Как поменять управляющую компанию в многоквартирном жилом доме, и кто может стать инициатором

Полезная информация в статье: "Как поменять управляющую компанию в многоквартирном жилом доме, и кто может стать инициатором" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами. Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании. Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

Как сменить управляющую компанию

Собрание обязательно должно протоколи¬роваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует. Предо¬ставьте слово представителю новой управляю¬щей компании. Он, конечно, будет нахваливать свою компанию. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя еще больше он зависит от того, насколько плохо свои обязанности выпол¬няет ваша нынешняя управляющая компания.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в Арбитражный суд, а также подать жалобу в Прокуратуру и Жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства.

Узнайте о том, как осуществить смену управляющей компании в многоквартирном доме и быстро отказаться от старой УК

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Как уже говорилось выше, собрание может быть признано состоявшимся, а его решения легитимными только в том случае, если соблюдено условие кворума. Кворумом признается наличие более 50% голосов всех собственников. Следует отметить, что голоса считаются не по количеству собственников, а по площади жилых помещений, им принадлежащих. Таким образом, собственник 20 квадратных метров будет иметь 20 голосов, а 50, соответственно – 50.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

  1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:
    • собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
    • отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
    • выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
    • избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
    • одобрение нового договора управления — рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
    • Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
    • в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
    • нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
    • способ информирования собственников об итогах собрания.
  2. За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа здесь). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления — указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений — с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).
  3. Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное голосование фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.
  4. 4. Провести заочное собрание — обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для голосования продолжается заполнение того же бланка решения.
  5. 5. Составляется протокол собрания.
  6. 6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия — в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.
  7. 7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию — аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: все этапы процедуры

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Читайте так же:  Ликвидация тсж согласно решения суда

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую или на ТСЖ

Несмотря на то, что начиная с 2015 года управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, а ремонта не было уже много лет. У жильцов, которые платят за обслуживание своего дома немалые деньги, возникает резонный вопрос: а можно ли сменить недобросовестную управляющую компанию?

Как сменить управляющую компанию? ()

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном жилом доме, и кто может стать инициатором

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме

  1. О необходимости провести голосование в очно-заочной форме.
  2. О том, какой способ управления многоквартиным домом выбрать.
  3. Вопрос о целесообразности расторжения договора с управляющей компанией.
  4. Какую иную управляющую компанию выбрать.
  5. Какие условия будут содержаться в договоре управления с новой УК.
  6. Какой размер платы за содержание и текущий ремонт жилья будет установлен.
  7. Какие сроки передачи технической документации от старой УК к вновь выбранной. Этот срок должен быть не позднее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора со старой управляющей.
  8. Как и какие сроки будет осуществляться передача денежных средств от старой управляющей компании к новой УК после расторжения договора.

Как правильно провести общее собрание собственников многоквартирного дома, чтобы сменить управляющую компанию

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме

Есть такой документ «Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 г. Москва «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.» Там все написано.

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  • надежности и безопасности самого МКД;
  • безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  • общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
  • прав и законных интересов собственников жилья;
  • бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

[3]

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  • правила выбора формы организации работ;
  • общие требования к этой деятельности;
  • порядок заключения договоров;
  • правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

  • постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
  • постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  • постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2019 году;
  • постановление Правительства № 290 от 03.04.2012 , устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  • постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 , определяющее порядок проведения конкурса по отбору УК для содержания МКД и так далее.

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Читайте так же:  У меня к вам претензия!

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  • обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
  • содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  • сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  • размещение в свободном доступе ( ГИС ЖКХ ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  • наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  • отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

Читайте так же:  Как подать в суд на развод, если есть дети

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

3 основных способа управления многоквартирными домами

Рассмотрим различные способы управления многоквартирным домом. Поговорим об особенностях управления и о способах голосования при выборе его формы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).

Так к формам управления относятся:

  • Управление собственниками;
  • Товарищество собственников (ТСЖ), жилищный кооператив или любой другой ПК;
  • Управляющая организация.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.

При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.

Непосредственное управление многоквартирными домами

Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.

В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.

В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?

  • Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
  • Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
  • В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.

Немного и о недостатках данного способа управления:

  • В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для голосования по каждому из жилищных вопросов.
  • При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.

В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.

Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК

ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.

ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).

С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.

Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.

Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.

Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

  • Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
  • При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
  • Осуществление некоторых коммерческих действий.

Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.

При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.

Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.

Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.

Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.

[1]

Управляющая организация в управлении домом

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.

Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.

Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.

Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.

Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.

Читайте так же:  Можно ли уволить сотрудника с ребенком-инвалидом

Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.

Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.

Данное решение принимается на общем собрании собственников.

Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

  1. управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
  2. у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
  3. в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.

К преимуществам управления относятся:

  1. возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
  2. наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.

Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.

Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).

Так общее собрание проводят в двух формах:

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.

Очная форма голосования

При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на голосование.

Этапы очной формы голосования:

  • Готовится текст предполагаемого проекта;
  • На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
  • Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
  • Уполномоченное лицо подписываем документ.

В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.

Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.

Опрос может проводиться:

  • При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
  • При помощи бюллетеня для голосования.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения голосования, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с голосованием.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

  • форма и сроки голосования; инициаторы;
  • повестка;
  • описание приложений.

