Доверительное управление недвижимостью сущность и принципы осуществления

Полезная информация в статье: "Доверительное управление недвижимостью сущность и принципы осуществления" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Договор об управлении объектом недвижимости

Договор доверительного управления имуществом

Доверительный управляющий обязан представлять Учредителю управления ежеквартальный отчет о своей деятельности не позднее 20-го числа следующего за отчетным периодом месяца . 7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается Управляющим имуществом на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. 8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

13. Имущественные права, приобретенные в результате действий Доверительного управляющего, включаются в состав имущества, переданного ему в управление. 15.

Договор доверительного управления имуществом

Объектом доверительного управления выступают: – предприятия и другие имущественные комплексы; – отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; – ценные бумаги, права и другое имущество.

При передаче ценных бумаг в доверительное управление собственник не теряет на них право собственности, в управление передается не право, а вещь.

· Наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). Содержание договора доверительного управления имуществом Права и обязанности сторон должны быть четко регламентированы в договоре.

Доверительный управляющий обязан: а) если уполномочен на это договором, или получил письменное согласие учредителя управления; б) если вынужден в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок; · предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки, установленные договором (п. 4 ст. 1020 ГК РФ)

Доверительное управление недвижимым имуществом по договору

Тем не менее желательно чтобы в тексте доверенности на управление были указаны следующие сведения: Как видите, пунктов много, но именно они отвечают за правильное оформление документа и его нормальную работу.

Форма рассматриваемого документа во многом довольно похожа на другие документы подобного образца, но все же имеет некоторые индивидуальные черты, которые нужно различать, чтобы правильно составить доверенность на управление недвижимостью.

Бланк документа состоит из нескольких пунктов, которые нужно обязательно заполнить, причем правильно и грамотно: Но помимо названной особенности договора можно выделить следующие обстоятельства, которые прекращают действие договоренности: Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Доверительное управление недвижимостью

К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему. Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных. Далее лаконично включаются пункты: Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ). Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет.

Договор доверительного управления имуществом

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: .

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. 1.8.

Выбор способа управления объектом недвижимости

Заключение договора аренды с правом передачи в субаренду.

2. Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости — возможность осуществления управляющей компанией любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.1012 ГК РФ)

Договор доверительного управления имуществом

Объектом доверительного управления выступают: o предприятия и другие имущественные комплексы; o отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; o ценные бумаги, права и другое имущество. При передаче ценных бумаг в доверительное управление собственник не теряет на них право собственности, в управление передается не право, а вещь.

· Наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя). Содержание договора доверительного управления имуществом Права и обязанности сторон должны быть четко регламентированы в договоре. Доверительный управляющий обязан: а) если уполномочен на это договором, или получил письменное согласие учредителя управления; б) если вынужден в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя или выгодоприобретателя и не имеет возможности получить указания учредителя управления в разумный срок; · предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки, установленные договором (п.

4 ст. 1020 ГК РФ)

Доверительное управление имуществом

Доверительным управляющим в соответствии со ст.

[2]

1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

3. Выгодоприобретателем (бенефициаром) может быть учредитель управления или любое третье лицо, однако фигуры выгодоприобретателя и доверительного управляющего могут не совпадать в одном лице. В отношении отдельных видов имущества установлены определенные ограничения на их передачу в доверительное управление: 1.

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя.

  • Предмет договора (указать состав недвижимости, оценку).

Это один из самых существенных пунктов договора, поскольку отсутствие персонификации получателя выгоды влечет за собой признание недействительности договора.

Сумма и форма выплат управляющему, если такова предусмотрена договором. Если доверительным управляющим осуществляется пользование объекта без ограничений, то распоряжаться недвижимыми вещами он может только в случае, если это прописано в договоре. Функции доверительного управляющего: Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто.

