Каковы особенности оценки стоимости квартиры

Полезная информация в статье: "Каковы особенности оценки стоимости квартиры" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Оценка стоимости недвижимости – это очень важная услуга, позволяющая как покупателю, так и продавцу объекта сделки полностью обезопасить себя и избежать лишних финансовых потерь.

Услуга пользуется большой популярностью, ведь далеко не каждый гражданин знает, каковы особенности оценки стоимости квартир или, к примеру, как производится оценка стоимости загородного дома.

Ознакомьтесь с представленной информацией, и большинство вопросов, связанных с оценкой недвижимых объектов, отпадут сами собой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Главная задача услуги оценки недвижимости – установление актуальной стоимости рассматриваемого объекта.

Продавцу, как правило, нужно продать объект в кратчайшие сроки, при этом, не прогадав и не установив на него чересчур заниженную цену.

Покупатели, в свою очередь, тоже заинтересованы в максимальной объективности сделки. Прибегая к услугам профессиональных оценщиков в большинстве случаев удается существенно сократить цену по сравнению с изначально выставленной продавцом.

Оценка жилой недвижимости в процессе сделки купли-продажи позволяет покупателю:

  • узнать о скрытых и явных физических повреждениях, о которых может намеренно умалчивать недобросовестный продавец;
  • получить объективную оценку экологической обстановки в районе расположения объекта сделки;
  • узнать о юридических проблемах. Иногда оказывается, что на территории жилого объекта прописан безвестно пропавший либо же считающийся погибшим человек. Если информация окажется неправдивой, внезапно появившийся родственник может отобрать полагающуюся ему часть недвижимости в судебном порядке.
  • Без нее никто не согласится продать полис. По результатам оценки сотрудники страховой компании могут рассчитать объем компенсации, которая при необходимости будет возмещена. Собственник недвижимости тоже получает свою выгоду – получение адекватного и объективного страхового возмещения в его же интересах.

    Не лишней будет оценка стоимости жилой недвижимости и при заключении договора аренды квартиры. В подобных ситуациях к рассматриваемой услуге прибегают достаточно редко, но абсолютно зря. Результаты оценки позволят установить максимально адекватную стоимость аренды.

    Что такое жилая недвижимость?

    Объекты жилой недвижимости можно классифицировать на:

    Особенности оценки

    Грамотная оценка жилой недвижимости – довольно сложный процесс.

    Любые ошибки во время его проведения могут кардинально повлиять на итоговый результат.

    Прежде всего, при проведении оценки должна быть точно зафиксирована дата ее выполнения, т.к. даже через незначительное время цена рассматриваемого объекта может заметно измениться.

    При проведении оценки учитываются как особенности конкретного жилого помещения, так и общая ситуация на рынке.

    На окончательную цену объекта недвижимости может влиять множество факторов. Прежде всего, это социальные критерии, в числе которых:

    • численность населения;
    • отдаленность от образовательных, медицинских учреждений и прочей инфраструктуры;
    • средний возраст населения в месте расположения объекта жилой недвижимости;
    • наличие работы и средняя зарплата в рассматриваемой местности;
    • разного рода природные условия;
    • определенные политические особенности и т.д.

    При этом оценка жилой недвижимости может выполняться в соответствии с тремя методами, а именно:

    В случае с жилой недвижимостью чаще всего используется затратный метод.

    Таким образом, оценка жилой недвижимости – это очень важный и достаточно сложный процесс, требующий от исполнителя наличия соответствующих навыков, опыта и умений.

    Существует множество разновидностей объектов жилой недвижимости, каждый из которых требует индивидуального подхода во время оценки.

    При этом на итоговую стоимость объекта влияют многие факторы, учесть которые в достаточной мере способен только человек с опытом.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Оценка стоимости квартиры

    Зачем для оценки стоимости квартиры привлекать независимого оценщика?

    Для чего нужна оценка квартиры? Оценить квартиру на «глазок» способен каждый. Далее, хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену. И какое ему дело до оценщиков? Однако вы не задумывались, какова точность таких оценок, и какова цена ошибки?

