Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно

Полезная информация в статье: "Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома?

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра. Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности. После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.

Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре

Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.

Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.

Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.

Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.

Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано

В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.

Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель

Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.

При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.

В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Основания для расторжения договора купли-продажи дома

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя.

Про типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2018 смотрите тут.

[2]

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Читайте так же:  Как правильно составляется типовой договор продажи гаражи по доверенности бланк и образец документа

Парадоксально, но факт.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.

Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.

Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.

Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно?

Главная страница Форум Гарант

Доброе утро, уважаемые коллеги! Прошу у Вас помощи. Ситуация следующая: 18 мая 2012 года между продавщом и покупателем (оба физики) заключен предварительный догоров купли-продажи квартиры, срок дейтвия до 03.07.2012 года. Покупатель дал под расписку задаток в размере 70 т.р. Сегодня уже 11 июля, а основной догоров не подписан, говорят что банк ВТБ каждый раз находит ошибки в документах и поэтому денег Покупатель получить не может (предварительное одобрение на ИПОТЕКУ получено). У Продавца уже нет мочи ждать и верить всему что говорят предствители Покупателя. На данный момент Продавец нашел другого покупателя на свою квартиру.
Вопрос: Что и как сделать так чтобы не отдавать задаток Покупателю, вроде сроки все прошли, да и вообще кто будет платить штрафные санкции за затягивания основного процесса? Если Покупатель подаст на Продавца в суд, что будет Продавцу, если сейчас Продавец продаст данную квартиру другим это будет нарушением.
ПОЖАЛУЙСТА ПОМОГИТЕ.
Я как раз продавец, первый раз продаю квартиру тем более в ипотеку. А, АН не верю не единому слову.
Спасибо.

Покупатель дал под расписку задаток в размере 70 т.р.
аванс. нет в предварительном договоре денежных обязательств, обеспечивать нечего.

Сегодня уже 11 июля, а основной догоров не подписан, говорят что банк ВТБ каждый раз находит ошибки в документах и поэтому денег Покупатель получить не может (предварительное одобрение на ИПОТЕКУ получено). У Продавца уже нет мочи ждать и верить всему что говорят предствители Покупателя. На данный момент Продавец нашел другого покупателя на свою квартиру.
Вопрос: Что и как сделать так чтобы не отдавать задаток Покупателю,

ничего. деньги надо вернуть.

вроде сроки все прошли, да и вообще кто будет платить штрафные санкции за затягивания основного процесса?
а где прописаны штрафные санкции и как именно?

Если Покупатель подаст на Продавца в суд, что будет Продавцу, если сейчас Продавец продаст данную квартиру другим это будет нарушением.
нет. срок пропущен, документов, подтверждающих, что какая-либо из сторон до истечения срока требовала заключения договора, похоже не существует.

Я как раз продавец, первый раз продаю квартиру тем более в ипотеку.
продавцу как раз пофигу — ипотека, не ипотека. он просто получает деньги и все, и ему фиолетово — из какого источника покупатель их добыл.

4. Ответственность сорон.
п. 4.3. В случае отказа (уклонения) Покупателей от заключения договора купли-продажи аванс ему не возращается.
п. 4.5. В случае невозможности оформления сделки купли-продажи между Продавцом и Покупателем, по независящим обстоятельствам: невозможности приватизации, отказа органов опеки и попечительства в выдаче Продавцу разрешения на продажу его объекта недвижимости, несоотвтетсвия документов на объект недвижимости установленным требованиям, отказ в получении кредитного решения и т.п., случае отказа банка в выдаче кредитных средств на покупку объекта, в случае несоответствия объекта недвижимости требованиям банка, Продавец обязуется вернуть задаток в течение двух дней с момента расторжения предварительного договора.

РАСТОРЖЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры носит весьма востребованный характер.Приобретение квартиры, а также проблемы, которые возникают при её приобретении является актуальной темой в настоящее время. Поэтому и вопрос: расторжение предварительного договора купли продажи квартиры является насущным .

О таком договоре подробнее, его необходимости и проблемных местах стоит остановиться подробнее.
Если исходить из практики, то заключение предварительного договора купли продажи в сфере недвижимости носит повальный характер.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры риэлторы.

Совершенно все агентства недвижимости любой ценой стремятся к заключению наряду с агентским договором (договором информационных услуг) также и предварительного договора купли продажи квартиры.

Порой такая процедура называется задатком, однако к этому вопросу мы еще вернемся, поскольку в понятии задаток есть некоторые особенности, которые проявляются уже при разрешении споров в суде.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры.

