Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли

Полезная информация в статье: "Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Читайте так же:  Парковка в москве как и где оспорить выписанный штраф

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

[3]

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

С реформированием отрасли налогообложения и формированием единого реестра, с помощью которого будет проводиться расчет налогов и других платежей, очень часто обычных граждан волнует вопрос кадастровой стоимости. Ведь все прекрасно знают, что именно на ее основании проводиться расчет всех необходимых к уплате налогов и сборов, другое дело, что не всегда такая стоимость адекватная и соответствует реалиям действительности. Именно поэтому в данной статье мы попробуем понятно рассказать о том, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, как они определяются, и почему кадастровая стоимость земли выше рыночной.

Кадастровая стоимость: особенности формирования

Такая информация вноситься в единую информационную базу, служащую основанием фискальным органам для начисления земельного и других видов налога. Такая стоимость рассчитывается периодически, и поэтому на законодательном уровне утверждены сроки по провидению такой оценки. На данный момент оценка земельного участка не может проводиться чаще, чем один раз в три года, но при этом не должна проводиться реже, чем один раз в пять лет.
Провидение оценки земельного участка имеет свой определенный алгоритм, который прописан в соответствующих Правилах.

Читайте так же:  Автовладельцы спрашивают гараж надо регистрировать список документов для предоставления в регистраци

В таком случае ни один сотрудник ФНС не имеет права предъявить к такому субъекту претензии.
Теперь самый главный вопрос в том, как же формируется такая стоимость и от чего она зависит? Следует отметить, что главным показателем при формировании цены объекта является его целевое предназначение. Есть установленная классификация земельных участков по целевому назначению, и в зависимости от того, в какую категорию попадает участок налогоплательщика, и формируется оценка.

Классификационный признак при формировании кадастровой стоимости

Классификация земли по целевому назначению:

Но у многих людей возникает вопрос относительно того, а как оцениваются те земли, которые одновременно могут входить в каждую категорию, как тогда формируется их стоимость. В таком случае происходит некое распределение земель на доли, каждая из которых будет иметь свою кадастровую стоимость. Если владелец владеет таким участком с разными по назначению долями, то тогда ему будет выдана карта зонирования с подробным описанием предназначения каждой зоны участка.
По итогу провидения кадастровой стоимости такая информация должна в обязательном порядке быть внесена в кадастр, на основании которого и будет происходить начисление налогов. Но, к сожалению, не всегда такая стоимость будет объективной, и не все факторы влияния будут учтены правительственными органами власти. Многие не понимают, почему нельзя использовать именно рыночную стоимость, ведь это правильнее и логичнее. Но и здесь есть свои тонкости.

Рыночная стоимость: принципы определения

Конечно, рыночная стоимость – это более объективный показатель, который учитывает многие факторы влияния. Если говорить простыми словами, то

Но, несмотря на то, что такая стоимость определяется рынком и его тенденциями развития, на законодательном уровне определены принципы определения и такой стоимости. Есть специальные Методические рекомендации № 588-р., где прописан алгоритм определения такой цены. И далее представим читателю такие принципы:

  • Земля в любом случае должна удовлетворять запросы ее пользователя, то есть быть полезной для него. Если использовать рыночную терминологию, то человек при покупке данного участка должен удовлетворять свои запросы в данном вопросе;
  • Рыночная стоимость всегда, как и стоимость любого товара на рынке, зависит от имеющегося на нем предложения и спроса. Если спрос растет, а предложение падает, то цена растет, если ситуация обратная, то стоимость падает. Если мы будем говорить о рынке недвижимости, то при кризисной экономике цена на недвижимость всегда падает, поскольку у людей нет денег на покупку таких товаров. При развитии народного хозяйства, население активно вкладывает свои сбережения в рынок и, самое главное, у них есть, что вкладывать;
  • Рыночная стоимость объекта никогда не может и не должна превышать стоимость аналогичного объекта, который может удовлетворить аналогичные запросы покупателя. Другими словами, земельные участки с одними параметрами не могут стоить по-разному, ведь купят всегда тот, который дешевле;
  • Рыночная стоимость земельного участка любого назначения всегда будет на разную дату разная, поскольку рынок изменчив и предложение видоизменяет величину цены на него.

