Кадастровая оценка объекта недвижимости в россии

Полезная информация в статье: "Кадастровая оценка объекта недвижимости в россии" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

П Р И К А З

22 октября 2010 года N 508

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 августа 2007 года, регистрационный N 10009 (в zip-формате)

Опубликовано в Российской газете 5 сентября 2007 года

—->

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998)

Министр Э.С. Набиуллина

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

(ФСО № 4)»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Читайте так же:  Детально о процедуре привлечения к уголовной ответственности за неуплату алиментов

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Обсудить ФСО-4 в Форуме — RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

Сообщения в форуме — за 3 часа, за 6 часов, за день или за неделю

вернуться к разделу «Законы и акты по оценке»


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Кадастровая стоимость: история развития и перспективы. Последствия законопроекта «О государственной кадастровой оценке».

10 декабря 2015

В Российской Федерации величина земельного налога определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков. Периодически определяется новая кадастровая стоимость земель. 2015 год стал знаменательным в истории кадастровой оценки благодаря законопроекту Минэкономразвития «О государственной кадастровой оценке», который предполагается внести в Госдуму в начале 2016 года. С 2016 года планируется ввести налог на недвижимость вместо земельного налога и налога на имущество физических лиц, налоговой базой также будет кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Начало кадастровой оценки в РФ

Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.

Началом истории кадастровой стоимости в Российской Федерации можно считать 1998-1999 гг., когда территории сельскохозяйственных земель начали подвергаться кадастровой оценке. Следом начались массовые работы по оценке прочих категорий земель: лесного и водного фондов, поселений, а также особо важных и охраняемых территорий.

Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.

Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.

Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.

Переломный момент

2010 год стал переломным для государственной кадастровой оценки. Полномочия по проведению массовой кадастровой оценки переданы от государственных учреждений (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) профессиональным независимым оценщикам. Это стало возможным благодаря принятию ФЗ-167 от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости». Удивительно, что законодательно не было определено, что такое кадастровая стоимость. Независимые оценщики столкнулись не только с непроработанной методикой оценки кадастровой стоимости, но и с совершенно неподготовленной базой исходных данных Росреестра.

«В итоге мы добьёмся только одного результата, а именно, в провале кадастровой оценки недвижимости и эффективной системы налогообложения, направленной на устойчивое развитие территорий, обвинят оценщиков, и профессия будет окончательно дискредитирована», — написал в 2010 году Коростелев С.П., профессор ГУЗ.

Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.

Новое направление: налог на недвижимое имущество

2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Читайте так же:  Приватизация квартиры через суд — решение в спорных ситуациях

В феврале 2013 года Дмитрий Медведев объявил о начале реформы налогообложения недвижимости. Регионам была предоставлена возможность выбирать, как им рассчитывать налог – по кадастровой или инвентаризационной стоимости. С проблемой столкнулись регионы, где инвентаризационную стоимость БТИ перестали считать уже год назад, а кадастровая стоимость объектов налогообложения была ещё не посчитана.

Участились случаи обнаружения недостоверности установленной величины кадастровой стоимости, в связи с этим многие собственники пытались отстоять свои права в судебном порядке. В основном суды удовлетворяли требования собственников и устанавливали стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, привлеченного специально для оспаривания кадастровой стоимости.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» претерпел изменения в июле 2014 года. Скорректирована была периодичность оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества – теперь оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет). Также были внесены некоторые поправки, благодаря которым должно было облегчиться рассмотрение споров о кадастровой стоимости. Важно отметить, что уже со второй половины 2014 года суды стали все чаще отказывать собственникам в делах об оспаривании кадастровой стоимости. 2015 год в этом плане стал еще менее позитивным.

Новые перспективы кадастровой оценки

В октябре 2015 года Законопроект «О государственной кадастровой оценке» официально внесен в Государственную Думу Российской Федерации. Он предусматривает революционное развитие системы кадастровой оценки: монополизацию рынка кадастровой оценки и передачу всех полномочий по кадастровой оценке государственным структурам без возможности оспаривания и установления рыночной стоимости.

Такие меры государством приняты из-за недовольства оценочным сообществом. Результаты кадастровой оценки в некоторых случаях оказались сомнительными, ответственность за это была возложена на оценщиков. Можно сказать, что в 2010 году Коростелев С.П. был прав, утверждая, что оценочное сообщество столкнется с огромной проблемой в виде государственной кадастровой оценки.

Оценочное сообщество признало, что принятие этого законопроекта – серьезная угроза не только для оценочной деятельности, но и для налогоплательщиков. Вопрос дальнейшего развития государственной кадастровой оценки активно обсуждался на Всероссийском оценочном форуме, который состоялся 27 октября в Москве.

