Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Полезная информация в статье: "Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом ?
А почему нет? Конечно можно, но есть особенности оформления такой сделки.
Подробно читайте тут!
Задавая подобный вопрос вы имеете ввиду одну из двух ситуаций:

  • для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети наделены долей в праве общей долевой собственности
  • для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети НЕ наделены долей в праве общей долевой собственности

Содержание статьи подробное:

Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом

Часто при покупке жилья родители не включают детей в число собственников, по разным причинам, чаще всего объективным, например ипотека и банк не включает детей в число собственников.

Но, средства материнского (семейного) капитала могут использоваться для улучшение жилищных условий всех членов семьи, иначе Пенсионный фонд откажет в перечислении средств.
Для того, чтобы родители или один из приобретателей недвижимости, на которого зарегистрировано право собственности на жилое помещение, не уклонились от наделения долями всех членов семьи, перед перечислением денег на счет продавца Пенсионный фонд затребует нотариальное обязательство о наделении долями в праве общей долевой собственности на всех членов семьи.

Обязательство, подписанное вами собственноручно и удостоверенное нотариусом — это серьезный документ, нарушение обязательств по которому имеет признаки мошенничества, со всеми вытекающими оттуда обстоятельствами.

Дети НЕ наделены долями

Обязательство есть, но дети пока не наделены долями.
Жилье нужно продать.

-А если не выделять доли детям, а сразу продать. Можно же покупателям не говорить об использовании МСК.

-Действительно, при использовании МСК для погашения ипотеки, например,невозможно получить эту информацию из договора купли-продажи и обмануть покупателя легко.
Но вы должны знать:

  • Прокуратура регулярно проводит проверки целевого использования средств Материнского капитала и ваш обман вскроется через время
  • вы заводите ваших покупателей в оспоримую сделку, ведь ваше жилье «обременено правами третьих лиц«, которая будет расторгнута по решению суда.

Поэтому лучше ни чего не мудрить, а выполнить обязательство.

Кстати, каждый совершеннолетний член семьи может отказаться от наделения долей в праве общей долевой собственности на жильё, ведь получить долю — это право, а не обязанность!
Для этого необходимо оформить нотариальный отказ.

Наделить долями детей можно Договором дарения в простой письменной форме и обойтись без нотариуса.

Конечно при продаже квартиры или дома оформленного в долевую собственность без нотариуса уже никак, потому что, вв соответствии со ст 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 02.01.2017 года», отчуждение долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Дети наделены долями

Продажа квартиры или дома собственниками которой являются несовершеннолетние, требует предоставления в Росреестр документа от органов Опеки и попечительства, разрешающих отчуждение.

Такое разрешение получить не сложно. Но нужно предоставить предварительный договор на покупку другого жилья для несовершеннолетнего.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

При намерении продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюдать имущественные интересы детей. Иначе в проведении сделки купли-продажи представители органов опеки вынесут отказ. Если жилье приобреталось посредством оформления ипотечного кредитования, положительное решение необходимо получать и от банка. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Основные сведения

Процедуру продажи жилья затрудняет регистрация права собственности. Оно делится между всеми членами семейства – даже маленькими детьми. В отношении жилья оформляется долевая собственность, которая усложняется наличием имущественных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, продать квартиру и переехать к родственникам не получится – необходимо обеспечить детей жильем.

При проверке документов работники органов опеки выясняют следующие факторы:

  • не лишаются ли несовершеннолетние личной доли в жилье;
  • соответствуют ли условия проживания в новой квартире установленным законом нормам, не ухудшаются ли они после переезда.

Если дети уже достигли совершеннолетия, то обращаться к работникам органов опеки не потребуется – сделка будет проведена в кратчайшие сроки.

Как получить положительное решение от органов опеки

Задача представителей органов опеки – убедиться в том, что несовершеннолетние будут проживать в новой квартире на условиях, которые не хуже предыдущих, а также получат свои доли в причитающихся им размерах.

