Как сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку и можно ли

Полезная информация в статье: "Как сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку и можно ли" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Хотите сдать квартиру взятую в ипотеке? Отвечаем на вопросы: можно ли и как сделать это по закону?

Можно ли, взятую в ипотеку, квартиру сдавать в аренду, и погашать долг за счет вырученных средств? Такой вариант подойдет тем, у кого уже есть жилье, а ипотечная квартира оформлена, к примеру, для детей или для получения прибыли.

Мы попытаемся ответить на вопросы: выгодно ли купить квартиру в ипотеку и допускают ли банки сдачу в аренду залоговой недвижимости? А еще вы можете посмотреть видео на данную тему.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли провести такую сделку?

Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке». Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.

И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход. Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?

Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.

Требуется ли разрешение банка?

Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:

  • Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.
  • В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
  • Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
  • Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
  • Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.

Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.

По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости, что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.

Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.

Как поступить, если согласие не получено?

Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать:

  • болезнь заемщика;
  • увольнение с работы;
  • другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.

Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.

Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.

Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?

Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении. По закону «Об ипотеке», кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.

Читайте так же:  Снос ветхого и аварийного жилья (федеральная программа переселения)

Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.

Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?

Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.

Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора. Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.

Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы

Специалисты рынка недвижимости отмечают снижение числа квартир, покупаемых в ипотеку.

Хотя в сложной финансовой ситуации именно недвижимость готова стать приятной основой получения дополнительной прибыли, например, за счет предоставления в аренду.

Правда, владельцы подобных жилых помещений, продолжающие оплачивать свое приобретение, часто не уверены, возможна ли такая возможность с юридической точки зрения и не будет ли против такой сделки банк, предоставивший заем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Об отличиях между договорами найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи.

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Узнайте, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, а также какая ответственность предусмотрена за незаконную сдачу квартиры, из статей на нашем сайте. Читайте также о том, как сдавать квартиру иностранным гражданам или посуточно.

[2]

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

Препятствием может стать:

  • отказ страховой компании в сохранении условий;
  • неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
  • выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей. Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя.

Читайте так же:  Как правильно передать имущество при сдаче квартиры - составляем опись по образцу

Штрафные санкции

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

  • к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
  • заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
  • договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу, готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.

Консультация специалистов о том, можно ли сдавать ипотечную жилье в аренду, в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Как заработать на сдаче ипотечной квартиры в аренду

Инвестпривет, друзья! Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом? Теоретически – да, а практически? Думаю, что в каждом конкретном случае нужно самим подсчитать все выгоды предприятия и решить, подходит ли это вам. Далее я дам алгоритм, как можно всё рассчитать. Но – сначала немного теории.

Что говорить закон

Закон напрямую не запрещает сдавать ипотечную квартиру. Т.е. конкретно в законе об ипотеке нет указаний, что взятую в ипотеку квартиру сдавать нельзя. Более того, имеется даже разновидность ипотеки – коммерческая. Ее дают ИП и ООО. Купленное по коммерческой ипотеке помещение можно (и нужно) использовать для извлечения прибыли, в том числе для организации торговли, ведения бизнеса или сдачи в аренду под офис / склад / магазин.

Читайте так же:  Как проходит регистрация управляющей компании в гис жкх порядок работы с приложением

Что с «гражданской» ипотекой, которая выдается физическому лицу?

Прямого запрета в законодательстве нет, но в договоре обычно прописывается, можно сдавать ипотечную квартиру третьим лицам или нет.

Дело в том, что при ипотеке квартира переходит под залог банку, поэтому банк (кредитор) заинтересован, чтобы помещение было в целости и сохранности. Если же собственник будет сдавать квартиру непонятно кому и непонятно на каких условиях, то сохранность помещения не гарантируется.

В договор ипотеки можно внести пункт о разрешении собственнику сдать ипотечную квартиру в аренду, но тогда банк, скорее всего, предложит вам зарегистрироваться как ИП и сдавать квартиру официально, платя налоги. А ипотеку выдаст коммерческой.

Но это как договоритесь. Можно сдавать и квартиру, взятую в обычную ипотеку – если разрешает банк.

Если же жилье куплено с помощью маткапитала, то оно должно использоваться для личного проживания. Следовательно, такую квартиру сдавать в аренду нельзя. Если направить запрос банку, он не разрешит.

Можно ли сдавать неофициально?

У многих возникает вопрос – можно ли сдавать ипотечную квартиру неофициально? Ведь представители банка не будут ходить по всем квартирам и проверять, живут ли там собственники. Это вообще незаконно – кроме органов власти, жильцов никто не может обязать показывать документы на квартиру.

Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.

Что будет, если такая подстава выявится:

  • договор аренды будет расторгнут, и жильцов, незаконно занимающих помещение, выселят, при этом собственнику придется вернуть им деньги;
  • собственника заставят посчитать незаконно полученный доход, задекларировать его и уплатить налог + штраф;
  • банк может истребовать досрочного погашения ипотеки из-за нарушений условий договора.

Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.

Матчасть: выгодно ли сдавать

А сейчас подсчитаем, насколько вообще выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и что нужно учесть.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру в Москве площадью примерно 40-45 квадратов, вторичка, от собственника. Самые дешевые варианты, по данным сайта Циан, начинаются в районе 2,75-3,5 млн рублей. Пусть будет 3 млн рублей для удобного счета.

Допустим, у некого Васи есть 750 тысяч рублей для первоначального взноса (это 25% от стоимости жилья). Вполне достаточно, чтобы оформить ипотеку в Сбербанке. В таком случае параметры ипотеки будут такие:

  • сумма займа – 2 250 000 рублей;
  • ставка – 9,8%;
  • платеж – 23 905 рублей.

Сдать в Москве такую квартиру можно минимум за 20-25 тысяч рублей, а если постараться (обставить как следует, переделать «бабушкин ремонт» под евро или хай-тек, приволочь микроволновку и запустить стиральную машинку в нужную сторону по фен-шую), то за 30. Пусть будут эти самые 30 тысяч.

Какие расходы? Ипотека – это понятно, тут платим 23,9 тысяч рублей. Другие расходы – это коммуналка + налоги (мы же честные арендодатели).

Коммунальные расходы уже включены в аренду, т.е. жилец их не оплачивает, поэтому они ложаться на плечи собственника. Пусть в московской однушке коммуналка будет 5 тысяч рублей (для ровного счета). Счетчики оплачиваются отдельно, их оплатят жильцы, поэтому их не учитываем.

Теперь налог. Прибыль со сдачи аренды – 30 тысяч. Вычитаем 5 тысяч – расходы на обслуживание квартиры. Остается чистая прибыль – 25 тысяч. Налог – 13% от это суммы, т.е. 3250 рублей.

  • ипотека – 23 900 рублей;
  • коммуналка – 5000 рублей;
  • налоги – 3250 рублей.

Всего: 32150 рублей.

Очевидно, что сдавать такое жилье за 30 тысяч невыгодно. Нужно просить минимум 33 тысячи, а лучше – 35 тысяч, чтобы иметь возможность оплачивать незапланированные расходы (ремонт, покраску, покупку техники и т.д.).

И так показывает тот же ЦИАН, такие цены есть. И я бы не сказал, что такие квартиры блещут ремонтом или уникальным местоположением.

Вывод: сначала подсчитайте расходы, а потом уже планируйте, как и по какой цене сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Естественно, в каждом городе и даже отдельном регионе Москвы будут свои расценки – я просто привел пример, как должен мыслить инвестор.

Дополнительно в расходы нужно заложить еще расходы на ИП, если вы берете коммерческую ипотеку. Следовательно, либо нужно поднимать аренду, либо искать вариант с более дешевой ипотекой.

Кстати, если вы не знаете, где брать первоначальный взнос для ипотеки и у вас маленькая зарплата – то читайте эту статью.

Стоит ли брать ипотеку, если в итоге это невыгодно?

Итак, мы выяснили, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду (для тех, кто не понял или забыл: можно) и как подсчитать, выгодной ли оказывается сдача. Если выгодной – ипотеку оформлять стоит. А если не выгодно? Если расходы превышают доходы?

Вот несколько аргументов «за»:

  • квартира останется всё равно вашей, и монетизировать ее вы сможете любым другим способом, например, сделав перепланировку и продав подороже;
  • платеж по ипотеке останется таким же, а вот стоимость жилья и размер арендной платы будут расти – продисконтируйте денежные потоки и найдите точку безубыточности;
  • после выплаты ипотеки сдача в аренду начнет приносить стабильный доход;
  • если вы покупаете квартиру для себя, но временно не можете платить ипотеку полностью, то сдача ее в аренду может стать хорошим способом, чтобы сэкономить деньги и сформировать свою подушку финансовой безопасности.
Читайте так же:  Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

В конце концов, можно применить более агрессивный метод сдачи в аренду: сдавать жилье посуточно или помесячно в периоды сессий / для командировочных, можно разделить помещение на две части и сдавать каждую по отдельности, можно, напротив, сделать элитный ремонт и сдавать квартиру втридорога каким-нибудь мажорам.