Кстати, не все знают, но кроме рыночной и кадастровой стоимости есть еще такой показатель как нормативная стоимость земли. Это та стоимость, которая формируется исключительно на основании его окупаемости за отчетный период инвестирования. Нормативную стоимость определяют местные органы власти, и применяется она только в том случае, если к конкретным участкам земли невозможно применить кадастровую стоимость.

Принципиальная разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Итак, есть ли принципиальная разница между двумя стоимостями, или просто есть разное название, а суть одна?

И, несмотря на то, что многие представители власти утверждают о том, что кадастровая стоимость – это прекрасная альтернатива рыночной, это не так. Эти показатели очень часто абсолютно разные и на это есть свои причины.
Главные причины, которые объясняют различия между кадастровой и рыночной стоимостью земли:

  1. Цена рынка всегда является актуальной, она учитывает все негативные и положительные факторы влияния, поэтому только в течение года данный показатель может весьма отличаться. Кадастровая же стоимость утверждается на достаточно долгий период и не учитывает сезонные тенденции рынка, цикличность экономических процессов и т.д.;
  2. Кадастровая стоимость абсолютно не гибкий показатель, он не может измениться даже при кардинальном изменении рыночной стоимости объекта. Даже при резком снижении спроса на объект, собственник заплатит столько, сколько насчитала ему налоговая служба;
  3. Стоимость в соответствие с кадастром всегда за основу берет материальный анализ, а вот рыночная анализирует и конкурентоспособность других земельных участков, предлагающихся на рынке;
  4. Стоимость кадастровая может очень просто иметь необоснованное завышение, поскольку, как показывает практика, есть множество неточностей в методике ее расчета.

Нередко можно встретить такую ситуацию, когда реальная стоимость объекта, то есть рыночная цена, ниже той, которая указана в соответствие с кадастровой оценкой. Многие люди недоумевают, как такое может быть, но таким фактам есть вполне обоснованное объяснение:

  • Для начала помним, что именно кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой для расчета земельного налога. Следовательно, чем она больше, тем больше поступлений будет зачислено в бюджет. И если ошибка в расчете будет найдена, то очень редко она может вести к уменьшению цены объекта, а не к ее увеличению;
  • Кроме того, большинство стоимостей, внесенных в базу, являются результатом оценки объекта тогда, когда в России наблюдался пик спроса на такие объекты, следовательно, стоимость была высокой. Если сравнивать динамику цены на аналогичные объекты тогда и сейчас, то сейчас она может быть в разы ниже;
  • Также кадастровая стоимость может быть ошибочно повышена за счет того, что рядом с данным объектом находятся определенные объекты инфраструктуры. При анализе это может существенно повысить цену, хотя объективно никакого влияния данная инфраструктура в конкретном случае не будет иметь.

Другими словами, факторов, почему кадастровая стоимость может быть больше рыночной много, другое дело, что обычным налогоплательщикам от этого не легче. Конечно, представители ФНС и других органов власти понимают данные проблемы и хоть как-то пытаются их решить, например, вводя поправочные рыночные коэффициенты. Но такие коэффициенты применяются не всегда и не везде, а поэтому необходимо кардинально что-то менять в данной методике расчета. Это очень важно, поскольку именно данный показатель используется и при приватизации объектов, и при передаче его в залоговое имущество, и при продаже и т.д. Почти всегда используется именно кадастр, а не рынок. И если ничего не изменить в данной системе, то простые граждане и предприятия продолжат платить больше, чем им положено в современных реалиях.

Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно?

Большинство людей, у которых в планах есть приобретение земли в собственность или в аренду, задаются вопросом – как меняется кадастровая стоимость земельного участка из года в год? О том, что кадастровая стоимость земли год от года изменяется, знают не все. Ведь именно от кадастровой стоимости участка зависит сумма арендной выплаты и налогов на участок.