1. Порядок действий

Родителям потребуется прийти в отделение органа опеки, который входит в состав муниципальной администрации. В крупных городах – например, в столице или в Санкт-Петербурге – за каждым районом закреплен специальный отдел. Предварительно требуемый адрес необходимо уточнить.

Далее родители заполняют заявление с просьбой оформить дозволение на продажу жилья, приобретенного на маткапитал. Когда родители планируют продать квартиру и купить другую, следует указать информацию о распределении долей в обоих жилых помещениях. О том, как грамотно заполнить заявление, можно спросить у работников учреждения. Помарки и исправления недопустимы.

После этого родители подписывают заявление и прикладывают к нему пакет собранной документации.

2. Необходимые документы

К требуемым документам относятся следующие:

  • заявление, составленное родителями несовершеннолетних или их опекунами;
  • если детям исполнилось 14, заявление потребуется и от них, а если им уже есть 10 – письменное согласие на проведение сделки;
  • свидетельство о регистрации или расторжении супружеских отношений;
  • документы на обе квартиры – и на продаваемую, и на покупаемую;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • справка об оплаченных налогах.

Заявление и пакет документов рассматриваются в течение месяца, но если все в порядке, то положительное решение может быть выдано и раньше. Составленное в письменной форме дозволение содержит в себе решение руководителя муниципалитета и его подпись.

В течение месяца после регистрации сделки купли-продажи родителям потребуется предоставить работникам органов опеки документацию, которая устанавливают факт перехода прав собственности.

Способы продажи жилья

Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.

1. Определение одинаковых долей детям

После продажи несовершеннолетние получают доли в новом жилье, которые по размерам такие же, что и в прежнем. Условия проживания тоже должны быть как минимум одинаковыми.

Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо найти желающего приобрести жилье, а также застройщика, у которого будет куплена новая квартира. Далее оформляются 2 предварительных договора – с продавцом и покупателем – которые предоставляются на рассмотрение работникам органов опеки.

2. Размещение денежных средств

В этой ситуации родители или опекуны размещают деньги на счетах, которые зарегистрированы в банке на детей. Сумма средств должна быть такой же, что и стоимость детских долей.

Потребуется оформить справку о стоимости доли и вручить ее работникам органов опеки. Проводить оценку долей не нужно.

После того как от органов опеки было получено согласие, можно размещать на счетах денежные средства – но не раньше.

3. Изменение размера долей

В подобном случае потребуется обратиться к оценщику и получить у него справку о стоимости доли в продаваемой квартире. Стоимость должна быть занижена в разрешенных пределах.

После этого нужно оформить аналогичную справку по другой квартире, где доли для детей в допустимых пределах завышены.

Читайте так же:  Оценка и экспертиза недвижимого имущества что это такое

Можно ли продать квартиру и построить дом

Отечественное законодательство отвечает на данный вопрос отрицательно. Существует ограниченный перечень ситуаций, при которых допускается продать приобретенную на маткапитал квартиру, и главное основание – это приобретение жилья, которое является более комфортным и просторным.

Родители не имеют возможности убедить работников органов опеки в том, что планируемый ими дом действительно будет соответствовать всем нормам и требованиям законодательства. По этой причине добиться от данного учреждения положительного решения на продажу квартиры и последующее строительство дома не удастся.

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с маткапиталом

Часто при оформлении ипотеки первоначальный взнос погашается средствами маткапитала. Деньги с сертификата могут быть использованы и на частичную оплату задолженности.

Вследствие этого в связи с продажей ипотечной квартиры родителям потребуется получить положительное решение от двух учреждений – от банка и органов опеки.

Помимо этого, придется найти покупателя, который готов на подобных условиях приобрести жилье и погасить задолженность.

