Что нужно знать о квартире со свободной планировкой проблемы и риски

Полезная информация в статье: "Что нужно знать о квартире со свободной планировкой проблемы и риски" с профессиональной точки зрения. Мы подготовили полную информацию по вопросу и пусть каждый сделает свои выводы. Если что-то не понятно - обращайтесь к дежурному юристу.

Перепланировка квартиры без рисков, что нужно знать собственнику

Перепланировка квартиры без рисков

Устали от тесноты в санузле? Хочется обедать всей семьей, а на кухне не развернуться? Есть желание разделить неуютную комнату-пенал на две небольшие? Значит, пришло время задуматься о перепланировке квартиры без рисков. Перед началом работ важно учесть нюансы – что разрешено, а что нет, как проходит процедура согласования.

Что делать можно?

Перепланировка дает возможность согласовать следующие типы изменений:

  • Демонтаж и перенос стен, которые не относятся к категории несущих
  • Установка перегородок
  • Можно избавиться от окна и балконной двери и утеплить лоджию
  • Расширить санузел за счет вспомогательных помещений
  • Установить джакузи
  • Немного видоизменить систему отопления
  • Внести коррективы в разводку труб водоснабжения

Получив разрешение на подобные работы, можно начать осуществление ремонта мечты.

Риск – дело не слишком благородное!

Есть недопустимые с точки зрения законодательства варианты изменений. Согласование на такие виды работ не будет получено. А последствия могут быть самыми серьезными. Итак, нельзя проводить следующие манипуляции:

  1. Избавляться от несущих стен. В таком случае пострадать может весь дом. Прочность конструкций ослабляется, что может привести к разрушению.
  2. Перенос стояков водоснабжения.
  3. Расширение жилого помещения за счет лоджии или балкона и обустройство там источника отопления.
  4. Перенос газовых коммуникаций.
  5. За счет жилого помещения нельзя увеличивать зону санузла.
  6. Демонтаж вентиляционной шахты не является допустимым.
  7. Запрещается отделять комнату, в которой не будет батарей отопительной системы и окон. Также площадь отгороженного помещения должна составлять не менее девяти квадратных метров.
  8. Нельзя затрагивать общедомовые коммуникации. Обустраивать «теплый пол» за счет подключения к системе горячего водоснабжения запрещено.

Степень ответственности за несанкционированную перепланировку может варьироваться от назначения штрафных санкций и постановления о возвращении квартире первоначального облика до полного отчуждения собственности и выставления ее на публичные торги.

С кем согласовывать перепланировку?

Можно собирать всю необходимую документацию самостоятельно или обратиться за помощью в агентство. Рассмотрение каждого случая и прохождение процедуры согласования происходит в местных органах самоуправления. Для этого там создается специальная жилищная комиссия. Порядок действий и необходимые бумаги:

  • Если на руках нет технического паспорта квартиры – его требуется заказать в БТИ. В некоторых случаях можно обойтись и без него.
  • После этого на основе проекта, составленного специалистом с допуском к СРО, там же, в БТИ, необходимо получить техническое заключение. Оно подтвердит возможность осуществления перепланировки.
  • Документ, который подтверждает право собственности. Если право владения зарегистрировано в ЕГРН, то данные будут взяты напрямую из электронной базы. Бумага не потребуется.
  • Заявление, написанное по образцу.
  • Проект-план будущей перепланировки.
  • Также потребуется согласие всех жильцов квартиры, которые зарегистрированы в ней на постоянной основе.

Риски при самовольной перепланировке

Самодеятельность при выполнении подобных работ просто не допустима. За обустройство жилья без получения необходимых разрешающих документов можно поплатиться рублем, временем, силами:

  1. Продажа таких апартаментов потребует узаконивания самовольных изменений, но уже в суде. А это означает значительные финансовые издержки и хлопоты.
  2. Жалоба соседа может обойтись в сумму до 50 тысяч рублей.
  3. Необдуманный снос стены, перенос коммуникаций или другие перемены могут стать угрозой для жизни остальных жильцов дома.
  4. Нарушение технических или санитарных норм порой вынуждает владельца квартиры вернуть жилище в первоначальное состояние.

Вывод – консультация и заключение специалистов по перепланировке не просто формальность. За этими документами – безопасность людей и продуманное решение для комфортной жизни.