    Средненькая однокомнатная квартира в Москве стоит порядка $120 000. Определив стоимость квартиры самостоятельно, как уже было сказано «на глазок», Вы рискуете допустить погрешность порядка 5%, это не такая уж и низкая точность.

    Допустим, оценщик, применяя новейшие методы оценки и современные базы данных определил стоимость Вашей квартиры с точностью ±3%. Тем самым, Вы сэкономили почти $3 600, и это при том, что стоимость услуг по оценке составила $200. Так что, каков бы ни был соблазн сэкономить на услугах оценщика, вывод один — такое ответственное мероприятие, как оценка квартиры лучше доверить профессионалу.

    Вы думаете, что рынок купли-продажи жилой недвижимости в Москве очень развит, и точность самостоятельно проведенной оценки окажется выше, чем ±5%. На самом деле, для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо в совокупности учитывать множество факторов:
    — местоположение дома,
    — станция метро,
    — удаленность от центра,
    — удаленность от станции метро,
    — количество комнат,
    — тип дома,
    — этажность,
    — общую площадь,
    — жилую площадь,
    — площадь кухни,
    — высоту потолков,
    — наличие балкона, лоджии,
    — качество внутренней отделки,
    — наличие двора,
    — вид из окон,
    — наличие подземной парковки,
    — наличие консьержки в подъезде и другие факторы.

    Читайте так же:  Как и где получить кадастровый паспорт на нежилое помещение пошаговый план действий, сроки изготовле

    Возьмем для примера такой не маловажный фактор, влияющий на стоимость квартиры, как этаж, на котором располагается эта квартира. Все сразу скажут: «Ну, тут все проще простого — первый и последний этажи самые дешевые». В большинстве случаев оно так и есть, но бывают довольно частые исключения.

    Допустим, оцениваемая квартира находится в доме, который располагается на первой линии, в довольно проходном месте, или в районе с высокой деловой активностью, а если окна еще и выходят на улицу, то наверняка, такая квартира окажется одной из самых дорогих в доме, и не потому, что жить на первом этаже, с окнами выходящими на проходную улицу очень престижно, а потому, что цены на коммерческую недвижимость значительно превышают цены на жилую недвижимость. А рассматриваемая нами квартира является идеальным местом расположения небольшого офиса, или офиса продаж. Так что при выводе ее из жилого фонда, стоимость ее сразу подскочит. И данная возможность уже заложена в сегодняшней цене этой квартиры.

    Или возьмем для примера квартиру на последнем этаже сталинского дома, расположенного в центральном административном округе. Сейчас довольно распространена практика, когда владельцы таких квартир выкупают право собственности на часть мансарды или крыши, расположенную непосредственно над данной квартиры. После ремонта и реконструкции данная квартира уже классифицируется как двухуровневый пентхаус, и относится к сегменту элитного жилья. Даже если Ваша квартира сейчас находится в плачевном состоянии, возможность такой реконструкции все равно влияет на ее стоимость.

    Необходимость профессионального подхода к оценке квартиры доказывает также тот факт, что при ипотечном кредитовании все банки требуют проведения независимой оценки в компании, профессионалам которой они доверяют. Их требование обусловлено не желанием как можно больше «раскошелить» честных горожан, а стремлением снизить свои риски. Ведь, если Вы, по тем или иным причинам, не сможете выполнить свои обязательства перед банком-кредитором, то банк будет вынужден покрывать свои издержки за счет доходов, вырученных от продажи заложенной квартиры. А за сколько банк сможет продать квартиру? Там тоже сидят большие специалисты, выдавшие не одну сотню, и даже тысячу кредитов под залог квартиры, но тем не менее, они понимают, что лучше это доверить профессиональному оценщику.

    Какие квартиры относятся к первичному рынку жилой недвижимости, а какие ко вторичному?

    При проведении оценки квартиры необходимо различать к какому рынку она относится: первичному или вторичному.

    [3]

    Объектами первичного рынка являются квартиры в многоквартирных домах, находящихся на стадии строительства, т.е. право собственности на них ещё законодательно не оформлено. В данном случае производится оценка прав требования по инвестиционному договору и определяется прогнозное значение величины рыночной стоимости права собственности на момент его возможного получения Заказчиком.