Если покупатель найден и все требуемые решения получены, покупатель совершает следующие действия:

  • Переводит на банковский счет денежные средства в том размере, которого достаточно для погашения первого взноса;
  • Переоформляет кредитный договор на себя и принимает все финансовые обязательства, связанные с ежемесячными платежами до того момента, как задолженность не будет погашена в полном объеме;
  • После погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель переоформляет жилье на свое имя.

Что касается продавца, то с момента заключения договора о купле/продаже он избавляется от ежемесячных финансовых обязательств перед банком.

Необходимо принимать в учет такой факт: стоимость ипотечной квартиры меньше рыночной, поэтому родители несовершеннолетних потеряют в денежных средствах.

Что делать, если подходящее жилье пока не найдено

В подобной ситуации потребуется обеспечить имущественные права детей следующими способами:

  • Обратиться к сотруднику нотариального агентства и составить у него документ, который подтверждает выделение детям доли в течение 6 месяцев с того момента, как купленная квартира будет заселена (если сделка купли-продажи проводится без выделения долей);
  • Указать другое жилье, где дети получат свою часть;
  • Доказать тот факт, что родители планируют перевести на детские счета денежные средства, размер которых соответствует причитающейся им доли квартиры;
  • Предоставить документы, доказывающие тот факт, что денежные средства, вырученные с продажи квартиры, будут потрачены на дорогое лечение или обучение несовершеннолетнего.

В следующих ситуациях родители рискуют получить от работников органов опеки отказ в одобрении сделки:

  • в квартире, которую планируется приобрести, будет прописано больше людей, чем в старом жилье, и в итоге площадь на каждого человека меньше допустимой;
  • собственник, продающий квартиру, отказывается выписываться непосредственно после проведения сделки купли-продажи;
  • для приобретения новой квартиры используется ипотечное кредитование или рассрочка (жилье находится в залоге у банка, и при возникновении финансовых затруднений родители вместе с детьми лишатся квартиры – а отечественное законодательство этого допустить не может).

Многих родителей интересует, есть ли способы ускорить проведение сделки купли-продажи. Но единственный способ быстро продать квартиру заключается в одновременном оформлении двух договоров – о продаже и о покупке жилья.

А если детям скоро исполнится 18, то стоит подождать, пока они не достигнут совершеннолетия – в этом случае обращаться к работникам органов опеки не потребуется, и продать квартиру можно будет в оперативном порядке.

Есть ли риски для покупателей

Продажа квартиры, купленной на маткапитал, – сложная процедура, поскольку для покупателей существуют объективные риски.

  • Проведенную в обход госорганов сделку признают незаконной, после чего оспорят. После признания продажи незаконной и недействительной родители должны вернуть все ранее вырученные денежные средства. Покупатель получит только ту сумму, которую он уплатил за квартиру самостоятельно, – а стоимость жилья на момент судебного постановления может существенно вырасти. Если у продавца в этом случае не окажется требуемых денег, то он ежемесячно будет отчислять посильные суммы, что растянется на много лет.
  • Несовершеннолетние собственники, чьи имущественные права продажа квартиры нарушила, инициируют судебное разбирательство. Период давности обращения составляет 3 года после достижения совершеннолетия, то есть собственники могут обратиться в суд до 21 года.

Чтобы обезопасить себя, покупателю потребуется проводить тщательную проверку квартиры, а это занимает много времени. Нередко приходится обращаться к юристам и риелторам – специалисты отследят историю недвижимости и подготовят все необходимые документы.

Подводим итоги

Продажа квартиры, приобретенной посредством маткапитала, представляет собой длительную и непростую процедуру. Ситуация усложняется, если жилье находится в ипотеке. Проблема состоит не только в сборе объемного пакета документов и получении положительного решения от работников органов опеки (а в случае с ипотекой – от банка), но и в поиске подходящего покупателя, который готов приобрести жилье на подобных условиях.

