Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости рекомендации к методам парных прода

Полезная информация в статье: "Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости рекомендации к методам парных прода" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Методы сравнительного подхода

метод рынка капитала; 2.

метод отраслевой специфики.

Метод рынка капитала и метод сделок очень близки по сути и по применению.

Метод рынка капитала заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с миноритарными пакетами акций компаний-аналогов (в большинстве случаев используются биржевые котировки акций).

В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость также миноритарного пакета акций оцениваемой компании. В случае если объектом оценки является крупный пакет акций либо предприятие целиком, необходимо на завершающем этапе оценки применить корректировки на стоимость контроля.

Метод сделок заключается в использовании в оценке цен сделок, фактически совершенных с контрольными пакетами акций при слияниях и поглощениях.

В результате проведения оценки определяется рыночная стоимость компании целиком. Значит, при оценке стоимости миноритарного пакета акций в рамках метода сделок полученную стоимость необходимо корректировать с учетом скидки на низкую степень контроля.

Метод отраслевой специфики заключается в использовании в процессе оценки рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми показателями предприятий той отрасли, в которой действует оцениваемое.

Отраслевые коэффициенты (мультипликаторы) рассчитываются и публикуются специальными аналитическими организациями на базе длительных статистических наблюдений. Основные мультипликаторы для ряда отраслей США (средние данные на 2002 год)4: Отрасль «Цена,/Выручка» Р / Б «Цена/Прибыль» Р / Е Воздушный транспорт 0,64 22,21 Добыча нефти 1,25 20,02 Индустрия развлечений 2,45 52,14 Интернет 2,73 50,03 Машиностроение 0,63 24,34 Производство одежды 0,99 16,91 Производство продуктов питания 1,10 80,78 Услуги мобильной связи 0,97 406,27 Далее мы будем рассматривать применение сравнительного подхода к оценке стоимости бизнеса в рамках метода рынка капитала. Метод отраслевой специфики практически не развит в России вследствие молодости рынка и отсутствия необходимой статистики. Метод сделок реализуется по совершенно тому же алгоритму, что и метод рынка капитала, только в итоге мы получаем стоимость акции в составе контрольного пакета, либо стоимость бизнеса целиком.

Оценка предприятия в сравнительном подходе включает следующие этапы: —

сбор необходимой информации; —

расчет ценовых мультипликаторов; —

определение итоговой величины стоимости путем взвешивания промежуточных результатов. 4.3.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?

Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта, относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.

Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества

Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:

Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.

Оценка имущества: три основных подхода

Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
  1. доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.

Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:

Методы оценки недвижимости

Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж .

Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:

  • определение рыночного сегмента;
  • аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
  • факторный анализ;
  • подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
  • определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов . Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.

Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.

В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:

  • метод Ринга. Использование метода Ринга оправдано при существовании вероятности возвращения вложенной суммы равными долями на протяжении срока существования объекта. Нормой возвратности капитала будет фиксированная часть первоначально инвестированных средств, предполагаемая к отчислению в фонд возмещения;
  • метод Инвуда . Следование данной методики осуществляется в случаях, когда сумма возвращаемой части капитала имеет возможность реинвестирования в соответствии с действующей на момент отчисления ставкой доходности инвестиций;
  • метод Хоскольда. Этот способ разумно применять в случаях, когда доход, получаемый от объекта недвижимого имущества, является стабильной величиной неизменной в течение продолжительного срока. Именно поэтому его невозможно применять при оценке недостроенной недвижимости или тех объектов, которые предполагается подвергнуть реконструкции, поскольку эти объекты не способны приносить стабильный доход.
Читайте так же:  Как вернуть купленный товар в интернет-магазин - условия возврата

Консультация на видео

Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.

Процесс проведения корректировок

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество. Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (ОО):

ОС → ОО.

1) ОО отличается от ОС2 только площадью:

250 — 150 = 100 м 2 ;

2) определим величину корректировки на разницу в площади:

260x 100 = 26 000 дол.;

3) откорректированная цена продажи ОС2:

30 000 + 26 000 — 56 000 дол.

Следовательно, рыночная стоимость виллы «У трех камней» составляет 56 000 дол.

Рассмотрим применение одного из качественных методов — относительного сравнительного анализа.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.

Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены.

Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов. Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов.

Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения (приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия — характеристика, показатель и процедура сравнения.

Элемент сравнения второй группы (фактор)

Градация фактора на уровни

Определение отношений между .уровнями и их сравнение

Если уровни фактора можно выразить количественно (в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т.д.), то такой фактор называется количественным, если же уровни фактора нельзя выразить конкретным числом, то такой фактор называют качественным.

Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным — его состояние. Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.д.

Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными.

Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире (нет, один, два).

Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.

Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

— номинальные (шкалы наименования или классификации);

Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам. Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: 0 и 1. Такую шкалу еще называют бинарной.

Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа (коды) позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или во сколько раз один объект предпочтительнее другого. Простейший пример кодирования по такой шкале: лучше, хуже, равноценно.

Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример — измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».

Шкала отношений — частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения. Следовательно, эта шкала позволяет определять отношения «во сколько раз лучше» или «во сколько раз хуже».

К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей (единичный масштаб) и абсолютная шкала (нулевая точка отсчета и единичный масштаб).

Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой. Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.

Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка.

Читайте так же:  Узнайте какую квартиру выгодно сдавать в аренду, чтобы получать хороший доход

Диапазон цен: от 43 до 50 дол. за 1 м 2 участка (крайние значения отброшены).

Оценка с применением рангов. Сотрудниками фирмы проведен экспертный опрос о влиянии различных факторов на стоимость 1 м 2 земельного

участка. Всего опрошено 16 экспертов. Для участков земли, НЭИ которых является строительство типового многоквартирного дома серии 600.11, были получены следующие ответы:

[3]

Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости: рекомендации к методам парных продаж и количественных корректировок

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

– объект не является уникальным;

– информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

– факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

– спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

2. Денежные корректировки:

– абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

– относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов [5, с. 293]. Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

В учебнике «Оценка недвижимости» (авторы: Грязнова А.Г. и Федотова М.А.) дано описание следующих методов расчета корректировок:

– методы, основанные на анализе парных продаж;

– экспертные методы расчета и внесения поправок;

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. [4, с. 191].


Величину поправки рекомендуется рассчитывать как среднее значение по нескольким парным продажам. [7, с. 125].

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти [7, с. 126].

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности – линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы – качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Читайте так же:  Куда пожаловаться на бездействие пристава-исполнителя

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

– изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

– сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

– сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

– согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект [6, с. 261].

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

[1]

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты – аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

где Пд– поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц – цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу [7, с. 134]:

,

где di – вес каждого аналога;

j – количество аналогов (от 1 до j);

ki – количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Метод количественных корректировок. Опыт статистического анализа рынка недвижимости г.Екатеринбурга.

  • (Методы расчета корректировок) — Метод анализа вторичных данных;
  • (Методы рассчета корректировок) Статистические методы;
  • (Методы расчета корректировок) — Метод анализа парных продаж;
Комментарии 2

Очень интересную и важную работу проводите! Особенно важен (для практического понимания) этот вывод:

«Граничная (максимальная) корректировка под воздействием всей суммы факторов относительно минимального набора не превышает 40%, при этом среднее, наиболее вероятное значение корректировки под воздействием всех факторов находится в интервале 15-25%»

Читайте так же:  Входит ли декрет в стаж работы

К сожалению в этом направлении очень мало работ и исследований. А вы не публикуете подробно исходные данные и алгоритм проведения исследования, чтобы другие специалисты могли тоже ознакомится и прийти к аналогичным выводам?

Извините, но не понял вопроса. алгоритм самого исследования достаточно полно (на мой взгляд) изложен в самом материале, исходные данные и результаты обработки размещены в свободном доступе на сайте statrn.ru.

Вообще, вся эта работа проводится в рамках исследования практического применения геоинформационных технологий в оценке, в частности, в изучении распределения ценовых полей по городской территории. Особенности применения методов ГИС — на том же сайте.

В ближайшее время выложу более точные данные, полученные иными методами обработки геоинформации, поскольку пиксельный метод позволил получить (как я и указал), только некие граничные условия.

Об алгоритме сбора информации — но в самых общих словах — каждой цене присваивается геокоордината, в дальнейшем проводится анализ распределения, плотность и т.п. , все есть на сайте.

Оценка является выгодной для всех сторон заключения сделки, так как все будут максимально уверены в правильной цене продажи или покупки жилья, арендаторстве или сдачи в аренду квартиры и т.д.

Что такое оценка недвижимости? Определение рыночной цены недвижимости называется ее оценкой.

Оценить недвижимость можно не только полную стоимость объекта, но еще и цену аренды, пользования и т.д. Сегодня стоимость недвижимости делится на виды. Виды существующей стоимости:

  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • кадастровая;
  • инвентаризационная.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Когда происходит оценка?

Договор купли-продажи

Рыночная оценка недвижимости зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи.

Заинтересован в оценке и покупатель. Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Страхование

Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.

Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации, страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.

В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости.

Аренда объекта

Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость.

Зачем это нужно?

При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов. Например:

  • различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
  • проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
  • юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный (рыночный).

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки, а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

  • капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
  • дисконтированные денежные доходы.

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ.

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект. Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата:

  • недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
  • недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

  • страхование недвижимости;
  • объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
  • обложение здания налогом;
  • оценка стоимости нового объекта;
  • основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями, цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

  • площадь недвижимости;
  • площадь земельного участника;
  • технические характеристики объекта;
  • месторасположение;
  • инфраструктура;
  • транспортная и экологическая ситуация.

Оценивание ликвидационной стоимости

Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.

Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.

Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Оценить ипотечную недвижимость

Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения. Оценка недвижимости для ипотеки предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.

Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости. Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта. Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.

Кадастровая оценка объектов

На основе кадастровой оценки начисляется налог.

Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.

Кадастровая оценка недвижимости также поможет при покупке квартиры или ее делении.

Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет. При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять.

Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки. Для оценки недвижимости существуют различные методы, которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.

Читайте так же:  Что такое расширенная выписка на квартиру из егрн и как ее заказать

Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше, чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости: рекомендации к методам парных продаж и количественных корректировок

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

— сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

— независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
— инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

[2]

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Источники


  1. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.
Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости рекомендации к методам парных прода
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here