Перепланировка в хрущевке и новостройке: различия

В квартирах-хрущевках внутренние перегородки чаще всего не являются несущими. Но это не дает право самостоятельно осуществлять их демонтаж. Обязательно требуется согласование и разрешение на проведение работ.

Хочется получить просторную ванную и туалет? Еще один нюанс – расширение пространства санузла за счет площади жилых помещений недопустимо.

Просторная кухня тоже становится камнем преткновения – увеличить ее площадь за счет жилых помещений не представляется возможным. Плюс ко всему нельзя убирать перегородку между кухонным пространством и комнатой, если установлена газовая плита.

Тем не менее вариантов проектов по переустройству хрущевок существует достаточное количество. Возможно, один из них станет решением вашей проблемы.

В случае с квартирой из старого жилищного фонда все ясно – необходимо собирать пакет документов для проведения необходимых изменений в конфигурации жилого пространства. А вот в отношении работ в новостройке необходимо учесть наличие некоторых «подводных камней».

Красивые слова из рекламы относительно «свободной планировки» на деле не предоставляют будущему собственнику карт бланш на любое зонирование согласно его вкусу. Так называемые «красные линии» БТИ уже предопределили свободу ваших действий и выход за установленные поэтажным проектом границы не возможен без процесса получения соответствующих разрешающих бумаг. Причем начать оформление документов можно только после окончания строительства – права собственности уже должны быть узаконены. То есть проведение перепланировки до введения здания в эксплуатацию не является законным.

Как провести ремонт?

Строительные хлопоты по переустройству жилья необходимо доверить подрядчику, имеющему допуск к СРО. Он не только проведет ремонт в квартире на надлежащем уровне, но и составит акт скрытых работ, который предоставляется комиссии при приемке помещения в эксплуатацию. На основании выданных документов, вы получаете новый кадастровый паспорт в БТИ. Если площадь квартиры при этом изменилась – поменять придется и документы, подтверждающие право собственности.

Похожие статьи:

Оставить свой отзыв Отменить ответ

Подписка на новости

Копирование материалов разрешается только с активной ссылкой на источник. Любое другое использование текстов и изображений требует согласования с редакцией. Несогласованное использование материалов преследуется по закону.

Что нужно знать при покупке квартиры со свободной планировкой?

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Читайте так же:  Куда и как жаловаться на ростелеком

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

Комнаты

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м.

Санузлы

Ванная и туалет, также как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения.

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

Балконы и лоджии

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.

Читайте так же:  Информационные системы расчетно-кассового центра жкх методики для бухгалтерии по квартплате и тарифа

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

«В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей».

Перепланировка без рисков, что нужно знать собственнику

Устали от тесноты в санузле? Хочется обедать всей семьей, а на кухне не развернуться? Есть желание разделить неуютную комнату-пенал на две небольшие? Значит, пришло время задуматься о перепланировке квартиры. Перед началом работ важно учесть нюансы – что разрешено, а что нет, как проходит процедура согласования.

Что делать можно?

  • Демонтаж и перенос стен, которые не относятся к категории несущих
  • Установка перегородок
  • Можно избавиться от окна и балконной двери и утеплить лоджию
  • Расширить санузел за счет вспомогательных помещений
  • Установить джакузи
  • Немного видоизменить систему отопления
  • Внести коррективы в разводку труб водоснабжения
  • Получив разрешение на подобные работы, можно начать осуществление ремонта мечты.

Риск – дело не слишком благородное!

Есть недопустимые с точки зрения законодательства варианты изменений. Согласование на такие виды работ не будет получено. А последствия могут быть самыми серьезными. Итак, нельзя проводить следующие манипуляции:

1. Избавляться от несущих стен. В таком случае пострадать может весь дом. Прочность конструкций ослабляется, что может привести к разрушению.

2. Перенос стояков водоснабжения.

3. Расширение жилого помещения за счет лоджии или балкона и обустройство там источника отопления.

4. Перенос газовых коммуникаций.

5. За счет жилого помещения нельзя увеличивать зону санузла.

6. Демонтаж вентиляционной шахты не является допустимым.

7. Запрещается отделять комнату, в которой не будет батарей отопительной системы и окон. Также площадь отгороженного помещения должна составлять не менее девяти квадратных метров.

8. Нельзя затрагивать общедомовые коммуникации. Обустраивать «теплый пол» за счет подключения к системе горячего водоснабжения запрещено.

