Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Полезная информация в статье: "Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Особенности законодательства могут создавать такую ситуацию, при которой владелец недвижимости в значительной степени переплачивает налог на землю. Подобная ситуация знакома и тем, кто занимается арендой, так как вынуждает резко увеличивать свои издержки из-за завышенной кадастровой стоимости земли, которую можно пересмотреть в вашу пользу. Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости – это вполне легальный, предусмотренный законом способ уменьшить налоговую нагрузку, путем понижения кадастровой стоимости.

Почему кадастровая стоимость завышается? Зачем ее понижать?

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость земли, стоит разобраться, как она определяется и на что влияет. В Законе прописана процедура, по которой государственные контролирующие органы присваивают рассчитанную кадастровую стоимость земельным участкам и объектам недвижимости. Как показывает практика, кадастровая стоимость завышается, так как в нее вводятся коэффициенты, не отражающие рыночную стоимость объекта недвижимости. Это приводит к серьезным последствиям:

  • Владелец оплачивает завышенный земельный налог;
  • Завышается итоговая стоимость недвижимости перед выкупом;
  • Увеличивается арендная плата;
  • Формируется более высокая ставка налога на имущество организаций и предприятий;
  • Для ведения дальнейших операций с недвижимостью может понадобиться отражение реальной цены земли.

В случаях, когда вы не согласны по каким-либо причинам с выводами госкомиссии, существует порядок обжалования кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, владельцу может потребоваться наоборот повышение кадастровой стоимости, особенно перед будущей реализацией, в качестве дополнительной гарантии для нового владельца. Особенно часто подобные процессы происходит в больших инвестиционных проектах, когда земельные участки после развития инфраструктуры резко прибавляют в стоимости.

Кто может быть заинтересован в оспаривании кадастровой стоимости земли в суде?

  • Владельцы земельных участков;
  • Арендатор;
  • Владельцы домов, квартир, предприятий, жилых и нежилых сооружений;
  • Участники сделок с недвижимостью.

Центр кадастра и регистрации «Стар сервис» по опыту может судить, что чаще всего пересмотр кадастровой стоимости актуален для землевладельцев, а также собственников квартир. Из-за резкого скачка кадастровой стоимости земли и жилой недвижимости, особенно в Москве, поток клиентов по этой услуге сильно увеличился.

В чем заключается пересмотр стоимости? Как проходит процедура?

Начиная с 2013 года риелторы, агентства недвижимости начали отмечать многократное увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это не могло отразиться на повышении налогов и арендной платы. Тогда еще не было известно, какие нужны документы, и какой порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, квартир и домов применяется.
На сегодня же пересмотр сведений из государственного кадастра – нормальная практика, которая повсеместно применяется. Затраты на процесс с лихвой окупаются в случае получения положительного итогового результата.

Различия в кадастровой и рыночной стоимости обуславливаются такими факторами:

  • Недостоверностью данных, которые были предоставлены на рассмотрение кадастровой комиссии. Повторная оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости имеет невысокую цену, и может использоваться в качестве весомого аргумента при судебном разбирательстве. Кроме того, если при регистрации земельного участка в госреестре произошла ошибка, в частности в типах или видах использования земли, кадастровая стоимость может резко увеличиваться в 5-10 раз.
  • При рассмотрении комиссией участок земли оценивается по очень грубым параметрам, таким как площадь, что нивелирует роль расположения, близости инфраструктурных объектов, привлекательности для бизнеса и т.д. С одной стороны это хорошо, однако, если вам, например, достался участок земли по наследству, рыночная стоимость которого низкая – вам придется заплатить большой налог. Это существенно снизит доход от продажи наследства.
  • Одним из критериев оценки является учет публикации стоимости недвижимости в СМИ. Во-первых, в России прошло несколько значимых кризисов рынка недвижимости. Во-вторых, оценка по объявлениям третьих лиц не может считаться на 100 % объективной. Нередко продавец завышает стоимость, чтобы иметь возможность ее снизить в процессе торгов.

