Главные принципы оценки недвижимости в рф

Полезная информация в статье: "Главные принципы оценки недвижимости в рф" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.2. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Принципы оценки недвижимости

Принципы пользователя недвижимого имущества

Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу

Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью

Окончание табл. 3.1

Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью

Принципы, связанные с объектом недвижимости

В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала

В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек

Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов

Возрастающей и убывающей доходности

Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений

[3]

Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой

Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости

Оптимального разделения имущественных прав

Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости

Наиболее эффективного использования

Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы внешней рыночной среды

Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка

Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.

Спрос и предложение

Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка

Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций

Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
· от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;
· возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;
· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;
· технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;
· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;
· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

Титова Светлана Семеновна

сайт преподавателя

Основные принципы оценки недвижимости

Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

Все принципы могут быть разбиты на 4 группы:

  1. отражающие точку зрения пользователя;
  2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
  3. отражающие точку зрения рынка;
  4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.

Читайте так же:  Как лишить наследства наследника по закону

Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

Принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;

Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:

Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

  1. физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.
  2. допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.
  3. финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.
  4. максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

2.3. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

Читайте так же:  Бесплатная онлайн консультация военных юристов, помощь военнослужащим в москве и регионах рф

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

[2]

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Читайте так же:  Отсутствие работника на рабочем месте учимся оформлять

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;
2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В этой статье не проставлены тематические категории.

На эту статью не ссылаются другие статьи Википедии.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое «Принципы оценки недвижимости» в других словарях:

Принципы оценки: — Выработанные в процессе профессиональной практики основные принципы оценки недвижимости. Эти принципы рассматривают интересы в недвижимости как товары и при их оценке применяются положения экономической теории. Эти принципы следующие: 1)Принцип… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Принципы оценки объектов недвижимости — методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости, и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости … Жилищная энциклопедия

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ — (англ. appraisal principles) – основные исходные положения теории оценки стоимости объектов (действующего предприятия или долевого участия в нем, стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов и др.), соблюдение… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Принципы оценивания — (principles of appraising) Ha протяжении многих лет, профессиональные оценщики недвижимости выработали несколько принципов оценки недвижимости. Эти принципы рассматривают интересы в недвижимости, как товар и к ним равняется экономическая теория.… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА, МКСОИ — (The International Valuation Standards Committee, IVSC) – международная неправительственная организация, образованная в 1981. В 1985 МКСОИ был включен в реестр членов Экономического и социального Совета ООН (ЭКОСОС). Стать членом МКСОИ возможно… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Департамент профессиональной оценки — ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» Тип Общество с ограниченной ответственностью Год основания 1998 Расположение … Википедия

Первичный рынок — (Primary market) Определение первичного рынка, основные понятия первичного рынка Информация об определении первичного рынка, основные понятия первичного рынка Содержание Содержание первичный ценных бумаг Частное размещение Первичный рынок… … Энциклопедия инвестора

Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… … Энциклопедия инвестора

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ — некоммерческие (общественные) организации, членами которых являются физические лица или юридические лица, имеющие лицензию на право осуществления работ (услуг) в области оценочной деятельности или заинтересованные в информационном обслуживании… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Индекс оптимизма — (Index of optimism) Определение индекса оптимизма, расчет индекса оптимизма Информация об определении индекса оптимизма, расчет индекса оптимизма Содержание Содержание Обозначение Структура и свойства Американский индекс оптимизма Индекс… … Энциклопедия инвестора

ОСНВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

Выделяют четыре группы таких принципов:

1. принципооснованные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:

1.1 принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.

Читайте так же:  Порядок продажи квартиры в ипотеке

С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.

1.2 принцип замещения – он означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности и доходности объекты недвижимости, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.

1.3 принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник.

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

2.1 принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.

Полезность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

1) земли со строениями или без строения;

2) оборудованием и технических средств;

Стоимость каждой группы факторов зависит от того, на сколько увеличивается стоимость всего объекта от их использования, другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, который является результатом наличием конкретного фактора.