  • вам придется доплачивать за квартиру, т.е. это будет не актив, а пассив;
  • нужно нести дополнительные расходы: платить квартплату и налоги;
  • после некоторых жильцов придется потратиться на ремонт;
  • если сдавать неофициально – это чревато неприятными последствиями;
  • можно не найти арендаторов, и в результате жилплощадь будет простаивать;
  • арендаторы могут неожиданно съехать, испортить имущество, особо ушлые – сдать жилье в субаренду или попытаться смошенничать другим способом (например, попытаться продать квартиру, выдав себя за собственников);
  • цена недвижимости, а, значит, и аренды, может упасть.

Таким образом, сдавать ипотечную квартиру в аренду можно – как официально, так и неофициально (причем лучше официально). Но вот выгодно это или нет – нужно считать. Если выгодно и вы получаете доход или нашли точку равновесия, то можно сделать сдачу квартиры своим бизнесом. Если же нет – подумайте, в ряде случаев взять жилье в ипотеку и сдавать его всё же выгодно. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Сведения из законодательства: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Чаще всего квартира приобретается в ипотеку с целью решения жилищного вопроса: одни стремятся поскорее покинуть родительское гнездо, другие – обустроить семейный очаг.

Но что делать, если планы изменились, и вы решили продать или сдать недвижимость? Как отреагирует банк на такое решение? Возможность реализовать задуманное более чем реальна, если ипотека была оформлена в Сбербанке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Права заемщика по распоряжению имуществом

С одной стороны, купленная в ипотеку квартира становится собственностью заемщика. С другой стороны, закон «Об ипотеке» (ст.11, п.2) ограничивает права владельца на пользование приобретенным на банковские деньги имуществом.

В связи с этим, вопросы о возможности сдачи и продажи такой недвижимости требуют разъяснений, чтобы не возникало недопонимания и проблем с законом.

Допустимо ли сдавать ипотечное жилье в наем?

ФЗ №102 «О залоге» не запрещает владельцу заложенной недвижимости заниматься арендой. В ст. 29 сказано, что он имеет право извлекать доходы и плоды из своего имущества. Сдача жилья в аренду – это, по сути, и есть один из способов извлечения дохода.

А значит, собственник имеет законное право сдавать жилье в наем. Но не стоит забывать о том, что права владельца недвижимости регулируются и договором ипотеки, подписанным со Сбербанком. В одном и пунктов договора говорится о том, что заемщик не может сдавать жилье в аренду без предварительного согласия от кредитора. Таким образом, сдача ипотечного жилья в аренду вполне осуществима, если Сбербанк даст разрешение.

Статья 29 ФЗ № 102. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Возможна ли продажа?

О возможности продать заложенную недвижимость говорится и в ипотечном соглашении Сбербанка, и в законе «Об ипотеке». В соответствии со ст.37 ФЗ №102, квартира может быть подарена, продана или отчуждена путем обмена.

Что говорится в ипотечном договоре Сбербанка: залогодатель не имеет права отчуждать объект без письменного согласия кредитора.

Возможные трудности

Если вы решили сдать или продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, приготовьтесь к долгому процессу осуществления своих планов, особенно если дело касается продажи.

Сбербанк, как и любой другой кредитор, не особо охотно идет на такие сделки, так как теряет прибыль. Тем не менее, если возможность продажи прописана в договоре, то клиент вправе обратиться к кредитору с требованием реализовать ипотечную недвижимость. Какие могут возникнуть трудности:

  • Процедура может затянуться на несколько месяцев, так как оформление всех бумаг требует времени.
  • Не каждый человек решиться приобрести ипотечную квартиру, даже если долг будет полностью погашен заемщиком, а обременение будет снято. Проведение сделки через банк, выдавший ипотеку, может испугать потенциальных покупателей.
  • Продажа ипотечной квартиры сопряжена с дополнительными расходами: регистрация договоров, открытие ячеек и прочее.
  • Если банк согласится продать квартиру только при условии, что сам будет заниматься реализацией, то заемщику в этом случае не удастся выгодно продать жилплощадь. Потому что основная цель банка – поскорее получить назад свои деньги. В связи с этим, жилье может быть продано по низкой стоимости.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также сопряжена с рядом сложностей:

  1. Если заемщик не получил разрешение на аренду, то банк имеет право на основании отсутствия своего согласия расторгнуть ипотечный договор досрочно в одностороннем порядке. Это повлечет за собой необходимость досрочного погашения кредита.
  2. Сбербанк может диктовать свои условия сдачи недвижимости в аренду, так как сохранность залогового имущества – в его интересах.
Читайте так же:  Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимос

Банку не выгодно иметь дело с должниками, поэтому, если аренда или продажа поможет заемщику расплатиться с кредитом, то согласие будет получено.