Особенности заполнения:

  • Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
  • Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
  • Далее время осуществления голосования. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
  • Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
  • Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
  • Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.

Образец п ротокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Если жильцов не устраивает работа управляющей организации(УО), стоит задуматься о ее смене. Например, «уходят» деньги, предназначенные на общедомовые нужды. Или управляющая компания признана банкротом.

Поменять управляющую компанию в многоквартирном доме не так сложно, как кажется. Как сделать это правильно рассмотрено в статье.

Способы смены управляющей компании

Право на смену управляющей компании без причин ЖК не дает. Есть несколько оговоренных ограничений, которые необходимо учесть. После ознакомления с ними, жители самостоятельно выбирают способ смены УК для максимально облегчения прохождения процесса. К таковым относят:

  1. Любые нарушения договора управления УО могут привести к расторжению договоренностей, но в одностороннем порядке.
  2. По окончанию срока действия договора старая УК может быть заменена на новую.
  3. Если УО идет на уступки и готова самостоятельно расторгнуть договор.
  4. Лишение лицензии на деятельность управляющей организации (см. 199 ст. ЖК РФ);
  5. Смена способа управления домом в связи с переходом от ТСЖ к управлению средствами УК или наоборот.

На заметку:Нормы работы управляющей компании регулируются 162 статьей ЖК РФ, на их основании можно отказаться от оказания услуг. Срок действия договора, заключаемого с УК, не может быть менее года и более пяти лет.

Если компания не может обслуживать выделенную ей территорию, обеспечить комфортное проживание для всех жителей многоквартирного дома – значит, это уже весомая причина к ее смене.

Читайте так же:  Порядок заключения трудового договора

Проведение собрания собственников

Чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание. На нем должны присутствовать все жильцы многоквартирного дома. Поэтому заранее готовятся извещения с указанием места и времени. Желательно сделать это за две-полторы недели до самой даты.

Если оповещения получат не все жители, кто-то будет отсутствовать без уважительной причины – собрание считается незаконным, и решение принято не будет. Соответственно, запротоколированные сведения не будут учитываться.

На собрание должна быть приглашена счетная комиссия. Она нужна для того, чтобы запротоколировать количество голосов «за» и «против». Решения владельцев квартир вносятся в документ, который затем подписывается как комиссией, так и собственниками.

Важно: Решение выносит именно эта комиссия. Основной фактор – количество голосов жильцов. Если больше половины решили отказаться от действующей УК, то начинается непосредственный этап ее смены.

Выбор новой УО

К подбору компании, для заключения нового договора стоит подойти с особым вниманием. Заранее подбирается несколько вариантов, еще до официального отказа от услуг действующей.

В таком случае можно избежать всех возможных проблем и очередной замены УК. Чтобы не ошибиться с выбором, следует уделить внимание тем организациям, которые уже давно находятся на рынке услуг и имеют достаточно положительных отзывов.

После сбора сведений о новом поставщике услуг, проводится совещание жильцов, где предоставляется информация о деятельности УК, отзывы и прочие данные. Если жильцы одобрят предложенный вариант, можно приступать к перезаключению договора.

Процесс переоформления

Если нужно просто внести поправки в действующий договор об оказании услуг, лучше пройти менее трудоемкий процесс перезаключения. Чтобы процедура прошла успешно, заранее составляется образец договора и предъявляется всем собственникам. Вопрос выносится на повестку дня на собрании жильцов. Если у некоторых из них возникают вопросы или сомнения, лучше решить все заранее.

Вопрос о том, как сменить УК многоквартирного дома, обширен. В целом, весь процесс можно разделить на несколько этапов:

  1. Выбор новой компании для обслуживания многоквартирного дома.
  2. Сбор жильцов на совещание с проведением голосования.
  3. Составление договора, подписание его собственниками.
  4. Уведомление надзирающих органов и старой УК о факте смены.

Следует сделать копии договора, чтобы каждый собственник имел свой собственный экземпляр. Затем достаточно обратиться в УК для согласования условий. Если все прошло отлично, проходит процесс перезаключения. Если УО отказалась от предложенных условий, то лучше сменить ее на другую.

[2]

Смененная управляющая организация должна быть оповещена о факте расторжения договора в течение пяти дней. Стоит проинформировать органы жилищного надзора. Обязательно указывается наименование новой УО.

Передача сведений о доме из старой организации в новую проходит не более, чем за тридцать дней. Нередки случаи, когда бывшая управляющая компания теряет определенные документы. В таком случае, ее члены обязаны заняться переоформлением договора (либо иной документации) и предоставить его в течение трех календарных месяцев.

Заключение договора строго регулируется статьей 162. Он считается правомерным, если более половины собственников поставили в нем свои подписи на общедомоом собрании.

После оформле6ния документации, дом вносится в лицензию в течение десяти дней. Помимо этого, сведения о новом МКД должны быть опубликованы в любом публичном источнике (например, на официальном сайте управляющей организации).

Как оплачивать услуги УК после ее смены

Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.

Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.

Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.

Источники


  1. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.

  3. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.
  4. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.
  5. Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
Как поменять управляющую компанию в многоквартирном жилом доме, и кто может стать инициатором
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here