Кто вправе выступать в качестве нанимателя по договору найма жилого помещения, а также каковы права

Полезная информация в статье: "Кто вправе выступать в качестве нанимателя по договору найма жилого помещения, а также каковы права" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Гражданское право

Стороны договора найма жилого помещения

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений.

Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду — частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений».

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.

Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением.

За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц. Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность.

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, — в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п.

Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем.

Никаких других условий не требуется. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Читайте так же:  Применение срока давности по налогам физических лиц

Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.).

При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.

Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия. Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона. Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением.

Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Например, если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена служебная квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).

Обязательства по передаче имущества в пользование

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является возмездным, консенсуальным, двусторонним.
Виды договора найма жилого помещения:

  1. договор социального найма,
  2. договор коммерческого найма.

Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.

Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Договор найма жилого помещения
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

  1. предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма,
  2. плата за жилое помещение,
  3. перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 Гражданского кодекса РФ).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

  1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
  4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
  5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя:

  1. использовать жилое помещение только для проживания,
  2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
  3. не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
  4. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
  5. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения
осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Читайте так же:  Особенности составления искового заявления в суд о признании брака недействительным

По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);
  • в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

  1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

Гражданское право

Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон — и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т.е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение для проживания в нем. Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена ст. 676 ГК.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное — самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах, а для социального найма — в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР.

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме — главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).

Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его вподнаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.

В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право на чужое имущество (жилое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма — и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер.

Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в другое качество — в право собственности.

Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РСФСР.

Законом не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого.

Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.

Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Сказанное касается только отношений социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает наниматель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случаях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке.

ЖК РСФСР первоначально содержал общее правило, согласно которому при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним в течение шести месяцев. Указанный срок не является пресекательным: предусматривалось, что, если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора — судом.

При этом имелось в виду лишь временное отсутствие, поскольку в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следовательно, право на жилую площадь прекращается со дня выезда. Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь требовалось также установить, что отсутствие было непрерывным — в течение всего 6месячного срока.

Изложенные положения ЖК РСФСР претерпели значительные изменения в связи с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г., который признал не соответствующими Конституции РФ положение ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР о шестимесячном сроке, на который сохраняется право на жилое помещение при временном отсутствии гражданина, и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалась утрата права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев. Это означает, что названные нормы утратили силу.

Читайте так же:  Земля в наследство или как оформить право собственности на пай

Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. Для применения такой меры, как вытекает из постановления Конституционного Суда РФ, должны быть другие основания, предусмотренные законом (например, разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием).

Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев, предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которая сохраняет свою силу, поскольку не упомянута в названном постановлении Конституционного Суда как противоречащая Конституции РФ.

К числу таких случаев, в частности, относятся:

  • призыв на военную службу;
  • временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.);
  • помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);
  • выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;
  • заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).

Видео (кликните для воспроизведения).

При наличии указанных уважительных причин (причем их перечень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть месяцев.

В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства — брони. Путем бронирования осуществляется наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь.

Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления принимает на себя обязанность не допускать заселения забронированного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-правовое содержание, а броня — это документ административно-правового характера.

Использование бронирования ограничено: гражданин может требовать выдачи охранного свидетельства (брони) лишь в случаях, установленных законом. К их числу относятся: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности и др. Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях.

Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости, поскольку их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.

Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.

С длительным отсутствием нанимателя или членов его семьи, как было показано, связаны определенные юридические последствия. Принципиальное значение имеет положение о том, что сам по себе факт их отсутствия сверх установленных сроков, в том числе и сверх срока действия брони, не влечет утрату права на жилую площадь: это право может быть признано утраченным только в судебном порядке.

Жилищное право России

Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Права, обязанности и ответственность сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закреплены в ст. 91.7 ЖК РФ.

Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права, обязанности и несут ответственность, установленную нормами ЖК РФ о социальном найме.