Как купить другую недвижимость в кредит?

Причины, по которым купленное в ипотеку жилье, заемщики стремятся продать для получения кредита на новую квартиру, бывают совершенно разные: хочется сменить район проживания, взять жилье большей площади, приобрести недвижимость по более выгодной цене и прочее. Рассмотрим, как осуществить задуманное.

Куда обратиться?

Все сделки, проводимые заемщиком с залоговой недвижимостью, должны осуществляться под контролем Сбербанка. Так что первое, что нужно сделать – пойти в банк и попросить разрешение на продажу квартиры. Ипотечный менеджер выдаст письмо-разрешение на осуществление сделки.

Только после того как вы получите согласие, можно приступать к поискам покупателя.

Какие документы потребуются?

Перечень бумаг, необходимых для осуществления операции:

  1. паспорта сторон (покупателя и продавца);
  2. письменное разрешение Сбербанка;
  3. банковский ипотечный договор (потребуется для снятия обременения в Росреестре на завершающем этапе сделки);
  4. закладная (отдается заемщику банком после полного погашения ипотеки, а затем передается в Росреестр);
  5. договор купли-продажи;
  6. выписка о снятии обременения с квартиры;
  7. документы, на основании которых заемщик владеет недвижимостью (договор купли-продажи и выписка из Росреестра).
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Различные схемы

Самый простой способ продать взятую в ипотеку квартиру и оформить в кредит другую недвижимость – самостоятельно досрочно погасить ссуду (деньги можно взять в долг у родственников), снять обременение и продать жилье покупателю. Часть вырученных средств пойдет на возврат долга, другая – на первоначальный взнос по вновь оформленной ипотеке.

Однако такая идеальная схема доступна далеко не каждому. Рассмотрим наиболее популярный вариант продажи ипотечной квартиры:

  1. Заемщик получает разрешения от Сбербанка на продажу.
  2. Заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем.
  3. Обращается в банк с требованием досрочного погашения ипотеки, получает информацию о сумме, которую нужно внести для полного расчета с кредитором.
  4. Далее покупатель кладет в банковские ячейки две суммы.
  • В первую – сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке (эта сумма предназначена для банка).
  • Во вторую – сумму равную разнице стоимости объекта и сумме долга (это деньги заемщика-продавца).
  • Затем погашается кредит за счет денег покупателя.
  • Стороны сделки снимают обременение с квартиры, между ними происходит расчет.
  • Полученные деньги заемщик вносит в качестве первоначального платежа по новой ипотеке, заключая со Сбербанком новый договор.
  • Алгоритм действий следующий:

    1. Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
    2. С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
    3. Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
    4. Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.

    Данная схема выглядит довольно рискованно, особенно с точки зрения покупателя, так как от передачи денег продавцу до регистрации права собственности может пройти несколько недель. Однако это единственные законный способ продажи жилья, если кредитор отказывает в проведении сделки.

    Как сдать в аренду?

    Рассмотрим алгоритм действий при сдаче квартиры в аренду, если она находится в ипотеке Сбербанка.

    Первое, что нужно сделать – это получить письменное согласие банка. Обычно эта процедура не вызывает никаких сложностей и банк охотно выдает необходимое письмо. Связано это с тем, что сдача в аренду ипотечного жилья – весьма распространенная практика среди заемщиков.

    [1]

    Далее потребуется собрать следующие документы:

    • выписка из Росреестра о праве собственности;
    • письменное согласие банка о сдаче квартиры в наем;
    • паспорт;
    • выписка из домовой книге о прописанных лицах;
    • письменное согласие других собственников жилья (если они есть).

    Между собственником и нанимателем подписывается договор. Желательно заключать его на срок не более 11 месяцев. В этом случае нет необходимости регистрировать соглашение в Росреестре. Помимо договора необходимо составить опись имущества и акт приема-передачи жилья. Эти бумаги помогут избежать риска повреждения и кражи собственности. Сбербанк может одобрить аренду со своими условиями, так как в его интересах – сохранить заложенное имущество в целости и сохранности.

    Любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, должны быть согласованы со Сбербанком. В противном случае заемщика ожидает досрочное расторжение договора.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.

    2. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.

    3. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.
    4. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
    5. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
    Как сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку и можно ли
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here