Как понять, что вам необходимо оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Самый простой способ – это заказать независимую оценку кадастровой стоимости у Центра кадастра и регистрации «Стар Сервис». Это позволит вам при небольших расходах получить объективную оценку стоимости и понимание того, сколько вы сможете сэкономить после пересчета налога на землю.

Закон «Об оценочной деятельности» имеет пункт, который регламентирует процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Компания «Стар Сервис» предлагает полное юридическое сопровождение в любых вопросах по недвижимости. Команда опытных юристов представит интересы заказчиков в судах. Опытные эксперты подскажут оптимальную стратегию для уменьшения налогов, которую можно будет реализовать без рисков. Мы соберем все документы, справки, подготовим выписки и организуем работу комиссии по снижению кадастровой стоимости.

В связи с тем, что при начислении кадастровой стоимости берутся во внимание достаточно грубые, не всегда объективные или спорные критерии, как правило, изменение кадастровой стоимости несложная и результативная процедура, которая имеет больше плюсов, чем минусов.

Как часто пересматривается? Что в нее входит?

Законом определена периодичность пересмотра кадастровой стоимости не реже, чем 1 раз в 5 лет. Это необходимо для приближения оценки кадастровой комиссии к рыночным показателям, однако может создавать прецеденты, когда при продаже недвижимости учитываются высокие цены до резкого падения стоимости недвижимости. Расчет кадастровой стоимости производится на основе таких показателей:

  • Стоимость участка при предыдущей продаже;
  • Размер госпошлины;
  • Стоимость аренды участка;
  • Цены на недвижимость в газетах;
  • Размер земельного налога;
  • Вид пользования землей.

Для получения наиболее свежей и полноценной оценки эффективным способом считается пересмотр ее судом. Суд вправе назначить новую кадастровую стоимость, после предоставления весомой законодательной базы, которую предложат специалисты компании «Стар Сервис». Также суд рассматривает состав комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в Москве.
Пересмотр возможен после:

  • Обращения в территориальную комиссию по рассмотрению споров о КС;
  • Решения суда.

Как правило, в силу высокой загруженности, территориальные комиссии неохотно предоставляют всю информацию, и могут отказать во внесудебном порядке в пересмотре стоимости, даже после предоставления весомых аргументов. Таким образом, лучший способ снизить налоги и получить объективную оценку – прохождение судебного процесса и его завершение в пользу человека, обратившегося с исковым заявлением.

  • Вам необходимо написать заявление в комиссию, с просьбой пересмотреть КС. К заявлению необходимо приложить пакет правоустанавливающих документов, а также достаточные сведения для изменения стоимости земли.
  • Комиссия при Росреестре обязана рассмотреть ваше заявление в срок не более одного месяца с момента подачи заявления.
  • Как правило, определенный Законом, срок может быть сдвинут, если территориальной комиссии потребуется получение дополнительных сведений об объекте недвижимости.
Читайте так же:  Порядок оформления обязательной доли в наследстве

Отдельно стоит упомянуть, что достаточными основаниями для изменения кадастровой стоимости могут считаться выявленные нарушения, неточности, ошибки при регистрации недвижимости, а также отчет о независимой оценке КС.
Для экономии времени, клиентам «Стар Сервис» предлагается процедура пересмотра КС через присвоения рыночной стоимости участку. Процедура проста и не требует много времени:

  • Мы проведем независимую оценку стоимости объекта недвижимости;
  • После выявления отличия рыночной и полученной ранее кадастровой стоимости, подается заявление в суд, по месту регистрации участка.
  • Суд подтверждает или опровергает право землевладельца о пересмотре кадастровой стоимости, после получения отчетов от комиссии.Ответчиком в подобных спорах выступает Росреестр, этого не нужно пугаться, Высший арбитражный суд РФ предоставил именно такой регламент пересмотра КС.

Обращаясь в юридическую компанию с надежной и проверенной репутацией, вы получите полный комплекс услуг, информационное сопровождение и опыт лучших специалистов в области гражданского и имущественного права.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость «чужого» земельного участка?

