Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Полезная информация в статье: "Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Доходный подход (метод капитализации дохода)

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

  • доход от эксплуатации недвижимости;
  • доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходи недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

· величины будущих доходов;

· периода получения доходов;

· времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I=V*R.

Из этого в свою очередь следует:

V=I/R.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

♦ Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).

♦ Метод прямой капитализации.

♦ Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты

состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Сопоставимые объекты Цена продажи Годовая арендная плата Соотношение «цена-арендная плата» (мультипликатор)
1 объект 6,0
2 объект 5,0
3 объект 5,5

Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier — GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на GRM:

[3]

V = R*GRM.

Метод прямой капитализациии метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I — net operating income) и ставка капитализации — R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода — операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).

Далее следуют различия.

МПКпредполагает использование формулы:

V=NOI/r,

где r — ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

  1. определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
  2. определить величину ставки капитализации;
  3. применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV = PV(l + r) n ,

где FV — будущая стоимость,

PV — текущая (настоящая) стоимость,

г — ставка капитализации,

n— число периодов получения дохода.

PV = FV/(1 + г) n или FV*1/(1 + г) n ,

где 1/(1 + г) n — коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капитализации.

Применение МДДП позволяет учесть:

— изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

— доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);

— изменение стоимости объекта с течением времени.

При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значение с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произведенных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций — износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.

Читайте так же:  Способы оплаты электроэнергии

Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «ставка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сумма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, Которая отражает только доходность капитала.

В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:

где PV — настоящая стоимость (present value),

CFi — денежный поток в i-й период,

n — число периодов,

r — ставка дисконтирования.

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки — фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения — ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному. В США — это ставка дохода по государственным ценным бумагам. В России определение безрисковой ставки — сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

♦ премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

♦ компенсация за низкую ликвидность актива;

♦ компенсация за возможное неэффективное управление;

♦ поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

безрисковая ставка — 9 %;

дополнительный риск — 5 %;

поправка на управление — 2 %;

поправка на ликвидность — 4 %.

Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,— 19 % или 0,19.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.

Дата добавления: 2016-02-02 ; просмотров: 2781 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Метод капитализации дохода и другие методы доходного подхода, используемые в оценке недвижимости

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.Определение доходного подхода дано в ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Метод капитализации

Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:

где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value — стоимость);

R

– ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие «коэффициент капитализации», которое является синонимом);

NOI

[2]

– чистый операционный доход (от англ. NetOperationalIncomе, также используется русская аббревиатура ЧОД).

Алгоритм метода капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S• Сар,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

Сар

– рыночная арендная ставка за 1 м 2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД)– это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери

ДВД = ПВД

٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар),

где Кндз — коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

Кн ар

— коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· безрисковую доходность, существующую на рынке;

· компенсацию за риск вложения в недвижимость;

· компенсацию за низкую ликвидность;

· компенсацию за инвестиционный менеджмент;

· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Читайте так же:  Как подать ходатайство в гибдд о нелишении прав

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· метод рыночной выжимки;

[1]

· метод связанных инвестиций.

Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 339 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Методы оценки, опирающиеся на доходный подход. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации дохода.

Доходный подход , это подход при котором стоимость объекта оценивается на основе его способности приносить доход .Методы доходного подхода: метод дисконтирования денежного потока (МДДП) и более простой метод – метод капитализации дохода (МКД), как частный случай МДДП. Метод дисконтирования денежного потока предполагает прогнозирование всех будущих чистых доходов от объекта оценки и пересчет этих доходов в текущую стоимость.

Метод капитализации дохода это расчет стоимости объекта оценки по формуле:

Чистый операционный доход (ЧОД)

Ставка (коэффициент) капитализации (СКили КК)

Недостаток доходного подхода заключается в том , что он основывается на не являющихся абсолютно достоверными прогнозах о размерах и характере доходов в будущем.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для разных объектов оценки, методы доходного подхода конкретизируются. При оценке недвижимости : это МДДП и метод прямой капитализации (МПК). При оценке машин и оборудования: это МДДП, МКД, метод равноэффективного аналога. При оценке объектов интеллектуальной собственности : МДДП, метод преимущества в прибылях, метод избыточных прибылей, метод выигрыша в себестоимости, метод освобождения от роялти и др. При оценке предприятия(бизнеса): МДДП, МКД, метод реальных опционов, метод добавленной стоимости др.

Дата добавления: 2014-12-10 ; просмотров: 3710 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Доходный подход к оценке бизнеса. Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования

Метод дисконтирования денежных потоков

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нём понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т. д.), а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денеж­ный поток. Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки – серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом собственник не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчёты проводятся по формуле

,где

– текущая стоимость;

– денежный поток очередного года прогнозного периода;

– цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в постпрогнозный период);

r – ставка дисконтирования;

n – общее количество лет прогнозного периода

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП:

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации).

4. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

5. Определение ставки дисконта.

6. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период.

7. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

8. Внесение итоговых поправок.

