Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Полезная информация в статье: "Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа

Продажа квартиры – сложный и муторный процесс, включающий долгие сборы документации, поиск покупателя, заключение договоров и извлечение максимальной выгоды от продажи, не пресекая законодательства Российской Федерации. Однако, и без того трудный процесс может стать еще труднее, когда в квартире прописан несовершеннолетний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Здесь вы узнаете, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и какие документы для этого необходимы.

Роль законодательства в этом вопросе

В 2001 году Госдумой был принят законопроект, который гласил, что при составлении договора купли-продажи, обмена и дарения квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, опекуны должны получить разрешение у муниципальных органов попечительства.

Мало кто осведомлен о том, что в 2008 году закон был отменен, и теперь необязательно тратить время на получение разрешения в подобных органах.

Однако, этот законопроект распространялся лишь на те случаи, в которых несовершеннолетние были просто прописаны на определенной жилплощади.

Если ребенок имеет долю собственности (определенную площадь квартиры), то перед продажей необходимо пообщаться с представителями органов попечительства и получить разрешение на сделку. Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, имеющим долю собственности

Приватизировать квартиру, которая находится в чужой собственности, невозможно. Тем более, когда долю собственности держит несовершеннолетний.

Доля ребенка при продаже квартиры не может быть ниже, чем доля другого собственника квартиры. К примеру, в семье из трех человек, несовершеннолетний имеет право на треть жилплощади.

Получение разрешение в органах опеки и попечительства

До того как оформить договор на обмен, дарение и продажу квартиры, необходимо получить разрешение у органов попечительства. Вы должны доказать, что новая квартира, купленная на деньги с продажи старой, будет ничуть не хуже (т.е. соответствовать по площади и району).

Для того, чтобы получить это разрешение, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

  1. Для начала нужно обратиться в орган попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего (либо органы опеки при муниципалитете района). Вас проконсультируют насчет необходимых документов и схем продажи квартиры
  2. В процессе подготовки документов на продажу недвижимости, необходимо повторно посетить орган попечительства и предоставить заявление. Ребенок, достигший 14-летия, подписывает заявление сам, в ином случае за ребенка ставят подпись родители
  3. Если ребенок получает столько же квадратных метров в собственность, сколько было и в старой, орган попечительства выдает разрешение на продажу. В противном случае вы должны увеличить долю собственности ребенка
  4. Далее начинается процесс продажи: сбор необходимой документации, регистрация договоров и очереди в нотариальных конторах. Рекомендуем обратиться за помощью к проверенным третьим лицам или риелторам.

Образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка.

Нестандартные ситуации продажи квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми

Существуют ситуации, при которых приобретение новой квартиры с последующим выделением доли несовершеннолетнего совсем необязательно. К примеру, семья продает старую квартиру и переезжает в другой город: тогда деньги, вырученные с продажи, переводятся на счет ребенка и его родители (или опекуны) ищут новую жилплощадь в другом городе.

Обычно, на это выделяется 3 месяца. Второй случай – это покупка квартиры в новостройке. Тогда получить разрешение в органах попечительства гораздо сложнее.

Какую долю выделить несовершеннолетнему, чтобы получить разрешение у органов попечительства?

Некоторые опекуны шли на такую хитрость: совершается покупка одной небольшой комнаты, где прописывают ребенка и отдают ему право собственности на эту жилплощадь. Но при этом не учитывался тот факт, что несовершеннолетний не может быть прописан один: как минимум на жилплощади должна быть зарегистрирована его мать.

И тут всплывает другая проблема: оказывается, на такой маленькой жилплощади нельзя прописывать двух людей. В итоге вы не только не получаете разрешения у органов попечительства, но и теряете средства на покупку ненужной комнаты.

Для того, чтобы получить разрешение, поинтересуйтесь у представителей подобных органов, какой вид жилья они одобряют. После выбора квартиры вы прописываете такую же долю несовершеннолетнего, как и в старой квартире.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в этой статье.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком: порядок получения разрешения и оформления документов

В процессе получения разрешения в органах попечительства должны участвовать оба родителя (либо опекуна). Если же они находятся в разводе, и о месте дислокации одного из них ничего не известно, дело незамедлительно переводится в суд.