Если риэлторы будут Вас заверять, что их единственной целью является именно Ваше благо, могу Вас разочаровать. Являясь коммерческой структурой и имея своей целью получение прибыли, вышеуказанные лица озабочены в первую очередь достижением своих целей.

Вашу безопасность при заключении сделки или после её заключения агентство недвижимости будет обеспечивать лишь как второстепенную задачу и пожалуй исключительно в целях защиты своего имиджа. Поэтому при первой же возможности свалить свою вину на иные обстоятельства агентство недвижимости сделает это не моргнув и глазом.

Положения рассматриваемой нами сделки регулируются ГК РФ, а именно его статьями 421, 429, 431, 445. В своей основе предварительные договора, предлагаемые к заключению агентствами недвижимости, соответствуют требованиям ГК РФ. Они содержат существенные условия, заключаются в письменной форме, имеют срок заключения основного договора.

Содержат условия наступления и размер ответственности сторон за неисполнение обязанностей. Целью данной статьи не является выработка рекомендаций и подходов к составлению текста сделки, хотя многие из встречавшихся следовало бы дополнить.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры случаи.

Рассматривая случаи, при которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры , мы будем опираться на судебную практику, в особенности на определения Ростовского областного суда. Мы не будем рассматривать случаи добровольного расторжения указанных сделок сторонами. Однако данная статья будет полезна и тем, кто стоит перед выбором добровольности расторжения сделки.

«Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры прежде всего связано не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.»

Споры, в которых происходило расторжение предварительного договора купли продажи квартиры , прежде всего связаны не с самим расторжением такого договора, а с взысканием уплаченных денежных средств по договору или подлежащих уплате.

Читайте так же:  Стоимость вступления в наследство

В связи с этим стоит вернуться к понятию задаток. Как следует из практики судов, положения о задатке допустимы при заключении предварительных договоров. Однако соглашение о задатке прежде всего заключается в виде письменного соглашения.

Поэтому некорректное указание о задатке как таковом в самом тексте сделки может быть воспринято как сомнение в наличии задатка и толкование полученных денежных средств в качестве аванса в целях оплаты стоимости объекта недвижимости.

В таком случае при расторжении предварительного договора купли продажи квартиры полученные средства как аванс подлежит возврату. Многие подобные сделки не имеют указаний о задатке, но имеют указание о наличии штрафных санкций за виновные действия в не подписании основного договора. Сделано это исключительно в целях избежание сложностей с задатком.

Такие нормы имеют право на существование. Поэтому в случае указания в предварительном договоре именно условий выплаты штрафных санкций за неисполнение условий вопрос о взыскании таких санкций будет исходить из наличия вины каждой из сторон в нарушении условий.

Не маловажным будет и замечание о том, что обязательства такого договора в силу закона прекращаются, если до указанного в нем срока не будет заключен основной договор или одна из сторон направит другой предложение о заключении основного договора.

Этот существенный момент зачастую упускается сторонами и приводит к иным последствиям чем они предполагают. Однако возвращаясь к расторжению предварительного договора следует отметить, что доказать отсутствие своей вины в нарушении условий сделки надлежит каждой стороне самостоятельно.

Поэтому безупречное исполнение обязательств будет являться залогом победы в споре. В качестве одного из примеров можно привести случаи, когда настаивая на добровольном расторжении предварительного договора недобросовестные агентства недвижимости в порыве морального давления на сторону в сделке высказывают такие доводы как скрытый дефект помещения, при этом высказывают такие доводы как проживание алкоголика в соседней квартире, наличие трещины в стене, следы от залива потолка.

Ничего кроме как морального давления это за собой не влечет. Так решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11.12.13 г., вынесенного уважаемым и весьма объективным судьей — заместителем председателя суда Нарежным В.И., доводы стороны спора о невозможности заключения сделки по причине установления скрытого дефекта — трещины над окном отвергнуты.

Мотивами отклонения доводов стороны явились обстоятельства того, что данная трещина являлась, во-первых, очевидной и до заключения сделки, а во вторых основанием для приведения сторон в первоначальное положение является отсутствие вины всех участников договора.

К безусловным основаниям для расторжения рассматриваемых нами сделок и взыскании материального возмещения является заключение договора лицом, которое не является собственником квартиры, либо является собственником лишь доли в праве и скрыла о наличии иных со собственников. Объектом сделки является помещение, которое находится под арестом или ограничением. Объектом сделки является самовольное строение, земельный участок, который не оформлен в установленном законом порядке и, как следствие, не приобрел черты объекта недвижимости на момент заключения основного договора.