Но в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором. Передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются (ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

  • пользования общим имуществом в этом доме (ч. 2ст. 61 ЖК РФ);
  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (п. 3 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • вселять в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ), а также иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (ч. 2 ст. 67 ЖК РФ).
  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом (ч. 3 п. 1 ЖК РФ);
  • обеспечивать сохранность жилого помещения (ч. 3 п. 2 ЖК РФ);
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения (ч. 3 п. 3 ЖК РФ);
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ЖК РФ);
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ч. 3 п. 6 ЖК РФ), а также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Ответственность нанимателя определена ст. 68 ЖК РФ и заключается в применении санкций к нанимателю жилого помещения за нарушение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором. Такая ответственность устанавливается законодательством, в частности, в ст. 7.21 КоАП РФ за нарушение правил пользования жилыми помещениями.

[3]

Наймодатель наделен правами в соответствии со ст. 65 ЖК РФ, основным среди них является право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ).

Наймодатель несет обязанности:

  • по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (п. 2 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • осуществлению капитального ремонта жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ).

Ответственность наймодателя определена в ст. 66 ЖК РФ. Наймодатель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения (ст.ст. 60 — 91)

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

См. схему «Социальный наем жилого помещения»

>
Договор социального найма жилого помещения
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Найм жилого помещения бывает социальный и коммерческий. В обоих случаях необходимо заключать договор.
По договору социального найма, сторонами выступают наниматели и наймодатель. У них есть свои права и обязанности, которые должны быть оговорены в договоре.

Читайте так же:  Как можно оформить дарственную на квартиру без нотариуса и как сделать договор дарения

Наниматель – это тот, кто живёт в жилом помещении. По договору социального найма – это физическое лицо. Наймодатель – он предоставляет жилое помещение для использования. По такому договору, им является государство в лице местных властей.

Права нанимателя по такому виду договора достаточно обширны. Они перечислены в п. 1 ст. 67 ЖК РФ. Наниматель имеет право:

  • проживать в жилом помещении вместе с членами своей семьи. Они также имеют право пользования таким помещением;
  • временно проживать с другими лицами, которые не являются членами его семьи или родственниками;
  • может сдать помещение другим лицам, то есть в поднаём. Сделать это можно только с письменного разрешения наймодателя;
  • впустить в помещение и разрешить проживать в нём некоторое время временным жильцам;
  • осуществить обмен или замену занимаемой жилплощади. Сделать это также можно с разрешения наймодателя или в том случае, если норма площади на 1 постоянно зарегистрированного члена семьи превышает социальную норму, установленную по региону;
  • требовать от наймодателя проведения капитального ремонта квартиры, а также участия в различных «общедомовых» мероприятиях, и полноценного предоставления коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения перечислены в п. 2 ст. 67 ЖК РФ. Наниматель обязан:

  • своевременно оплачивать коммунальные услуги, которые ему в полном объёме предоставляет наймодатель;
  • использовать квартиру только для проживания или сдачи её в поднаём. Другое использование жилых помещений запрещено законом;
  • своевременно делать в квартире текущий и косметический ремонт. За капитальный ремонт отвечает наймодатель;
  • содержать помещение в целости и сохранности. За вред и разрушения, причиненные его родственниками или лицами, за которых он отвечает, наниматель отвечает лично.

У наймодателя также есть свои права и обязанности. Они перечислены в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения, и в полном объёме, платы за коммунальные услуги.

Обязанности наймодателя более обширны. Он обязан:

  • проверить, что передаваемое в найм помещение полностью свободно от обременения по суду или закону. Если это не так, то он должен будет представить нанимателю и членам его семьи аналогичное помещение в трехдневный срок;
  • проводить капитальный ремонт квартиры, а также участвовать в содержании общедомового имущества;
  • предоставлять нанимателю коммунальные услуги в полном объёме и своевременно соответственно инженерному состоянию коммуникаций.

[2]

Все права и обязанности перечисляются в договоре соцнайма. За их нарушение одной стороной, вторая сторона может подать в суд иск.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения в формате .doc вы можете
по этой ссылке

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

[1]

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Читайте так же:  Могут ли отключить свет за неуплату

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Источники


  1. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.

  2. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.

  3. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
  4. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
  5. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
Кто вправе выступать в качестве нанимателя по договору найма жилого помещения, а также каковы права
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here