Как решить проблему с судом?

  • Лишение родительских прав отсутствующего родителя (либо постановление, утверждающее, что человек пропал без вести)
  • В случае его смерти необходимо предоставить суду свидетельство о смерти
  • Если же он находится в другой стране, достаточно его письменного разрешения, заверенного нотариально в местном консульстве Российской Федерации

Пример: на предыдущем месте жительства ребенок имел долю размером с треть жилплощади (допустим, 20 квадратов). Тогда и в новой квартире он должен получить те же 20 квадратов.

Читайте так же:  Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Когда органы опеки не дают разрешение на продажу?

Независимо от ваших действий, существуют конкретные случаи, в которых исключена продажа квартиры с зарегистрированным в ней ребенком:

  • В случае, когда вы намерены покупать новую недвижимость в рассрочку
  • При покупке квартиры в незавершенной новостройке
  • Если юридически – это дарение и продажа одновременно
  • Когда новая квартира находится в месте со слабо развитой инфраструктурой или в неблагополучном районе
  • В случае, когда новая жилплощадь гораздо меньше, чем старая
  • Новое жилище не оборудовано специальными коммуникациями (обогревание, вентиляция, электричество, водопроводные и газовые трубы)

Все эти запреты обходятся при достижении 18-летия, когда собственник недвижимости сам вправе распоряжаться своим имуществом.

Также право на самостоятельные сделки может получить и 16-летний, устроившийся на работу и получивший полный социальный пакет. Также это происходит при женитьбе и занятиях индивидуальным предпринимательством.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним не собственником.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником имущества

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который в ней прописан, но не имеет долю собственности, не требует разрешения органов попечительства. Для продажи такой недвижимости вы должны просто-напросто выписать ребенка.

Нельзя продавать квартиру с «сюрпризом», ведь новый владелец не сможет выписать несовершеннолетнего. Другое дело, когда там прописан взрослый, его-то можно выписать в никуда; с несовершеннолетними такие дела не проходят.

Сперва необходимо зарегистрировать ребенка в другой жилплощади, которая соответствует всем техническим и санитарным нормам: ветхое и антисанитарное помещение не понравится секретарю из паспортного стола, и тот откажется от выписки ребенка со старой квартиры. Отличным решением станет место регистрации одного из родителей (или квартира родственников).

Когда вы зарегистрируете несовершеннолетнего на новом месте, его автоматически выпишут из старой квартиры, и вы сможете ее продать. Чтобы удостовериться в том, что ребенок выписан оттуда, достаточно запросить в паспортном столе распечатку из домовой книги.

Больше информации о том, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры — тут.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: Документация для оформления сделки

После того как вы пройдете все подготовительные этапы, включающие получение разрешения у попечительных органов и выписку несовершеннолетнего со старого места жительства, необходимо подготовить все необходимые документы для продажи квартиры:

  • Кадастровый паспорт
  • Паспорта, удостоверяющие личность собственников жилплощади
  • Лицевые счета
  • Выписка из домовой книги
  • Справки из органов технической инвентаризации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и где его получить — узнайте в материалах новой публикации.

Судебная практика по данной категории споров

Имеют место случаи, когда при покупке новой квартиры несовершеннолетнему выделяется очень мало жилплощади. Обычно это происходит, когда его родители находятся в разводе, и ребенок проживает лишь с одним из них.

Тогда начнется судебное разбирательство между родителями, и судья выносит решение в пользу того, кто предоставляет ребенку больше жилплощади. Несовершеннолетний переезжает к другому родителю, а купленная квартира продается.

Также суд имеет право аннулировать сделку, в ходе которой квартира с хорошими и комфортными условиями для ребенка меняется на дом с «удобствами» на улице. Судебная практика показывает, что обмен квартиры невозможен в данном случае.

Заключение

Если же вы попали в подобную ситуацию, когда необходимо продать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним, обратитесь в паспортный стол по вопросу регистрации в новом месте с последующей выпиской.

Если же ребенок имеет свою долю собственности, используйте наши рекомендации, чтобы пройти по самому легкому и быстрому пути для продажи вашей недвижимости. Желаем удачи!