Покупатель такой квартиры рискует столкнуться со значительными проблемами в будущем. Например, если имущественные права детей были нарушены, то они вправе инициировать судебное разбирательство в течение 3 лет с момента достижения 18-летнего возраста.

Если у Вас есть вопросы, то наш дежурный юрист готов бесплатно вас проконсультировать

Продать квартиру купленную на материнский капитал

Краткое содержание

  • Могу ли я продать квартиру, купленную на материнский капитал.
  • Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?
  • Продать квартиру купленную на материнский капитал и построить на эти деньги дом.
  • Имеем ли мы право продать квартиру купленную на материнский капитал и купить дом?
  • Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? После 2-ух лет.
  • Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал.
  • Можно ли продать купленную квартиру на материнский капитал?
  • Купленный дом на материнский капитал можно продать
  • Можно ли продать дом купленный на материнский капитал
  • Могу ли я продать дом купленный на материнский капитал
  • Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
  • Хочу продать дом купленный на материнский капитал

1. Могу ли я продать квартиру, купленную на материнский капитал.

1.1. Да.можете без проблем продать так как Вы собственники жилья, ст.209 ГК РФ.Но надо будет получит разрешение органа опеки, так как квартира находится в том числе в собственности несовершеннолетних.

1.2. Только с разрешения органов опеки.

2. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

2.1. Здравствуйте, в этой квартире должны быть выделены доли детям. Отчуждение имущества несовершеннолетних детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства
Удачи вам и всего наилучшего.

3. Продать квартиру купленную на материнский капитал и построить на эти деньги дом.

3.1. Для такой сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства согласно п.2 ст.60 Семейного кодекса РФ и ст.37 ГК РФ, т.к. предварительно Вы должны были выделить доли членам семьи, в т.ч. детям от предыдущих браков.
В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее: Закона) «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

4. Имеем ли мы право продать квартиру купленную на материнский капитал и купить дом?

4.1. Здравствуйте! Да, можете продать квартиру, но только нужно обязательно получить разрешение на продажу от органа опеки и попечительства.

Читайте так же:  Иск о взыскании алиментов на второго ребенка

4.2. Здравствуйте.
Вы можете продать квартиру купленную с использованием средств материнского капитала только с разрешения органа опеки и попечительства.

4.3. Имеете, но при определённых условиях.
Основное условие — разрешение органов опеки на совершение сделки.
Права ребенка должны будут обеспечиваться оформлением на него соответствующей доли в жилом помещении.

4.4. Имеете право продать квартиру, куплена на материнский капитал. Однако для совершения такой сделки понадобится разрешение органа пике.

5. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? После 2-ух лет.

5.1. Доброе время суток. После приобретения квартиры в Италии у собственника мне продать Вы можете в любое время, Однако в любом случае для продажи этой квартиры потребуется Согласие органов опеки и попечительства.

5.2. Согласно действующему законодательству нет запрета на продажу квартиры которая была приобретена на средства материнского капитала.

5.3. Добрый день уважаемый Нарек
Сможете продать если получите согласие органа опеки на продажу ее

Удачи вам и вашим близким!

5.4. Можно продать квартиру, купленные на материнский капитал. Однако для совершения такой сделки вам необходимо будет получить разрешение органа опеки. Статья 37 гражданского кодекса.

6. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал.

6.1. Конечно, можно продать. Вы собственник, ст.209 ГК РФ.Но придется получать предварительное согласие органа опеки и попечительства. Удачи Вам.

6.2. Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства
Всего хорошего.

7. Можно ли продать купленную квартиру на материнский капитал?

7.1. Здравствуйте! Да, продать купленную на материнский капитал квартиру можно, но только с разрешения органа опеки и попечительства.

7.2. Здравствуйте! Да, можете продать с согласия опеки. Документы для продажи недвижимости (ст. ст. 16 — 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):
1. договор купли-продажи на основании которого было приобретено имущество;
2. свидетельство о праве собственности;
3. выписка из домовой книги
4. нотариальное согласие супруга сособственника на продажу, если имущество было приобретено в браке!