Складывающаяся в последние годы практика, в том числе судебная, связанная с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков показала, что правом на их оспаривание могут быть наделены не только субъекты, прямо указанные в законе об оценочной деятельности.

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в их собственности (ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

В рамках состоявшегося на прошлой неделе XVII Всероссийского конгресса «Регулирование земельное-имущественных отношений» эксперты обсудили вопросы кадастра и государственной кадастровой оценки, в том числе связанные с оспариванием результатов кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления, арендатором земельного участка, налоговыми органами и кадастровой палатой.

В каких случаях органы местного самоуправления могут участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Как следует из ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены органами местного самоуправления только в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципалитета.

Как определить налоговую базу по земельному налогу в случае, когда изменяются вид разрешенного использования земельного участка и его кадастровая стоимость? Узнайте из материала «Порядок определения налоговой базы по земельному налогу» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» в интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Вместе с тем в постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П КС РФ указал, что муниципалитеты также заинтересованы в результатах кадастровой оценки земельных участков, которые не находятся в их собственности, но расположены на их территории, так как кадастровая стоимость земельного участка служит базой для расчета суммы земельного налога. В связи с этим, по мнению КС РФ, органам местного самоуправления необходимо предоставить право оспаривать кадастровую стоимость «чужих» земельных участков, расположенных на территории муниципалитета, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости. Однако, какое именно снижение считать существенным и как толковать эту норму, в постановлении не раскрывается.

«По всей видимости, это и будет являться предметом доказывания в судах,– считает эксперт в области земельных отношений Алексей Борисов. – Собственник должен будет доказать, что снижение было несущественным. Стоит отметить, что в рассмотренном КС РФ деле кадастровая стоимость земельного участка заявителем была уменьшена с 7 млрд до 450 млн руб., то есть больше чем в 15 раз. Соответственно, если мы изменяем стоимость меньше чем в 15 раз, то, может быть, есть смысл доказывать, что данный прецедент не распространяется на наш случай, и орган местного самоуправления не вправе оспаривать кадастровую стоимость. Но, тем не менее, этот вопрос остается дискуссионным».

Отметим, что несмотря на то, что КС РФ признал не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, федеральный закон о государственной кадастровой оценке, который вступил в силу 1 января 2017 года, также не содержит нормы, которая позволила бы органам местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не находящихся в их собственности.

Зависит ли право арендатора оспаривать кадастровую стоимость земельного участка от срока его аренды?

Трудности с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости возникают не только у муниципалитетов, но и арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности. Как отметил Алексей Борисов, это связано с тем, что несмотря на содержание п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в котором разъяснено, что арендаторы земельного участка вправе обращаться с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков, судами под сомнение ставится возможность арендатора оспорить ее размер, если срок аренды недвижимости является небольшим. Рассмотрим подробнее подобный случай.

[3]

ООО «З» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в публичной собственности, в размере рыночной. Суд первой инстанции отказал в принятии заявления, исходя из того, что в соответствии с действующим законодательством с заявлением об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) Таким образом, суд решил, что когда такой договор заключен на срок менее пяти лет, арендатор не вправе обращаться с требованием о внесении изменений в сведения о земельном участке, в том числе о кадастровой стоимости. Добавим, что ст. 20 Закона № 221-ФЗ признана утратившей силу с 1 января 2017 года (п. 8 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ).

ОНЛАЙН-СЕМИНАР

Витрянский Василий,

член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, к. ю. н., профессор

Читайте так же:  Особенности продажи квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми

22 мая 2017 года

Программа повышения квалификации «Реформа ГК по вопросам обязательственного и вещного права».

Вышестоящие суды это решение оставили без изменения (определение Владимирского областного суда от 23 марта 2015 г., апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 23 апреля 2015 г.). Вместе с тем ВС РФ встал на сторону истца, отметив, что по смыслу ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 14 января 2016 г. № 86-КГ15-10).

Является ли налоговый орган участником в споре о кадастровой стоимости?

