Как осуществляется продажа коммунальной квартиры

Полезная информация в статье: "Как осуществляется продажа коммунальной квартиры" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

Читайте так же:  Правильная характеристика для суда на водителя с места работы (образец)

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

[2]

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город окт 2019 сен 2019
Москва 216,8 т.р. 213,5 т.р.
С-Петербург 133,9 т.р. 132,7 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 72,5 т.р. 71,9 т.р.
Сочи 122,1 т.р. 121,5 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Совет 1: Как оформить покупку комнаты

  • Как оформить покупку комнаты
  • Как купить в ипотеку комнату
  • Какие документы нужны для покупки жилья

Совет 2 : Как продать комнату в 2017 году

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат в квартире, которые по закону имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;
  • справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;
  • договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги;
  • копия лицевого счета;
  • отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;
  • согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).
  • Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

    Особенности продажи коммунальной квартиры

    Коммунальная квартира — понятие, пришедшее к нам из эпохи становления советской власти. Квартиры, состоящие из большого количества комнат, экспроприировали у их собственников не рабоче-крестьянского происхождения. У каждой комнаты в такой квартире появлялся новый владелец. Кухня, ванная и туалет оставались в общем пользовании. На определенном этапе развития общества такому жилью были рады, продолжая мечтать об отдельной квартире.

    С началом приватизации жилых объектов коммуналки оказались объектами долевой собственности. Причем, одна часть комнат принадлежала жильцам, другая — оставалась муниципальной. Как в такой ситуации проводить сделки с недвижимостью?

    Как оформить продажу коммунальной квартиры?

    Оформление продажи коммунальной квартиры имеет свои тонкости. Дело в том, что каждая комната в данном жилом помещении имеет определенного владельца. Собственниками могут быть как лица, проживающие в ней, так и муниципальные структуры, которым принадлежал жилой дом до проведения приватизации.

    Процесс продажи коммунальной квартиры оформляется как сделка с недвижимостью, которой владеют на праве долевой собственности. Не является принципиальным тот факт, что у комнат имеются собственники, а места общего пользования остаются в долевом владении. Продажа коммунальной квартиры оформляется как сделка с долевой собственностью. Следует понимать, что выделить конкретную долю в местах общего пользования не представляется возможным. Они доступны в равной степени всем обитателям коммунальной квартиры.

    Как продать долю или комнату в коммунальной квартире?

    Решив продать свою комнату или долю в коммунальной квартире, владелец должен обладать правом собственности на нее. Арендованную у городского муниципалитета комнату в коммуналке продавать запрещено. В случае освобождения жилой площади ее могут выкупить иные лица, проживающие в других комнатах квартиры.

    Читайте так же:  Основные причины отказа в трудоустройстве

    Рассматривая сделку купли-продажи и признавая факт владения комнатой или долей на праве собственности, необходимо учитывать, что приоритетным правом на покупку пользуются остальные дольщики (ст.250 ГК РФ). Им в письменной форме отправляется сообщение о продаже, указывается стоимость, по которой они могут ее выкупить. Заинтересованные лица могут в течение месяца обдумать предложение и дать окончательный ответ. Отказ от покупки может быть оформлен до истечения предусмотренного законом срока. В данном случае соответствующее заявление оформляется у нотариуса. По истечении месяца с момента вручения уведомления собственник имеет право продать свое имущество любому третьему лицу, согласившемуся выплатить указанную продавцом сумму.

    Особенности составления договора продажи коммунальной квартиры

    Договор продажи коммунальной квартиры составляется в соответствии с правилами составления договоров купли-продажи недвижимого имущества. Отличием будет отдельное указание каждой комнаты (доли) с перечислением всех собственников и всех правоустанавливающих документов на каждую комнату (долю). И поскольку сособственники в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки на продаваемые доли (комнаты) будет необходимо оформление отказа от этого права. Надо добавить, что если долю (комнату) покупает один из соседей-дольщиков, то срок владения купленной долей будет считаться с момента приобретения им первой доли в этой квартире.