7.3. — Здравствуйте, можно продать купленную квартиру на материнский капитал, но исключительно с разрешения органа опеки и попечительства. Удачи Вам и всего хорошего.

7.4. Здравствуйте! Можно, но для продажи как и любой ипотечной квартиры, необходимо с начала выкупить ее залог у банка, т.е. погасить кредит и стать собственником.

8. Жена забрала паспорт, ваенный билет и не отдаёт что делать? И может ли она продать квартиру купленную на материнский капитал?

8.1. А ваша доля в этой квартире есть? В любом случае, чтобы продать квартиру, требуется согласие супруга. А в данном случае еще и согласие органов опеки и попечительства.

8.2. Пишите заявление в полицию, нет не сможет продать, если у вас там доля.

8.3. Здравствуйте! Забрала с целью чего? Обратитесь в правоохранительные органы за помощью. Квартиру она продать не сможет, только если с целью расширения жилплощади.

9. Д.вечер! Долги у приставов по кредитам на сумму 230 т. рублей пристав наложила запрет на р.действия на машину, дом и квартиру купленную на материнский капитал, есть ли какие то нормы или какие то ограничения для приставов, я бы хотела что то продать и отдать долги, но все под запретом.

9.1. Увы нет, запрет он может наложить на любое имущество.

9.2. Запрет на совершение реистрационных действий это не арест. Единственное жилье арестовать не могут по ст. 446 ГПК РФ
Пишите ходатайство о снятии запрета в отношении одного из двух объектов недвижимости, продавайте и оплачивайте.

10. Могу ли продать квартиру купленную на материнские капитал если у детей есть доли в доме и в квартире?

10.1. Добрый вечер, можете продать только с согласия органов опеки и попечительства, если предоставите им такую же долю в другом жилье, если они имеют такую же долю в доме главное не меньше то можно, но все равно необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

11. Мы развелись 6 лет назад. Бывшая супруга с двумя несовершеннолетними детьми проживает в квартире купленной в браке плюс материнский капитал. После как оформлен мат капитал и внесен взнос за квартиру, нотариусом оформляется Обязательство. Которое подразумевает раздел квартиры на четыре части. До брака у меня была однушка, мы ее продали-купили побольше и после с добавлением мат капитала купили трешку. Вопрос-как все таки поделится квартира?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

11.1. С учетом вложения супругов делитс 50 на 50

11.2. Если использован мат. капитал, тогда дети и мать неизменно получают свои доли в квартире. Вдобавок есть нотариальный документ о принятых на себя обязательствах.
Следовательно, квартиру поделят на 4 доли.
Несмотря на то что срок раздела имущества составляет 3 года с момента развода, но у Вас есть нотариальный документ имеющий преюдиционное значение.

12. Скажите пожалуйста можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал. Дети ещё не имеют доли так как я выплачивают ипотеку?

12.1. Не можете продать квартиру, пока не исполнены ипотечные обязательства и не выделены доли детям.

13. После развода с бывшим мужем, я продала дом купленный на материнский капитал и купила квартиру но мне разрешили её оформить как и дом на доли и с бывшим мужем. Могу ли я его долю отсудить если он своих вложений не делал.

13.1. Здравствуйте, Марина!
Не получится, поскольку дом приобретён на часть средств материнского капитала.

13.2. Вы не указываете, какой долей наделен супруг. Он может претендовать на долю, равную стоимости его доли от продажи дома. Если наделен долей в бОльшем размере, есть шанс ее уменьшить при обращении в суд.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал: советы юристов

Привлечение средств материнского сертификата квартиру

Статистические данные свидетельствуют, что большинство семей, в которых родилось 2 и более ребенка, расходуют средства материнского капитала на улучшение условий проживания и покупку нового жилья.