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Вернуться назад на Доверительное управлениеДоверительное управление приобретает все большую популярность. При заключении договора учредитель управления передает другой стороне право управлять имуществом на неопределенный срок. При этом доверительный…

Вернуться назад на СервитутОбременение — установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого…

Читайте так же:  Входит ли декрет в стаж работы

Вернуться назад на Хозяйственное правоСобственность — обладание исключительными правами, определяющими владение, исключение и ограничение доступа, передачи, контроля и ответственности за то, чем владеешь. Очень важным вопросом является определение…

Общая характеристика договора доверительного управления имуществом

Читайте также:

  1. I. Общая часть.
  2. I. Понятие информации. Общая характеристика процессов сбора, передачи, обработки и накопления информации
  3. II уровень — анализ общего уровня профессионально-личностного ресурса по должностям и уровням управления.
  4. II. Возможности государственного и муниципального управления.
  5. II. Государственная служба и органы государственного и муниципального управления
  6. II. История развития муниципального управления в России
  7. II. Цели, задачи и принципы студенческого самоуправления
  8. III. Клавиши управления курсором
  9. III. Субъекты и уровни студенческого самоуправления.
  10. III.1. Общая характеристика
  11. IV.1. Общая характеристика
  12. V. Механизмы реализации и меры по развитию студенческого самоуправления

Доверительное управление имуществом – новый институт договорного права России гл.53 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона – доверительный управляющих обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица – выгодоприобретателя (п. 1 ст.1012 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: реальный – считается заключенным в момент передачи вещи, может быть консенсуальным, когда в доверительное управление передается недвижимость, такая передача в соответствии с п.2 ст.1017 ГК РФ должна осуществлена в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости; возмездный, может быть безвозмездный; двусторонне — обязывающий – обязанности возлагаются не только на доверительного управляющего, но и на учредителя управления, который должен уплатить доверительному управляющему предусмотренное соглашение о вознаграждении, возместить расходы по ведению управления.

Договоры, в которых учредители управления назначают выгодоприобретателей, относятся категории договоров в пользу третьего лица.

Данный договор отличается от института доверительной собственности («траста» — англо-американская система права) тем, что при учреждении доверительной собственности реальный собственник утрачивает право собственности, которое возникает у доверительного собственника. Вместе с тем последний становиться лишь номиналом, а не действительным собственником, что порождает целый ряд противоречий и проблем. Для траста характерно «сосуществование» двух и более различных прав собственности на один и тот же объект (в данном случае у собственника и доверительного собственника), что противоречит п.4 ст.209 и п.1 ст.1012 ГК РФ, согласно которым передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности. Между сторонами на основании ст.1012 ГК РФ возникают лишь обязательственные отношения, и на этой посылке строится вся глава 53 ГК РФ о доверительном управлении.

Рассматриваемые отношения нельзя считать и представительством на основе договора поручения, поскольку доверительный управляющий действует от своего имени.

Договор доверительного управления отличается также от договора комиссии. Хотя доверительный управляющий подобно комиссионеру, действует от своего имени, круг его прав и обязанностей значительно шире чем у комиссионера. Он вправе в соответствии с договором доверительного управления осуществлять любые юридические и фактические действия в отношении полученного имущества (п.2 ст.1012 ГК РФ).

При этом, несмотря на некоторое сходство с договорами поручения, комиссии и агентским, договор доверительного управления не входит в группу договоров об оказании юридических услуг, а представляет самостоятельную разновидность гражданско – правового договора, порождающего обязательства по оказанию услуг.

Доверительное управление имуществом может возникать не только на основании договора, но и силу закона (доверительное управление имуществом подопечного, безвестно отсутствующего и т.д.). В основе такого правоотношения (в силу закона) лежит не просто договор, а сложный юридический состав – решение органа опеки и попечительства об установлении попечительства и договор.

Сторонами договора являются : учредитель доверительного управления и доверительный управляющий.

Субъектный состав сторон — учредитель доверительного управления– собственник имущества, а в случаях предусмотренных законом и другие лица, не являющиеся собственниками имущества (орган опеки и попечительства, то есть другие субъекты по закону); доверительный управляющий коммерческая организация (кроме унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

[3]

Если учредитель управления указывает в договоре вместо себя иное лицо, в интересах которого должен действовать доверительный управляющий, то наряду с двумя названными стороной договора становится и третье лицо – выгодоприобретатель.