    Особенности налогообложения при продаже коммунальной квартиры.

    При расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже коммунальной квартиры нужно учитывать следующий нюанс. Если хотя бы один из владельцев долей (комнат) является собственником продаваемого объекта менее трех лет и квартира продается как единый объект, налоговый вычет определяется в сумме 1000000 рублей и распределяется в равных частях между всеми участниками сделки. Например: в квартире три собственника, владеющие своими долями (комнатами) менее трех лет, налоговый вычет при продаже составит 1 000 000 / 3 = 333 рубля каждому.

    При продаже квартиры по частям (долям или комнатам), т.е. когда на продажу каждой доли (комнаты) составляется отдельный договор каждый собственник имеет право на налоговый вычет в 1 000 000 рублей, при условии, что владеет своей долей менее трех лет.

    Однако, в большинстве случаев при продаже коммунальной квартиры не юридическая сторона вопроса бывает самой сложной. Основные сложности возникают при подборе альтернативных квартир, в которые расселятся «коммунальщики». Их количество может доходить до десятка. Вот здесь то и потребуется опыт и профессионализм настоящих риэлторов.

    Как осуществляется продажа коммунальной квартиры?

    Получить согласие всех жильцов

    Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.

    «Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

    Изучить историю квартиры

    Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.

    «Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

    При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

    Проверить всех бывших и действующих собственников

    Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.

    «Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Проверить технический план

    Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.

    Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.

    Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.

    Как осуществляется продажа коммунальной квартиры?

    Процесс продажи коммунальной квартиры в значительной мере отличается от продажи обычного полноценного жилья.

    Читайте так же:  Как разделить квартиру, полученную по договору дарения

    Задумав продажу коммунальной собственности, вам необходимо учесть ряд особенностей, связанных с подобным имуществом.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

    • Об особенностях
    • Первоочередное право приобретения коммунальной собственности
    • Согласие соседей на продажу вашей жилплощади
    • Документы
    • Договор купли-продажи
    • Итоги

    Об особенностях

    Помните, что для совершения сделки по продаже, вам необходимо будет согласовать в соответствующих органах все факты совершившихся перепланировок жилой собственности. Порой это вызывает определённые трудности, так как, в попытках отгородиться от соседей, перепланировкой коммунальных квартир занимаются практически все собственники.

    Алгоритм продажи квартиры самостоятельно есть в нашей статье.

    Узнайте, как оформить доверенность на продажу квартиры, прямо сейчас.

    Первоочередное право приобретения коммунальной собственности

    Фактически, это означает, что, прежде чем искать покупателя на стороне, вы обязаны сперва убедиться, что ни один из ваших соседей на вашу собственность не претендует. Вы сами должны поставить всех соседей в известность о вашем намерении продать квартиру и, в случае, если среди них найдётся покупатель – продать ему собственность.

    А если желающих совершить покупку будет несколько, то данный вопрос будет решаться через суд. Потенциальные покупатели среди ваших соседей по коммунальному жилью должны определиться в течении месяца с момента извещения о продаже. По истечении этого срока, или при отсутствии желающих приобрести квартиру, вы можете искать покупателей на стороне.

    Согласие соседей на продажу вашей жилплощади

    Итак, если покупателей среди ваших соседей по коммунальному жилью не нашлось, то они должны предоставить вам личный отказ от права первоочередного приобретения в свободной письменной форме (рекомендуется заверить отказ у нотариуса).

    Отказ несовершеннолетних собственников можно получить через обращение в местный орган опеки и попечительства.

    Случается так, что собственники коммунального жилья не желают ставить свои подписи под какими-либо документами или вы не можете их найти. В таком случае извещение о продаже квартиры следует выслать им в письменном виде.

    По истечении месяца, квитанция об отправке извещения будет являться подтверждением фактического отказа соседей от покупки вашей собственности. Если вы не располагаете информацией о местонахождении собственников соседнего коммунального жилья, обратитесь в местный паспортный стол или адресное бюро.