2.2 принцип остаточной продуктивности – остаток продуктивности проявляется как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.

Земельные участки всегда имеют остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда удовлетворены требования к доходам всех привлекаемых компонентов.

2.3 принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

2.4 принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов возможны следующие элементы:

1) пространственное разделение, т.е. разделение прав на воздушное пространство над земельными участками, почвенный слой земли, над- подземное пространство с недрами, на водные ресурсы, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделения здания на отдельные этажи и подвальные помещения;

2) разделение по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий;

3) разделение во времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение и тд.

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:

3.1 принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).

3.2 принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и порождает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции заключается в том, что только на конкурентном рынке можно определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

3.3 принцип соответствия – он состоит в том, что максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Эффект регрессии проявляется:

Во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы на рынке или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта;

Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости и его местоположения.

3.4 принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также должны учитываться внешние окружения и перспективы развития района. Принцип учитывается путем установления даты оценки, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

4. принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:

1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;

2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

Читайте так же:  Как оформить претензию на невыполнение условий договора

4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в двух точках зрения:

1. земельный участок, как свободного или незастроенного – определяется какой объект наиболее эффективней построить на данном участке с учетом всех ограничений и перспектив развития района;

2. как земельный участок с улучшениями – вариантом НЭИ могут быть ремонт, реконструкция либо снос существующих зданий, строений.

Таким образом, объект недвижимости в случаи снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение, это происходит в результате износа улучшений и в результате изменений тенденций на рынке недвижимости.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение и ее величине.

Следует отметить, что современные тенденции рынка недвижимости не всегда отражают требования развивающего рынка (из-за административного регулирования) и за частую фактического использования земельного участка с улучшениями не соответствуют наилучшему результату.

Все принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

На этих теоретических принципах базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:

1. затратный подход – предусматривает собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа, применяется к зданиям, строениям и сооружениям;

2. доходный подход – это совокупность методов определения стоимости объектов недвижимости, основанной на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

3. сравнительный подход (сравнение продаж) – основано на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод оценки – это способ расчета стоимости объекта недвижимости в рамках одного из подходов.

Дата проведения оценки – это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, соответствует дате осмотра объекта недвижимости.

Аналог объекта оценки – это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшихся при сходных условиях.

Срок экспозиции оценки – это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки (публичная оферта) до даты совершения сделки с ними.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина, полученная как итог обоснованного оценщика, обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки недвижимости.

Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объектов недвижимости требовании законодательства РФ в области оценочной деятельности, а также договоров об оценке, проверяется достаточность и достоверность используемой информации, обоснованность сделанных оценщиком допущений использования или отказ в использовании подходов к оценке.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение между заказчиком договора об оценке;

2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3. анализ рынка, к которому относится объект оценки;

4. выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов и осуществление расчетов;

5. составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценка объекта недвижимости может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотрено законодательством РФ, в случае если эти требования не соблюдаются, оценщик должен сообщить об этом заказчику и отказаться от условий заключения договора.

Требования: оценщик не должен состоять в родстве или свойстве с заказчиком, если оценщик является держателем акций данного управления.

Оценщик должен предоставить заказчику следующие документы:

1. сертификат (на экспертизу отчета и сертификат, детализирующий вид деятельности);

2. выписка из реестра;

3. страховой полюс о страховании оценочной деятельности;

4. диплом о профессиональном образовании в области оценочной деятельности.

Оценщик осуществляет сбор и обработку документов:

[1]

1. правоустанавливающих документов и сведения об ограничениях и обременениях;

2. данных бухгалтерского отчета и отчетности оцениваемого объекта;

3. информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4. другой информации связанной с объектом оценки.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости указанная в отчете может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если с датой оценки (даты составления отчета) до даты завершения сделки или даты преставления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент — человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10343 —

| 7270 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Источники


  1. Тарский, А. Введение в логику и методологию дедуктивных наук / А. Тарский. — М.: [не указано], 2014. — 694 c.

  2. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.

  3. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
Главные принципы оценки недвижимости в рф
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here