Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры особенности составления отчета

Полезная информация в статье: "Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры особенности составления отчета" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Оценка стоимости недвижимости выполняется профессиональными экспертами-оценщиками, выводы которых оформляются в виде отчета о проведенной оценке. Собственно, в нем и содержится информация относительно того, какова объективная рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на данный конкретный момент.

Отчет об оценке квартиры: важность, структура и содержание

К процедуре оценки недвижимости, равно как и к отчету по ее результатам, ни в коем случае нельзя относиться как к обычной формальности.

Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры (стр. 2 из 4)

А сама стоимость квартиры, зафиксированная в отчете, должна быть не просто точной и объективной, но еще и самым тщательным образом обоснованной. В противном случае, если, к примеру, оценка квартиры проводится для банка, последний, посчитав заявленную стоимость квартиры недостоверной, может попросту отказать в выдаче кредита.

Именно поэтому полезно знать какую структуру должен иметь и какие разделы должен содержать грамотно подготовленный отчет об оценке. Заметим при этом, что хотя жестко зафиксированных нормативных требований к структуре и содержанию такого отчета нет, российская оценочная практика уже успела выработать его определенную форму, которая считается достаточной и оптимальной.

Общая информация об объекте оценки, его приемлемость в качестве залога и методология оценки

В начальных разделах отчета об оценке стоимости квартиры обычно содержится информация общего характера. Так, в пункте общих сведений представлены данные о том, какая именно квартира является объектом оценки, с какой целью проводится процедура оценки, кто выступает заказчиком и исполнителем процедуры. Собственно говоря, здесь же содержится и оценочная стоимость объекта недвижимости, обоснование которой представлено в дальнейшем.

В разделе об объекте оценки представлены детальные физические и технико-эксплуатационные характеристики оцениваемой недвижимости, приводятся необходимые чертежи и фотографии. Именно здесь указывается метраж квартиры, общая и полезная площадь, планировка, тип сооружения, ее место расположения и т.п. На основании представленных данных эксперт делает общий вывод о ее ликвидности — возможности быть проданной на рынке, в пределах разумных сроков экспозиции. Как следствие – о возможности данной квартиры выступать залогом.

Обязательным разделом отчета является описание используемой экспертом методологии. В частности здесь указывается, что оценка базируется на анализе наиболее эффективного варианта использования жилья. При этом прописываются этапы проведения процедуры, приводятся возможные варианты стоимости квартиры (рыночная, ликвидационная) и даются их определения. Эксперт также должен обосновать выбор наиболее приемлемого метода оценки рыночной стоимости жилья и привести формулы расчета рыночной и ликвидационной стоимости.

Аналитическая оценка рынка недвижимости

В основу оценки квартиры положен сравнительный подход, когда стоимость объекта определяется путем его сравнения с ценами аналогичных объектов, проданных (или продаваемых) на рынке на протяжении нескольких последних периодов. Поэтому важной частью всей оценочной процедуры является аналитическая работа эксперта, связанная с анализом рынка недвижимости.

Работая с базой сделок, эксперт-оценщик изучает ситуацию на рынке недвижимости и делает выводы о состоянии спроса и предложения, а также о его ценовой динамике. С учетом этих тенденций, а также беря во внимание сезонность и возможное воздействие на рынок различных внешних факторов (политики, экономики и т.п.), экспертом делается прогноз рыночной конъюнктуры.

Отметим, что объективно оценить стоимость недвижимости эксперт может только в том случае, если выбирает корректные объекты для сравнения. Именно поэтому в отчете об оценке важная роль принадлежит правильной сегментации рынка – эксперт должен четко выделить сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект (район, дислокация объекта, год постройки, тип здания, инфраструктура и т.п.), и уже далее производить сравнение и корректировку относительно объектов из данного сегмента.

Расчет рыночной и ликвидационной стоимости квартиры

Собственно говоря, в завершающих разделах отчета об оценке представлен окончательный расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта и приведена их согласованная и окончательная величина. Помимо этого, в конце отчета также содержатся перечень приложений с информацией, на основании которой и проведена оценка.