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, вы можете узнать в следующем видео с рекомендациями специалиста по недвижимости:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний: 4 последовательных этапа ”

Здравствуйте.Мы хотим купить квартиру,но там один из собственником несовершеннолетний ребенок.Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию. Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались. Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2019 года.

Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.

В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться. О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.

В каких случаях удастся осуществить?

Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.

Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.

Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.

Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире. Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире. Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.

Читайте так же:  Порядок изменения исковых требований в гражданском процессе

Как выделить долю после продажи правильно?

Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.

Пример разрешения от органов опеки:

На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.

Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.

Список документов для предоставления в органы опеки:

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности Выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Список необходимых документов

Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете. Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки. Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.

Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):

Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):

Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:

[3]

  • подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
  • письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
  • постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.

Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.

Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.

Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.

Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.

Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
  • документы на квартиру;
  • свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
  • бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
  • выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
  • выписка из домовой книги каждого из объектов;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
  • заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
  • лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2019 году должно быть отправлено в письменном виде.

Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему. Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  • недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  • покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  • в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  • инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  • приобретаемое жилье не достроено;
  • заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

[2]

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания

Читайте так же:  Установление места жительства ребенка при разводе родителей

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Сделка на продажу квартиры, где на жилплощадь имеются права несовершеннолетних (их прописка или даже право обладания) является оной из наиболее сложных и рискованных сделок. Чтобы избежать возможных последствий в виде судебных разбирательств, такую сделку легально можно совершить только при участии опекуна (попечителя).

[1]

При судебных разбирательствах по продаже квартиры с участием детей, суд как правило находится на их стороне.

Кроме предусмотренных законом представителей (родителей или опекунов), права детей могут представлять те, кто их усыновил или специальные социальные органы местных властей – попечительства и опеки (ОПО). Эти органы имеют достаточно широкие полномочия по защите прав ребенка, особенно в части недопустимости уменьшения доли владения имуществом ребенка при продаже квартиры, а также ухудшения условий его жизни.

Определение несовершеннолетних

Совершеннолетие и полная дееспособность в РФ наступает в 18 лет, то есть лица меньшего возраста это несовершеннолетние, не полностью дееспособные. Они не могут в полной мере понимать, значение своих действий и осознавать последствия их, потому не могут самостоятельно принимать решения и нести ответственность за свои действия, в том числе при совершении сделок купли-продажи.

Причем степень дееспособности несовершеннолетних меняется по мере своего возраста:

  • к малышам до 6 лет понятие дееспособности не относится абсолютно;
  • малолетние дети (6-14 лет), к ним относится понятие дееспособности малолетних, не отвечающие за свои действия; отвечают и действуют за них родители или установленные законодательно их представители;
  • подростки (14 — 18 лет) уже обладают частичной дееспособностью, они могут сами подписывать договора сделки о продаже квартиры, однако, необходимо согласие письменное их представителей по закону (родителей или опекунов).

При продаже недвижимости, за соблюдением прав детей, должны бдеть представители по законодательству (родители или другие), а кроме того, местные ОПО.

Операция продажи с обременением детьми

Продавец решивший продать квартиру, обремененную правами владения ребенком, обязательно должен получить разрешение на это от ОПО.

Следует отметить, что условно существуют два вида несовершеннолетних — малолетние (до 14 лет). Согласно законодательству, они не считаются дееспособными и у них отсутствует право подписывать договора. За них это делают их представители по закону (родители или опекуны).

К второму условному типу относятся несовершеннолетние подростки (14 — 18 лет), они могут подписывать договоры по сделкам, но при условии, что это происходит совместно с опекунами или родителями. При наличии у них паспорта и заверенного у нотариуса согласия их законных представителей, они могут сами за себя подписывать договор. Это согласие оформляется только в результате положительного решения ОПО.