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим юридических и фактических действий в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя);

Существенные условия договора:

— состав имущества, передаваемое в доверительное управление (объектом доверительного управления выступают: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги, права и другое имущество). В законе не содержится прямого запрета на передачу в доверительное управление вещей, определенных родовыми признаками. При этом передача в доверительное управление денежных средств допускается, только если доверительным управляющим является кредитная организация либо иное юридическое лицо, получившее разрешение (лицензию) на осуществление доверительного управления денежными средствами граждан и юридических лиц.

При передаче ценных бумаг в доверительное управление, собственник не теряет на них право собственности, в управление передается не право, а вещь.

Если в доверительное управление передается имущество, то оно должно быть обособлено от другого имущества учредителя управления и имущества самого доверительного управляющего, а для расчетов по нему открывается отдельный счет. Не допускается обращение взыскания на это имущество по долгам учредителя. В этом случае договор доверительного управления прекращается, и имущество включается в конкурсную массу;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющему (если договор возмездный). Обычно договоры доверительного управления являются возмездными. Условия о форме и сроках выплаты вознаграждения доверительному управляющему должны быть предусмотрены в договоре. При отсутствии в договоре условия о вознаграждении он считается безвозмездным, например, при заключении органом опеки и попечительства договора доверительного управления имуществом подопечного с его родственником;

— срок действия договора, который не может превышать пяти лет, если законом не установлены иные предельные сроки. Если по истечению срока договора не последует заявление хотя бы одной из сторон о его прекращении, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены в договоре (п.2 ст.1016 ГК РФ). Таким образом, длящийся характер отношений по договору дает возможность пролонгировать его на прежних условиях.

Читайте так же:  Телефон доверия налоговой инспекции

Форма договора — письменная. Договор доверительно управления недвижимым имуществом должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией. Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Если речь идет о передаче предприятия, то к этому акту прилагается: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характеристика, размер и срок их требований. Управляющий всегда совершает соответствующее действие от своего имени, однако указывает при этом, в качестве кого он действует. Это достигается путем соответствующей информации третьих лиц в устных сделках или пометок «ДУ».

Дата добавления: 2014-01-06 ; Просмотров: 1322 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Заключение договора по управлению объектом недвижимости последовательность

Что такое управление недвижимостью?

органы и структуры. Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах.

На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы. Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Одним из способов получения дохода является передача недвижимости в доверительное управление.

Доверительное управление — это механизм, согласно которому владелец жилья передает частичное право на распоряжение его имуществом, для сдачи последнего в аренду. Объектами в таком случае, могут быть:

  1. Квартиры, дачи, иная жилая недвижимость;
  2. Земельные участки;
  3. Коммерческая недвижимость.

Заключение договора по управлению объектом недвижимости последовательность

Согласно п.4 ст.905 ГК управляющий может предоставить залог в обеспечение возможных убытков или выгодоприобретателя.

В качестве такого обеспечения предоставляется банковская гарантия, поручительство, неустойка и др.

Стороны при заключении договора доверительного управления должны тщательно продумать все условия договора, предусмотреть в договоре все возможные ситуации.

Именно от этого будет зависеть дельнейшее действие договора и взаимоотношения сторон.

К отдельным объектам относятся здания, квартиры, подлежащие регистрации как объекты недвижимости (п.1 ст. 131 ГК)

Формы взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью

На сегодняшний день существует семь основных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью либо управляющей компанией, представленных на рис.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Рис. 2.2. Типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью, распределение их полномочий в каждой из форм Рис.

2.3. Схема хозяйственного управления недвижимым имуществом Рассмотрим представленные в типологии формы передачи недвижимого имущества подробнее в порядке, представленном на рис. 2.2 (слева направо). Рис. 2.4. Схема оперативного управления недвижимым имуществом Рис.