Вызывает безусловное сожаление, что во всех подобных случаях позиционирующие себя идеальными защитниками клиентов агентства недвижимости пытаются закрыть подобные проблемы, переключая внимание клиентов либо на иные объекты, либо на перезаключение договоров и порой весьма не в пользу клиентов.

В нашей практике были случаи заключения предварительных договоров купли продажи земельного участка с расположенным на нем домом, в то время как клиент имел желание приобрести дом. При тщательном разбирательстве было установлено, что дом, который расположен на земельном участке не имел признаков законности возведения, поэтому и была применена подобная уловка. От самого же клиента требовали исполнить договор угрозами ареста его жилого помещения и прочими способами.

Нечистоплотность в этом бизнесе всегда приносит безграничные доходы, но это не является поводом безропотно следовать советам, а порой и угрозам таких бизнесменов.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры возможно и при чем на тех условиях, какие Вам необходимы, все что требуется быть внимательным, не подписывать то, что вызывает сомнения, быть последовательным и не бояться спросить тех кто понимает и кому Вы доверяете.

Если Вы хотите обратиться за помощью к юристу читайте статью: нужен юрист и юридическая помощь.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Прежде всего, следует сказать, что легче всего расторгнуть предварительный договор в том случае, если обе стороны не хотят продолжать сотрудничество и согласны на расторжение. В таком случае все пройдет гладко и без каких-либо последствий.

Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Про р асторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации смотрите тут.

Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

Нюансы расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае разрыва предварительного договора следует обратить внимание на такие нюансы:

  • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
  • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
  • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.
Читайте так же:  Как пожаловаться на коллекторов

Правила расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры и образец документа

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры ориентирует его контрагентов на обязательное заключение сделки в установленный срок.

Но за это время обстоятельства могут измениться и потребовать расторжения договора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Процедура расторжения осуществляется по определённому алгоритму, опираясь на источники законодательства.

Буква закона о процедуре расторжения

При необходимости отказа от сделки с приобретением квартиры следует расторгнуть ПДКП, если он заключался в установленной форме. Так как предварительный договор несёт силу иного гражданско-правового договора, его расторжение опирается на общие нормы, сформированные в главе 29 ГК РФ.

Описание процесса

В тексте договора отдельным пунктом должна указываться ответственность сторон в случае нарушения достигнутых договорённостей. Здесь указываются:
  • причины, допускающие расторжение;
  • способы расторжения.

Если такой пункт не вносился, действуют общие положения, допускающие прекращение действия договоров. Они предусматривают одностороннее расторжение, которое допускается по желанию одной из сторон и двустороннее – по согласию обоих участников.

Основания для аннулирования в одностороннем порядке

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

  • претензии и причины отказа от последующего взаимодействия;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение об одностороннем расторжении.

Главным основанием, допускающим расторжение договора, выступают общие нормы статьи 450 ГК РФ, в которой в качестве причины может выступать любое действие контрагента, несоответствующее положениям договора и нарушающее права другой стороны.

Для покупателя

Любое нарушение условий предварительного договора или процедуры подготовки и проведения сделки, допускает требование покупателя об аннулировании договорённостей. Например:

  1. Сокрытие при заключении ПДКП существенных сведений юридического характера или о техническом состоянии квартиры или предоставление ложных сведений.
  2. Непредоставление запрашиваемых сведений или документов.
  3. Увеличение цены на квартиру или изменение других внесённых положений и предъявление дополнительных требований.
  4. Непогашенная задолженность по квартплате и отказ от её погашения.
  5. Отказ от выписки в установленный срок или обнаружение третьих лиц, чьи права нарушаются планируемой сделкой.

Для продавца

Продавец, как правило, имеет меньше оснований для претензий. Он вправе прекратить действие ПДКП, если покупатель вовремя не внёс указанную сумму аванса или задатка. Или внёс её не в полном объёме. Это считается грубейшим нарушением со стороны покупателя. В случае иных прецедентов, связанных с нарушением его имущественных прав, он также может аннулировать документ.

Отказ по соглашению сторон

Когда стороны могут прийти к компромиссу, дело может не дойти до расторжения, ведь некоторые моменты, внесённые в положения ПДКП, можно корректировать и изменять, составив дополнительное соглашение. Но если на общем фоне взаимопонимания покупателя и продавца наметились тенденции к отказу от сделки – таким же соглашением они могут отменить её, аннулировав предварительный договор.