При определенных обстоятельствах может появиться необходимость продать приобретенную с привлечением средств сертификата квартиру. К ак продать квартиру, купленную на материнский капитал , не нарушая российского законодательства?

Возможна ли продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

Чтобы считать эти права соблюденными, требуется выполнение трех условий:

  • за детьми должно сохраняться право на владение недвижимостью в новом жилье с выделением им равноценных долей;
  • площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше площади прежней;
  • условия проживания не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.
Читайте так же:  Как правильно сдать квартиру в аренду

В исключительных ситуациях (например, срочно требуются деньги на лечение ребенка) органы опеки могут дать разрешение на приобретение новой жилплощади, уступающей по площади предыдущей, но доля, предоставляемая для детей не должна подлежать сокращению.

При достижении всеми детьми в семье совершеннолетнего возраста, то получать такое согласие от органов опеки уже не надо.

Продать квартиру, купленную участниками государственной программы за счет средств сертификата, в принципе возможно, но для этого требуется согласие детей старше 10 лет и разрешение органов опеки и попечительства. Взамен продаваемого жилья должно быть приобретено новое, жилищные и бытовые условия в котором не ущемляют права детей.

Какие документы следует подготовить для органов опеки

При обращении в органы опеки и попечительства для решения вопроса об отчуждении квартиры, приобретенной за сертификат, их представитель проводит собеседование с родителями и их детьми, достигшими возраста 10 лет.

Одновременно принимаются к рассмотрению документы, в перечень которых входят:

  • заявление;
  • гражданские паспорта родителей (оригиналы паспортов с их копиями);
  • свидетельства о рождении детей, а для детей старше 14 лет – их паспорта (оригиналы с копиями);
  • данное в письменной форме согласие детей, которым уже исполнилось 10 лет, на отчуждение прежнего жилья и приобретение нового;
  • расписки иных совладельцев жилья;
  • свидетельство, подтверждающее заключение брака;
  • в случае развода родителей предъявляется свидетельство о расторжении брака;
  • документация на отчуждаемое жилье (в том числе свидетельство о праве собственности, выписка о проживающих, в случае необходимости – технический паспорт БТИ, а для частного дома потребуется межевой план);
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • документы, касающиеся покупаемой жилплощади (включая предварительный вариант договора купли-продажи).

Чтобы получить добро на продажу квартиры, приобретенной благодаря материнскому сертификату, следует подать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Особенности отчуждения купленного по материнскому сертификату жилья и приобретения нового

Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ. Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.

В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом недвижимости в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади. Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.

Но следует отметить, что по сложившейся практике такое разрешение пока что оформляется на 3-х месячный срок.

Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога. Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.

Нередко жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, покупается с оформлением ипотеки. В случае когда к моменту продажи ипотека в полном объеме еще не выплачена, потребуется оформить одобрение банком передачи обязательств будущему новому владельцу.

Отчуждение купленного по материнскому сертификату жилья

Местоположение нового жилья и условия проживания в нем имеют немалое значение при рассмотрении поданного родителями заявления. Так, при планируемом переезде из городского поселения в сельскую местность либо при намерении приобрести квартиру в регионе со значительно более суровыми климатическими условиями рассматривается вопрос о целесообразности переселения.

Родители должны в таком случае обосновать свое решение и при необходимости предоставить дополнительные документы (например, справки о состоянии здоровья ребенка с соответствующими рекомендациями).

Если квартира была продана без согласия органов опеки, последние обязаны подать заявление в суд. В процессе судебного разбирательства прежде всего обращается внимание, в какой степени были ущемлены интересы детей и насколько изменились в худшую сторону их жилищные условия. Если действия по отчуждению квартиры были совершены заведомо против интересов несовершеннолетних детей, это является основанием для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, незаконно распорядившихся купленным за счет средств сертификата жильем.

