Как расторгнуть договор купли-продажи

Полезная информация в статье: "Как расторгнуть договор купли-продажи" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    [1]

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

    [2]

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Читайте так же:  Как оформить дом по дачной амнистии

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Как расторгнуть договор купли-продажи товара?

    В настоящий момент практически каждый человек знает, как выглядит договор продажи и как следует его заполнять. Но при этом многие не знают, каким образом необходимо разрывать подобные договоренности и к каким последствиям это может привести в том или ином случае.

    Расторжения договоров купли-продажи регулируются Гражданским кодексом, где четко описана вся процедура. Давайте разберемся, какие особенности в данном вопросе следует знать.

    Как можно расторгнуть договор купли-продажи товара?

    Расторжение договора купли-продажи это достаточно сложный и часто длительный процесс. Чаще всего договора расторгаются в случаях, если описанные в них условия были не выполнены.

    Аннулировать договоренности между сторонами можно в таких случаях:

    • По обоюдному желанию обоих участников. В этом случае заключается дополнительный документ, согласно которому участники аннулируют все договоренности;
    • Одностороннее расторжение через судебные органы. Если один из участников обратился в суд, а другой проигнорировал этот факт, то сделка может быть расторгнута, даже без присутствия второй стороны;
    • Продавец или покупатель нарушил свои обязательства, при этом значительно. Значительным является нарушение одним из участников, повлекшее за собой значительные убытки для второго участника, вследствие чего он лишается того, что ожидалось при заключении договора купли-продажи.
    • Если сложившаяся ситуация описана в договоре;
    • По требованию государственных органов. Но подобное происходит крайне редко, поэтому опасаться подобного варианта не стоит.

    Договор купли-продажи чаще всего расторгается в зале суда, но бывают случаи, когда до суда дело не доходит. Это происходит тогда, когда контрагенты могут прийти к договоренности самостоятельно.

    Тем не менее, каждый участник может требовать разорвать договор. При этом сделать это необходимо официально и отправить соответствующее письмо другому участнику сделки. Последний, должен ответить в течение одного месяца. Если за этот период ответа нет или пришёл отказ, то расторжение договора проводится через суд. Сторона, подавшая иск, обязана предоставить факты, вынудившие расторгнуть договор.

    В зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора, определяются особенности. Заказчик имеет возможность разорвать договор, как по решению суда, так и без его участия.

    Покупатель должен потребовать у продавца выполнение условий договора или его расторжение. Продавец обязан предоставить ответ, исходя из него, дело о расторжении договора передаётся в суд или решается по обоюдному согласию сторон.

    Продавец имеет право на проведение экспертизы. Если её результаты покажут соответствующее выполнение условий договора купли-продажи, то продавец имеет право подать иск о возмещении средств, затраченных на проведение экспертизы.

    Когда можно расторгнуть договор купли-продажи товара?

    Договор купли-продажи товара, по действующему законодательству, может быть, расторгнут любым участником сделки. Давайте рассмотрим, в каких ситуациях, и на каких основаниях документ можно аннулировать.

    Покупатель имеет право разорвать договор купли-продажи, если продавец:

    • Не предоставил приобретённый покупателем товар;
    • Отказался предъявить документацию на товар (это могут быть как документы, прилагающиеся к товару, так и информация относительно производителя, перевозчика и прочее);
    • Нарушил договорённость о наличии товаров;
    • Продал покупателю товар ненадлежащего качества или не полностью укомплектованный, как описано в договоре;
    • Не выполнил условия договора о страховании товара;
    • Просрочил время поставки товара.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

    Как расторгнуть договор купли-продажи транспортного средства, смотрите тут.

    Продавец имеет право разорвать договор купли-продажи, если покупатель:

    • Не захотел принимать товар;
    • Не хочет оплачивать товар, как было описано в основном договоре;
    • В указанное время не предоставил документацию, свидетельствующую о том, что товар был доставлен;
    • В установленный срок не отобрал образцы товара и не проверил их на признак качества.

    [3]

    Последствия расторжения договора купли-продажи товара

    Процедура расторжения договора купли-продажи детально описана на страницах Гражданского кодекса Российской Федерации. На страницах кодекса можно найти информацию относительно процедуры расторжения, а также информацию о последствиях, которые несет за собой данный процесс для каждой из сторон договора.

    Читайте так же:  Когда нужно платить налог с продажи гаража

    Последствия расторжения договора купли-продажи зависят от того, кто из сторон оказался прав. Самым простым способом является обоюдное согласие расторгнуть договор. В таком случае ни для кого не будет никаких последствий, ведь все довольны таким поворотом.

    Но чаще всего договор желает расторгнуть только один участник, а другой, в свою очередь, готов выполнять все свои обязательства. В таком случае разбирательство практически всегда доходит до судебных заседаний.