    К объектам вторичного рынка относятся квартиры, на которые оформлено право собственности продавца. Для таких объектов Оценщиком производится оценка прав собственности и определяется рыночная стоимость права собственности.

    Как выглядит и что включает в себя Отчет об оценке стоимости квартиры?

    Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан проводившим оценку Оценщиком, а также скреплен печатью и подписью руководителя Компании.

    Какие факторы влияют на стоимость квартиры?

    При проведении оценки квартиры учитываются все особенности и детали, а именно:
    Местоположение и ближайшее окружение оцениваемой квартиры:

    • округ, район, микрорайон;
    • преобладающая застройка ближайшего окружения,
    • транспортная доступность, включая автомобильный и общественный,
    • ближайшие объекты социальной инфраструктуры,
    • наличие поблизости промышленных объектов,
    • состояние прилегающей территории;

    Состояние жилого дома, где находится квартира:

    • тип и этажность здания;
    • год постройки;
    • материал наружных стен;
    • материал перекрытий;
    • состояние здания;
    • техническое обеспечение здания;
    • организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
    • состояние подъезда;

    Характеристики оцениваемой квартиры:

    • этаж расположения;
    • площадь (кв. м): общая / жилая;
    • количество комнат и их площадь;
    • площадь кухни;
    • санузел (количество, общий или раздельный, площадь);
    • высота потолков (м);
    • лоджия, балкон (количество, площадь);
    • тип и состояние внутренней отделки;
    • вид из окон;
    • слаботочное обеспечение;
    • дополнительные системы безопасности;
    • данные о перепланировке.

    В зависимости от сочетания этих и других качеств квартиры опытный Оценщик произведет расчет ее рыночной стоимости.

    Каковы сроки и стоимость оценки квартиры?

    Стоимость услуг по оценке квартиры в зависимости от типа, площади и месторасположения квартиры составляет от 3 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

    Минимальный срок проведения оценки квартиры — 1 (один) рабочий день.

    Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

    Тел.: +7 (495) 724-75-82


    E-mail: [email protected]
    Отправка сообщения

    Оценка квартиры для ипотеки

    Проведение экспертной оценки стоимости квартиры для ипотеки (равно как и любой другой недвижимости) — необязательная для ипотечного кредитования процедура. Однако без ее проведения принятие решения со стороны банка о выдаче кредита будет затруднено.

    Оценка квартиры для ипотеки влияет на множество моментов. Какую сумму банк выдаст в виде кредита, а какую заемщику необходимо внести самостоятельно? Каков будет размер обязательных платежей по кредиту, включая страхование. В конце концов — чем рискуют банк и заемщик в случае возможного изменения рыночной ситуации, в частности — корректировки цен на жилье?

    Оценка квартиры

    Квартира, как и всякий объект жилой недвижимости, обладает определенной стоимостью — эквивалентом денежных средств, в той или иной валюте, которые можно получить в процессе ее свободной продажи на рынке.

    Основной функцией, которую выполняет оценка квартиры для ипотеки — определить реальную, объективную цену квартиры как объекта залога, продав который, банк сможет погасить задолженность несостоятельного клиента. В данном случае оценка квартиры — это основной способ, при помощи которого банки ограждают себя от возможных рисков в случае неплатежеспособности заемщиков по ипотеке.

    Читайте так же:  Как пожаловаться в государственную жилищную инспекцию

    Несмотря на то, что в объективной оценке квартиры нуждается, в первую очередь, сам банк, затраты на ее проведение ложатся на плечи заемщиков. В ходе подготовки к подписанию договора ипотеки, заемщику необходимо обратиться к услугам оценочной компании, которая даст экспертное заключение относительно стоимости квартиры, оформленное в виде отчета.

    Как правило, банки работают в тесном партнерстве с некоторыми аккредитованными у них оценочными компаниями, в которых рекомендуют проводить оценку квартиры для ипотеки. Можно сказать, что банк удостоверился в их профессионализме, доверяет их отчетам и поэтому их рекомендует. Однако никто не запрещает вам самостоятельно выбирать подрядчика на оценку. Главное, чтобы оценка проводилась в соответствии с законодательством.