Хотелось бы заметить, что отчет носит рекомендательный, но никак не приказной характер. В данном случае он служит для пользователей лишь ориентиром, на основании которого те выстраивают свои дальнейшие действия относительно оцениваемой квартиры – продают, приобретают или кредитуют. Однако, выводы о стоимости конкретной квартиры, сделанные экспертом, не являются требованием или основанием для участников сделки вести себя тем или иным образом. Условно говоря, заявленная в отчете стоимость квартиры не является требованием для банка выдать заемщику именно ту сумму, на которую она оценена.

Отчет об оценке квартиры — это письменный материал. В нем говорится об исследовательской работе эксперта относительно недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры (стр. 2 из 4)

Образец можно скачать бесплатно.

Оценочная деятельность специалистов и экспертов в Российской Федерации регулируется федеральными законами и подзаконными актами. Процесс оценки сопровождается письменным выводом о проделанной работе. Различное движимое и недвижимое имущество так или иначе необходимо сопоставить со средней стоимостью на рынке, чтобы знать примерную стоимость этого предмета. На представленной странице мы рассмотрим шаблон оценки квартиры. Традиционно, его можно скачать бесплатно по прямой ссылке в соответствующем блоке страницы.

Отчет об оценке квартиры — это совокупность исследовательских материалов. В них говорится о порядке и ходе исследования эксперта, специалиста. Анализ всех собранных данных относительно рассматриваемой квартиры позволяет субъектам сотрудничества определить все спорные вопросы по недвижимости. Данный отчет обязательно требуется в банк, если покупатель пользуется заемными средствами при покупке квартиры (ипотека). Орган опеки также потребует отчет, когда собственность принадлежит несовершеннолетним или малолетним субъектам.

Читайте так же:  Всё о необходимых документах на гараж образец договора мены боксов и искового заявления. как их восс

Обязательные пункты отчета об оценке квартиры

  • В начале или самом конце отчета об оценке квартиры фиксируются сведения об образовании специалиста-эксперта;
  • На титульном листе обязательно указывается объект, ставший предметом работ;
  • Далее, поэтапно производится разбор и анализ всех вопросов;
  • Структура документа каждого специалиста уникальна и будет различна в каждом случае;
  • В конце работы ставятся идентификационные данные оценщика.

Оценку квартиры может сделать только уполномоченный на то специалист или эксперт, имеющий соответствующие лицензии и дипломы. Более того, необходимо регулярно проходить аккредитацию органов, куда предоставляются исследовательские материалы. Недостоверная информация в бумагах об оценке напрямую скажется на дальнейшей профессиональной деятельности экспертов. Помимо основополагающей информации, в материале могут содержаться сравнительные сведения с другими объектами недвижимости, расположенными в одном районе. Недопустимо сравнивать недвижимое имущество, находящееся в разной ценовой категории.

Отчет об оценке квартиры — часть 1 из 4

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

[3]

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.


Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Экспертное заключение

На основании договора № 01/002/1010 от 10.10.2003 г. Обществом с ограниченной ответственностью «АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР «ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ»» » оказаны услуги по оценке Объекта оценки (нежилые офисные помещения, площадью 1…6,0 кв.м., находящиеся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, Петровская ул., д. 7) и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке Объекта оценки.
Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости объекта оценки (дату проведения оценки) 10.10.200… г.,

Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно до тысяч рублей):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (3…,…35 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
1.1. Последовательность определения стоимости Объекта
1.2. Основные положения об оценке Объекта
1.3. Сведения об Оценщике
1.4. Сведения о специалистах Оценщик
1.5. Стандарты, подходы и методы оценки Объекта
1.6. Перечень использованных при проведении оценки Объекта данных
1.7. Заявление Оценщика
1.8. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки Объекта
ГЛАВА 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1. Характеристика объекта
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА
3.1. Рынок недвижимости, его структура и объекты.
3.2. Классификация офисных помещений
3.3. рынок офисных помещений г. москвы
3.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
4.1. Расчет стоимости Объекта методами затратного подхода
4.1.1.