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности на предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесёт эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой

, где

V – оценённая стоимость;

D – чистый доход (чистая прибыль);

Kk – ставка капитализации.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными). Применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определённую прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют. По сравнению с методом ДДП данный метод достаточно прост, так как не требует составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, но его применение ограничивается предприятиями со стабильными доходами, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагаются его изменения.

Метод капитализации дохода – оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Дата добавления: 2018-04-05 ; просмотров: 631 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу.

Читайте так же:  Тест на знание конституции российской федерации

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-41-57 . Это быстро и бесплатно !

Оценка недвижимости доходным подходом

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:
  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.

Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п.

Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость.

Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков.

Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных.

Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их.

В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:

  • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
  • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
  • для презентации объектов при имущественных сделках.

Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3.

О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта:

  • Анализируются потенциальные преимущества, допускающие приобретение прибыли от здания, помещения или земельного участка.
  • Рассчитывается действительный валовой доход.
  • Суммируются затраты на возведение и эксплуатационное использование объекта и резервные возможности прибыли и убытков.
  • Определяется объём чистого операционного дохода от продажи или при приобретении, в зависимости от целей оценки.
  • Предусмотренные доходы трансформируются в сумму предполагаемой оценки.
  • Полученная в результате проведённых вычислений сумма, ориентированная на ожидаемую прибыль, переводится в прямую капитализацию или капитализацию по нормативной отдаче (метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости).
  • Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости.

    Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам:

    1. Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
    2. Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

    Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта.

    Базовыми методами являются:

    • метод прямой капитализации;
    • дисконтирование доходов;
    • равноэффективного функционального аналога.

    При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину.

    При этом выявляется:

    • время получения прибыли;
    • объём прибыли;
    • общая сумма дохода.

    СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества.

    Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

    Здесь же не учитываются:

    • амортизационный износ;
    • расходы на эксплуатацию.

    Далее применяется метод воспроизводства валового дохода.

    Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли.

    Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов.

    Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль.

    После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации.

    Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

    Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

    В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль.

    Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов.

    Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой.

    В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как:

    • фасад, крыша, фундамент;
    • внутренние части здания;
    • отдельные помещения;
    • вентиляционные отверстия;
    • инженерные коммуникации;
    • прилегающий земельный участок.

    В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания.

    Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

    Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости:
    • сравнения;
    • капитализации рентных убытков;
    • расчёт срока жизни объекта (элементов).
    Читайте так же:  Возврат денег за телефон основания и правила подачи претензии

    Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения.

    Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем.

    Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме.

    То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

    Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

    Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

    Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно.

    Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой.

    По возможности, он заменяется сравнительным или затратным. Допустимо использовать их совокупность.

    Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

    Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль.

    Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

    Оценка доходной недвижимости

    Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности.

    Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду.

    Оба вида использования здания принесут прибыль.

    Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации.

    Далее применяется сравнительный метод, который позволяет:

    1. Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
    2. Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
    3. Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

    Заключение

    Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода

    Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный. Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?

    Сущность доходного подхода

    При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

    Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:

    1. Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
    2. Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
    3. Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
    4. Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.

    Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:
    1. Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
    2. Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
    3. Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
      • эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
      • фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
      • резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
    4. Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
    5. Расчет ставки дисконтирования.

    Если оценщик сможет рассчитать все данные показатели, то оценить недвижимое имущество согласно подоходному подходу достаточно легко.

    Как произвести расчет оценки имущества согласно доходному подходу

    Его можно произвести двумя способами.

    1. Прямая капитализация доходов.
    Читайте так же:  Всё о том, как составить договор дарения квартиры с примерами правильного заполнения дарственной

    Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.

    С = ЧОД/КК,

    где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);

    КК – коэффициент капитализации (в процентах);

    ЧОД – чистый операционный доход.

    Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.

    Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:

    1. Рассчитать сколько чистого годового дохода будет приносить недвижимое имущество при его наиболее эффективном использовании.
    2. Рассчитать ставку капитализации.
    3. Рассчитать по формуле цену объекта недвижимости.

    Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).

    Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:
    1. разница в потоках прибыли на определенном временном промежутке;
    2. сезонность доходов и расходов объекта недвижимости;
    3. оцениваемая недвижимость является не одним объектом, а многоуровневым и многофункциональным комплексом;
    4. объект может находиться в процессе стройки или ремонта.

    Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:

    1. Определение временных рамок. Международным стандартом в этом вопросе является 5 – 10 лет, в рамках рынка России – 3 – 5 лет.
    2. Расчет ожидаемых денежных потоков.

    Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:

    • потенциальный валовый доход;
    • ЧОД;
    • до налоговый денежный поток;
    • посленалоговый денежный поток;
    • действительный валовый доход.

    По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:

    PV – текущая стоимость;

    Ci – денежный поток периода t;

    It – ставка дисконта;

    М – остаточная стоимость.

    Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?

    В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:

    Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.

    Плюсы и минусы доходного подхода

    К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.

    Этот метод имеет также и несколько ограничений:
    1. Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
    2. Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
    3. Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.

    На каком основании можно отказаться от доходного подхода оценки недвижимости?

    Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности.

    То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

    Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.

    Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания, то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.

    Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

    Консультация мастера

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.

    Источники


    1. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

    2. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.

    3. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
    4. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.
    Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here