    В ходе оценки квартиры оценщики оперируют двумя понятиями — рыночная и ликвидационная стоимость. Оценка рыночной стоимости — это определение цены, по которой объект может быть продан на рынке при обычных условиях продажи, когда сроки его экспозиции (т.е. когда квартира выставлена на продажу) соответствуют средним по рынку. Оценка ликвидационной стоимости — это определение цены, по которой квартира может быть продана в намного более короткие сроки, выражаясь языком профессиональных риэлторов — при .

    Сейчас практически все банки при выдаче ипотечных кредитов отдают предпочтение ликвидационной стоимости — она позволяет им существенным образом снизить риски. Как и почему это происходит — об этом далее.

    Риски банков при ипотеке

    Почему же банки при оформлении ипотеки отдают предпочтение ликвидационной стоимости квартир? Дело в том, что рыночная цена превышает ликвидационную на некоторую величину. Конечный результат зависит от общего состояния рынка недвижимости, района расположения, качества и категории квартиры и т.п. Очень приблизительно, разница в оценке рыночной и ликвидационной цены может составлять от 20 до 50%.

    Ориентируясь на ликвидационную стоимость квартиры, банк страхует себя и реально выдает заемщику в качестве кредита сумму, которая составляет не более 80% от рыночной стоимости объекта. При этом в залог по ипотеке отправляется вся квартира, в случае продажи которой (при неплатежеспособности заемщика) все 100% ее стоимости пойдут в пользу банка.

    А если учесть, что помимо возможных колебаний в оценке, банк еще и попросит внести минимум 10% суммы за счет собственных средств, величина страхового запаса банка при ипотеке составляет 30-60%. Этого вполне достаточно, чтобы при неблагоприятном развитии событий продать квартиру на рынке, погасить задолженность и покрыть все издержи.

    Хотелось бы отметить еще один момент, из-за которого банки стали намного осторожней в своих действиях и, в частности — в большей мере ориентируются на ликвидационную стоимость жилья. Огромную роль в этом сыграл финансово-экономический кризис 2009-2010 годов, в ходе которого цены на недвижимость обрушились на 20-30%, заодно превратив ипотечные портфели из растущих, в сомнительные и проблемные.

    Так, до кризиса банки в отношении ипотеки занимали достаточно агрессивную и рискованную позицию: кредиты выдавали практически всем желающим, даже без первых взносов и на сумму, которая соответствовала оценке полной рыночной (в значительной мере — спекулятивной) стоимости квартиры. Поэтому, когда цены на жилье, пройдя свой пик в первой половине 2008 года, обвалились на 30%, ипотечные кредиты банков оказались необеспеченными. И те не могли вернуть свои средства, даже продав жилье неплатежеспособных заемщиков.

    Поэтому вполне логично, что сейчас банки страхуют себя от подобных рисков, стараясь занизить оценку стоимости квартиры для ипотеки, а точнее — сориентироваться на допустимую нижнюю границу, в виде ликвидационной стоимости.

    Впрочем, не в лучшей ситуации оказались и заемщики — реальные цены квартир, за которые они оказались должны банку, в некоторых случаях составляли немногим более 60% от суммы долга. А сами заемщики, таким образом, надолго попали в финансовую зависимость.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    www.aurora-consult.ru — независимая оценка стоимости недвижимости для физических и юридических лиц.

    Поделиться ссылкой в социальных сетях:

    Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Оценка квартиры по рыночной стоимости. Порядок и особенности

    Определить ценность принадлежащего вам объекта недвижимости — задача профессионального уровня. Оценка стоимости квартиры требует понимания рыночного механизма формирования цены, технических навыков и умения сводить воедино большое количество факторов. Необходимость в квалифицированном заключении возникает во всех случаях, когда с жильем осуществляются операции отчуждения, разделения на доли, оно готовится к использованию в качестве залога или объекта аренды.

    В ряде случаев это обязательная процедура, результата которой в виде правильно оформленного Отчета могут потребовать различные организации:

    • банки — для обращения имущества в залог при выдаче кредитов и оформлении ипотеки;
    • налоговые органы — для расчета налога на недвижимость по новой формуле;
    • суды — в случае раздела имущества, выделения долей собственников;
    • нотариусы — для оформления завещания и при вступлении в наследство, особенно, когда на имуществу претендует сразу несколько человек;
    • органы опеки — если речь идет о соблюдении прав несовершеннолетнего при купле-продаже жилья с принадлежащей ему долей.