Читайте так же:  Минимальные и максимальные размеры наделов в рф

Оценка квартиры

Определение стоимости земельного участка
4.1.2. Определение восстановительной стоимости здания
4.1.3. Определение величины накопленного износа
4.1.4. Определение стоимости воспроизводства объекта
4.2. Расчет стоимости Объекта методами сравнительного подхода
4.3. Выбор сопоставимых объектов
4.4. Расчет стоимости Объекта методами доходного подхода
4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
4.5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ГЛОСАРИЙ
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Рыночная оценка квартиры через мфц

Например, по причине недостоверности сведений, суд затребует у истца документы с достоверными сведениями. Образец справки Справка должна быть оформлена соответствующим образом. В ней указывается следующая информация: Порядковый номер документа и дата его выдачи заявителю и сведения о заявителе Цель с которой справка выдаётся заявителю Сведения о квартире такие как:

  • адрес, по которому находится;
  • общая и жилая площадь;
  • сведения о наличии или отсутствии обременений

Должность, подпись и расшифровка руководителя территориального отдела БТИ и исполнителя Стоимость квартиры и печать бюро Получение сведений о стоимости квартиры иногда бывает просто необходимо! Поэтому нужно удостовериться, что никаких незаконных и не согласованных перепланировок в квартире нет.

  • договор ДУ с застройщиком (если жилье покупается на первичном рынке – в новостройке);
  • договор с продавцом о купле-продаже квартиры (если она приобретается на вторичном рынке);
  • договор дарения (если заемщик собирается заложить не объект покупки, а иное имеющееся в его собственности жилье);
  • нотариальное свидетельство о наследстве (в такой же ситуации)

Техпаспорт на квартиру с разрешением на ее перепланировку (в том случае, если она проводилась) Разрешение выдается местной администрацией (Жилищным комитетом или органом со схожими правомочиями).

Как узнать оценочную стоимость квартиры в бти

  • размен, покупка или продажа недвижимости;
  • оценивание предмета залога при использовании ипотечных программ кредитования;
  • выявление величины депозита в фонд или уставный капитал юридических лиц;
  • решение конфликтных ситуаций, возникающих в процессе судебного разбирательства;
  • страхование жилья.

Процесс определения рыночной цены регламентирован ФЗ 181.

Как и где получить справку о стоимости квартиры?

Причин проведения оценки несколько: Продавец должен знать, что он не завысил цену на квартиру так как это приведёт к оттоку покупателей Также продавец должен знать, что он не занизил цену на квартиру так как это приведёт к материальным потерям Доказать покупателю, что квартира продаётся по адекватной цене соответствующей её состоянию и другим факторам Есть и другие причины проведения оценки квартиры с помощью сотрудников БТИ. Это: Вступление в наследство и оформление ипотечного кредита, когда данная квартира будет выступать предметом залога При страховании квартиры для определения максимальной суммы страховой компенсации, если наступит страховой случай При решении споров предметов которых является данная квартира и при разделении квартиры при разводе супругов БТИ оценка стоимости квартиры Заказать оценку может только собственник.

Читайте так же:  Порядок расторжения брака в суде при наличии детей, подсудность

Оценка квартиры бти в 2017 году

Его редактированием и выдачей занимается БТИ Техпаспорт на жилое помещение – с этажным планом и экспликацией Делается специалистами БТИ Форма № 9, где указываются все лица, зарегистрированные на данной жилплощади Выдается в паспортном столе или жилконторе по месту регистрации заявителя – сразу же, по предъявлению паспорта с соответствующей «пропиской». Можно обратиться в МФЦ, но его придется посещать дважды – чтобы заказать справку, и чтобы ее забрать Справка, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений на закладываемую недвижимость Берется в офисах Росреестра или заказывается через многофункциональный центр Российский паспорт заказчика Имеется у его владельца Фотографии оцениваемой квартиры Обычно их делает сам оценщик, посещая обследуемую квартиру Особенности для отдельных банков Нюансы оценки будут рассмотрены на примерах трех топовых банков.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки: список и получение