Степень ответственности за несанкционированную перепланировку может варьироваться от назначения штрафных санкций и постановления о возвращении квартире первоначального облика до полного отчуждения собственности и выставления ее на публичные торги.

С кем согласовывать?

Можно собирать всю необходимую документацию самостоятельно или обратиться за помощью в агентство. Рассмотрение каждого случая и прохождение процедуры согласования происходит в местных органах самоуправления. Для этого там создается специальная жилищная комиссия. Порядок действий и необходимые бумаги:

  • Если на руках нет технического паспорта квартиры – его требуется заказать в БТИ. В некоторых случаях можно обойтись и без него.
  • После этого на основе проекта, составленного специалистом с допуском к СРО, там же, в БТИ, необходимо получить техническое заключение. Оно подтвердит возможность осуществления перепланировки.
  • Документ, который подтверждает право собственности. Если право владения зарегистрировано в ЕГРН, то данные будут взяты напрямую из электронной базы. Бумага не потребуется.
  • Заявление, написанное по образцу.
  • Проект-план будущей перепланировки.
  • Также потребуется согласие всех жильцов квартиры, которые зарегистрированы в ней на постоянной основе.

Риски при самовольной перепланировке

Самодеятельность при выполнении подобных работ просто не допустима. За обустройство жилья без получения необходимых разрешающих документов можно поплатиться рублем, временем, силами:

1. Продажа таких апартаментов потребует узаконивания самовольных изменений, но уже в суде. А это означает значительные финансовые издержки и хлопоты.

2. Жалоба соседа может обойтись в сумму до 50 тысяч рублей.

3. Необдуманный снос стены, перенос коммуникаций или другие перемены могут стать угрозой для жизни остальных жильцов дома.

4. Нарушение технических или санитарных норм порой вынуждает владельца квартиры вернуть жилище в первоначальное состояние.

Вывод – консультация и заключение специалистов по перепланировке не просто формальность. За этими документами – безопасность людей и продуманное решение для комфортной жизни.

Перепланировка в хрущевке и новостройке: различия

В квартирах-хрущевках внутренние перегородки чаще всего не являются несущими. Но это не дает право самостоятельно осуществлять их демонтаж. Обязательно требуется согласование и разрешение на проведение работ.

Хочется получить просторную ванную и туалет? Еще один нюанс – расширение пространства санузла за счет площади жилых помещений недопустимо.

Просторная кухня тоже становится камнем преткновения – увеличить ее площадь за счет жилых помещений не представляется возможным. Плюс ко всему нельзя убирать перегородку между кухонным пространством и комнатой, если установлена газовая плита.

Тем не менее вариантов проектов по переустройству хрущевок существует достаточное количество. Возможно, один из них станет решением вашей проблемы.

В случае с квартирой из старого жилищного фонда все ясно – необходимо собирать пакет документов для проведения необходимых изменений в конфигурации жилого пространства. А вот в отношении работ в новостройке необходимо учесть наличие некоторых «подводных камней».

Красивые слова из рекламы относительно «свободной планировки» на деле не предоставляют будущему собственнику карт бланш на любое зонирование согласно его вкусу. Так называемые «красные линии» БТИ уже предопределили свободу ваших действий и выход за установленные поэтажным проектом границы не возможен без процесса получения соответствующих разрешающих бумаг. Причем начать оформление документов можно только после окончания строительства – права собственности уже должны быть узаконены. То есть проведение перепланировки до введения здания в эксплуатацию не является законным.

Читайте так же:  Аферы с недвижимостью как купить квартиру, чтобы не обманули

Как провести ремонт?

Строительные хлопоты по переустройству жилья необходимо доверить подрядчику, имеющему допуск к СРО. Он не только проведет ремонт на надлежащем уровне, но и составит акт скрытых работ, который предоставляется комиссии при приемке помещения в эксплуатацию. На основании выданных документов, вы получаете новый кадастровый паспорт в БТИ. Если площадь квартиры при этом изменилась – поменять придется и документы, подтверждающие право собственности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Самые главные вопросы, которые нужно задать агенту по недвижимости до совершения сделки.

Разобрались с главными нюансами при покупке апартаментов и подготовили подборку полезных рекомендаций покупателям элитной недвижимости.

Разобрались в том, как правильно подготовить квартиру, чтобы продать ее как можно скорее.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Что нужно знать при покупке квартиры со свободной планировкой?