    Даже если ни один из ваших соседей, не решится выкупать у вас квартиру, вам по закону необходимо получить их письменное согласие на продажу. Данное согласие вам должны предоставить собственники квартир, чьё имущество приватизировано, иначе, собственником фактически будет являться местный муниципалитет.

    Письменное согласие муниципалитета можно получить, обратившись в жилищный комитет. В случаях безвозмездной сделки, например, на условиях дарения, отказ соседей-собственников не потребуется.

    Какой налог с продажи квартиры необходимо уплатить в казну государства, вы узнаете, прочитав нашу статью.

    Как оформить продажу доли квартиры? Ответ здесь.

    Для оформления продажи собственности в коммунальной квартире вам потребуется следующий пакет документов:

    • общегражданские паспорта всех людей, участвующих в сделке;
    • справку о выписке всех прописанных в комнате жильцов;
    • в случае, когда покупателем является лицо, не имеющее преимущественного права на приобретение коммунального жилья, вам потребуется извещение о продаже с обозначенными в нём условиями и стоимостью, отправленное заказным письмом всем соседям-собственникам;
    • в том же случае, потребуются письменные отказы собственников;
    • оформленный договор купли – продажи;
    • выписка из Бюро Технической Инвентаризации;
    • кадастровый план жилого помещения;
    • акт приема и передачи жилья;
    • документы, устанавливающие ваше право собственности на квартиру;
    • нотариально заверенное разрешение на продажу от других собственников коммунального жилья;
    • в случае, когда собственник одной из частей коммунальной квартиры несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

    Договор купли-продажи

    Договор купли-продажи коммунальной собственности обязательно должен содержать такую информацию, как:

    • паспортные данные продавца и покупателя;
    • количество комнат в квартире;
    • адрес местоположения жилья;
    • площадь квартиры;
    • количество отчуждаемых долей;
    • техническая характеристика комнаты согласно техпаспорту БТИ;
    • основание права собственности продавца;
    • данные, указанные в документах на жильё;
    • стоимость квартиры в рублях;
    • количество дней, предоставляемых покупателю для выплаты полной суммы по сделке;
    • информация о том, кто несёт на себе расходы по государственной регистрации договора;
    • полное наименование органа государственной регистрации, куда направляется третий экземпляр договора;
    • права и обязанности сторон.

    Как оформить доверенность на дарение квартиры , вы можете узнать из статьи.

    Узнайте, какие документы потребуются для приватизации квартиры через суд, прямо сейчас.

    Итак, продажа коммунальной жилплощади имеет ряд специфических требований, которые следует учитывать и исполнять в обязательном порядке.

    Своевременно позаботьтесь о некоторых необходимых документах, таких как: извещение о продаже, разосланное соседям-собственникам, согласование перепланировок и письменные отказы от преимущественного права приобретения вашей собственности.

    Следуйте Гражданскому кодексу РФ, где указаны ваши действия и пакет необходимых документов. И тогда, даже в случае возникновения трудностей, вы справитесь с оформлением купли-продажи и завершите сделку.

    Продажа коммунальной квартиры в Москве

    Тактика, нюансы и особенности продажи комнаты в коммунальной квартире, и как можно продать ее гораздо выгоднее.

    Коммуналка – это жилье, в каждой из комнат которого проживает отдельная семья. То есть, у каждой комнаты в нем есть свой собственник, а значит, продажа коммунальной квартиры может проводиться лишь при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников. Хотя процесс регистрации прав и оформления необходимого пакета документов во время продажи коммунальной квартиры почти не отличается от аналогичной сделки с любым другим жильем, но все же существует несколько нюансов.