В противном случае, покупатели ею не заинтересуются Не занизил ли он цену на квартиру это может привести к обратным последствиям — материальным потерям для продавца Кроме того, официальный документ из БТИ «говорит» о том, что квартира «чистая», с юридической точки зрения. Если там и была проведена перепланировка, то она узаконена, и проблем у нового собственника не возникнет. Справка из БТИ Справка из БТИ о стоимости квартиры является официальным документом.

Его можно предъявлять банку при оформлении залога, страховщикам и прочим структурам. Принять её обязаны! Заказать её может только собственник квартиры или пользователь. Эти свои права, а также свою личность, он подтверждает соответствующими документами.

Приняв документы, специалист БТИ выдаст на руки расписку, в которой будет указан точный перечень сданных документов, их количество, а также дата принятия их к рассмотрению.

Справка о кадастровой стоимости квартиры. где получить?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если строящаяся недвижимость приобреталась на заемные средства, то после ввода объекта в эксплуатацию потребуется оценка квартиры для банка. Если правильно выбрать компанию-оценщика, то новоселье не будет омрачено непрофессиональной работой и множеством последующих проблем. Что такое оценка для оформления квартиры в собственность и кто ее проводит Говоря простым языком, оценка недвижимости — это определение ее рыночной цены.

Оценка недвижимости

  • Оценщик обязан лично выехать в обследуемую квартиру и сделать фотографии помещения.
  • Среди прочих характеристик объекта следует указать ее удаленность от метро и иного общественного транспорта.
  • ВТБ-24 Данный банк требует от оценщиков безупречной репутации и доверяет проверку квартир только компаниям из собственного списка. Он имеется на официальном сайте ВТБ банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Гражданин, желающий именно здесь оформить ипотечное соглашение, вправе выбрать оценщика по собственному усмотрению.

Однако свой выбор он обязан согласовать с менеджментом банка. По мнению банка, данные условия позволяют добиться нужного уровня чистоты сделки. Банк обещает, что если оценка квартиры для ипотеки произведена силами их доверенных организаций, то на составление отчета уходит в среднем 1-2 дня.
И лишь в особых случаях он может быть увеличен.

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? особенности составления отчета

  • вид и категорию заявителя — физическое или юридическое лицо;
  • полностью ФИО;
  • паспортные данные;
  • контактные данные — телефон и адрес электронной почты.

Запрос обрабатывается довольно быстро. Если заявитель заказал электронный документ, то через несколько часов его можно будет увидеть в своём электронном почтовом ящике. В случае пересмотра инвентаризационной стоимости Не всегда собственник согласен с такой кадастровой стоимость своей квартиры.

Он имеет право её оспорить. Это возможно сделать в следующих случаях:

  1. Сведения, на основании которых рассчитывалась кадастровая стоимость, не соответствуют действительности.
  2. Стоимость по документам БТИ превышает рыночную стоимость квартиры или равна ей.

Собственник имеет право обжаловать установленную кадастровую стоимость своей квартиры.

Заключение потребуется при визите к нотариусу с целью оформления всех документов (в соответствии с законодательством). Без оценки невозможно определить размер пошлины, которую придется заплатить в нотариальной конторе. Еще одна причина проведения оценки – риск возникновения конфликтов между лицами, относящимися к списку потенциальных наследников.

При открытии дела на вступление в наследственные права, документ об оценке также предъявляется. При продаже Если собственник собирается реализовать квартиру (продать), оценочная стоимость обязательно прописывается в договоре. В этом случае получить на руки соответствующую справку доступно в МФЦ и БТИ. В будущем по указанной в соглашении цене будет рассчитан налоговый сбор, подлежащий уплате с прибыли от продажи жилплощади. Порядок проведения рыночной оценки Оценить рыночную стоимость обычно нужно для сделок по обороту объектов жилья.

