

    1. Договор купли-продажи.
    2. Дарение квартиры либо доли.
    3. Залог (по договору займа).

    Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

    Схема дарения

    Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

    При дарении нет необходимости в предварительном уведомлении долевых собственников о продаже.

    Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

    Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

    1. Сбор необходимой документации.
    2. Согласование условие договора.
    3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
    4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

    После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

    Для этого необходимо обратиться с заявлением к должностному лицу, с предоставлением технической и правоустанавливающей документации на жилье.

    Залоговая схема

    Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

    Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

    1. Согласование условий договора займа.
    2. Подписание соглашения о залоге.
    3. Просрочки исполнения договора займа.
    4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

    Залоговая схема остается наиболее сложной и рискованной для покупателя. Проблема состоит в том, что продавец может отказать займодавцу предоставить квартиру после просрочки исполнения договора займа.

    Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

    Чистая продажа

    Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

    1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
    2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

    Продажа приватизированной квартиры

    Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

    При подписании договора требуется учитывать права всех лиц, в том числе граждан, отказавшихся в свое время от приватизации и сохранивших право бессрочного проживания в квартире.

    Необходимые документы

    При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

    Типовой перечень документации включает:

    • Правоустанавливающую документацию.
    • Справку из БТИ о стоимости квартиры.
    • Договор купли-продажи.

    Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

    В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

    • документы обо всех перепланировках в квартире;
    • письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

    Договор (образец)

    Договор должен быть оформлен с требованиями статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

    Существенными условиями сделки являются:

    • информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
    • сведения о правах третьих лиц;
    • цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

    [1]

    Налог с продажи

    В 2018 году продолжают действовать нормы статьи 220 НК РФ. Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

    Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

    Интересует порядок наследования приватизированной квартиры? Читайте здесь.

    Каковы основания отказа в приватизации квартиры в 2018 году? Подробно в этой статье.

    Часто задаваемые вопросы

    Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

    Защитить квартиру от продажи

    Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

    Обращение взыскания на приватизированную квартиру возможно, если у собственника есть другое жилье.

    Продать долю

    Продать долю можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

    Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

    Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

    На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источники


    1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

    2. Кондратьев, Ф.В. Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. В. П. Сербского. Очерки истории / ред. Т.Б. Дмитриева, Ф.В. Кондратьев. — М.: ГНЦССП им. Сербского, 2014. — 228 c.

    3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
    4. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
    Можно ли продать квартиру сразу после приватизации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here