2.5. Схема доверительного управления недвижимым имуществом Кроме того, законодательство предусматривает ряд необходимых для заключения договора условий, при несоблюдении которых договор может считаться незаключенным. К числу таких условий относятся: • указание точного состава передаваемого в управление имущества, так как оно по окончании срока договора по общему правилу подлежит возврату учредителю управления; • наименование выгодоприобретателя, в пользу которого учреждается доверительное управление; • указание размера и форма вознаграждения, выплачиваемого управляющему, если договор не признан сторонами безвозмездным; • указание срока действия договора (договор доверительного управления является срочным, и срок его действия не может превышать пяти лет).

Доверительное управление недвижимым имуществом по договору

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа → Это быстро и бесплатно!

Примером таких действий является:

  • Сдача квартиры в аренду;
  • Передача под сельхоз разработку земельного участка или его части;
  • Управление торговыми помещениями, магазинами, торговыми центрами и т.п.;
  • Офисные помещения;
  • Имущественные комплексы и не только.

Что касается остальных условий, то в тексте документа их можно и не указывать, так как данные характеристики не носят обязательный порядок. Тем не менее желательно чтобы в тексте доверенности на управление были указаны следующие сведения: Как видите, пунктов много, но именно они отвечают за правильное оформление документа и его нормальную работу.

Форма рассматриваемого документа во многом довольно похожа на другие документы подобного образца, но все же имеет некоторые индивидуальные черты, которые нужно различать, чтобы правильно составить доверенность на управление недвижимостью. Бланк документа состоит из нескольких пунктов, которые нужно обязательно заполнить, причем правильно и грамотно: Но помимо названной особенности договора можно выделить следующие обстоятельства, которые прекращают действие договоренности: Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно): Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.

Это быстро и бесплатно!

[1]

Виды договоров в сфере управления объектами недвижимости

В общем случае это — справедливо. Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: — созданные природой без участия труда человека; — являющиеся результатом труда человека; — созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Что такое доверительное управление недвижимостью. Как оно осуществляется

Законодательством предусмотрены разные способы управления объектами недвижимого имущества.

Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.

Определение понятий

Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:

Читайте так же:  Какие льготы по жкх положены ветеранам труда

  1. Гражданский кодекс РФ (глава 53). Там содержится понятие такого соглашения, сторон, которые могут его заключить, а также основные моменты этого договора.
  2. Федеральные законы РФ о банках и их деятельности, а также о рынке ценных бумаг. В первом нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в ДУ могут быть переданы денежные средства. Во втором нормативном акте содержатся нормы, на основании которых в такое управление могут быть переданы ценные бумаги.
  3. Судебная практика. Это различные решения судов по спорам, возникающим при реализации соглашения о доверительном управлении, а также рекомендации, данные высшими судебными органами.

Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.

Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.

Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.

Условия соглашения

Законодательством прописаны обязательные условия, по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:

  1. В соглашении должен быть указан обязательный перечень передаваемого имущества, его технические характеристики, кадастровая либо оценочная стоимость.
  2. Полное название предприятия или иного юридического лица, которое передает имущество в управление, наименование организации, что будет выступать в качестве управляющей компании, а также полные данные третьего лица (выгодоприобретателя), в пользу которого будут происходить такие действия.
  3. В какой сумме, форме и каким образом будет производиться выплата материального вознаграждения управляющему, если стороны внесут это требование в сам договор.
  4. Срок действия соглашения. Это обязательное требование, поскольку такие сделки не могут быть бессрочными.

Также необходимо разъяснить, что под объектами недвижимости, которые передаются в управление, подразумеваются различные имущественные комплексы, отдельно стоящие здания, их части, а также земельные участки.

Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.

Составление договора

Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.

Правила оформления

Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам:

  • предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
  • договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
  • в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
  • представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).

Существенные условия

Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.

Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты:

  • предмет – под ним подразумевается имущество, которое передается в управление;
  • цена – она оговаривается в том случае, если управляющий желает получать за свою работу материальное или иное вознаграждение, то есть в соглашении детально расписывается, как будет происходить оплата, ее периодичность, а также указывается общая сумма, которая будет выплачена управляющему;
  • срок – это временной промежуток, на который имущество передается в управление;
  • права и обязанности сторон – под ними подразумеваются действия, что будут направлены на управление имуществом, которые детально расписываются в договоре;
  • ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, она может быть только материальной (например, возмещение ущерба в случае причинения порчи имуществу при невыполнении взятых обязательств управителем);
  • форс-мажорные обстоятельства, например, порча имущества произошла в следствие каких-либо природных катаклизмов, то есть освобождение сторон от взятых на себя обязательств по независящим от их воли причинам.

Дополнительные условия

Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.

Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.

В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон .

Важные нюансы

К важным нюансам можно отнести следующие моменты.

Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица, тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.

В договоре ни в коем случае нельзя указывать, что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.

Регистрация договора

В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.

Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.

Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.

Читайте так же:  Наиболее полный перечень работ, выполняемых жкх бесплатно в деревянном доме, муниципальной и привати

Важно запомнить, что максимальный временной промежуток, на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.

Уплата налогов

Прежде всего нужно отметить, что при ДУ организация, которой передан объект недвижимости, создает по нему отдельный бухгалтерский баланс и открывает счет в банке.

В отдельном балансе отражаются все движения материальных ценностей по объекту. Но если управление осуществляется за вознаграждение, то управляющий вносит полученные средства, таким образом, в свой бухгалтерский учет, так как они формируют его базу налогообложения.

Доверитель соответственно никаких налогов не платит, но обязан возмещать все затраты на содержание имущества, которые показываются в своем балансе управителем.

Исходя из этого, управитель обязан платить следующие налоги:

  • налог на добавленную стоимость;
  • налог на прибыль, но с той суммы, которую он получает в качестве вознаграждения, а также на содержание и управление недвижимым имуществом;
  • земельные налоги, которые обязательны для всех физических и юридических лиц;
  • амортизационные расходы по недвижимому имуществу.

То есть никаких налоговых льгот для таких соглашений не предусмотрено.

Доверитель обязан только показывать расходы и вознаграждение управителя, которые тоже формируют его базу налогообложения, но с этих сумм он налоги не платит.

Нужно знать, что в настоящее время появилась судебная практика по налоговым спорам, связанным с ДУ. Она вызвана не соответствием некоторых норм Гражданского кодекса и законодательства (инструкций и приказов) по ведению бухгалтерского учета. В некоторых случаях суды становятся на сторону управителей в спорах с налоговыми органами по формированию налога на прибыль.

Управление любым имуществом это особая форма передачи его от одного юридического лица к другому с целью его эффективного использования. Такой договор имеет свою специфику и требует тщательного юридического подхода к его составлению.

О преимуществах доверительного управления недвижимостью рассказано в следующем видеосюжете:

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Вернуться назад на Доверительное управлениеДоверительное управление приобретает все большую популярность. При заключении договора учредитель управления передает другой стороне право управлять имуществом на неопределенный срок. При этом доверительный…

Вернуться назад на СервитутОбременение — установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого…

Вернуться назад на Хозяйственное правоСобственность — обладание исключительными правами, определяющими владение, исключение и ограничение доступа, передачи, контроля и ответственности за то, чем владеешь. Очень важным вопросом является определение…

Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве

Понятие и сфера применения института доверительного управления имуществом в российском праве

Правоотношения по доверительному управлению имуществом возникают на основании договора, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на переданное в управление имущество сохраняется у учредителя управления (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Существо доверительного управления имуществом состоит в оказании одним лицом (доверительным управляющим) другому лицу (учредителю управления) услуг по управлению переданным имуществом в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). Именно с указанной целью собственник передает свое имущество и наделяет управляющего широчайшими полномочиями по его использованию, владению и распоряжению. Таким образом, по своей направленности данное обязательство относится к группе обязательств по оказанию услуг. Цель же данного правоотношения состоит прежде всего в управлении чужим имуществом.