За налоговую базу по земельному налогу принимается кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Соответственно, изменение кадастровой стоимости влияет на сумму платежей по налогу. В связи с этим у налоговых органов нередко возникает вопрос, вправе ли они оспорить, по их мнению, несправедливую кадастровую стоимость земельного участка. Об одном таком споре рассказал Алексей Борисов.

Так, в одном случае, налоговики решили обжаловать решение суда, на основании которого была изменена кадастровая стоимость земельного участка. Инспекция посчитала, что рыночная стоимость земельного участка, определенная неправильно, возлагает на нее обязанность принять неверно исчисленную сумму земельного налога. Вместе с тем судьи не согласились с этим доводом и указали, что обязанность налогового органа по осуществлению контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах не свидетельствует о наличии у инспекции имущественно-правового интереса в спорах об оспаривании кадастровой стоимости, и приняли решение прекратить производство, так как жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта (определение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г. № 18АП-4099/16).

Может ли кадастровая палата участвовать в спорах о кадастровой стоимости?

Достаточно часто у правоприменителей на практике возникает спор, является ли кадастровая палата участником дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 кадастровая палата к участию в деле привлекается, когда в суде рассматривается заявление об оспаривании кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями. «В таком случае орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки, может дать пояснения по существу дела», – пояснил Алексей Борисов.

В качестве примера такой ситуации он привел дело, рассмотренное Московским городским судом, в котором Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Московского городского суда от 3 августа 2016 г. по делу № 3А-782/2016). АО «Н» требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекло в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по г. Москве и Федеральную кадастровую палату по г. Москве. Суд удовлетворил требование истца, но указал, что кадастровая палата не является в данном случае надлежащим административным ответчиком, так как не утверждает результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.

Можно ли и как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Очередная переоценка земельного участка, которая осуществляется в рамках кадастрового учета, может неоправданно поднять стоимость земельного участка (далее ЗУ) по учетным данным, что повлечет за собой увеличение налоговой суммы.

В сложившейся ситуации единственным выходом является восстановления более адекватной стоимости земли при помощи повторной переоценки, но уже в сторону уменьшения. И такая возможность существует, причем реализовать ее не так уж сложно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Почему завышена кадастровая стоимость земли?

Если собственник земли уверен, что кадастровая стоимость участка завышена, то он имеет полное право провести переоценку в сторону уменьшения. Например, нередки случаи, когда цена земельной собственности по кадастровому учету намного больше рыночной, и это является прямым нарушением имеющегося нормативного порядка в подобных видах оценки.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка основывается на изменении причины, которая привела к необоснованному завышению цены. Как правило, проблемы начинаются с путаницы в учетных записях, указывающих на разрешенное использование земли.

[2]

В этой ситуации первым делом следует сопоставить нормативный акт о допустимости удельного показателя кадастровой стоимости по отношению к определенному виду разрешенного использования. И именно в несоответствии полученных данных может скрываться причина неправомерного увеличения цены ЗУ.

Кроме того, ошибка может быть также или в определении разрешенного использования земли, или в установлении удельного показателя в рамках определенного разрешенного использования.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) специальными положениями устанавливает особые формы обнаружения и изменения неверных данных, занесенных в реестр. Допущение ошибки на определенном участке влечет за собой остановку дальнейшей учетной деятельности до момента, когда будут внесены соответствующие поправки.

Получается, что понижение кадастровой стоимости земли — выявление и исправление ошибок, допущенных в отношении ЗУ.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость земли?

Лица, которые могут уменьшить кадастровую стоимость земли, должны обладать правами собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Также стоит заметить, что кадастровая оценка распространяется на весь земельный массив, то есть один из участков не может учитываться иначе, чем другие окружающие его земли. Если произошло понижение стоимости одного из ЗУ, то другие правообладатели участков на близлежащей местности могут последовать этому же примеру. Исходя из этого, становится понятно, почему службы ГКН не совсем охотно берутся за обработку заявлений по уменьшению удельных показателей стоимости.