«Это реальная угроза для нас с вами. Что дальше? Очевидно, если государственную кадастровую оценку отдадут бюджетным учреждениям, то им потом могут передать еще и оценку госимущества. То есть, оценивать госимущество смогут только они. Что останется нам? Если допустим принятия этого закона – отдадим профессию!»– предупредил Каминский А.В., президент НП «СРОО «Экспертный совет».

«Что будет следующим шагом? Отмена оспаривания? Мы должны защитить не только свои интересы, но и интересы налогоплательщиков. Государство увидит ответную реакцию в середине следующего года, когда налогоплательщики получат уведомления. Я уверен – эта реакция будет», – заявил Кулаков К.Ю., вице-президент СРОО «Региональная ассоциация оценщиков».

«Допустить принятие этого законопроекта – значит снова вернуться к асессорам» — отметил Коростелев С.П., председатель Экспертного совета НП СОО «Сибирь».

Предпринимательское сообщество также отчетливо понимает, что принятие законопроекта «О ГКО» может привести к негативным последствиям в виде непомерной налоговой нагрузки на бизнес, причем оспорить кадастровую стоимость станет в разы труднее.

Депутатами Госдумы от «Справедливой России» (Иван Грачев, Оксана Дмитриева, Андрей Крутов и Наталья Петухова) подготовлен альтернативный законопроект «О государственной кадастровой оценке в РФ». Принципиальное отличие от проекта Минэкономразвития заключается в сохранении полномочий по проведению государственной кадастровой оценки за независимыми профессиональными оценщиками, а также сохранении независимого оспаривания.

СРОО, в частности «СВОД», «Экспертный совет», «Региональная ассоциация оценщиков», «ДСО» и другие, поддержали альтернативный законопроект.

Выбор пути, по которому пойдет дальнейшее развитие системы государственной кадастровой оценки, ещё предстоит сделать. Будет он революционным (введение института государственных налоговых оценщиков и фактически отмена института оспаривания) или эволюционным? Грядет ли очередной перелом в истории кадастровой стоимости и ее оценки? Что такое кадастровая стоимость в будущем: рыночная величина или нормативное значение? Оценочное сообщество не оставляет попыток донести свою позицию до правительства. Однако многие понимают, что сделать это будет не просто.

«В соответствии с работой, которая происходит в правительстве, и тех заявлений, которые звучали с самого высокого уровня по поводу кадастровой оценки, можно понять, что мнение относительно профессионального сообщества крайне негативное», – рассказал Лебедев А.В., президент НП СРО «СВОД», в своем интервью порталу estimatica.info.


Статью подготовила Наталья Ничкова

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Читайте так же:  Как оформить налоговый вычет при покупке машины

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

Кадастровая стоимость квартиры, земельного участка или любого другого объекта недвижимости – это стоимость, которая рассчитывается независимыми оценщиками в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Далее сведения о стоимости вносятся государственный кадастр недвижимости. Порядок проведения оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Чтобы узнать кадастровую стоимость онлайн, выберите нужный Вам объект используя форму поиска.

Также Вы можете заказать Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости онлайн.

Электронный документ заверенный ЭЦП инженера Росреестра

2 — 5 рабочих дней

Бумажный документ с печатью
почтовым отправлением

[2]

до 5 рабочих дней + доставка

Что такое Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости:

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта – документ, в котором вы получаете информацию о цене вашего объекта недвижимости, которую ему присвоили госорганы при оценке недвижимости в РФ. Кадастровая стоимость объекта – один из разделов Кадастра. Форма Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости утверждена на основании Приказа Минэкономразвития №975 от 25.12.2015 года.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости указаны следующие сведения:

  • описание объекта – вид и кадастровый номер
  • величина кадастровой стоимости и дата ее утверждения
  • реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости
  • дата внесения кадастровой стоимости в ЕГРН
  • даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и начала ее применения

Сведения из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно запросить как на текущую, так и на любую другую интересующую Вас дату.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости может понадобится в таких случаях как:

  • Оплата налога на имущество.
  • Кредит в банке под залог недвижимости.
  • Продажа объекта недвижимости.
  • Для предоставления в госоргны.
  • При оформлении льгот и субсидий.

Возможны и другие варианты возникновения необходимости в предоставлении сведений о кадастровой стоимости объектов.

Стоимость выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости:

  • Электронный документ заверенный ЭЦП инженера Росреестра — 300 руб.
  • Бумажный документ с печатью почтовым отправлением — 500 руб.