    Продажа коммунальной квартиры в Москве может осуществляться двумя способами:

    • Первый вариант – соседи по коммуналке договариваются между собой, объединяются и продают объект целиком за определенную сумму, которую затем между собой делят соразмерно площади собственной комнаты;
    • Второй вариант – один из собственников просто выкупает комнаты соседей, а затем продает всю коммуналку.
    Читайте так же:  Жалоба на сайт в яндекс

    Продажа коммунальной квартиры в Московской области – это один сложнейших видов сделок с недвижимостью, поскольку довольно часто затруднения возникают именно с определением доли каждого собственника. Поскольку доля, даже соответствующая метражом комнате, это далеко не комната в собственность, и бывает очень сложно определить, где начинается доля следующего соседа.

    Какие документы нужны для продажи коммунальной квартиры?

    Эксперты советуют, если вы хотите продать такое жилье, гораздо выгоднее продавать не отдельно каждую долю в коммуналке, а непосредственно объект целиком. Рынок недвижимости так устроен, что доля или комната продается по значительно более низкой цене, чем объект общей площадью. Вам потребуются такие документы для продажи коммунальной квартиры:

    • выписка из ЕГРП;
    • кадастровый паспорт;
    • согласие всех собственников жилья на проведение сделки, заверенное нотариально;
    • выписка из домовой книги;
    • копии лицевых и финансовых счетов.

    Нужно обратить также внимание, что некоторые доли соседей могут быть оформлены на несовершеннолетних детей, а это означает, что потребуется разрешение муниципальных органов (органов опеки). Также, может возникнуть ситуация, что один из собственников признан недееспособным или вообще отсутствует, а прописка за ним сохраняется. Поэтому, такие вопросы, как продажа коммуналки или размен квартир, все же лучше доверить профессионалам, которые точно знают, как провести сделку с максимальной юридической чистотой и решить все появляющиеся в процессе проблемы.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии

    Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

    Как подтвердить права собственности

    Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

    На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

    В 2019 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

    Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

    При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:
    1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
    2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

    Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

    Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

    Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

    Далее соглашение оформляется в общем порядке.

    Постороннему

    Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

    При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

    1. Составляется договор о купле – продаже;
    2. Переход права регистрируется в Россреестре.

    Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

    Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

    Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

    Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

    Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

    Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

    • В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
    • Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

    Порядок продажи комнаты в коммуналке

    Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

    • Определить условия сделки (установить цену);
    • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
    • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
    • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
    • Составить договор;
    • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

    Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

    Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

    Через риэлтора

    Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

    Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

    Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

    Нужен ли нотариус

    На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

    Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

    Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

    Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей. Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

    В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

    Как продать комнату без согласия соседей

    Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

    Читайте так же:  Узнайте если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку как законно осуществить переделку

    В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

    1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
    2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

    Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

    Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

    Цена комнаты

    Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

    • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
    • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
    • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

    При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

    • Номер этажа, на котором располагается квартира;
    • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
    • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
    • Месторасположение дома;
    • Соседи.

    Налог с продажи

    Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

    Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

    [3]

    Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

    Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

    Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

    К таким документам отнесены:

    1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
    2. Кадастровые документы на объект;
    3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
    4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
    5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
    6. Уведомление остальных собственников о сделке.

    Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

    Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

    В документ вписывается:

    • ФИО соседа;
    • Основные условия заключения сделки;
    • Стоимость объекта;
    • Дата составления документа, подпись отправителя.

    Ознакомиться с образцом можно ниже.

    Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

    Договор должен быть составлен в письменной форме.

    В договоре должны быть следующие положения:

    • Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
    • Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
    • Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
    • Информация о правах и обязанностях сторон.
    • Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
    • Дату составления и подписи сторон.

    Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

    [1]

    Обмен комнаты в коммунальной квартире

    Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

    Обмен осуществляется двумя способами:

    • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
    • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

    Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

    Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

    Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

    Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

    1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
    2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
    3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

    Заключение

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

    Источники


    1. ред. Никифоров, Б.С. Научно-практический комментарий уголовного кодекса РСФСР; М.: Юридическая литература; Издание 2-е, 2011. — 574 c.

    2. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

    3. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
    4. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.
    5. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
    Как осуществляется продажа коммунальной квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here