Практически это влияние выражается только в случае рефинансирования ипотечного кредита. Проводить комплекс мероприятий должна компания, имеющая аккредитацию кредитного учреждения. Оценщики, которые регулярно допускают нарушения в оформлении документов, исключаются кредитными учреждениями из числа рекомендованных.

От чего зависит рыночная стоимость квартиры Факторов, влияющих на цену множество. Основные из них:

  1. Площадь объекта. По окончании строительства она обычно меняется. Иногда эти изменения составляют менее метра, иногда достигают нескольких метров. Чаще всего построенная квартира оказывается больше, чем первоначально планировалось.
  2. Используемые материалы.

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости квартиры?

Как вопрос выглядит в теории

Вопрос о том, сколько по времени действует отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 за номером 135ФЗ (последняя редакция от 03.08.2018г.) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Читайте так же:  Как написать согласие соседей на реконструкцию дома по образцу и для чего нужно согласие собственник

Приведем дословную выдержку из данного закона в части “срока годности” отчета об оценке.

“Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации”.

Также этот момент затронут в пункте 26 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256. “Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев .”

Как дело обстоит на практике

Если читать закон и стандарт внимательно, то выяснится, что, хоть “срок годности” и указан, но указан он лишь как РЕКОМЕНДУЕМЫЙ.

На практике срок действия отчета об оценке чаще всего определяется на усмотрение специалиста, который у вас его затребовал.

Например, если оценка нужна вам для ипотеки (оценка квартиры для закладной), то лучше на всякий случай уточнить данный вопрос у сотрудника банка.

Бывает, что сотрудник банка готов принять отчет об оценке “не старше” 1, 2 или 3 месяцев. И переубедить его нет никакой возможности. В конце концов, в законе “Об оценке” и в стандартах оценки прописан РЕКОМЕНДУЕМЫЙ срок годности отчета. Рекомендуемый – это не обязательный, а желательный, то есть им можно в случае чего и пренебречь.

Поэтому сотрудник банка или другой организации, требующей у вас отчет об оценке может трактовать закон и стандарт оценки в свою пользу и с этим ничего не поделаешь.

Что делать?

Чтобы избежать неприятных ситуаций и неожиданностей, заранее уточняйте у специалиста организации, требующей отчет:

  • каков по их мнению срок действия оценки недвижимости;
  • какой форме отчет должен быть выполнен;
  • на какую дату и сколько времени допускается между составлением отчета и предоставлением данному специалисту и так далее.

Практика говорит о том, что обычно спорить бесполезно. Чтобы сэкономить время и нервные клетки, делайте так, как вам говорит сотрудник, затребовавший отчет об оценке. Спорить, как правило, бесполезно и безрезультатно.

Для того, чтобы получить консультацию или заказать оценку недвижимости в Краснодаре, звоните нам по телефону

Особенности подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта, вещи, права в условиях современности нужна для совершения сделок купли-продажи, начисления налогов, залогов под кредит, судебных тяжб и по целому ряду других причин.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составляется по заданию клиентов профессиональными оценщиками в письменном виде.

Что это такое

Заказчику на руки выдается документ о проделанной работе оценщика — отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, обладающий юридической силой и представляемый по месту требования.

Необходимо помнить при этом, что действие его ограничено по времени.

Как составляется задание

Процедура проведения оценки объекта недвижимости требует некоторой подготовки.

При обращении к услугам независимого оценщика заказчик составляет задание, которое содержит:

  • цель и задачи оценки,
  • юридические и физические характеристики объекта,
  • точное местонахождение недвижимости и характеристики границ,
  • срок выполнения.

В рамках задания специалист изучает нюансы и знакомится с записями в соответствующем реестре.

Со структурой и оформлением документа удобно знакомиться, имея перед глазами образец отчета об оценке недвижимости в качестве примера.

Необходимые документы

Точный перечень материалов, представляемых на проведение оценочных работ, не существует. Соразмерно целям, задачам и имеющейся информации он может сокращаться или расширяться.