    На таких заседаниях практически всегда выигрывает сторона, которая хочет продолжать выполнять свои обязательства. Участник сделки, который хочет разорвать договор, скорее всего, добьется своего, но при этом понесет материальный ущерб.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

    Основная цель любого договора — фиксация соглашения между сторонами. Однако в жизни случаются разные ситуации, в результате которых одна из сторон может передумать исполнять свои обязательства. Тогда в силу вступает процедура расторжения договора.

    Расторжение договора — это прекращение его действия, а именно: возврат денежных средств покупателю, а предмета торговли — продавцу и завершение трейдерских взаимоотношений между ними.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

    Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества

    По общему правилу, сделка может быть расторгнута при заключении соглашения с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия прекращение может быть возможным, если это предусматривает закон, иной правовой акт или сам договор.

    Как правило, основанием для расторжения считается несоблюдение договора одним из контрагентов. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего, нужно будет обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

    Продавцы обычно подают иски, если клиент получил недвижимое имущество, но не платил за него, а покупатели часто обращаются в суд, если продавец не отдал в пользование недвижимость или отдал ее с существенными недостатками.

    Как аннулировать договор до момента регистрации

    Неоконченными сделками считаются те, в которых регистрация еще не завершена. На этой стадии отмена покупки/продажи проходит легче всего.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если стороны отказываются от своих обязанностей касательно сделок с недвижимым имуществом, они обязаны до окончания процесса регистрации подать в единый государственный реестр прав соглашение об аннулировании договора и смены собственника.

    Внимание! Если контракт купли-продажи недвижимого имущества еще не зарегистрирован, то покупатель и продавец должны подать заявление в Росреестр о прекращении процесса регистрации сделки.

    Разногласия сторон при аннулировании сделки — повод обратиться в суд.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению всех участников

    Аннулировать сделку после регистрации возможно:

    1. При желании одной из сторон.
    2. По соглашению всех участников.

    В случае, когда стороны достигли соглашения, наилучшим выходом является оформление «обратного» контракта, когда продавец выступит клиентом, а клиент – продавцом. Вследствие такой рокировки произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна регистрация, которая вернет все на свои места.

    Соглашение об аннулировании контракта купли-продажи недвижимого имущества подписывают обе стороны при обоюдном принятии условий расторжения.

    Аннулирование договора по инициативе продавца

    У многих покупателей и продавцов возникает вопрос, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продавец имеет право отказаться от контракта купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

    • не вносит своевременно очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Между тем, продавец не имеет права отказаться от договора, если это запрещено контрактом или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст.454 ГК РФ);
    • в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст.454 ГК РФ).

    Кроме того, в связи с неоплатой продавец может требовать аннулирования договора в суде, если ранее суд вынес заключение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 N Ф06-23015/2017).

    Расторжение после регистрации по инициативе покупателя

    Что касается покупателя, основанием расторжения договора купли-продажи через суд для него является тот факт, когда продавец:

    • передал недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5ст. 454 ГК РФ);
    • передал имущество, не свободное от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
    • при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3ст. 37 ЗК РФ.

    Кроме того, покупатель может расторгнуть соглашение путем одностороннего отказа от его исполнения в случае, когда продавец:

    • отказывается передать проданное недвижимое имущество (п. 1 ст. 463, п. 5ст. 454 ГК РФ);
    • существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

    Справка. Общий срок исковой давности расторжения договора купли-продажи составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

    Как обезопасить себя при покупке и продаже имущества

    Последствия расторжения договора купли-продажи для обеих сторон могут быть различными. Поэтому важно всеми способами защитить себя при покупке и продаже имущества.

    Основным риском для покупателя считается несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

    Примечание. Имущество считается переданным с момента его подписания.

    Также при приобретении недвижимости нелишним будет проверить помощников – изучить отзывы об агентствах недвижимости и конкретных сотрудниках.

    Процедура аннулирования сделки с недвижимым имуществом непростая, но обезопасить себя можно. Нужно предусмотреть все возможные последствиявнести в соглашение сроки оплаты и передачи имущества, а также указать все условия аннулирования контракта.

    Что касается продажи имущества, есть ряд условий, при соблюдении которых продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать свои риски. Для этого необходимо:

    • подобрать надежных помощников;
    • внимательно относиться к формированию договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
    • контролировать наличие в договоре пункта о возможности аннулирования при невыполнении обязательств;
    • внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

    Эти меры помогут вам минимизировать последствия расторжения договора купли-продажи имущества.

    Заключение

    Как известно, сделки с недвижимостью — одни из самых дорогостоящих и сложных. При возникновении разного рода ошибок и нарушений от сторон требуется много терпения, чтобы безопасно и наименее затратно избавиться от всех негативных последствий.

    Читайте так же:  Как подать жалобу на действия страховой компании

    Выбирайте себе в помощники только надежных специалистов, внимательно читайте договор и не бойтесь обращаться при необходимости в суд.

    Не нашли ответа на свой вопрос?
    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как быстро расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Законные способы расторжения договора.

    Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

    ○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

    Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

    Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

    • До регистрации перехода права собственности.
    • После официальной смены собственника.

    В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

    Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

    ○ Расторжение и признание договора недействительным.

    Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

    • «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

    Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка. Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

    ○ Расторжение договора.

    Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

    ✔ Основания и условия.

    • «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

    Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

    • Обоюдное согласие участников.
    • Нарушение существенных условий сделки.
    • Соответствующее судебное решение.

    ✔ Порядок расторжения договора.

    Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

    ✔ Досудебный.

    Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию. Для этого нужно:

    • Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
    • Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
    • Зарегистрировать документ в Росреестре.
    • Вернуться на исходные позиции сторон.

    При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

    Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

    • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

    Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

    • О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
    • О возврате имущества.

    Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

    • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

    Для обращения в суд нужно подготовить:

    • Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
    • Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
    • Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

    После судебного заседания, суд может:

    • Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
    • Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
    • Отказать в удовлетворении ходатайства.

    В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

    ○ Признание договора недействительным.

    Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

    • Несоблюдение законодательных норм.
    • Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
    • Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
    • Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
    • Присутствует факт угроз, обмана и других насильственных действий с целью подписания документа.
    • У сделки нет правовых последствий (мнимая сделка) либо она заключена для прикрытия иных правовых отношений (притворная сделка).

    ○ Частные причины расторжения договора и признания недействительным.

    Помимо перечисленных критериев, есть и иные условия, при которых договор может не иметь юридической силы.

    ✔ Продажа организацией.

    В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

    • Уставные документы организации оформлены некорректно.
    • Договор подписан неуполномоченным лицом.
    • Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.
    Читайте так же:  Правовые основы составления договора управления мкд

    ✔ Расторжение договора до регистрации.

    В этом случае переход имущественных прав еще не произошел, поэтому отказ от сделки не будет иметь существенных последствий для сторон. Процедура расторжения сводится к оформлению соглашения о прекращении договора купли-продажи и регистрации готового документа в Росреестре.

    ✔ После прописки.

    Если требование о расторжении договора поступает после регистрации перехода права собственности на предмет соглашения и прописки нового владельца на приобретенной жилплощади, процедура аннулирования осложняется. При достижении согласия сторонами нужно составить новый договор купли-продажи, по которому покупатель заново продаст квартиру его прежнему владельцу и получит от него переданные деньги.

    Если достигнуть соглашения не получится, вопрос решается через суд. До обращения в судебные инстанции нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования:

    • Направить письменное требование о расторжении контракта контрагенту.
    • Получить от него письменный отказ.
    • При отсутствии ответа соблюсти 30-дневный срок ожидания и только после этого направлять иск в суд.

    Таким образом, порядок расторжения договора купли-продажи зависит от момента выставления соответствующего требования и возможности достижения согласия сторонами.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Аванс передан продавцу, договор расторгнут, можно ли вернуть аванс?

    Возврат денежных средств возможен только при наличии одного из перечисленных условий:

    • Такое требование прописано в договоре.
    • Соглашение расторгается до регистрации перехода права собственности.

    ✔ Если договор зарегистрирован и недвижимость перешла в собственность покупателю, договор расторгнут, можно ли вернуть собственность?

    Возврат имущества возможен, если суд признает существенное нарушение условий договора или законодательных норм. В противном случае стороны не могут требовать возврата того, что было исполнено до прекращения соглашения.

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Рассказывает адвокат Ирина Белякова.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

    Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

    Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

    Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

    Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

    Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

    Когда возможна отмена сделки

    Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

    Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

    Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

    1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
    2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

    Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

    Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

    • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
    • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
    • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
    • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
    • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

    Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

    По обоюдному согласию

    Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

    Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

    Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

    Если согласия нет

    Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

    1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
    2. Одна из сторон нарушает условия договора.

    Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

    Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

    Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

    Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

    Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

    В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

    Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

    Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

    Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

    Читайте так же:  Земельные паи что это и как их получить

    Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

    Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

    • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
    • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
    • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    О негативных последствиях для каждой из сторон

    Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

    Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

    Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

    Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

    В каких случаях договор не расторгают

    Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

    Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

    Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

    Инструкция по расторжению до регистрации

    До регистрации порядок будет таким.

    • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

    Если возникла неуплата

    Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

    Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

    О заявлении на расторжение

    Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

    • Доказательства попыток досудебного регулирования.
    • Справка о том, что денежные средства были переданы.
    • Договор купли-продажи, оформленный копией.
    • Подтверждение законного права собственности.
    • Справку об оплате госпошлины.
    • Копия искового заявления.

    Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

    О гарантиях безопасности и сроках

    На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

    Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

    Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

    Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

    Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

    Действия для покупателя должны быть такими.

    Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

    Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

    Что должны делать сами продавцы

    Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

    Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

    Заключение и дополнительные советы

    Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

    Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

    Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

    Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

    Источники


    1. Астахов, Павел Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2015. — 256 c.

    2. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

    3. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
    4. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.
    5. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
    Как расторгнуть договор купли-продажи
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here