Для начала обратимся к определению кадастровой стоимости – это установленная в результате кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости согласно законам о деятельности оценщиков. Более подробно о кадастровой стоимости недвижимости написано в ст. 66 ЗК РФ. Согласно приведенной статье, кадастровая стоимость необходима:

  • участкам в государственной собственности;
  • участкам в муниципальной собственности.
Читайте так же:  Документы после продажи квартиры какие бумаги остаются на руках у продавца и у покупателя

Главная причина возникновения кадастровой стоимости – для более точного налогообложения или подсчета выплаты за аренду. По ст. 391 Налогового кодекса кадастровая стоимость является основой для расчета налогов, то есть суммой, которая и будет облагаться налогом. Поэтому владельцам земли так важно быть в курсе стоимости, чтобы избежать неправильного начисления.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

  • местонахождение;
  • качество объекта;
  • размеры;
  • дата постройки зданий на участке;
  • окружающая инфраструктура;
  • назначение участка;
  • перспективность участка;
  • показатели рынка;
  • возможность улучшения и т.д

По действующему законодательству основанием для изменения кадастровой стоимости участка могут оказаться:

  1. Уменьшение или увеличение размера. Установленный удельный коэффициент кадастровой стоимости умножается на измененную площадь земельного участка.
  2. Переход участка из одной категории в другую. Удельный показатель меняется на установленный для новой категории земли.
  3. Изменение вида разрешенного использования. Чаще всего вид изменяется у земель, расположенных в черте населенных пунктов.

Новая кадастровая стоимость подлежит к применению с даты внесения изменений в ЕГРН.

Право изменять кадастровую стоимость есть у собственников земли – местные власти или физическое лицо. По закону, оценка стоимости должна быть проведена не реже, чем раз в пятилетку, а вот частота оценок законом не регулируется, поэтому власти могут делать переоценку когда захотят.

Если же собственником земли является физическое лицо, то обо всех изменениях стоимости он должен сообщать в Росреестр. Изменить кадастровую стоимость он может двумя способами:

  1. административный – необходимо направиться в комиссию при Росреестре, которая уполномочена вносить изменения в стоимость;
  2. судебный – по судебному решению устанавливается новая стоимость по результатам госоценки.

Очень большое значение имеет правильный расчет кадастровой стоимости. Правообладатели на участок могут понести огромные потери, если стоимость земли будет завышена. Чаще всего кадастровая стоимость рассчитана правильно, однако, бывает так, что стоимость явно не соответствует реальным цифрам и приходится начинать судебное разбирательство.

Как узнать кадастровую стоимость?

С 2010 года узнать стоимость земельного участка может каждый на портале Росреестра. Для этого необходимо знать приблизительное месторасположение приглянувшегося земельного участка. Зная адрес, можно легко отыскать его на публичной кадастровой карте. Обнаружив участок, нужно кликнуть на него и получить нужную информацию – границу, площадь, назначение, обременение, кадастровый индекс и, конечно же, кадастровую стоимость. Также, зная кадастровый номер участка, можно попросить выписку из ЕГРН (в МФЦ, на сайте Росреестра, по почте), где будет указана вся основная информация.

Также возможен еще один способ узнать кадастровую стоимость: стоит обратиться в муниципалитет, попросив у них постановления, в которых указана кадастровая стоимость квадратного метра. Чтобы определить стоимость участка нужно умножить стоимость одного метра на площадь участка.

Если все предыдущие способы оказались неподходящими, на крайний случай можно обратить в отделение Роснедвижимости и попросить их предоставить сведения об интересующем земельном участке. Данный способ займет довольно много времени.

Изменить кадастровую стоимость могут как местная администрация, так и собственники земли. Лучше не ждать квитанций из налоговой, а самим, используя сайт Росреестра узнать стоимость, и если она не адекватна действительности, добиться справедливости в суде.