Обязательными и наиболее запрашиваемыми документами при проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества являются:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости,
  • технический или кадастровый паспорт,
  • поэтажный план здания (если этажей более одного) с экспликацией,
  • план земельного участка.

Кто готовит отчет

В соответствии с действующим законодательством оценочные работы могут выполнять только профессионально подготовленные специалисты, застрахованные и имеющие соответствующую лицензию.

Выполнить работу может и помощник, но проверяет, подписывает отчет и несет ответственность за результат исключительно оценщик, заключивший договор с заказчиком.

Содержание

В ФСО № 3 установлены требования к содержанию отчета об оценке.

Должны быть отражены разделы:

  • основные факты и выводы,
  • задание,
  • сведения о заказчике и оценщике,
  • использованные допущения и ограничительные условия,
  • применяемые стандарты оценочной деятельности,
  • описание объекта (характеристики в целом и каждого составного элемента),
  • анализ рынка объекта и других внешних факторов, влияющих на стоимость,
  • описание процесса с обоснованием выбора или отказа от применения разных подходов,
  • подробные расчеты по каждому применяемому подходу,
  • согласование результатов с обоснованием выбора весовых значений для каждого подхода.

Приложения

Все правоустанавливающие и характеризующие объект оценки копии документов, надлежащим образом заверенные, копии других документов, использованных в работе, схемы, картинки и фотоматериалы, выносятся в приложение к отчету об оценке.

Требования к оформлению

Работа оценщика стандартизирована и проводится с соблюдением определенных принципов по установленным правилам.

Отчет об оценке должен удовлетворять ряд принципов:

  • существенности, когда излагается вся информация, существенная для стоимости объекта,
  • обоснованности, при котором вся использованная и полученная в результате расчетов информация должна быть подтверждена,
  • однозначности, то есть содержание отчета не должно неоднозначно толковаться пользователями,
  • проверяемости, для соблюдения которого состав, последовательность материалов и описание процесса должны привести к воспроизводству расчета с аналогичным результатом,
  • достаточности, то есть исключается информация, неиспользуемая при подготовке отчета, если она не обязательна в соответствии с требованиями федеральных стандартов и правил оценки,
  • информация считается достаточной, если использование дополнительных сведений не приведет к изменению характеристик или итоговой величины стоимости объекта.

Достоверной является информация, соответствующая действительности, позволяющая делать правильные выводы и принимать обоснованные решения.

[2]

При оценке не может быть использована информация о событиях, случившихся после даты составления отчета.

Читайте так же:  Вопрос об аренде можно ли сдать квартиру иностранцам, например, узбекам

В итоговом документе в обязательном порядке указываются ссылки на источники, позволяющие получить сведения об авторстве информации и ее дате, прилагаются копии материалов и распечаток, в том числе и из сети Интернет.

Если используется экспертное мнение, в отчете должен быть выполнен его анализ на предмет соответствия условиям рынка.

Стоимость работ

Труд эксперта оплачивается заказчиком. В настоящее время на рынке оценочных услуг сложилась средняя по стране стоимость в размере от 2500 до 25000 рублей.

На формирование стоимости работ по оценке недвижимости влияют:

  • удаленность объекта, то есть учитываются транспортные затраты,
  • возможность дистанционной оценки без выезда на место нахождения оцениваемого имущества,
  • количество отдельных элементов в имуществе,
  • вид недвижимости (квартира, земля, нежилое здание, коммерческая недвижимость),
  • объем предоставляемой заказчиком информации.

Как проходит

Деятельность в области оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «,Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,.

Заказчику необходимо выбрать подходящую оценочную организацию и заключить договор на выполнение работ.

Процесс работ по составлению отчета об оценке недвижимости разбивается на несколько частей.

  • постановка целей и задач,
  • предварительный осмотр и заключение договора,
  • представление необходимых документов,
  • сбор и анализ данных,
  • выезд специалиста на осмотр объекта,
  • составление отчета с применением различных подходов,
  • передача результатов работы заказчику.