По решению суда

В суде рассматривается вопрос об одностороннем расторжении ПДКП квартиры. Суд примет иск только после того, как будет ясно, что контрагент отказался от аннулирования сделки по соглашению. Для этого потребуется предъявить доказательства того, что истец стремился решить этот вопрос путём досудебного урегулирования:
  1. копию уведомления, отправленного ответчику;
  2. подтверждение её отправки заказным письмом с уведомлением.

Подтвердить отправку документа можно, предъявив:

  • опись вложения;
  • квитанцию об отправке заказного письма;
  • уведомление о его получении ответчиком.

После того как контрагент ответил на полученное уведомление отрицательно или проигнорировал его получение, можно подавать исковое заявление по месту расположения квартиры, которая планировалась к сделке, согласно нормам статьи 30 ГПК РФ.

Заявление составляется по форме, соответствующей статье 131 ГПК РФ. В нём обязательно указывают:

  1. Обстоятельства заключения договора и его реквизиты.
  2. Основания, которые повлекли расторжение: какие положения ответчик должен был выполнить, но не выполнил (с указанием пунктов), и в чём они заключаются.
  3. Просьба к суду о признании иска и расторжении договора.
  4. Дата составления и подпись, перечень приложений.
  • Скачать бланк искового заявления о расторжении ПДКП квартиры
  • Скачать образец искового заявления о расторжении ПДКП квартиры

К приложениям относится пакет документации, в который входит экземпляр ПДКП, копия паспорта и другие документы подтверждающие правоспособность иска.

Признание следки ничтожной

Некоторые прецеденты не требуют судебного разбирательства из-за очевидности нарушений законодательства, которые были допущены при заключении ПДКП. Это случаи, когда:
  1. В составлении предварительного договора участвует лицо, не планирующее покупать квартиру и не имеющее доверенности представителя. Например, жена вместо мужа.
  2. Сделка заведомо нарушает права третьих лиц.
  3. Продавец не имеет документов на квартиру.
  4. ПДКП заключён с лицом, не достигшим совершеннолетия, или признанным недееспособным.

В эту категорию не входят мнимые и кабальные сделки, а также – сделки, совершённые по принуждению. Они относятся к категории оспоримых, так как требуют доказательства совершённых нарушений.

Вопрос с денежными средствами

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

[3]

Уведомление

В документе должно содержаться:

Читайте так же:  Может ли жкх отключить воду за неуплату

  • наименование: «Уведомление о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • изложение претензии со ссылкой на пункт ПДКП, который был нарушен;
  • ссылка на нормы статьи 450 ГК РФ;
  • уведомление о том, что договор аннулируется;
  • предложение составить соглашение;
  • предупреждение о подаче иска.

В заключение ставится подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Соглашение

Соглашение является добровольной двусторонней формой расторжения договора. Никто не может принудить контрагента к его заключению. Оно составляется покупателем и продавцом, скрепляющими своими подписями текст документа.

Составляют его в том случае, когда одна сторона получила уведомление от второй стороны и согласилась на аннулирование сделки. Этот документ не имеет автономной юридической силы и не может предъявляться без экземпляра ПДКП, так как является дополнением или приложением к нему.

Что следует указать?

Обязательными реквизитами такого соглашения являются следующие сведения:

  • наименование: «Соглашение о расторжении»;
  • реквизиты ПДКП, который аннулируется;
  • дата составления;
  • кадастровые и технические характеристики квартиры;
  • адрес квартиры;
  • сведения о сторонах, которые заключили ПДКП и которые намерены его расторгнуть;
  • сумма, которая передавалась в качестве аванса или задатка;
  • причина, по которой стороны решили не совершать куплю-продажу;
  • формулировка о добровольном расторжении ранее составленного предварительного договора;
  • указание о том, что деньги были возвращены или оставлены, согласно нормам статьи 462 или 381;
  • формулировка о том, что у каждой стороны отсутствуют претензии к контрагенту;
  • ранее составленный ПДКП считается утратившим силу с момента подписания соглашения.

Нюансы с ипотечным жильем

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка. Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

[1]

Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.
    Читайте так же:  Документы для регистрации квартиры — список необходимых

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Источники


    1. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.

    2. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.

    3. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
    4. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
    5. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
    Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры и при каких основаниях это возможно
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here