Как часто меняется установленная кадастровая стоимость земельного участка

Все земельные участка подлежат обязательному кадастровому учету. О них вносятся регистрационные записи в базы данных Росреестра.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Показатель складывается в зависимости от типа земельного надела, вида использования, площади и других критериев. Для установления цены важно провести оценочные работы. Они осуществляются специалистами лицензированных организаций.

После установления размер вносится в государственный реестр. На протяжении некоторого периода времени внести в него новые сведения будет невозможно. Важно знать, как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка.

Что это такое

Кадастровой стоимостью называют один из важнейших показателей, которые имеет объект недвижимости. В обязательном порядке она устанавливается и для земельных наделов.

Цена на недвижимость определяется в ходе оценки. Она проводится в соответствии с федеральным законодательством.

Кадастровая стоимость устанавливается инженером. Он действует в рамках федеральных нормативно-правовых актов.

Средний уровень кадастровой стоимости определяется по решению органов исполнительной власти. Он устанавливается на определенной отметке в конкретном районе.

Кадастровая стоимость является важной составляющей. Ее уровень влияет на то, какой налог будет платить собственник за земельный участок.

Отличия от рыночной и выкупной цены

Кадастровая и рыночная стоимость являются близкими значениями. Но при этом они имеют существенное отличие друг от друга. Рыночная предусматривается в соответствии с потребительскими предпочтениями и другими факторами. Кадастровая же определяется в массовом порядке на основании данных из государственных ресурсов.

Для расчета значения проводится специальная оценка. К процедуре привлекаются профессиональные работники, которые трудятся в лицензированных фирмах.

Кадастровая, в отличие от рыночной стоимости, содержится с официальном государственном реестре. Справочная информация о ее значении предоставляется на бесплатной основе.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Читайте далее, как составить договор купли-продажи земельного участка.

От чего зависит размер

Кадастровая стоимость может меняться в зависимости от некоторых показателей.

К ним относят:

  • расположение объекта недвижимости;
  • качественные характеристики;
  • размеры и площадь земельного надела;
  • дата возведения сооружений на территории;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры;
  • целевое предназначение участка и вид разрешенного использования;
  • перспективы развития самого надела и населенного пункта, где он располагается;
  • рыночные показатели;
  • возможность улучшения характеристик.

Иногда требуются изменения кадастровой стоимости надела.

Российским законодательством выделяются случаи, когда это возможно:

  • уменьшение площади или увеличение размеров надела (необходимо умножить удельный коэффициент стоимости на площадь участка земли);
  • изменение категории земельного участка (установление нового удельного показателя);
  • введение нового вида разрешенного использования (распространяется на наделы в пределах населенного пункта).

Право на установление новой стоимости имеют собственники земель. Ими могут быть как физические лица, так и органы местного самоуправления.

В соответствии с законом, переоценка проводится не реже одного раза в пять лет. При этом предельное допустимое значение не устанавливается. Поэтому разрешается повторять процедуру, сколько этого пожелают собственники.

Если владеет земельным участком физическое лицо, оно должно оповещать Росреестр о новой стоимости надела. Он может проводить переоценку двумя способами.

Возможен и вариант проведение судебного разбирательства. В данном случае кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной оценки.

Важно значение имеет расчет стоимости. Ведь при ее завышении возможны большие потери собственником денежных средств. Если данные не соответствуют реальному положению, без помощи суда не обойтись.

Как и где можно узнать

С 2010 года для граждан предусматривается возможность определения кадастровой стоимости наделов на бесплатной основе. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра.

Читайте так же:  Возврат товара в ситилинк

Пользователю предоставляются сведения о наделе:

  • границы;
  • площадь;
  • назначение и вид разрешенного использование;
  • наличие обременений (арест, залог, сервитут);
  • кадастровый номер;
  • кадастровая стоимость.

Также при наличии кадастрового номера может быть заказана выписка из единого государственного кадастра недвижимости. Ее можно заказать непосредственно в Росреестре, через МФЦ или почтовым отправлением заявления. Аналогичными способами она может быть и предоставлена.