Более чем в 27% жилых комплексов массового сегмента, представленных на первичном рынке Москвы, есть квартиры со свободной планировкой. В бизнес-классе этот показатель составляет 30%, в премиум – 46%, в элитном – 56%. Многие их тех, кто рассматривают покупку такого жилья, ошибочно полагают, что полет их фантазии при создании дизайн-проекта ничем не ограничен. Между тем, существует целый ряд норм и правил, которые приходится соблюдать. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, какие ограничения существуют в квартирах со свободной планировкой.

Покупка квартиры без внутренних стен не дает собственникам возможность действовать по принципу «что хочу, то и ворочу». Любое такое жилье имеет план БТИ, утвержденный застройщиком на этапе проектирования жилого комплекса. Распределение зон в квартире учитывает все санитарные и технические нормы, а также требования по инсоляции.

При отступлении от этого плана, прежде чем возводить межкомнатные перегородки, владельцы недвижимости должны согласовать все изменения с соответствующими организациями. Многие потенциальные покупатели жилья даже не догадываются об этом, и узнают о нарушениях, когда решают продать свою квартиру. Если в ней сделана перепланировка, которую нельзя узаконить, нового собственника придется искать очень долго. Во-первых, из числа потенциальных покупателей исключаются те, кто приобретает жилье с использованием ипотеки. Банки не выдают кредиты на квартиры, перепланировку в которых нельзя узаконить. Во-вторых, такое жилье обычно стоит гораздо меньше, чем в среднем по рынку. Размер дисконта для заинтересованного покупателя, готового заплатить за квартиру наличными, может доходить до 25%. Таким образом, приступая к созданию нового плана квартиры, необходимо учитывать те требования, которые предъявляются к жилым и вспомогательным помещениям в многоквартирном доме.

Комнаты

При покупке двухкомнатной квартиры со свободной планировкой у владельцев недорогого жилья часто возникает соблазн превратить ее в «трешку», пусть и с небольшими комнатами. Однако по санитарным нормам площадь жилого помещения не может быть менее 8 кв. м при условии, что в квартире есть еще одна комната размером не менее 16 «квадратов». В однокомнатных квартирах минимальная площадь единственной комнаты должна составлять 14 кв. м. При этом ширина жилых помещений, вне зависимости от их количества в квартире, не может быть меньше 2,4 метров.

«Перекраивая» внутреннее пространство, надо также учитывать, что обустройство комнат, в которых нет естественного освещения, запрещено. Поэтому каждое из жилых помещений, а также кухня должны иметь хотя бы одно окно. Это требование тоже затрудняет возможность «нарезки» квартиры на множество маленьких комнат.

Единственным способом сделать из одной комнаты две является покупка квартиры, где жилое помещение площадью 18 и более кв. м имеет два окна. Если они расположены таким образом, что в каждую из комнат с минимально возможной площадью 9 кв. м «войдет» окно, планировку удастся согласовать.

Кухня

Большинство покупателей недвижимости хотят иметь в своих квартирах просторные кухни, и многих не устраивает их размер, указанный в планах застройщиков. Согласно закону, нежилые помещения (кухни, коридоры, санузлы, кладовые) могут находиться только над нежилой площадью. Поэтому переносить кухню на место комнаты большего размера запрещено, так как в этом случае она окажется над жилыми помещениями соседей снизу. Данную перепланировку можно узаконить только тогда, когда квартира находится на первом или втором этаже, и под кухней располагаются подвалы или нежилые помещения (офисы, магазины).

Также запрещается увеличивать площадь кухни за счет присоединения части жилых комнат. Однако в законе есть одна «лазейка». Кухни разрешается делать более просторными за счет коридоров и кладовых, так как эти помещения относятся к нежилым. Если установить кухонное оборудование для готовки (плиту и мойку) на территории коридора, закон не будет нарушен. А под столовую и/или гостиную можно использовать площадь, по плану принадлежавшую соседней жилой комнате, разместив в ней обеденный стол со стульями, диван, холодильник и шкафы для хранения посуды и продуктов.

Впрочем, некоторые покупатели недвижимости, напротив, не готовы проводить много часов за готовкой, а домашним «посиделкам» предпочитают посещение кафе и ресторанов. В этом случае может возникнуть мысль сократить общую площадь кухни до нескольких метров, разместив там «минимальный набор» из кофеварки, чайника, СВЧ и холодильника. Однако надо учитывать, что такая планировка окажется «вне закона» – площадь кухни в современных квартирах с двумя и более комнатами, не может быть менее 8 кв. м, а в «однушках» – менее 5 кв. м.

