Как осуществить покупку комнаты в общежитии

Полезная информация в статье: "Как осуществить покупку комнаты в общежитии" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Особенности продажи комнаты в общежитии

О том, как продать комнату в общежитии, владелец может задумываться лишь в том случае, если здание принадлежит к специализированному фонду, относящемуся к жилому. Тогда общежитие приравнивается к многоквартирному дому, и сделка по продаже в нем практически не отличается от стандартных случаев с недвижимостью.

Отличие продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартире

Если комната в коммунальной квартире является частью долевой собственности, то сделка продажи в общежитии и коммуналке происходит с некоторыми особенностями. В частности, в случае с коммунальной квартирой действует преимущественное право покупки, которое распространяется на соседей.

Иными словами, они могут приобрести недвижимость в первую очередь. Для этого продавец должен уведомить соседей должным образом. Обычно пишут заказные письма, где указывают цену. Если в течение месяца после получения письма соседи никак не отреагировали на него, то продавец может предлагать комнату другим лицам. В идеальном случае с соседями оформляют отказ, который заверяют у нотариуса.

Важно! В случае с общежитием общей долевой собственности не имеется. А поэтому оповещать соседей необходимости также нет. Сделка протекает проще, чем с коммунальной квартирой.

Продажа квартиры в общежитии: особенности

Если сделка с недвижимостью в общежитии возможна, то процесс начинается с процесса приватизации комнаты в том случае, если она находится в муниципальной собственности. Для этого сначала заключают договор социального найма, а уже на основании данной бумаги проходят процедуру приватизации. Соответствующий документ получают в Росреестре.

Когда процедура регистрации пройдена, лицо становится полноправным собственником жилого помещения и получает право распоряжаться им, в том числе, и продать, при желании. Сделка осуществляется с участием регистрирующего органа. После оформления договора и передачи денег сюда направляются, чтобы переоформить право собственности. Для этого необходимо написать соответствующее заявление, к которому прилагают следующие документы:

  • правоустанавливающие бумаги на комнату (ранее в качестве таковых выступало свидетельство, но в настоящее время данная бумага не выдается, а вместо него получают выписку из ЕГРП), а также договор об оформлении комнаты в собственность;
  • оформленный и подписанный сторонами договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • если в комнате зарегистрированы лица, не достигшие восемнадцати лет, или недееспособные граждане, то нужно получить разрешение органа опеки;
  • если собственник помещения женат / замужем, то к пакету документов прилагается согласие супруга на совершение сделки;
  • если имя собственника по каким-то причинам поменялось, то прилагают соответствующее свидетельство, подтверждающее данный факт.

Предварительная приватизация

Как сказано выше, перед совершением сделки необходимо пройти процедуру регистрации. Она возможна, если:
  • помещение числится за муниципалитетом;
  • сначала было госсобственностью;
  • комната эксплуатируется только по назначению.

Если помещение соответствует всем трем условиям, инициируют процесс, сначала заключая договор социального найма, а затем проходят и остальную процедуру. Она ничем не отличается от приватизации квартиры. Для этого необходимо подготовить пакет документов, которые потребуют, написать заявление и подать его с приложенными бумагами.

Если муниципальные власти откажут в проведении приватизации, заявитель вправе написать исковое заявление в суд, чтобы оспорить данное решение. При удовлетворении иска муниципалитету ничего не останется, как провести приватизацию.

Совет 1: Как оформить покупку комнаты

  • Как оформить покупку комнаты
  • Как купить в ипотеку комнату
  • Какие документы нужны для покупки жилья

Совет 2 : Как продать комнату в 2017 году

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат в квартире, которые по закону имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;
  • справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;
  • договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги;
  • копия лицевого счета;
  • отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;
  • согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).
  • Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

    Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание.

    Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
    Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

    Читайте так же:  Ипотечный кредит на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья

    ○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

    Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

    • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
    • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

    В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

    Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

    Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

    ○ Процедура оформления.

    Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

    ✔ Какие документы нужны.

    Для совершения сделки продавец должен представить:

    • Паспорт.
    • Правоустанавливающие документы на комнату.
    • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
    • Кадастровый и технический паспорта.
    • Справку о:
      — составе семьи;
      — отсутствии долгов за коммуналку.
    • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
    • Нотариально заверенное согласие супруга.