Обратите внимание, что по некоторым объектам недвижимости может быть направлено Уведомление об отсутствии сведений в базе Росреестра. Пример такого уведомления можно просмотреть здесь.

[ Оценщик.ру: актуальный документ Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. N 508 Об утверждении Федерального стандарта оценки Определение кадастровой стоимости (ФСО №4) ]

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Кадастровая оценка объектов недвижимости» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит специфические требования к проведению кадастровой оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости недвижимости.

При проведении кадастровой оценки недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки в качестве кадастровой стоимости недвижимости используется установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. При невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки в качестве кадастровой стоимости может использоваться рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

4. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, на конкретную дату с использованием математических методов моделирования стоимости на основе стандартных подходов к оценке стоимости недвижимости.

II. Объекты оценки

5. При государственной кадастровой оценке объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

III. Общие требования к процессу кадастровой оценки

6. Кадастровая стоимость недвижимости определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации.

Читайте так же:  Виды и оформление пенсии по случаю потери кормильца

7. Кадастровая оценка недвижимости выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него. Выбор подходов, методов и моделей для оценки кадастровой стоимости недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

8. При использовании методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты недвижимости.

9. Результаты определения кадастровой стоимости оформляются в виде отчета об определении кадастровой стоимости.

10. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее шести месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

IV. Группировка объектов недвижимости

11. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты недвижимости, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов недвижимости, обладающих одинаковым набором ценообразующих факторов, характерных для каждой группы.

12. Отнесение объектов недвижимости в группы зависит от рынка недвижимости оцениваемой территории и видов объектов недвижимости. Для целей построения моделей массовой оценки объекты недвижимости могут разбиваться на отдельные группы, формируемые исходя из видов, назначения и разрешенного использования объектов недвижимости.

Аналогичные группы могут быть составлены для объектов недвижимости, строительство которых незавершено.

13. Для каждой группы объектов недвижимости создается модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, входящего в данную группу.

V. Порядок определения моделей оценки

14. Определение модели оценки кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

определение структуры моделей оценки кадастровой стоимости (формы связи факторов стоимости, описывающих взаимодействие спроса и предложения на данном рынке) – спецификация моделей и разработка моделей оценки кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости;

оценка точности моделей оценки кадастровой стоимости;

выбор окончательного вида модели оценки на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки стоимости.

15. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования выполняется оценщиком на основе анализа качества и количества рыночной информации, имеющейся в районе расположения объекта оценки.

16. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости может осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.

17. При отсутствии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основании доходного и (или) затратного подходов.

VI. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

18. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, осуществляется оценщиком. В состав факторов стоимости должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости, и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

19. При определении кадастровой стоимости рекомендуется использовать, в том числе данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

20. В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики объектов недвижимости, не описываемые источниками, перечисленными
в пункте 17 настоящего Федерального стандарта, допускается использование информации из иных источников информации, содержащих сведения доказательственного значения.

21. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

VII. Сбор рыночной информации

22. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Сбор этой информации оценщик должен осуществляться из источников рыночной информации, достоверность которых может быть доказана.

[1]

23. В рамках сравнительного подхода в качестве рыночной информации используются:

цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных источниках информации;

цены предложений к продаже или покупке объектов недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации, а также официальных сайтах предприятий, организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;

иные сведения, характеризующие сегмент рынка, к которому относятся объекты недвижимости данной группы.

24. В рамках доходного подхода в качестве рыночной информации используются:

  • информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости;
  • информация о текущей доходности инвестиций в недвижимость, информация о затратах, связанных с эксплуатацией недвижимости;
  • информация о затратах, связанных эксплуатацией объектов недвижимости данного вида;
  • иные сведения, характеризующие рынок аренды объектов недвижимости, относящихся к данной группе.

25. В рамках затратного подхода в качестве рыночной информации используются:

  • цены на строительные материалы;
  • цены сделок с земельными участками;
  • цены предложения на земельные участки, приведенные в средствах массовой информации.
  • рыночные данные о стоимости подключения к коммуникациям;
  • иные сведения, характеризующие рынок строительства.

26. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

VIII. Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

27. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости.

28. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов оценки объекта недвижимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

[3]

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Читайте так же:  Правила проживания и пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Источники


  1. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.

  2. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.

  3. Теория государства и права. — М.: Инфра-М, Норма, 2011. — 496 c.
  4. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
Кадастровая оценка объекта недвижимости в россии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here