    Результат независимой оценки квартиры служит серьезным аргументом в переговорах о ее покупке и продаже. Это показатель вашей готовности вести дело всерьез и ориентироваться на реальные цифры. Как продавец вы можете аргументировать свои запросы, как покупатель — определить верхнюю и нижнюю границу обоснованной цены.

    Как оценить квартиру и другую недвижимость

    Как заказать оценку квартиры, подготовиться к ней, организовать процедуру?

    Для этого необходимо связаться с выбранным вами специалистом и подготовить документы, которые он обязан указать в своем отчете. Для проведения работ потребуется снять копии:

    • свидетельства или документа, которым установлено ваше право собственности и распоряжения имуществом;
    • для объектов, не прошедших приватизацию — договора социального найма жилья;
    • технического паспорта и экспликации помещений;
    • своего паспорта (заказчика) и паспортов остальных собственников, если таковые имеются.
    Читайте так же:  Какие виды пенсий положены вдовам военных

    В заявке на проведение работ указывается цель оценки. После приема заявки вам предложат согласовать стоимость работ, ознакомиться с правилами и прайс-листом, изучить образец договора, на основании которого работает оценщик.

    Оценщик квартир — полномочия и права

    Кто имеет право оценивать рыночную стоимость жилья? С 2008 года, после отмены лицензирования, оказание таких услуг с выдачей Отчета может быть поручено специалисту, являющемуся членом СРО — саморегулируемой организации. Обратите внимание, что вам не должны демонстрировать лицензию — существует свидетельство о членсве в СРО. Проверить подлинность можно простым способом: зная наименование организации, посетить ее сайт и найти оценщика в списках членов.

    Почему это важно? Отчет специалиста является официальным документом, который принимается только в том случае, если он правильно оформлен и выдан уполномоченным независимым оценщиком. Без выполнения этих условий он не будет иметь силы, и вы столкнетесь с отказом в приеме.

    Порядок независимой оценки квартиры

    Каков порядок оценки квартиры и другой недвижимости? Специалист в вашем присутствии производит осмотр объекта. При этом делаются замеры для уточнения площади, высоты потолков, габаритов проемов. при необходимости оценщик фотографирует разные точки и помещения, чтобы представленная в отчете информация была обоснованной и доказательной.

    По итогам осмотра и изучения переданных вами документов (копий) специалист определяет рыночную стоимость объекта и составляет официальный отчет. Если речь идет о необходимости указать ценность отдельных долей, то следует обговорить эту особенность заранее, чтобы оценщик смог собрать необходимые данные и внести их в свое заключение.

    Отчет оценщика

    Через 3 — 4 дня вы получаете на руки Отчет, который должен содержать:

    • основание проведения работ — обычно вписываются данные из договора;
    • информацию о компании, информацию о конкретном специалисте-оценщике, производившем осмотр и расчеты;
    • указание цели оценки;
    • описание недвижимости, подробные идентификационные данные объекта, его особенности, характеристики;
    • документы, предъявленные и переданные в виде копий;
    • описание методов и использованных для расчетов данных;
    • окончательный результат оценки объекта недвижимости, квартиры, представленный в сумме, которая получена на основании анализа данных и расчетов.

    [2]

    Оценщик может указать в Отчете другие данные и обстоятельства, которые потенциально способны оказать воздействие на рыночную стоимость объекта. В окончательном виде листы Отчета должны быть пронумерованы, документ прошит, заверен печатью и подписью исполнителя работ.

    Методика оценки недвижимости

    Существует несколько методов оценки стоимости квартиры, которыми может воспользоваться специалист.