Здесь следует сказать, что помимо доверительного управления имуществом в российском праве управлению чужим имуществом посвящено значительное количество самостоятельных правовых институтов. И представляется необходимым определить, где проходит та граница, которая отделяет правоотношения по доверительному управлению имуществом от других видов правоотношений.

Некоторые авторы указывают на то, что доверительное управление имуществом по своей сути регулирует те же отношения, которые складываются в области управления имуществом организаций, находящихся в стадии банкротства, и управления акционерными обществами. В частности, Н.С. Ковалевская указывает: «Интересно отметить, что, родившись в сфере гражданского оборота с участием граждан, зачастую используемое в благотворительных целях, доверительное управление прочно завоевало позиции и в сфере коммерческого оборота, в предпринимательской деятельности. (Например, нечто похожее происходит при управлении предприятием-банкротом.) Российский законодатель также предусмотрел возможность передачи по решению общего собрания акционеров полномочий исполнительного органа по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Очевидно, что и в первом, и во втором случае по своей юридической природе эти договоры следует квалифицировать как договор доверительного управлению имуществом» 1 Коммерческое право: Учебник / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой СПб 1997 С 405-406 . С этой позицией нельзя согласиться по целому ряду причин.

Во-первых , между кредиторами, должником и арбитражным управляющим не возникают обязательственные правоотношения, а полномочия и порядок действий управляющего в данном случае определяются специальными нормами законодательства о банкротстве. При этом арбитражный управляющий назначается на основании решения суда, а соответствующие правоотношения возникают не на основе договора, как доверительное управление имуществом, а на основании судебного акта. Таким образом, как уже было сказано выше, данные правоотношения выходят за сферу регулирования института доверительного управления имуществом. Кроме того, арбитражный управляющий действует в качестве органа управления юридического лица (а не управляющего его имуществом, как в случае доверительного управления), т.е. является, по сути, выразителем воли другого субъекта гражданских правоотношений, но никак не самостоятельным лицом, управляющим его имуществом.

Таким образом, доверительное управление имуществом следует отличать от управления имуществом несостоятельной организации, опосредуемого через специальный правовой институт банкротства, а также от передачи полномочий исполнительного органа юридического лица. В настоящий момент данная позиция получила широкое признание в цивилистической доктрине.

Пытаясь определить место доверительного управления имуществом в системе российского гражданского права, некоторые авторы, анализируя экономическое содержание регулируемых им отношений, проводят сравнение данного института с отношениями, складывающимися между акционерным обществом и его участниками. Так, М. Ясус пишет: «Хотя и при передаче имущества в доверительное управление не возникает юридического лица, экономическая природа отношений между учредителем управления и управляющим сходна экономической природе отношений, существующих между акционером и акционерным обществом», указывая при этом, что «как в случае доверительного управления, так и при передаче имущества в уставный капитал общества лица, передающие имущество, оторваны от непосредственного управления переданным имуществом, хотя и имеют отдельные права по контролю за его надлежащим использованием» 3 Ясус М. Новый взгляд на доверительное управление // Законодательство и экономика. 2000. № 5. С. 31. .

Читайте так же:  Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу

Экономическая модель доверительного управления строится прежде всего на снижении возможного для собственника имущественного риска от неправомерных действий управляющего и при этом направлена на обеспечение максимально эффективного управления собственностью в интересах третьего лица — выгодоприобретателя. Экономическая же сущность отношений между акционерным обществом и его учредителями состоит в опосредованном участии в предпринимательской деятельности через создание нового субъекта гражданских правоотношений, являющегося, по сути, экономически независимым от учредителей. При этом общество действует от своего имени через исполнительные органы и предоставляет своим участникам, но никак не третьим лицам права на получение определенной выгоды от деятельности общества.

Как видно, экономическая сущность доверительного управления и отношений между акционерами и акционерным обществом значительно различается. Отличия в правовом регулировании подобных отношений еще более значительны.