Дополнительно к вышеперечисленным лицам, имеющим право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, также относятся землевладельцы, которые осуществили следующие действия:

  1. Изменили категорию земельного участка на бюджетный вариант;
  2. Поменяли разрешенное использование;
  3. Уменьшили площадь ЗУ;
  4. Получили обременение;
  5. Выявили порчу земли.

Если эти действия не были внесены в данные учета, то владельцы земельных участков вправе потребовать их занесение и, как следствие, снижение кадастровой цены.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

К главным причинам переоценки стоимости ЗУ в меньшую сторону относятся:

  • Желание владельца участка исправить ошибку, обнаруженную в оценке;
  • Подача заявления и документов, подтверждающих наличие неточностей в кадастровых записях;
  • Свидетельства независимых экспертов;
  • Решение ГКН или суда о необходимости внесения соответствующих поправок в учетные данные.
Читайте так же:  Как оформить дачный дом в собственность

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:

  1. Удостоверение личности;
  2. Кадастровый паспорт на ЗУ;
  3. Свидетельство, подтверждающее право собственности.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.

Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.

Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.

Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:

  • ФИО;
  • Домашний адрес;
  • Номер телефон;
  • Электронный адрес.

Сроки рассмотрения заявления

С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.

Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.

Читайте также условия и постановка земельного участка на кадастровый учет, если вы еще не оформили право собственности на надел.

Что делать, если у вас с соседями спор о границах земельного участка? Решение земельных споров читайте здесь

Земельный участок можно разделить на несколько частей. Как это сделать и какие условия должны быть соблюдены при разделе ЗУ описаны в статье http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/razdelenie-zemelnogo-uchastka-naxodyashhegosya-v-sobstvennosti.html

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

  1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
  2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
  3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка может повлечь значительные денежные вложения. Обращение к посреднику для решения вопроса в административном порядке будет стоить 15000 рублей, а в судебном — 25000 рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить независимым экспертам, которые оценивают свой труд в зависимости от объема работы, и цена может варьироваться от 15000 до 150000 рублей. В регионах есть возможность сэкономить на оценке ЗУ, обратившись к предпринимателям, которые предоставляют свои услуги от 2000 рублей. Не стоит забывать и о существовании государственной пошлины:

  • 350 рублей — внесение исправлений в учетные записи;
  • 200 рублей или 1000 рублей для юридических лиц — выдача выписки;
  • 200 рублей или 4000 рублей для юрлиц — подача искового заявления в суд.

Итак, если собственник земли после комиссии Росреестра обнаружил неправомерное завышение кадастровой стоимости своего участка, то ему следует обратиться к независимым оценщикам, получить от них соответствующее заключение и подать заявление в комиссию на рассмотрение возникшего вопроса. Получение отказа в дальнейшем дает право владельцу ЗУ обратиться за разъяснениями в суд.

[1]

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

– Как оспорить кадастровую стоимость участка земли и частного дома на ней, чтобы уменьшить налог?

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Читайте так же:  Жалоба на постановление об административном правонарушении гибдд

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

  • правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
  • свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
  • справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
  • отчеты от независимых оценщиков;
  • отказ Росреестра;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление. Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости. А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Читайте так же:  Что такое страховой депозит при аренде квартиры

Следует отметить, что, согласно абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, по второму пути могут пойти только физические лица, но 237-ФЗ такой обязанности не устанавливает. Также п. 2 ст. 24 237-ФЗ закрепляет возможность проведения кадастровой оценки в течение переходного периода (с 01.01.2017 года по 01.01.2020 года). Как это будет реализовываться, если еще не стало реализовываться, в настоящее время не ясно.

Мы же рассмотрим переоценку, начиная с комиссии. Оба названных закона фиксируют строгий срок на рассмотрение поданных заявлений в 1 месяц с момента поступления документов в комиссию. В комиссию подаются заявления и документы, установленные ст. 24.18 135-ФЗ или п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в зависимости от того, по какому закону Вы решили действовать. По сути, оба закона примерно одинаково регулируют порядок действий комиссии с незначительными различиями и больше влияют на содержание первичного пакта документов для подачи.