    1. Сравнительная методика — оценщик рассматривает аналогичные объекты и находит признаки схожести или несоответствия, в результате получая среднюю для рынка величину, которая и соответствует реальной цене. Это надежный способ, поскольку специалист учитывает большое количество факторов.
    2. Доходная методика — таким способом определяется вероятность и размер роста или снижения стоимости недвижимости, доходов от ее эксплуатации.
    3. Затратная методика — делается расчет затрат на создание объекта недвижимости с такими же характеристиками и в том же районе с учетом большого количества факторов и затрат на содержание и эксплуатацию квартиры (дома).

    Что при этом учитывает оценщик, какие данные следует считать факторами для определения цены квартиры?

    Факторы, формирующие стоимость квартиры

    Это ее расположение, состояние окружающей инфраструктуры, характеристики и состояние строения, наличие или отсутствие отделки (ремонта), стоимость аналогичных объектов, расположенных по соседству. В расчеты включается много деталей, которые могут оказать воздействие на оценку — это и близость дорог, и этаж, и шум от лифта, и состояние коммуникаций в квартире и строении. При этом не включаются в отчет обременения, связанные с наличием других собственников, поскольку это вопрос юридического характера. Но указание в документе владельцев долей сразу говорит покупателю о возможных трудностях.

    Сколько стоит оценка недвижимости

    При необходимости отчет может быть составлен для отдельного помещения или доли в недвижимом имуществе. Примерная стоимость оценки вашей квартиры зависит от ее площади и долевого участия других собственников. Гарантией добросовестности оценщика служит заключенный с ним договор на оказание услуги. Переданный вам Отчет принимается как официальный документ, за содержание которого несет ответственность составивший его специалист.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Как правильно оценить стоимость квартиры для дальнейшей продажи?

    Оценка стоимости квартиры и конкретная ее цена – краеугольный камень во всех переговорах, касающихся сделок с недвижимостью. Понятно желание продавца продать дороже, а покупателя – купить дешевле. В «битве» за указанную цену основными аргументами будут достоинства квартиры.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Чем больше цена жилья отличается от средней цены по городу, тем более обоснованными должны быть притязания продавца. Покупатель же при торге может сбивать цену, указывая на недостатки жилплощади, чтобы «вписаться» в свой бюджет.

    В этой статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих владельцев недвижимости: «Как правильно оценить стоимость квартиры?».

    Как формируется цена на квартиру?

    При оценке стоимости своей квартиры продавцы обычно ориентируются на среднюю стоимость аналогичных квартир в городе. Ее можно выяснить, совершив небольшой обзвон соответствующих объявлений в газете.

    Выяснив «среднюю по больнице», продавец обычно добавляет некоторую сумму сверху, чтобы остаться в прибыли. Свою наценку делает риэлтор, если хозяин сам не может продать квартиру. В результате стоимость жилища оказывается необоснованно «раздута».

    В связи с кризисом и удорожанием жилья на первичном рынке владельцы квартир еще существеннее повышают цены, желая «идти в ногу со временем», то есть поспевать за темпами инфляции.

    Читайте так же:  Как выгоднее гасить ипотеку - уменьшение срока или платежа

    На самом деле цены на вторичном рынке недвижимости не такие подвижные, как на первичном, и эксперты не отмечают чрезмерного роста стоимость жилья, бывшего в эксплуатации.

    Напротив, спрос на квартиры снижается по ряду причин:

    • общее снижение покупательской способности;
    • высокие процентные ставки по ипотеке;
    • более жесткая кредитная политика банков и рост процента отказов в предоставлении займа;
    • смещение интересов населения к первичному рынку по причине более низких цен и возможности получения государственной поддержки по приобретению жилья в новостройках.

    В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

    Конечно, если продавец не заинтересован продать квартиру быстро, он может дождаться «своего» покупателя. Но если нужно реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки, то высокая цена, скорее всего, отпугнет, а не привлечет приобретателей.

    Достоинства квартиры

    Прежде чем переходить к оценке стоимости квартиры, следует узнать среднюю цену квадратного метра в городе. Анализировать цены на квартиры целиком смысла особого нет, так как даже однокомнатные отличаются по своему метражу, количеству жилой площади, планировке и т.д.

    Отталкиваться следует именно от стоимости квадратного метра. Полученную сумму следует умножить на площадь квартиры – и у вас имеется базовая стоимость вашего жилища.