Санузлы

Ванная и туалет, также как и кухня, должны находиться не там, где хочется владельцу, а на месте, предусмотренном проектом. Это продиктовано нормой о расположении «мокрых» зон исключительно над такими же помещениями. Согласовать перенос стояков практически нереально. Поэтому единственное, что можно сделать – это увеличить площадь санузлов или объединить ванную и туалет, если изначально они были раздельными.

Читайте так же:  Как правильно составить жалобу на директора школы

Санузлы относятся к подсобным помещениям, увеличивать которые за счет жилой площади нельзя. Сделать это можно только за счет прилегающих прихожих, коридоров или кладовой, «захватив» часть их территории. Главное, чтобы ширина внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, после перепланировки была более 1 метра, а в остальные помещения – более 0,85 м. Использовать для расширения санузла площадь кухни запрещается. Исключение составляют только двухуровневые квартиры или жилье, расположенное на первом или втором этажах, если под ними находятся подвалы или нежилые помещения.

Вход в отдельный туалет или совмещенную ванную с унитазом может располагаться только в коридоре, но никак не в кухне или комнате. Устроить санузел рядом со спальней можно только тогда, когда в квартире есть еще одно помещение с установленным унитазом и входом из прихожей или коридора. Кроме того, надо учитывать, что коммуникации и инженерное оборудование нельзя крепить к стенам, прилегающим к жилым комнатам соседних квартир.

Балконы и лоджии

Во многих современных новостройках балконы и лоджии имеют площадь 4-5 и более квадратных метров. У многих собственников возникает желание присоединить эти помещения к комнатам или кухне. Однако согласовать перепланировку с полным объединением этих зон невозможно, так как это увеличит жилую площадь за счет вспомогательных помещений, что запрещено нормами закона. Кроме того, ограничение связано с тем, что обогрев «лишних» площадей зимой увеличивает нагрузку на отопительную систему здания. Если лоджии и балконы будут присоединены во многих квартирах, это нарушит тепловой контур дома.

Чтобы использовать площадь лоджий и балконов «по максимуму» и устроить там зимний сад, мини-кабинет, уголок для отдыха или творчества, можно установить между комнатой и лоджией раздвижную перегородку-гармошку или французские окна со сплошным остеклением в пол. Визуально это позволит увеличить площадь прилегающей комнаты или кухни, но при этом нормы закона будут соблюдены. При этом остекление должно быть проведено с использованием двойного стеклопакета. Проекты с установкой тонкого одинарного стекла согласовать не удастся.

Также надо учитывать, что нельзя переносить на лоджии и балконы водяные радиаторы отопления. Единственным способом «прогреть» эти помещения является утепление стен и потолков и установка системы «теплый» пол или электрических обогревателей.

«В квартирах со свободной планировкой есть больше возможностей для обустройства пространства по своему вкусу и с учетом потребностей конкретной семьи, чем в жилье с обилием внутренних несущих стен, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Например, собственники могут сами решать, какого размера будет их спальня, кухня-столовая или детская. Вместе с тем, разработка и согласование проекта требуют финансовых и временных затрат. Если желание создать пространство «под себя» перевешивает все последующие неудобства, то стоит присмотреться к лотам со свободной планировкой. Но если в квартире хочется быстрее сделать ремонт и справить новоселье, то предпочтительны «готовые» варианты – жилье со внутренними перегородками. Тем более что в настоящее время дефицита предложения не существует. В совокупности на первичном рынке массового жилья в продаже находится более 20,5 тыс. квартир с разнообразными планировками, способными удовлетворить запросы любых категорий покупателей».

Продажа квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2016 году?

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

[2]

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Читайте так же:  Как выглядит образец протокола собрания гаражного кооператива и справки от председателя гск

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону («проем вырежу, но усиливать не стану»).

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре «Мои документы» или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

[1]

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите [email protected]

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

[3]

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

Источники


  1. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

  2. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.

  3. Краткий юридический справочник для профактива. — М.: Профиздат, 2012. — 432 c.
Что нужно знать о квартире со свободной планировкой проблемы и риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here