Итого, без учета возможных комиссий, Ваши расходы по любому из названных законов составят от 20 тысяч рублей за оценку объекта, от 15 тысяч рублей за заключение СРО на оценку (данный документ в комиссию предоставлять не обязательно, но на практике лучше приложить), 400 рублей за выписку ЕГРН и иные дополнительные расходы, в том числе на транспорт, то есть минимум 35 тысяч 400 рублей плюс месяц ожидания с даты подачи документов в комиссию.

Если Вам повезет, то на этом все, если же нет, то идем в суд. Согласно ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), для подачи искового заявления в суд Вам понадобятся документы, названные выше, а также исковое заявление. Если сами не сможете его составить, то за него придется заплатить от 5 тысяч рублей. Также в расходы входит квитанция об оплате госпошлины за обращение в суд (300 рублей – для физлиц; 6 тысяч рублей – юрлица).

Судебное разбирательство займет от двух месяцев с момента подачи документов в суд, а также потребует один месяц на вступление в силу судебного акта. Только после этого Вы сможете получить судебный акт на руки, но это при условии, что вторая сторона не пойдет в апелляционную инстанцию. С вступившим в законную силу решением Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для внесения новой стоимости в реестр. Судебные сроки, названные выше, следует воспринимать как примерные, так как на практике они почти всегда больше.

Теперь подведем итоги. В лучшем случае, если все дело ограничится только комиссией, расходы по времени займут примерно два месяца, один из которых пойдет на оценку. Расходы по финансам составят от 35 тысяч 400 рублей.

При успешном течении дела в суде рассчитывайте на четыре месяца (месяц на сбор документов + два месяца на рассмотрение в суде + месяц на вступление в законную силу решения; срок на внесение изменений уполномоченным органом – до месяца с момента подачи документов) и финансовые расходы от 40 тысяч 800 рублей.

Худшие расчеты приводить в пример не будем, так как они бывают, мягко говоря, намного худшими.

Отвечает судебный юрист Павел Смирнов (Екатеринбург):

Итак, Вы получили извещение от налоговой службы. Внимательно посмотрите в документ, который Вам прислали из ИФНС: за что предлагается платить и как называется этот налог. Прежде всего нужно определиться, какими документами Вы располагаете и какой налог хотите уменьшить. Встречается несколько вариантов оформления земли и дома на ней: в собственность оформлен земельный участок «с постройками», либо в собственность оформлен только дом, либо оформлен отдельно дом и отдельно земельный участок. Почему это важно? Потому что за дом и за землю предусмотрены разные налоги. Налог на дом (на имущество) исчисляется по формуле, включающей кадастровую стоимость дома, а налог на землю зависит от кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость земли и кадастровая стоимость дома устанавливается разными государственными органами в разных документах.

Если Вы не располагаете временем или желанием вникать, как исчислена итоговая цифра налога, лучше сразу обратиться с этим вопросом к юристу. Если же располагаете, все равно без юриста не обойтись: согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), выступать в суде по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли вправе только лица с высшим юридическим образованием, копию диплома нужно даже приложить к исковому заявлению!

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в обязательном порядке необходимо обратиться к лицензированному оценщику для переоценки земли. Это недешево. Но без заключения оценщика – документа с «новой» цифрой невозможно обосновать неправильность «старой» цифры.

Рекомендую с калькулятором вычислить свою экономию на налогах с учетом оплаты работы оценщика и юриста в суде. Может оказаться, что сальдо не в Вашу пользу, и игра не стоит свеч.

Утешают два момента: во-первых, пенсионеры (как правило) освобождены от уплаты земельного налога под жилым домом решением органа местного самоуправления, и, во-вторых, граждане (в отличие от организаций) вправе обращаться непосредственно в суд, минуя «непрозрачные» комиссии при Росреестре, тем самым экономя время и нервы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.

  2. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.
  4. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.
  5. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here