    Можно выписать достоинства квартиры на листочек и предположить их стоимость. В зависимости от их количества определяется «добавка» к цене жилплощади.

    Самыми очевидными и существенными достоинствами квартиры являются:

    Не стоит забывать и про «бонусы». Например, если остается полностью меблированная квартира «под ключ», то можно чуть повысить стоимость квартиры. При этом если вещи продавцу особо не нужны и он их всё равно планировал оставить, то можно сбросить цену, оставив мебель как бы «в подарок».

    К другим таким бонусам можно отнести:

    • сантехнику;
    • пластиковые окна;
    • гардины и шторы;
    • светильники;
    • шкафы и тумбы;
    • ковры;
    • картины и т.д.

    Как правильно торговаться при покупке квартиры

    При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны.

    Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

    • удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
    • наличие свободных парковочных мест перед домом;
    • материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
    • возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
    • наличие домофона;
    • наличие входной железной двери;
    • наличие охраны в подъезде;
    • невысокую квартирную плату;
    • наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
    • узаконенную перепланировку.

    При указании цены в объявлении нужно быть готовым, чтобы скинуть до 5% от стоимости жилья при торге. Скидку можно предоставлять только при соблюдении определенных условий, например, если покупатель даст свое согласие в течение дня и заключит предварительный договор купли-продажи.

    Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

    В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

    При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша.

    Если аргументы кажутся обоснованными, можно уступить. После у продавца появится моральное право требовать однозначного ответа по заключению сделки.

    Как оценить стоимость квартиры? Смотрите видео:

    Каковы особенности оценки стоимости квартиры?

    Зачем для оценки стоимости квартиры привлекать независимого оценщика?

    Для чего нужна оценка квартиры? Оценить квартиру на «глазок» способен каждый. Далее, хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену. И какое ему дело до оценщиков? Однако вы не задумывались, какова точность таких оценок, и какова цена ошибки?

    [1]

    Средненькая однокомнатная квартира в Москве стоит порядка $120 000. Определив стоимость квартиры самостоятельно, как уже было сказано «на глазок», Вы рискуете допустить погрешность порядка 5%, это не такая уж и низкая точность.

    Допустим, оценщик, применяя новейшие методы оценки и современные базы данных определил стоимость Вашей квартиры с точностью ±3%. Тем самым, Вы сэкономили почти $3 600, и это при том, что стоимость услуг по оценке составила $200. Так что, каков бы ни был соблазн сэкономить на услугах оценщика, вывод один — такое ответственное мероприятие, как оценка квартиры лучше доверить профессионалу.

    Вы думаете, что рынок купли-продажи жилой недвижимости в Москве очень развит, и точность самостоятельно проведенной оценки окажется выше, чем ±5%. На самом деле, для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо в совокупности учитывать множество факторов:
    — местоположение дома,
    — станция метро,
    — удаленность от центра,
    — удаленность от станции метро,
    — количество комнат,
    — тип дома,
    — этажность,
    — общую площадь,
    — жилую площадь,
    — площадь кухни,
    — высоту потолков,
    — наличие балкона, лоджии,
    — качество внутренней отделки,
    — наличие двора,
    — вид из окон,
    — наличие подземной парковки,
    — наличие консьержки в подъезде и другие факторы.

    Читайте так же:  Правильная характеристика для суда на водителя с места работы (образец)

    Возьмем для примера такой не маловажный фактор, влияющий на стоимость квартиры, как этаж, на котором располагается эта квартира. Все сразу скажут: «Ну, тут все проще простого — первый и последний этажи самые дешевые». В большинстве случаев оно так и есть, но бывают довольно частые исключения.

    Допустим, оцениваемая квартира находится в доме, который располагается на первой линии, в довольно проходном месте, или в районе с высокой деловой активностью, а если окна еще и выходят на улицу, то наверняка, такая квартира окажется одной из самых дорогих в доме, и не потому, что жить на первом этаже, с окнами выходящими на проходную улицу очень престижно, а потому, что цены на коммерческую недвижимость значительно превышают цены на жилую недвижимость. А рассматриваемая нами квартира является идеальным местом расположения небольшого офиса, или офиса продаж. Так что при выводе ее из жилого фонда, стоимость ее сразу подскочит. И данная возможность уже заложена в сегодняшней цене этой квартиры.