Таким образом, при распоряжении жильем, приобретенным на выделенную государством помощь в поддержку семьи, необходимо учитывать положения отечественного законодательства в целом ряде его отраслей и следить за его динамикой, чтобы быть в курсе последних изменений.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей

В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет. Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.

Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.

Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев. Она дается при выполнении следующих условий:

  • соответствующий документ был заверен нотариусом;
  • в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
  • требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.

Если по истечении установленного периода отсрочки (6 месяцев) причитающиеся детям обязательные доли так и не будут выделены, против родителей могут завести уголовное дело по обвинению в мошенничестве с финансовыми средствами государства.

Просто так реализовать приобретенную за счет материнского сертификата квартиру нельзя. Лишь в исключительных жизненных ситуациях органы опеки могут разрешить совершение таких действий, отсрочив выделение долей детям на полгода.

Можно ли продать приобретенное с использованием материнского капитала жилье без покупки нового

Жилье приобретенное за материнский капитал

В определенных ситуациях допускается отчуждение жилплощади без одновременной покупки новой квартиры. К их числу относятся:

  • переезд на постоянное место жительства в местность, находящуюся в другом регионе РФ;
  • эмиграция семьи в иностранное государство;
  • вложение средств на приобретение жилплощади в пока не достроенном доме.

В таких ситуациях решение принимается по усмотрению органов опеки и попечительства с учетом объективных оснований. Так, если дом, в котором планируется покупка квартиры, только начал возводиться, продавать старую квартиру органы опеки вероятнее всего не разрешат, а в случае, когда строительство находится в завершающей стадии, добиться одобрения на заключение сделки гораздо легче.

Недопустима ситуация, при которой несовершеннолетние дети могут остаться без жилья, поэтому с момента продажи прежнего жилья до фактического переселения в новое их следует обязательно зарегистрировать на другой жилплощади, к примеру, у своих ближайших родственников.

[3]

Органы опеки могут разрешить продать квартиру без немедленного приобретения нового жилья, но только если это отвечает интересам и не нарушает прав несовершеннолетних детей.

Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья

Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.

Читайте так же:  Нюансы оплаты по договору аренды квартиры как рассчитывается, от чего зависит размер образец графика

Возможны следующие ситуации:

  • при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
  • никакого соглашения достигнуто не было.

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.

Другой разновидностью такой договоренности является переоформление доли бывшего мужа на детей с освобождением его от уплаты алиментов.

В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.

[2]

Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:

  • собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
  • будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
  • готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.

Переоформление доли бывшего мужа на детей

В любом случае тому супругу, у которого остаются дети, автоматически переходит их доля жилплощади. Единственное жилье детей отчуждать запрещено, но это можно сделать, если удастся доказать, что на деньги от продажи квартиры будет приобретено новое жилье.

При оформлении развода супруги могут заключить соглашение, касающееся передачи прав на жилье одному из родителей, на попечении которого останутся дети. При отсутствии такой договоренности руководствуются интересами детей, особенно в случае совершения сделок по отчуждению жилья.

Если квартира приобреталась с расходованием средств из материнского капитала, продать ее можно только в случае одобрения сделки органами опеки и попечительства, а также потребуется письменное согласие детей, достигших возраста 10 лет. Взамен отчуждаемого жилья родители должны незамедлительно купить новое, условия проживания в котором не ущемляют прав детей.

Исключения могут быть сделаны только при покупке жилплощади на завершающих этапах строительства и при переезде в другой регион или за границу. Жилье нельзя продать без выделения долей детям в новой квартире, кроме согласованных с органами опеки особых ситуаций (в последнем случае дается отсрочка на оформление причитающихся детям долей на 6 месяцев). Если родители разводятся, жилищный вопрос прежде всего решается, исходя из интересов детей.

Видео о вариантах обналичивания материнского капитала:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2019 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

[1]

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

Читайте так же:  Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Источники


  1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

  2. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

  3. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
  4. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here