Возникновение доли жилья у детей

Права на владение жилым имуществом или его долей может появиться у детей в следующих ситуациях:

  • При процедуре приватизации жилища. Дети, которые прописаны в жилище, то есть, имеют право пользования приватизируемым жильем, проживают совместно с ответственными за них лицами (родителями или другими их представителями по закону), или не проживают временно на момент приватизации, обязательно участвуют в приватизировании квартиры, и получают долю согласно договору, наравне с остальными членами семьи. Дети после 14 лет решают самостоятельно об участии или неучастии в приватизации.
  • Материнский капитал может использоваться на постройку, реконструкцию жилого имущества, в виде первого взноса, оплаты основного долга или процентов. В этом случае, жилье подлежит оформлению как общая собственность семьи – родителей и всех детей, как с определением доли каждого, так и без – по желанию родителей (закон при этом не регламентирует размер детских долей).
  • При наследовании. Существует наследование по закону и по имеющемуся завещанию, однако дети, не достигшие совершеннолетия, не могут быть лишены наследства и претендуют на часть жилища согласно законодательству, независимо, указаны в завещании, как наследники или не указаны.
  • При дарении. В этом случае дети могут стать владельцами жилья или какой-то его части – доли.

Участие детей в продаже

Дети, не достигшие совершеннолетия могут иметь статус владельцев квартиры (или иметь ее долю), например, в результате наследования, или не обладать правами владения, просто будучи в квартире приписанным, то есть формально не являясь собственниками. В последней ситуации он является «третьим лицом», права которого могут быть ущемлены в результате продажи.

Если дети формально не владеют имуществом, но при ситуации, когда ребенок — сирота или под опекой при живых маме и папе, то участие ОПО, то есть получение от них разрешительных бумаг, обязательно.

В ситуации, когда дети обладают правами владения, то они считаются участвующими в процедуре продажи квартиры и, в таком варианте требуется получение разрешения ОПО. Получение такого разрешения возможно только законными представителями несовершеннолетних (родителей и других).

Читайте так же:  Как пишется и куда подается административный иск

Что необходимо для получения разрешения от органов опеки

Предварительно, желательно, проконсультироваться с инспектором ОПО или юристом перед обращением за разрешением.

Следует иметь в виду, что в результате продажи права ребенка не должны быть ущемлены – в частности, если для него будет приобретена другая квартира, то площадь, которой он будет владеть в купленной квартире, не станет меньше.

При условии, наличия жилплощади у детей, помимо квартиры, которая продается, то ОПО разрешить сделку может, но часть полученной суммы от проданной квартиры должна быть перечислена на открытый им счет в банке.

Считается ущемлением прав, не достигших совершеннолетия детей: уменьшение стоимости принадлежащего ему имущества, ухудшение условий для проживания, а также меньшая площадь, которая будет ему принадлежать во вновь приобретенном жилье.

Основными документами, которые необходимо подготовить при обращении в ОПО для получения разрешения продажи являются:

  • заявление на получение разрешения;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или удостоверение личности), свидетельства и акты о смерти или утрате родительских прав;
  • бумаги о правах на жилье;
  • технический паспорт на жилье и, возможно, подтверждение его стоимости;
  • данные о прописанных лицах из домовой книги;
  • банковские данные об открытом на имя ребенка счете, при замещении деньгами его доли;
  • заявление от детей, которым более 14 лет.

При совершении любой сделки с недвижимостью все этапы должны быть совершены в соответствие с законом. Если несовершеннолетний ребенок располагает долей в недвижимости, тогда всем сторонам, участвующим в сделке необходимо особо тщательно придерживаться законных требований, иначе сделка может быть аннулирована по решению суда, где интересы ребенка будут защищаться в первую очередь.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

  1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
  2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

  • отсутствия второго родителя по причине развода;
  • его несогласия с продажей;
  • безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
  4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  • Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  • Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  • Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  • Заявление;
  • Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  • Техпаспорт старой квартиры;
  • Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  • Нотариальная лицензия на продажу;
  • Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  • Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
  • Квитанция об оплате госпошлины.
Читайте так же:  Отопительная система в многоэтажке виды, устройство, особенности

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

  • Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
  • Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
  • Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
  • Новое жилье меньше старого;
  • Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
  • Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет. Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

  • Улучшение экологической обстановки;
  • Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
  • Улучшение климатических условий;
  • Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

  1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
  2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
  3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
  4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Источники


  1. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

  2. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  3. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
  4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  5. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here