    Или возьмем для примера квартиру на последнем этаже сталинского дома, расположенного в центральном административном округе. Сейчас довольно распространена практика, когда владельцы таких квартир выкупают право собственности на часть мансарды или крыши, расположенную непосредственно над данной квартиры. После ремонта и реконструкции данная квартира уже классифицируется как двухуровневый пентхаус, и относится к сегменту элитного жилья. Даже если Ваша квартира сейчас находится в плачевном состоянии, возможность такой реконструкции все равно влияет на ее стоимость.

    Необходимость профессионального подхода к оценке квартиры доказывает также тот факт, что при ипотечном кредитовании все банки требуют проведения независимой оценки в компании, профессионалам которой они доверяют. Их требование обусловлено не желанием как можно больше «раскошелить» честных горожан, а стремлением снизить свои риски. Ведь, если Вы, по тем или иным причинам, не сможете выполнить свои обязательства перед банком-кредитором, то банк будет вынужден покрывать свои издержки за счет доходов, вырученных от продажи заложенной квартиры. А за сколько банк сможет продать квартиру? Там тоже сидят большие специалисты, выдавшие не одну сотню, и даже тысячу кредитов под залог квартиры, но тем не менее, они понимают, что лучше это доверить профессиональному оценщику.

    Какие квартиры относятся к первичному рынку жилой недвижимости, а какие ко вторичному?

    При проведении оценки квартиры необходимо различать к какому рынку она относится: первичному или вторичному.

    Объектами первичного рынка являются квартиры в многоквартирных домах, находящихся на стадии строительства, т.е. право собственности на них ещё законодательно не оформлено. В данном случае производится оценка прав требования по инвестиционному договору и определяется прогнозное значение величины рыночной стоимости права собственности на момент его возможного получения Заказчиком.

    К объектам вторичного рынка относятся квартиры, на которые оформлено право собственности продавца. Для таких объектов Оценщиком производится оценка прав собственности и определяется рыночная стоимость права собственности.

    Как выглядит и что включает в себя Отчет об оценке стоимости квартиры?

    Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан проводившим оценку Оценщиком, а также скреплен печатью и подписью руководителя Компании.

    Какие факторы влияют на стоимость квартиры?

    При проведении оценки квартиры учитываются все особенности и детали, а именно:
    Местоположение и ближайшее окружение оцениваемой квартиры:

    • округ, район, микрорайон;
    • преобладающая застройка ближайшего окружения,
    • транспортная доступность, включая автомобильный и общественный,
    • ближайшие объекты социальной инфраструктуры,
    • наличие поблизости промышленных объектов,
    • состояние прилегающей территории;

    Состояние жилого дома, где находится квартира:

    • тип и этажность здания;
    • год постройки;
    • материал наружных стен;
    • материал перекрытий;
    • состояние здания;
    • техническое обеспечение здания;
    • организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
    • состояние подъезда;

    Характеристики оцениваемой квартиры:

    • этаж расположения;
    • площадь (кв. м): общая / жилая;
    • количество комнат и их площадь;
    • площадь кухни;
    • санузел (количество, общий или раздельный, площадь);
    • высота потолков (м);
    • лоджия, балкон (количество, площадь);
    • тип и состояние внутренней отделки;
    • вид из окон;
    • слаботочное обеспечение;
    • дополнительные системы безопасности;
    • данные о перепланировке.

    В зависимости от сочетания этих и других качеств квартиры опытный Оценщик произведет расчет ее рыночной стоимости.

    Каковы сроки и стоимость оценки квартиры?

    Стоимость услуг по оценке квартиры в зависимости от типа, площади и месторасположения квартиры составляет от 3 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Минимальный срок проведения оценки квартиры — 1 (один) рабочий день.

    Источники


    1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

    2. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.

    3. Сокиркин В. А., Шитарев В. С. Международное морское право. Часть 6. Международное морское экологическое право; Издательство Российского Университета дружбы народов — Москва, 2009. — 224 c.
    4. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.
    5. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
    Каковы особенности оценки стоимости квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here