Доверительное управление имуществом следует также отличать от отношений представительства, опосредуемых через институты доверенности, поручения, агентирования. По своей сути доверительное управление имуществом является одним из видов оказания услуг, однако услуг весьма специфических. Это услуги по управлению чужим имуществом, а именно фактические и юридические действия по реализации полномочий собственника в отношении переданного в управление имущества. Отношения представительства, как правило, опосредуются через совершение юридических действий. Другими словами, содержание прав и обязанностей доверительного управляющего по своей природе является более широким, нежели содержание прав и обязанностей представителя по доверенности, договору поручения или агентирования.

Во-вторых , доверительный управляющий при управлении чужим имуществом и совершении с ним определенных юридических и фактических действий выступает от собственного имени, хотя и указывает при этом на свой специфический правовой статус. Отношения же представительства строятся на осуществлении определенных юридических действий только от имени другого лица. Об этом прямо указывается в ст. 182 Гражданского кодекса РФ: «Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени. »

И в-третьих , доверительное управление имуществом как отдельный вид договорного обязательства заключается в пользу третьего лица. В отношениях же представительства такое исключается исходя из самой их юридической природы. Действия представителя всегда осуществляются в интересах доверителя.

Этой же позиции придерживается В. В. Витрянский. В частности, он говорит о том, что «организация, управляющая имущественными правами на коллективной основе, должна совершать юридические действия от имени представляемых ею обладателей авторских и смежных прав и на основе полученных от них полномочий» 4 Витрянский В.В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002. С. 92. , т.е. прямо указывает, что коллективное управление имущественными правами опосредуется через отношения представительства, а именно путем заключения договоров поручения и агентирования. Некоторые авторы придерживаются иной позиции. Так, Э.П. Гаврилов пишет, что «правовая природа индивидуальных договоров, заключаемых правообладателями с организацией, в Законе прямо не обозначена. Эти договоры следует отнести к договорам о доверительном управлении имуществом. Это подтверждается, в частности, нормой ст. 1013 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что объектом доверительного управления могут быть исключительные права, а также нормой ст. 1015 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что в качестве доверительного управляющего может выступать некоммерческая организация» 5 Гаврилов Э.П. Комментарии Закона Российской Федерации «Об авторском праве и смежных правах» М., 1996 С. 287. .

Соответственно можно прийти к выводу о том, что доверительное управление имущественными правами значительным образом отличается от коллективного управления имущественными правами и никоим образом данные правовые институты не могут рассматриваться в качестве тождественных.

Расхождение мнений относительно правовой природы института доверительного управления во многом определяется несогласованностью в определении экономических задач, которые должен выполнять данный правовой институт. На наш взгляд, следует остановиться на этом более подробно.

Как пишет М. Ясус, «основу экономико-правового, т.е. «внешнего», способа изучения проблем управления имуществом в интересах третьего лица составляет анализ, насколько принятые правила по управлению имуществом позволяют снизить расходы по контрактированию, т.е. расходы, которые несут стороны в результате вступления в отношения по управлению имуществом», т.е. любой правовой институт, установленный на законодательном уровне, служит для регулирования определенных отношений, а его целесообразность и необходимость определяются в первую очередь тем, какими правовыми способами он предлагает регулировать соответствующие отношения и какие задачи при этом должны быть выполнены.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Применительно к доверительному управлению имуществом это прежде всего необходимость наиболее эффективного управления имуществом собственника путем предоставления управляющему максимально широкого набора правомочий по использованию, владению и распоряжению имуществом, с одной стороны, и необходимость минимизирования для собственника риска утраты им имущества и ответственности по обязательствам, возникшим в результате действий управляющего, — с другой. Иными словами, доверительное управление имуществом как система норм, закрепленных в законе, является инструментом, позволяющим минимизировать риски и надлежащим образом мотивировать обе стороны к добросовестному выполнению ими своих обязательств.

Источники


  1. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.

  2. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.

  3. Миронов, Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Иван Миронов. — М.: Книжный мир, 2015. — 672 c.
  4. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.
Доверительное управление недвижимостью сущность и принципы осуществления
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here