Гражданин может обратиться в муниципалитет, где ему представят всю необходимую информацию. В постановлении будет прописана стоимость одного квадратного метра надела. Для расчета нужно умножить ее на количество квадратных метров.

Крайним вариантом является обращение в Роснедвижимость. Способ потребует большого количества времени. Поэтому лучше использовать другие представленные методы.

Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка

Важно выяснить, как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка. Стоит помнить, что обозначенная цена устанавливается на основании проведенной ревизии. В зависимости от того, насколько активной будет администрация в инвентаризационном направлении, будет определен период прохождения новой оценки. Процедура осуществляется органами местного самоуправления конкретного населенного пункта.

Если нарушить данный регламент, результаты оценки могут быть под вопросом. Поэтому их разрешается рассматривать на федеральном уровне.

Между этими периодами разрешается изменение кадастровой стоимости в индивидуальном порядке. Важно иметь для этого достаточные основания.

Провести переоценку человек имеет право при обнаружении ошибки в кадастровом паспорте. Может быть выявлено, что при расчетах инженер оперировал недостоверными данными.

Решение выносится созданной для этого специальной комиссией. Если человек не согласен с ним, то окончательный вердикт нужно принять от администрации регионального отделение Росреестра или судебного органа.

При повышении кадастровой стоимости изменяется сумма земельного и имущественного налога. Ощущают это на себе даже те граждане, которые имеют льготы по уплате. Важно своевременно провести переоценку, чтобы не платить новую сумму, указанную в квитанции.

Причины и основания

Выделяют некоторые основания для проведения повторной оценки и определения кадастровой стоимости земельного надела. Основным среди них является изменение категории, целевого назначения и вида разрешенного использования участка.

Также переоценка может быть проведена, если инженер использовал неправильные данные при проведении расчетов. Такие ошибки встречаются довольно часто. Поэтому к работникам предъявляются повышенные требования относительно их профессиональных качеств, знаний и умений.

Прежде всего, могут неправильно устанавливаться границы надела. При использовании неправильной площади конечный результат также искажается. При этом данные вносятся в государственный кадастр.

Если собственник оспаривает стоимость в суде, основанием для изменения является решение органа. После независимой оценки сумма может быть снижена.

Чем больше площадь надела, тем существенней окажется кадастровая стоимость.

Поэтому скорректировано данное значение может быть при:

  • изменении границ;
  • установлении новых границ;
  • объединении участков;
  • разделении надела на части.

Каждый из факторов приводит к установлению новой кадастровой стоимости. Порядок расчета определяется в соответствии с конкретной ситуацией.

Как правильно составить договор купли продажи земельного участка в 2019 году — читайте далее.

Мы расскажем в этой статье, как переоформить кадастровый паспорт на земельный участок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов. Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью. Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС. Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Стоимость строений и земельных участков определяется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 29 июля 1998 года . Отдельно о том, что цена земли должна определяться в ходе оценки, говорится в ст. 66 Земельного кодекса РФ .

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

  • местонахождение объекта;
  • состав и качественные характеристики;
  • площадь;
  • наличие построек на участке и их возраст;
  • целевое назначение земли;
  • развитость и состояние окружающей инфраструктуры;
  • перспективы и планы развития населенного пункта, в котором находится объект;
  • возможность улучшения;
  • рыночные показатели.

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Читайте так же:  Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

[1]

  • изучает документы относительно недвижимости;
  • выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
  • подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

  1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
  2. Перенос участка в новую категорию.
  3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

  • его владельца;
  • лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
  • органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

  • недостоверные данные в документах;
  • несоответствие полученного результата рыночной цене;
  • применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

  • во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
  • решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Как часто проводится оценка КС


Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

  • Сн – сумма налога;
  • Кс – кадастровая стоимость объекта;
  • Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
  • Ап – уже внесенные авансовые платежи;
  • Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

[2]

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра , с которого перейти на публичную карту . На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

  • размеры и площадь надела;
  • назначение;
  • наличие обременений;
  • кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги . Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источники


  1. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

  2. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 560 c.

  3. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.
  4. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.
Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here