Целью может быть указано определение рыночной и ликвидационной стоимостей в целях обеспечения кредитных обязательств такой кредитной организации, как Сбербанк или любой другой банк, выдающий кредит под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.

Например, в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры используется единственный сравнительный подход, при котором на рынке подбирается несколько аналогов. На отличительные от исследуемой жилой площади характеристики аналогов делается корректировка на этаж расположения квартиры, материал стен, близость социальной инфраструктуры.

При согласовании результатов, полученных различными подходами, каждому присваиваются удельные веса, учитывая которые выводится одна величина рыночной стоимости.

Допущения и ограничительные условия

Принимаемые как верные без проверки и доказательства предположения, касающиеся объекта оценки, называются допущениями.

К допущениям может относиться:

  • информация о правовом статусе объекта, переданная заказчиком,
  • заявления об отсутствии на оцениваемое имущество других претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете,
  • технические характеристики, предоставленные клиентом,
  • заявление об отсутствии скрытых дефектов, которые могут повлиять на стоимость,
  • заявление об отсутствии специальных экспертиз.

Помимо допущений существуют и оговариваются в отчете ограничительные условия.

К основным ограничительным условиям принято относить:

  • оценка действительна лишь на дату и в соответствии с целями, указанными в отчете,
  • заказчик обязуется использовать любую информацию, мнения и аналитические исследования из отчета исключительно в определенных заданием на оценку целях,
  • эксперт и клиент гарантируют конфиденциальность полученной в процессе исследования информации,
  • оценщик представляет в отчете свою точку зрения и не дает гарантий продажи имущества за установленную стоимость,
  • прогнозы и выводы из анализа рынка на момент проведения расчетов могут поменяться по истечении времени.

Применяемые стандарты

Деятельность оценщиков в России стандартизирована и регулируется законодательством.

Федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития России, используемые для проведения оценочных работ по недвижимости:

  • от 20 июля 2007 года №256 ФСО-1, в котором определены общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1),
  • от 20 июля 2007 года №255 ФСО-2, раскрывающий цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),
  • от 20 июля 2007 года №254 ФСО-3, устанавливающий требования к отчету (ФСО №3),
  • от 22 октября 2010 года №508 ФСО-4, о механизме определения кадастровой стоимости (ФСО №4),
  • от 4 июля 2011 года №238 ФСО-5, о видах экспертизы и порядке ее проведения, требованиях к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5),
  • от 7 ноября 2011 года №628 ФСО-6, устанавливающий требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6),
  • от 25 сентября 2014 года №611 ФСО-7, об оценке недвижимости (ФСО №7),
  • от 01.06.2015 №327 ФСО-9, о расчетах для целей залога (ФСО №9).

Зачем нужна

Владельцы недвижимости в современной России сталкиваются с необходимостью определения ее рыночной стоимости по разнообразным причинам.

Основные причины обращения к оценщикам:

[1]

  • в процессе оформления купли-продажи квартиры, жилого или дачного дома, гаража, коммерческого здания или помещения, земельных участков и других видов недвижимости,
  • получение ипотеки в банке,
  • страхование имущества,
  • при взаимоотношениях с органами опеки и попечительства,
  • при наследовании,
  • в случае раздела имущества,
  • при определении размеров нанесения ущерба имуществу,
  • в судебных спорах,
  • оспаривание кадастровой стоимости.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В видеоролике квалифицированный специалист рассказывает о необходимости и общих принципах оценочной деятельности.

Источники


  1. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

  2. Тимофеева А. А. История государства и права России; Флинта, МПСИ — Москва, 2009. — 152 c.

  3. Александр, Чашин Пособие по написанию курсовых и дипломных работ по теории государства и права / Чашин Александр. — М.: Дело и сервис (ДиС), 2008. — 932 c.
  4. Матвиенко, Л.О.; Соколов, А.Н. Как оформить земельный участок в собственность; М.: Инфра-М, 2013. — 425 c.
  5. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры особенности составления отчета
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here