    От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

    ✔ Как составить договор?

    В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

    • Реквизиты сторон.
    • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
    • Сумма сделки.
    • Способ передачи денег.
    • Права и обязанности сторон.
    • Форс-мажорные обстоятельства.
    • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
    • Дата, подписи.

    Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

    ✔ Аванс перед оплатой.

    Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

    Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

    ✔ Какие могут быть риски?

    Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

    • Юридическая чистота недвижимости.
    • Отсутствие обременений на жилье.
    • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

    Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

    ✔ Договор дарения или договор купли-продажи.

    Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

    ✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

    Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение 3 месяцев с даты заключения сделки.

    ✔ Мошеннические действия.

    Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

    ✔ Махинации с авансом.

    Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

    ✔ Не выписанные жильцы комнаты.

    Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

    ○ Как избежать проблем?

    Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

    ✔ Проверка документов продавца.

    Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

    • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
    • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

    ✔ Помощь риэлторов.

    Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

    Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

    ✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

    Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

    В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

    Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.
    Читайте так же:  Замена газового счетчика и правила его установки

    Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

    Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

    В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

    Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

    Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

    1. Определить условия продажи, включая цену;
    2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
    3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
    4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
    5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
    6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

    Как получить согласие соседей

    В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

    Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

    • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
    • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
    • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

    Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

    • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
    • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

    Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

    Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

    Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

    Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

    Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

    Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

    В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

    Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

    Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

    Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

    • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
    • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
    • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
    • договор купли – продажи;
    • выписку из БТИ с экспликацией;
    • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
    • акт приема – передачи комнаты;
    • правоустанавливающую документацию на комнату;
    • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
    • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

    Если соседи препятствуют продаже комнаты

    Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

    Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

    Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

    Читайте так же:  Подробно про договор дарения денег на покупку квартиры образец соглашения и нюансы оформления

    В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

    • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
    • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

    Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

    Порядок продажи комнаты в общежитии: необходимые документы для сделки в 2019 году

    Процедура продажи комнаты в общежитии и сбора документов для сделки в 2019 году не особенно отличается от реализации любого иного недвижимого объекта, но обладает некоторыми нюансами, к которым стоит отнестись внимательно, и тогда выгодная и быстрая продажа жилья будет вполне возможна.

    Нужна ли приватизация

    Прежде всего, нужно сказать о том, что продать получится только жилплощадь, прошедшую процедуру приватизации, которой владеет конкретное лицо, а не муниципальные власти. То, с чего следует начать, собираясь реализовать комнату в общежитии, – это именно ее приватизация. Говоря конкретно об общежитии, многие специалисты уточняют, что такая процедура сложнее, нежели все подобные.

    Суть в том, что приватизировать помещение, находящееся в общежитии, можно только в той ситуации, когда оно находится на балансе у муниципальных властей и не является активом специализированного жилфонда (студенческое общежитие, здание для сотрудников какого-то предприятия и т.д.). Здание должно иметь состояние, подходящее для проживания, его должны использовать по назначению, а также обязательно должны существовать соглашения с жильцами о социальном найме. Комната, которая будет приватизирована, а затем реализована, должна иметь статус жилой.

    В соответствии со всем, что было сказано выше, можно отметить главный нюанс для тех, кто хочет узнать, как безопасно покупать комнату в общежитии: необходимо проверить, насколько законны права продавца на владение данным жильем (все это подтверждается в выписке из реестра). Необходимо поинтересоваться, как именно происходила приватизация, мирно или по судебному решению, если возникали конфликты с остальными владельцами или держателями баланса. Это очень важно, если со дня приватизации еще не истекло три года. Если помещение в общежитии стало индивидуальным владением нелегально, его могут изъять у хозяина, признав через суд недействительность сделки по приобретению и продаже.

    Поиск покупателя

    Лучше, если продажей комнаты займется профессиональный риэлтор. Он поможет выгодно и достаточно быстро реализовать жилье, а также вплотную займется организацией продажи и возьмется за ее юридическое сопровождение. Главный недостаток такого сотрудничества – услуги риэлтора оплачиваются некоторым процентом от стоимости недвижимого объекта. Кроме того, продать помещение в общежитии можно и самостоятельно, в этой ситуации создаются и распространяются объявления о продаже.

    Оформление разрешения

    Комната в общежитии продается довольно сложно, так как представляет собой долевую собственность.

    Важно! В этой ситуации действие имеет Жилищный кодекс, по его законам и осуществляется продажа имущества. Здесь сначала необходимо в письменной форме уведомить всех хозяев долей в общем имуществе о продаже.

    Официальное уведомление должно содержать в себе стоимость сделки и ее основные условия. Лучше, если эта бумага будет заверена в нотариальной конторе. Если покупка жилья никак не заинтересует всех остальных собственников в течение месяца, продавец, не вступая в противоречия с законодательством, может начинать поиск других покупателей. Как правило, извещение отправляется заказным письмом с приложенной к нему описью бумаг и уведомлением о получении. Этот метод – самый правильный, с точки зрения безопасности, для дальнейших операций, так как он поможет избежать появления претензий и станет доказательством законности действий, совершенных продавцом.

    Срочная сделка

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Помимо основных нюансов, необходимо помнить о государственном уведомлении в случае, если имущество принадлежит ему или муниципалитету. Если продавец хочет продать комнату очень быстро, он может начать собирать отказы соседей, составленные в письменной форме и говорящие о том, что они не заинтересованы в покупке жилплощади. В этой ситуации не нужно в течение месяца ожидать письменного согласия.

    Порядок продажи и документы

    Процедура продажи комнаты в общежитии включает в себя следующие этапы:
    • подготовка документации;
    • поиск покупателя;
    • выписка всех, кто зарегистрирован в жилье;
    • оформление соглашения о купле-продаже;
    • проставление подписей в соглашении, осуществление расчетов;
    • передача комнаты новому хозяину.

    Какие документы нужны для продажи комнаты в 2019 году:

    • паспорта хозяев комнаты;
    • согласие на продажу от прочих владельцев;
    • согласие попечительских органов (если нужно);
    • уведомления о вручении извещений о продаже другим собственникам;
    • бумаги, устанавливающие право владения жильем;
    • кадастровый и технический документы;
    • справка о выписке жильцов;
    • справка об отсутствии долгов за услуги бытового обслуживания.

    Сделка оформляется в нотариальной конторе, экземпляры соглашения получают как продавец, так и покупатель. Финальный этап – регистрация прав собственника новым хозяином комнаты в общежитии.

    Пошаговая инструкция для покупки комнаты в коммунальной квартире

    В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

    Основные моменты

    Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

    Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

    Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

    Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

    Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

    Пошаговая инструкция

    Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.
    • Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
    • Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
    • Проверить документы:
    1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
    2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
    3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
    4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
    5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.
    • Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
    • Обратиться к нотариусу для заверки документы.
    • Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
    • Оплатить государственную пошлину.
    • Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.
    Читайте так же:  Как сдать 3-комнатную квартиру на длительный срок (на год и более) образец договора аренды для успеш

    Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

    Что нужно знать при совершении сделки

    Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

    1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
    2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
    3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
    4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
    5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
    6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

    Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

    Как купить комнату в общежитии

    Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

    Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

    Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

    При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

    Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

    Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

    Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

    Документы для продажи комнаты

    • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения;
    • отказ от покупки от остальных собственников,
    • одобрение супруга на продажу жилья;
    • техническая документация;
    • справка об оплате коммунальных услуг;
    • одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей;
    • документы, заверяющие личность сторон.

    Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

    Судебная практика

    Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

    Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

    Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

    Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

    Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

    Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

    Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации

    Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

    Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

    Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров. Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки. Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

    Начало оформления

    По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

    1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

    2. Сначала было собственностью государства.

    [2]

    3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

    Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

    Обращение в суд

    Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

    1. Технический план и паспорт.

    Читайте так же:  Льготы ветеранам боевых действий по оплате коммунальных услуг

    2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

    Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

    Подготовка

    Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

    [1]

    1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

    2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

    3. Основание для получения права собственности.

    4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

    5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

    6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

    Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

    Практические советы

    Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

    1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

    2. Проведение небольшого косметического ремонта.

    3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

    4. Уборка помещения, включая санузлы.

    Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

    Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

    Продажа соседям

    Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

    Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

    Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

    Поиск покупателей

    Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

    1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

    2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

    3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

    [3]

    4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

    5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

    Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

    На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

    Порядок продажи

    После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

    Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

    Что следует учитывать продавцу?

    Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

    1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

    2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

    3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

    4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

    5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

    Источники


    1. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.

    2. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.

    3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
    4. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
    5. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.
    Как осуществить покупку комнаты в общежитии
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here